Решение по делу № 2-2001/2016 от 24.02.2016

Копия                                    Дело №2-2001/16

Заочное

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2016 года                             г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре Данилиной М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО2, ФИО3 к ООО «<данные изъяты>» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества договором долевого участия в строительстве.

Иск обоснован тем, что между ФИО2 и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-4-3 от ДД.ММ.ГГГГ (Далее – Договор) По условиям договора, стороны договорились заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Основной договор купли-продажи Жилого помещения – таун-хауса по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, <адрес>, при <адрес>, владение № Е 76-4-3, общей площадью 127,7 кв.м, площадью без учета неотапливаемых помещений 121,8 кв.м, а также Придомового земельного участка ориентировочной площадью 61,5 кв.м. Денежные средства в счет стоимости жилого помещения в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> в счет стоимости земельного участка истцом были оплачены полностью.

Иск обоснован тем, что между ФИО3 и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-6-1 от ДД.ММ.ГГГГ (Далее – Договор) По условиям договора, стороны договорились заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Основной договор купли-продажи Жилого помещения – таун-хауса по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, <адрес>, при <адрес>, владение № Е 76-6-1, общей площадью 132 кв.м, площадью без учета неотапливаемых помещений 123,1 кв.м, а также Придомового земельного участка ориентировочной площадью 61,5 кв.м. Денежные средства в счет стоимости жилого помещения в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> в счет стоимости земельного участка истицей были оплачены полностью.

В конце 2015 г. истцы обратились к ответчику с требованием о заключении с ними договоров долевого участия в строительстве в связи с тем, что все обязательные условия договора долевого участия согласованы, денежные средства фактически привлечены для строительства объекта недвижимого имущества, а отсутствие государственной регистрации сделки нарушает его права, как участника строительства. Требование оставлено без удовлетворения. Ответчик от регистрации договора уклоняется, на контакт не выходит.

Истец ФИО2 будучи надлежащим образом уведомленным по известному месту регистрации в судебное заседание не явился.

Истица ФИО3 в судебное заседании исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО5 по доверенности ФИО6 в судебное заседании исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ООО «<данные изъяты>», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Сабидом групп», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области будучи надлежащим образом уведомлены по известному месту регистрации, содержащемуся в ЕГРЮЛ, в судебное заседание представителя не направило.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, оценив собранные доказательства в объеме, представленном сторонами, суд пришел к следующему.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на день заключения спорного предварительного договора, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 1 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 214-ФЗ он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч. 4 ст. 4 214-ФЗ договор долевого участия должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как следует из материалов дела, между ФИО5 и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-4-3 от ДД.ММ.ГГГГ по условиям договора, стороны договорились заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Основной договор купли-продажи Жилого помещения – таун-хауса по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, <адрес>, при <адрес>, владение № Е 76-4-3, общей площадью 127,7 кв.м.; между ФИО3 и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-6-1 от ДД.ММ.ГГГГ по условиям договора, стороны договорились заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ Основной договор купли-продажи Жилого помещения – таун-хауса по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, <адрес>, при <адрес>, владение № Е 76-6-1, общей площадью 132 кв.м.

В п. 1.2 Договора №/Е 76-4-3 от ДД.ММ.ГГГГ указан адрес расположения жилого помещения: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, <адрес>, уч. при <адрес>, владение № Е 76-4-3. В п. 2.2 Договор согласованы основные характеристики объекта долевого участия: Объект недвижимого имущества – жилое помещение имеет следующие характеристики: условный номер секции 76-4-3; жилая площадь 121,8 кв.м., общая площадь 127,7 кв.м. Технические характеристики жилого помещения согласованы сторонами и указаны в Приложении 1 к Договору. План создаваемого жилого помещения указан в Приложении 3 к настоящему договору.

В п. 1.2 Договора №/Е 76-6-1 от ДД.ММ.ГГГГ указан адрес расположения жилого помещения: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, <адрес>, уч. при <адрес>, владение № Е 76-6-1. В п. 2.2 Договор согласованы основные характеристики объекта долевого участия: Объект недвижимого имущества – жилое помещение имеет следующие характеристики: условный номер секции 76-6-1; жилая площадь 123,1 кв.м., общая площадь 132 кв.м. Технические характеристики жилого помещения согласованы сторонами и указаны в Приложении 1 к Договору. План создаваемого жилого помещения указан в Приложении 3 к настоящему договору.

Суд приходит к выводу, что сторонами определен и согласован подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе адрес и все основные технические характеристики, присущи объекту недвижимости.

В п. 2.4. Договора установлено, что срок регистрации права собственности Покупателя на жилой дом – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из этого, суд приходит к выводу, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства сторонами также согласован – не позднее 31.12.2015г.

В п. 5.1. Договора №/Е 76-4-3 от ДД.ММ.ГГГГ определена цена жилого помещения: Цена Жилого помещения, исходя из стоимости одного квадратного метра площади в размере <данные изъяты> составляет <данные изъяты>. Как установлено п. 5.2.1 Договора ФИО2 оплачивает ООО «<данные изъяты>» в качестве Гарантийного платежа сумму в <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, которые будут засчитаны в счет оплаты Жилого помещения. Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме и надлежащим образом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты> – ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> – ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> – ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 5.1. Договора №/Е 76-6-1 от ДД.ММ.ГГГГ определена цена жилого помещения: Цена Жилого помещения, исходя из стоимости одного квадратного метра площади в размере <данные изъяты> составляет <данные изъяты>. Как установлено п. 5.2.1 Договора ФИО3 оплачивает ООО «<данные изъяты>» в качестве Гарантийного платежа сумму в <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ, которые будут засчитаны в счет оплаты Жилого помещения. Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме и надлежащим образом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «<данные изъяты>».

Таким образом, суд приходит к выводу, что сторонами согласована цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Судом, также установлено и подтверждается материалами дела, что денежные средства в счет оплаты жилого помещения секции номер № общей площадью 127,7 кв.м. жилого блокированного <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:1459 общей площадью 939 кв.м. по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, мкр-н «Белый Город» оплачены ФИО2 в полном объеме.

Судом, также установлено и подтверждается материалами дела, что денежные средства в счет оплаты жилого помещения секции номер № общей площадью 132 кв.м. жилого блокированного <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:1459 общей площадью 939 кв.м. по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.<адрес>, д. Николо-Черкизово, мкр-н «Белый Город» оплачены ФИО3 в полном объеме.

Согласно ч. 5, 5.1 ст. 7 закона 214 – ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Поэтому суд приходит к выводу, что условие о гарантийном сроке сторонами согласовано и составляет не менее пяти лет.

Во исполнение п. 5 ч. 4 ст. 4 закона 214 – ФЗ совместно со ст. 12.1 закона 214 – ФЗ ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве серии 0214 ГОЗ 0055. Согласно п. 1.3. Договора страхования объектом страхования являются, в том числе, секции блокированного жилого <адрес>. Суд приходит к выводу, что существенное условие, указанное в п. 5 ч. 4 ст. 4 214-ФЗ сторонами согласовано.

Из материалов дела следует, что ООО «<данные изъяты>» отвечает требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) 214-ФЗ, а именно: имело на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №:1459, разрешение на строительство № RU №, опубликовало проектную декларацию в сети Интернет на сайте http://www.sabidom.ru и привлекло денежные средства истца для строительства блокированного жилого дома.

Истцами также заявлены требования о государственной регистрации Предварительного договора купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-4-3 от ДД.ММ.ГГГГ, Предварительного договора купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-6-1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Судом установлено, что обращения истца к Застройщику – ООО «<данные изъяты>», в лице его руководителя с просьбой об осуществлении действий по регистрации договора не имели успеха ввиду отсутствия по указанному адресу как самого директора, так и иных сотрудников застройщика. Исходя из этого суд считает факт уклонения ООО «<данные изъяты>» от регистрации договора долевого участия с истцами, доказан.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ответчик является застройщиком, истцы полностью исполнили условия предварительного договора суд считает, что исковые требования о признании Предварительный договор купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-4-3 от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «<данные изъяты>», Предварительного договора купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-6-1 от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «<данные изъяты>» договорами долевого участия в строительстве и о его государственной регистрации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ данное решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в органах государственной регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98, 194-199, 233-235 ГПК РФ,-

РЕШИЛ:

Иски ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Признать Предварительный договор купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-4-3 от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, как участником строительства и ООО «<данные изъяты>», как застройщиком договором участия в долевом строительстве на земельном участке с кадастровым номером: №:858 (сформированного из него земельном участке с кадастровым номером №:1459) по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Николо-Черкизово, мкр. «Белый город», жилого дома блокированной застройки № в виде секции № общей площадью 127,7 кв.м. (нумерация согласно проектной декларации 2 очередь мкр. «Белый город»). Провести государственную регистрацию договора.

Признать Предварительный договор купли-продажи Объектов недвижимого имущества №/Е 76-6-1 от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, как участником строительства и ООО «<данные изъяты>», как застройщиком договором участия в долевом строительстве на земельном участке с кадастровым номером: №:858 (сформированного из него земельном участке с кадастровым номером №:1459) по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Николо-Черкизово, мкр. «Белый город», жилого дома блокированной застройки № в виде секции № общей площадью 132 кв.м. (нумерация согласно проектной декларации 2 очередь мкр. «Белый город»). Провести государственную регистрацию договора.

Взыскать с ООО «<данные изъяты>» в пользу ФИО2, ФИО3 государственную пошлину в размере <данные изъяты> в пользу каждого.

Решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Ответчик вправе подать в Солнечногорский городской суд Московской области заявление об отмене заочного решения суда в течении семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Сторонами заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца по истечению срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда или в течении месяца, после вынесения определения об отказе ответчику в отмене заочного решения.

Судья: подпись

Копия верна: судья:                     Гордеев И.И.