Решение по делу № 2-75/2015 (2-6523/2014;) от 09.06.2014

Дело № 2-75/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2015 года

Республика Коми                                     город Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Щелканова М.В.

при секретаре Соколовой Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стратонова В.Н. к Солдаткиной В.В. о расторжении договоров купли – продажи и по иску Ватаманова В.Е. к Челпановой М.Ф., Солдаткиной В.В. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на имущество,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договоров купли -продажи. В обоснование иска указано следующее. ** ** ** года между истцом и ответчиком были заключены договоры купли - продажи следующего имущества - ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... ..., площадью ... кв.м., ... площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ... за домом №.... Данные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по РК, в соответствии с договорами после государственной регистрации права собственности ответчик должен был выплатить установленную в договоре стоимость, однако обязательства не исполнил.

В период рассмотрения иска Стратонова В.Н. в суд поступил иск Ватаманова В.Е. к Челпановой М.Ф., Солдаткиной В.В. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на имущество. В рамках заявленных требований с учетом их увеличения истец просит суд взыскать с Челпановой М.Ф. уплаченный истцом как поручителем остаток задолженности в сумме ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ... руб., обратить взыскание на следующее имущество, являющемуся предметом залога:

-гараж №..., площадью ... кв.м. по адресу: ...

-гараж №... в ...», площадью ... кв.м. по адресу: ...

-гараж №... в ...», площадью ... кв.м. по адресу...

Поскольку в обоих исках спор заявлен в отношении одного и того же имущества, дела объединены в одно производство.

В судебное заседание истец Стратонов В.Н. не явился, о слушании извещался судом по указанному в иске адресу.

Ответчик Солдаткина В.В. в судебное заседание не явилась, о слушании извещалась судом по указанному в иске адресу.

Представитель истца Солдаткиной В.В. по доверенности Строгалева В.Г. не возражала против удовлетворения иска Стратонова В.Н. и Ватаманова В.Е.

Челпанова М.Ф. в судебное заседание не явилась, о слушании извещена.

Истец Ватаманов В.Е. в судебное заседание не явился, о слушании извещался судом по указанному в иске адресу.

Интересы Стратонова В.Н., Челпановой М.Ф., Ватаманова В.Е. также представляла по доверенности Вяткина М.Е., которая поддерживала как требования Стратонова В.Н., так и требования Ватаманова В.Е. Вяткина М.А. в судебное заседание не явилась, о слушании извещалась судом в соответствии с адресом, указанным в доверенности. Вяткина М.А. также присутствовала на предыдущем судебном заседании, в ходе которого была определена и оглашена дата и время следующего судебного заседания.

Представитель третьего лица ОАО АКБ «Северный народный банк» в судебное заседание не явился, ранее представитель по доверенности Поцинкене Е.В. не возражала против удовлетворения иска Ватаманова В.Е., указывая на то, что все кредитные обязательства Челпановой М.Ф. перед ОАО АКБ «Северный народный банк» исполнены.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ЗАО «Банк «ВТБ-24», ОАО «Сбербанк РФ», Мищенко А.В..

Мищенко А.В. и представитель ЗАО «Банк «ВТБ-24» в судебное заседание не явились, о слушании извещались.

Представитель ОАО «Сбербанк РФ» по доверенности Рассыхаев А.М. возражал против удовлетворения требований о расторжении договора, не возражал против требований ответчика Ватаманова В.Е. при условии реализации имущества на торгах, а не путем передачи имущества истцу без торгов в счет задолженности.

Судом установлено.

В соответствии с договорами купли-продажи от ** ** ** ответчик Солдаткина В.В. является собственником следующего недвижимого имущества:

-гараж №... площадью ... кв.м. по адресу...

-гараж №... в ...», площадью ... кв.м. по адресу...

-гараж №... в ...», площадью ... кв.м. по адресу: ...

Данное имущество приобретено у истца Стратонова В.Н.

Стратонов В.Н. ставит требование о расторжении договоров, поскольку Солдаткина В.В. не исполнила свои обязательства в части оплаты.

Ответчик Солдаткина В.В. соглашается с требованиями истца, указывая на то, что обязательства действительно не исполнены.

Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

УФССП Республики Коми представлены сведения о том, что в отношении Солдаткиной В.В. имеются неисполненные обязательства по ... исполнительным производствам на общую сумму более ... миллионов рублей ... в том числе перед третьим лицами по делу ЗАО «Банк «ВТБ-24», ОАО «Сбербанк России», Мищенко А.В.

Доказательств, указывающих на то, что оплата по спорным договорам не произведена, не представлено. Напротив, на запрос суда Управлением Росреестра по Республике Коми представлены копии дел правоустанавливающих документов, в каждом из которых имеется расписка о получении денежных средств Стратоновым В.Н. от Солдаткиной В.В. ...

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку оплата произведена, что подтверждается расписками, оснований для расторжения договоров не имеется.

При указанных обстоятельствах суд не принимает признание иска, поскольку уменьшение имущества должника безусловно является нарушением прав кредиторов.

Кроме того, неоплата по договору является основанием для расторжения договора в случаях, прямо предусмотренном законом либо договором (п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Ни закон, ни договоры не предусматривают возможность расторжения договора применительно к рассматриваемому случаю.

** ** ** между ОАО АКБ «Северный народный банк» и Челпановой М.Ф. заключен кредитный договор №... об открытии кредитной линии.

В обеспечении исполнение обязательств по возврату кредита по договору от ** ** ** №... между ОАО АКБ «Северный народный банк» и Солдаткиной В.В. заключен договор поручительства от ** ** ** №...) и договор залога недвижимого имущества (ипотеки) №... Предметом залога является следующее имущество:

-гараж №..., площадью ... кв.м. по адресу: ...

-гараж №... в ...», площадью ... кв.м. по адресу: ...

-гараж №... в ...», площадью ... кв.м. по адресу: ...

Предмет залога в целом оценен в ... (п. 3 договора).

Договор залога недвижимого имущества зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Обязательства по погашению задолженности по кредитному договору №... от ** ** ** частично исполнены поручителем Ватамановым В.Е., что подтверждается приходными кассовыми ордерами (т.2, л.д. 26-28):

- от ** ** ** №... на сумму ... руб. (погашение основного долга),

- от ** ** ** №... на сумму ... руб. (погашение просроченных процентов),

- от ** ** ** №... на сумму ... руб. (погашение процентов на просроченный основной долг),

- от ** ** ** №... на сумму ... (штраф за просроченный основной долг),

- от ** ** ** №... на сумму ... руб. (штраф за просроченный основной долг).

Всего Ватаманов В.Е. уплатил ... руб., полностью исполнив требование Банка о погашение задолженности по кредитному договору №...

В связи с исполнением обязательств Ватамановым В.Е. ОАО АКБ «Северный народный банк» передало ему документы для обеспечения возможности предъявления требований о взыскании уплаченных сумм.

Обязательства, обеспеченные предыдущей ипотекой, исполнены, что следует из пояснений представителя третьего лица ОАО АКБ «Северный народный банк».

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (договор займа), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется вернуть заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно ст. 810 ГК РФ Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно ст. 365 ГК РФ

1. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

2. По исполнении поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование.

3. Правила, установленные настоящей статьей, применяются, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручителя с должником и не вытекает из отношений между ними.

При разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (статьи 334, 349) (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Учитывая изложенное, истец праве ставить требование о взыскании с Челпановой М.Ф. уплаченных в пользу ОАО АКБ «Северный народный банк» сумм в размере ....

Также является обоснованным с учетом положений ст. 395 ГК РФ требование Ватаманова В.Е. о взыскании с Челпановой М.Ф. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме ... руб. за заявленный период с ** ** ** по ** ** **. Расчет истца является верным.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3)    способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Указанные суммы также подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии с п.1 ст. 56, ст. 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Ввиду того, что с даты первоначально проведенной оценки имущества прошло более 6 месяцев, то установленная договором залога от ** ** ** рыночная стоимость гаражей в настоящий момент не может являться достоверной и быть принята как справедливая рыночная стоимость, обеспечивающая соблюдение законных интересов Ответчика и Истца при реализации имущества на публичных торгах.

Истцом представлен отчет об оценке, подготовленный ООО «...», согласно которому рыночная стоимость объектов составляет:

-гараж №..., площадью ... кв.м. по адресу: ... – ... руб.;

-гараж №... в ... площадью ... кв.м. по адресу: ... – ... руб.;

-гараж №... в ... площадью ... кв.м. по адресу: ... – ... руб.

Сторона ответчика соглашалась с данной оценкой. Третьи лица возражений также не высказали.

Начальная продажная цена гаражей должна быть установлена в размере ... от указанной рыночной стоимости имущества, что составит ... руб. соответственно.

Учитывая изложенное, исковые требования Ватаманова В.Е. подлежат удовлетворению.

Сторона истца и ответчика просили утвердить мировое соглашение, по которому гаражи переходят в собственность Ватаманова В.Е. без проведения торгов.

Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Как указано ранее, у Солдаткиной В.В. имеются неисполненные обязательства по ... исполнительным производствам на общую сумму более ... рублей ... в том числе перед третьим лицами по делу ЗАО «Банк «ВТБ-24», ОАО «Сбербанк России», Мищенко А.В.

Обязательства перед Ватамановым В.Е., обеспеченные ипотекой и заявленные ко взысканию, составляют ... руб.

В случае продажи спорных гаражей на торгах по цене более .... сумма, превышающая данный размер задолженности, будет распределена между третьими лицами пропорционально заявленным требованиям. Передача имущества Ватаманову В.Е. исключает возможность исполнения обязательствами перед иными кредиторами ответчика Солдаткиной В.В., не обеспеченными залогом.

Аналогичные возражения заявлены представителем ОАО «Сбербанк России».

Довод о том, что рыночная цена ниже общей задолженности перед Ватамановым В.Е., не принимается во внимание, поскольку окончательный размер цены может отличаться и превысить цену имущества в соответствии с оценкой.

Подтверждением данного факта может служить то обстоятельство, что в соответствии заключением эксперта, проведенным в рамках рассмотрения дела №... по иску ОАО «Сбербанк России» к Солдаткиной В.В. об обращении взыскания на гаражи, являющиеся предметом рассматриваемого спора, имущество оценено в сумму ....

Установленная цена является лишь первоначальной и может быть изменена при наличии волеизъявления участников торгов. В настоящее время преждевременно говорить об окончательной цене, которая будет установлена по результатам торгов.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Стратонова В.Н. к Солдаткиной В.В. о расторжении договоров купли – продажи оставить без удовлетворения.

Иск Ватаманова В.Е. к Челпановой М.Ф., Солдаткиной В.В. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на имущество удовлетворить.

Взыскать с Челпановой М.Ф. в пользу Ватаманова В.Е. уплаченную задолженность по кредитному договору в сумме ... руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме ...

Обратить взыскание на заложенное имущество:

-гараж площадью ....м. по адресу: ..., гараж №..., установив начальную продажную цену ...

-гараж площадью ....м. по адресу: ...», гараж №..., установив начальную продажную цену ...

-гараж площадью ... кв.м. по адресу: ...», гараж №... установив начальную продажную цену ...

Способом реализации заложенного имущества избрать публичные торги.

Удовлетворить из стоимости заложенного имущества денежное требование Ватаманова В.Е. к Челпановой М.Ф., установленное настоящим решением.

Взыскать с Челпановой М.Ф. в пользу Ватаманова В.Е. госпошлину в сумме ...

Взыскать Солдаткиной Виктории Владимировны в пользу Ватаманова Владислава Евгеньевича госпошлину в сумме ...

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение месяца со дня его принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Щелканов