Решение по делу № 2-7474/2021 от 15.09.2021

Дело № 2- 7474 /2021 г.

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

21 декабря 2021                                                                                        г. Балашиха

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Шелобановой А.А.

При секретаре Спирине К.А.

с участием представителя истца Исиновой М.К. по доверенности Богатчук А.О.

с участием представителя истцов Яниной М.В. Жуковой Ю.С. по доверенности Волкова Е.В.

представителей ответчика Золотухина К.В. по доверенности Козенко Л.С.

представителя АО «СпецВысотСтрой» по доверенности Козенко Л.С.

представителя ООО «Римэка» в лице представителя по доверенности Козенко Л.С.

представителя ТСН «Никольско-Трубецкое» по доверенности Козенко Л.С.

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску Исиновой Маряны Хиззетовны, Яниной Марии Викторовны, Жуковой Юлии Сергеевны к Золотухину Константину Валерьевичу, АО "СпецВысотСтрой" ООО «Римэка» о признании права общей долевой собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы Исинова М.К. Янина М.В. Жукова Ю.С. обратились в суд с настоящим иском к ответчикам указывая на то, что они являются собственниками квартир соответственно кВ.кВ.37, 72, 75 многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Как далее указывают истцы, ООО «Римэка» построила вышеуказанной дом с привлечением денежных средств физических и юридических лиц на основании договоров инвестирования и долевого участия в строительстве.

Со ссылкой на положения п.5 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, полагая, что спорные помещения предназначены исключительно для обслуживания всех помещений здания, относятся к общему имуществу и являются общей долевой собственностью всех собственников помещений, тогда как право собственности на них зарегистрировано только за ответчиками, истцы просят суд

Признать право собственности Золотухина Константина Валерьевича на нежилое помещение 5 кадастровый номер: ФИО20, общей площадью 1 303,4 м.кв. в жилом <адрес>, отсутствующим;

Признать право собственности АО «СпецВысотСтрой» (ИНН 9731021838) на нежилые помещения в жилом <адрес> отсутствующим:

помещение 8, Кадастровый номер ФИО38, общей площадью 669,3 м.кв.

помещение 6, Кадастровый номер ФИО58, общей площадью 174,2 м.кв.

Исключить из Единого государственного реестра записи о правообладателе ФИО1 на нежилое помещение многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>:

помещение 5, кадастровый номер: ФИО21, общей площадью 1 303,4 м.кв.;

Исключить из Единого государственного реестра записи о правообладателе АО «СпецВысотСтрой» (ИНН 9731021838) на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>:

помещение 8 Кадастровый номер ФИО39, общей площадью 669,3 м. кв.

помещение 6 Кадастровый номер ФИО59, общей площадью 174,2 м.кв.

Признать недействительной ничтожную сделку – Договоры ипотеки, датированные ДД.ММ.ГГГГ № б/н, заключенные между ФИО1 и ООО «РИМЭКА» (ИНН:5027087230) в отношении нежилого помещения с КН ФИО22, общей площадью 1 303,4 м.кв., по адресу: <адрес>.

Признать недействительной ничтожную сделку – Договор ипотеки, датированную ДД.ММ.ГГГГ № б/н, заключенную между ФИО1 и Акционерным обществом «СпецВысотСтрой» (ИНН:9731021838), в отношении нежилого помещения с КН ФИО40, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ФИО1, в отношении нежилого помещения с КН ФИО41, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <адрес>

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ООО «РИМЭКА» (ИНН:5027087230), в отношении нежилого помещения с КН ФИО23, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <адрес>.

Истребовать у АО «СпецВысотСтрой» из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>:

помещение 8 Кадастровый номер ФИО42, общей площадью 669,3 м.кв.

помещение 6 Кадастровый номер ФИО60, общей площадью 174,2 м.кв.

Истребовать у ФИО1 из чужого незаконного владения следующие нежилое помещение расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>:

помещение 5 Кадастровый номер ФИО24, общей площадью 1 303,4 м.кв.

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <адрес>:

помещение 5 Кадастровый номер ФИО25, общей площадью 1 303,4 м.кв.

помещение 8 Кадастровый номер ФИО43, общей площадью 669,3 м.кв.

помещение 6 Кадастровый номер ФИО61, общей площадью 174,2 м.кв.

В судебном заседании представитель истца ФИО11 по доверенности ФИО9, представитель истцов ФИО3 ФИО4 по доверенности ФИО12 просили удовлетворить заявленный иск в полном объеме, так как спорные помещения являются общедомовым имуществом по основаниям, изложенным в исковом заявлении и пояснениях к иску.

Представитель ответчиков ФИО1, АО «СпецВысотСтрой» ООО «Римэка» по доверенностям ФИО10 в судебном заседании, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала представленные в материалы дела возражения.

Представитель третьего лица ТСН «Николько-Трубецкое» по доверенности ФИО10 в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала.

Третье лицо -Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> извещены о судебном заседании, представителей в судебное заседание не направили.

Третье лицо - <адрес> Балашиха, извещено о судебном заседании, направило в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд, выслушав мнение сторон, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что жилой <адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50315000ФИО57. В соответствии с Актом Администрации городского округа Балашиха о присвоении почтового адреса объекту недвижимого имущества № ФИО56 от ДД.ММ.ГГГГ дому присвоен адрес: <адрес>.

Истец ФИО2 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.

Истец ФИО3 является собственником жилого помещения в указанном доме с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениям ЕГРН, запись №.

Истец ФИО4 является собственником жилого помещения в указанном доме с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениям ЕГРН, запись №.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Из материалов гражданского дела усматривается, что ООО «Римэка» оформило в собственность спорные нежилые помещения, а в последующем произвело сделки по их отчуждению в пользу ответчиков ФИО1, АО «СпецВысотСтрой», то есть уже после возникновения права общедолевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Так, собственником нежилого помещения 5 с кадастровым номером: ФИО26, с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО1 Право собственности возникло ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №, на основании договора купли -продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО «Римэка».

Собственником нежилого помещения № с кадастровым номером: ФИО44, является АО «СпецВысотСтрой», с ДД.ММ.ГГГГ Право собственности возникло ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации № ФИО45-50/015/2019-2, на основании договора купли - продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «СпецВысотСтрой».

Собственником нежилого помещения 6 с кадастровым номером: ФИО62, с ДД.ММ.ГГГГ, является АО «СпецВысотСтой». Право собственности возникло ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №ФИО63-50/015/2019-2.

Согласно Конституции Российской Федерации в России признаются и защищаются равным образом все формы собственности; право частной собственности относится к основным правам человека и подлежит защите со стороны государства наряду с другими правами и свободами человека и гражданина, которые обеспечиваются правосудием, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, а также местного самоуправления (статья 8, часть 2; статья 18). Исходя из этого статья 35 Конституции Российской Федерации предписывает, что право частной собственности охраняется законом (часть 1); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Приведенным положениям Конституции Российской Федерации, выражающим один из основополагающих аспектов верховенства права - общепризнанный в демократических государствах принцип неприкосновенности собственности, выступающий гарантией права собственности во всех его составляющих, корреспондируют положения Всеобщей декларации прав человека (статья 17) и Конвенции о защите прав человека и основных свобод (статья 1 Протокола N 1), согласно которым каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом; никто не может быть лишен своего имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; государство вправе обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами.

При осуществлении правового регулирования отношений собственности федеральному законодателю, действующему в рамках предоставленных ему статьей 71 (пункты "в", "о") Конституции Российской Федерации дискреционных полномочий, надлежит руководствоваться фундаментальными принципами верховенства права, юридического равенства и справедливости, в силу которых необходимые ограничения права собственности должны обусловливаться потребностью защиты конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь, свободное развитие человека, право каждого на жилище (статья 7; статья 19, части 1 и 2; статья 40; статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации), а соответствующее правовое регулирование - отвечать общеправовым требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, притом что механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 июня 2013 года N 15-П, от 23 декабря 2013 года N 29-П, от 22 апреля 2014 года N 12-П и др.).

Федеральный законодатель должен также иметь в виду вытекающее из статей 7 (часть 1), 8 (часть 2) и 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации требование о необходимости соотнесения принадлежащих лицу прав с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц. Данное требование - исходя из того, что право собственности в пределах, определенных Конституцией Российской Федерации, предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и предотвращение причинения вреда другим лицам, - обязывает федерального законодателя учитывать особенности этого имущества при регламентации содержания права собственности, в том числе при возложении на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 года N 6-П, от 22 апреля 2011 года N 5-П и от 12 апреля 2016 года N 10-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2009 года N 495-О-О, от 24 декабря 2012 года N 2353-О и др.).

Применительно к отношениям собственности в жилищной сфере отвечающее указанным критериям правовое регулирование призвано обеспечивать надлежащее исполнение органами государственной власти возложенной на них Конституцией Российской Федерации, ее статьей 40 (части 1 и 2), обязанности по созданию условий для осуществления права каждого на жилище, выступающей одновременно и в качестве гарантии его реализации. Приведенное конституционное предписание составляет основу законодательного регулирования жилищных отношений, базирующихся также на признании равенства участников этих отношений и необходимости обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (часть 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации), и в этом смысле, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 года N 10-П, означает обращенное к органам государственной власти и органам местного самоуправления требование об установлении таких правовых механизмов, которые позволяли бы обеспечить должное содержание и эксплуатацию жилищного фонда в целях создания безопасных и благоприятных условий для проживания в нем граждан, а также сохранение целевого назначения объектов жилищного фонда.

Основания возникновения подлежащих государственной регистрации прав на объекты инфраструктуры, обслуживающей жилые помещения, и отношения по поводу этих объектов регламентируются гражданским и жилищным законодательством в соответствии с требованиями Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 17 (часть 3), 35 (части 1 - 3) и 40.

Учитывая служебное предназначение объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, объективную потребность собственников помещений в наличии такого имущества, обеспечении его сохранности, поддержании в надлежащем состоянии и постоянном использовании, а также социальную значимость отношений в этой сфере для реализации ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией Российской Федерации, федеральный законодатель - исходя из того, что право общей долевой собственности на такие объекты, как это вытекает в том числе из статьи 35 Конституции Российской Федерации, носит производный характер, - предусмотрел для них специальный правовой режим.

Соответственно, в силу регулирующих данный правовой режим нормативных положений возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу (пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 9 июля 2012 года N 14-5162-ГЕ). Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре (пункт 2 статьи 290 ГК Российской Федерации, части 2 и 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, по смыслу положений частей 2 - 4 статьи 36 и пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, общее имущество в многоквартирном доме также не подлежит разделу либо отчуждению в целом третьим лицам.

Что касается возможности распоряжения отдельными объектами из числа общего имущества в многоквартирном доме, включая их обременение правами третьих лиц, то она, как следует из статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, обусловлена требованием сохранения комплексом общего имущества функциональных свойств, позволяющих обеспечить надежность и безопасность многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества, надлежащую эксплуатацию конструктивных и технических элементов здания, необходимых для поддержания постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам. Иной подход к определению пределов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме повлек бы нарушение предписаний статей 17 (часть 3), 35 и 40 Конституции Российской Федерации.

Гарантиями защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме от действий, выходящих за пределы законодательно установленных ограничений по распоряжению общим имуществом, являются корпоративные правовые механизмы, предполагающие, в частности, возможность участия указанных лиц в принятии соответствующих решений и их обжалования (статья 46, часть 2 статьи 143 и часть 1 статьи 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также вещно-правовые способы защиты прав (глава 20 ГК Российской Федерации). Использованию этих способов в отношении объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, собственниками помещений в таком доме как законными владельцами данного имущества - в силу специфики его правового режима, установленного жилищным законодательством, - не препятствует несоблюдение предъявляемых к объектам недвижимости требований, связанных с их индивидуализацией (кадастровый учет) и государственной регистрацией прав (соответствующая позиция относительно несформированного земельного участка под многоквартирным домом отражена, в частности, в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, в основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки - технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Согласно подпункту «а» пункта 2 названных правил в состав общего имущества многоквартирного дома включаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В связи с этим передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников помещений.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане (соинвесторы), приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

На дату ввода в эксплуатацию жилого дома и по настоящее время все помещения использовались для обслуживания многоквартирного дома, в них установлено оборудование общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанного с жизнеобеспечением многоквартирного дома. Данное оборудование требует постоянного доступа для обслуживания и эксплуатации всего многоквартирного дома. Спорные помещения не предназначены для иного (самостоятельного) использования.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 3-4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Общим собранием собственников дома решение о передаче в муниципальную или в личную собственность спорных нежилых помещений не принималось.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом продавец должен обладать правом на отчуждение имущества, а покупатель правом на его приобретение.

Для определения того, являются ли спорные помещения прямо предназначенными для их использования более чем одним собственником, либо исключительно для обслуживания здания; находятся ли в указанных помещениях; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее менее одного помещения; указать перечень такого оборудования; возможно ли функционировании всего здания, расположенного без установленного в нем механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения; относятся ли указанные помещения к помещениям общего пользования, являются вспомогательными помещениями, возможно ли размещение оборудования в общедомовых помещениях с кадастровыми номерами 50:15:0040701:455, 50:15:0040701:528, 50:15:0040701:346, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Заключением эксперта ООО «АРТА-ЭКСПЕРТИЗА» № 742021 от 30.11.2021 г. установлено:

Помещения по адресу: <адрес>

- помещение 5 кадастровый номер: ФИО27, общей площадью 1 303,4 кв.м. является техническим этажом,

- помещение 8 кадастровый номер ФИО46 общей площадью 669,3 кв.м. является совокупностью технических помещений цокольного этажа,

- помещение 6 кадастровый номер: ФИО64, общей площадью 174,2 кв.м. – состоит из помещений машинных отделений лифтов и крышной котельной, все указанные помещения предназначены для размещения в них механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения.

Все указанные помещения относятся к помещениям общего пользования, являются вспомогательными помещениями (по отношению ко всем остальным помещениям здания), являются техническими помещениями. В помещениях 5,8,6 находится оборудование, обслуживающее более одного помещения. Все исследованные помещения являются единственно возможными для размещения в них на момент осмотра оборудования и коммуникаций, обслуживающих более одного помещения. Функционирование всего здания, расположенного по адресу: <адрес>, без установленного в помещениях:

помещении 5 Кадастровый номер ФИО28, общей площадью 1 303,4 м.кв.

помещении 8 Кадастровый номер ФИО47, общей площадью 669,3 м.кв.

помещении 6 Кадастровый номер ФИО65, общей площадью 174,2 м.кв.

механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающее долее одного помещения, - невозможно.

Использование спорных помещений без расположенного в них механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающее более одного помещения – невозможно, в связи с тем, что без этого оборудования невозможно функционирование всего многоквартирного жилого дома в целом.

В случае демонтажа, установленного в помещениях оборудования не будут функционировать:

- без оборудования, установленного в помещении 5 не будут функционировать полностью системы холодного и горячего водоснабжения здания, вентиляции жилых помещений здания, отопления здания, противодымная вентиляция здания. Системы электроснабжения здания и системы оповещения о пожаре – не будут функционировать частично;

- без оборудования, установленного в помещении 6 не будут функционировать системы отопления, горячего водоснабжения и вертикальный транспорт (лифты).

- без оборудования, установленного в помещении 8 не будут функционировать системы холодного водоснабжения; электроснабжения здания; горячего водоснабжения и отопления здания; вентиляции и подогрева воздуха цокольного этажа, дымоудаления, канализационная система; автоматического пожаротушения; оповещения о пожаре (в цоколе).

Размещение оборудования, расположенного в настоящее время в помещениях 5,6 и 8 – в общедомовых помещениях с кадастровыми номерами: ФИО70 невозможно.

При этом, определить назначение помещений в соответствии с проектной документацией на дом невозможно, в силу непредоставления проектной документации для исследования. При этом, экспертом указано, что исходя из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент ввода здания в эксплуатацию специальный технический этаж и крышная котельная были предусмотрены проектом и имелись фактически. Иных помещений такого назначения здание не имеет. Из этого экспертом сделан вывод о назначении помещений № (технический этаж) и № (большая часть – крышная котельная).

Выводы экспертного заключения никем не опровергнуты, содержат подробное описание проведенного экспертом исследования, сделанные в результате исследования выводы и ответы на поставленные судом вопросы по результатам фактического исследования объектов экспертизы и имеющихся в материалах дела технической документации и правоустанавливающих документов, является достаточно ясным и полным, сомнений в его правильности или обоснованности не вызывает.

При этом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В связи с изложенным, названное заключение эксперта приобщено к материалам гражданского дела в качестве доказательства.

Разрешая заявленные требования, с учетом экспертного заключения, суд приходит к выводу, что ООО «Римэка», являющийся застройщиком многоквартирного дома, оформляя право собственности на спорные нежилые помещения не могло не знать, что спорные нежилые помещения являются единственно возможными для размещения механического, электрического, санитарно-технического и иное оборудования, обслуживающего более одного помещения.

Следовательно, продавец не обладал правом на продажу данного имущества.

Покупатель нежилых помещений, ответчик по делу ФИО1, не мог не знать, что данные помещения должны иметь статус общедомового имущества и в них расположено оборудование, обслуживающее более одного помещения так как:

Золотухин Константин Валерьевич является участником юридического лица ООО «Римэка» с ДД.ММ.ГГГГ, ГРН 773464236566, и одновременно председателем правления ТСН «Никольско-Трубецкое» с ДД.ММ.ГГГГ, ГРН 6147748510596.

АО «СпецВысотСтрой», заключая сделки по купли-продаже было осведомлено о назначении помещений и наличия оборудования, так как генеральным директором АО «СпецВысотСтрой» является ФИО1 с момента создания юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, запись ГРН 773464236566.

Подтверждением того, что ФИО1 имеет отношения к этим трем юридическим лицам являются выписки из ЕГРЮЛ, в которых отражено ИНН ФИО1

Следовательно, ответчики знали о назначении нежилых помещений и при заключении договоров купли-продажи их действия не соответствовали критериям добросовестности, открытости и разумности.

При этом, в отношении нежилого помещения 5 кадастровый номер: ФИО29 в ЕГРН зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в пользу ООО «Римэка», установлено на основании Договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ В отношении нежилого помещения 8 кадастровый номер ФИО48, в ЕГРН зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в пользу ФИО1, на основании Договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ

Эксперт в своем заключении указывает, что однозначно определить назначение спорных помещений не представляется возможным, так как в материалах дела отсутствует проектная документация на многоквартирный дом.

При рассмотрении дела у ответчиков и третьего лица ООО «Римэка» истребовалась проектная документация на многоквартирный дом.

Кроме этого, при назначении экспертизы судом сторонам разъяснялись положения ч.3 ст.79 ГПК РФ, согласно которой, при уклонении от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какое для уклоняющейся стороны она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Частью 7 статьи 52 ГрК РФ предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 15 статьи 48 ГрК РФ проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.

Ответчиками запрашиваемая документация не представлена, данное поведение ответчиков расценивается судом как отказ от участия в экспертизе, непредставление суду и экспертам необходимых материалов и документов для исследования.

Согласно части 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Поскольку ответчики по делу уклонились от предоставления эксперту проектной документации, суд, руководствуясь ч.3 ст. 79 ГК РФ признает спорное нежилое помещение общедомовым имуществом.

Данные обстоятельства в судебном заседании также подтвердил допрошенный эксперт ФИО13, который также поддержал свое заключение в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Заключение сделок без учета положений норм статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы и оборудование жилого дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, право собственности на общее имущество у собственников многоквартирного дома возникло одновременно с правом собственности на жилое помещение, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части признании недействительной ничтожную сделку – Договор ипотеки, датированный ДД.ММ.ГГГГ № б/н, заключенный между Золотухиным Константином Валерьевичем и ООО «РИМЭКА» (ИНН:5027087230) в отношении нежилого помещения с КН ФИО30, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <адрес>, договор ипотеки, датированный ДД.ММ.ГГГГ № б/н, заключенный между ФИО1 и Акционерным обществом «СпецВысотСтрой» (ИНН:9731021838), в отношении нежилого помещения с КН ФИО49, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <адрес> как следствие, подлежат признанию отсутствующим обременения в виде ипотеки, установленное в пользу ООО «РИМЭКА» (ИНН:5027087230), в отношении нежилого помещения с КН ФИО31, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (абзац 1 пункта 9). Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 2 пункта 9).

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что спорные помещения являются вспомогательными помещениями многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится спорное имущество, предназначенное для оказания жилищно-коммунальных услуг соответствующего многоквартирного жилого дома и не может обслуживаться отдельно без спорных помещений и оборудования, перечисленного в экспертном заключении.

Таким образом, в данном случае право собственности на спорное имущество возникло у ответчиков на основании сделок, не соответствующим требованием закона (п. 2 части 4 статьи 37 ЖК РФ). Наличие государственной регистрации права собственности на приобретенные помещения не свидетельствуют о добросовестном приобретении объектов недвижимости и не препятствует собственникам нежилых/жилых помещений в данном доме требовать признание за собой права общедолевой собственности на общее имущество, в том числе и на движимое имущество (оборудование), находящееся в этих помещениях.

В связи с тем, что собственники многоквартирного дома получают жилищно-коммунальные услуги с использованием общедомового имущества и спорных помещений, им предоставлено право заявлять иски путем признания права, в том числе в соответствии со ст. ст.301,304 ГК РФ, в соответствии п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В соответствии со статьей 42 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

В пункте 52 постановления Пленумов N 10/22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения (п. 36 Постановления).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 Постановления).

Таким образом, суд полагает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>:

• помещение 5, Кадастровый номер ФИО32, общей площадью 1 303,4 м2.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о правообладателе ФИО1 на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <адрес>:

•помещение 5 Кадастровый номер ФИО33, общей площадью 1 303,4 м2

Признать отсутствующим право собственности АО «СпецВысотСтрой» на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>:

•помещение 8, Кадастровый номер ФИО50, общей площадью 669,3 м2

•помещение 6, Кадастровый номер ФИО66, общей площадью 174,2 м2

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о правообладателе АО «СпецВысотСтрой» на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>:

•помещение 8 Кадастровый номер ФИО51, общей площадью 669,3 м2

•помещение 6 Кадастровый номер ФИО67, общей площадью 174,2 м2

Признать недействительной ничтожную сделку - Договор ипотеки, датированные ДД.ММ.ГГГГ № б/н, заключенные между ФИО1 и ООО «РИМЭКА» (ИНН:5027087230) в отношении нежилого помещения с КН ФИО34, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <адрес>.

Признать недействительной ничтожную сделку - Договор ипотеки, датированную ДД.ММ.ГГГГ № б/н, заключенную между ФИО1 и Акционерным обществом «СпецВысотСтрой» (ИНН:9731021838), в отношении нежилого помещения с КН ФИО52, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ФИО1, в отношении нежилого помещения с КН ФИО53, общей площадью 669,3 м2, по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленное в пользу ООО «РИМЭКА» (ИНН:5027087230), в отношении нежилого помещения с КН ФИО35, общей площадью 1 303,4 м2, по адресу: <адрес>.

Истребовать у АО «СпецВысотСтрой» из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <адрес>:

•помещение 8 Кадастровый номер ФИО54, общей площадью 669,3 м2

•помещение 6 Кадастровый номер ФИО68, общей площадью 174,2 м2

Истребовать у ФИО1 из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <адрес>:

•помещение 5 Кадастровый номер ФИО36, общей площадью 1 303,4 м2.

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> на следующие нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу <адрес>:

•помещение 5 Кадастровый номер ФИО37, общей площадью 1 303,4 м2

•помещение 8 Кадастровый номер ФИО55, общей площадью 669,3 м2

•помещение 6 Кадастровый номер ФИО69, общей площадью 174,2 м2

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                А.А. Шелобанова

Мотивированное решение изготовлено 10.01.2022

          Судья                                А.А. Шелобанова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>