Решение по делу № 2-737/2022 (2-4414/2021;) от 21.12.2021

         К делу номер г.

          УИД: 23RS0номер-38

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

14 марта 2022 года                                   <адрес>

Лазаревский районный суд <адрес> края, в составе:

Председательствующего                                     Козыревой Н.А.

при секретаре                                          ФИО4

с участием:

представителя истца ФИО5, действующей на основании доверенности №<адрес>9 от 2ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО6, действующего на основании доверенности №<адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли- продажи земельного участка, взыскании денежных средств и судебных расходов,

        У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Лазаревский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит расторгнуть заключенный между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:9827 (площадью 492,0м2) по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Лазаревский внутригородской район <адрес>; расторгнуть заключенный между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:9829 (площадью 424,0м2) по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Лазаревский внутригородской район <адрес>; прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные земельные участки с кадастровым номерами 23:49:0136009:9827; 23:49:0136009:9829; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 3973063,83 рублей в счет стоимости оплаты по спорным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и понесенных убытков; взыскать с ФИО3 понесенные расходы на оплату государственной пошлины.

    В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком были заключены договора купли- продажи земельных участков кадастровый номер (площадью 492,0м2) и кадастровый номер (площадью 424,0м2) по адресу: <адрес> земельных участков определена по соглашению сторон и составила 600 000 рублей за каждый участок. Оплата произведена в полном объеме. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. На земельном участке номер расположен жилой 2-х этажный дом общей площадью 109,6 кв.м.,     с кадастровым номером 23:49:0136009:11255, поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке номер расположен жилой 2-х этажный дом    общей площадью 117,9 кв.м.,    с кадастровым номером 23:49:0136009:11256, поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. В результате оползня от ДД.ММ.ГГГГ на территории был введен режим ЧС. С ДД.ММ.ГГГГ нахождение в построенных им домах представляет угрозу для жизни и здоровья. Таким образом, купленные у ответчика земельные участки, полностью располагаются в опасной оползневой зоне. Существование данных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора. Истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, истец при заключении договора не был поставлен ответчиком в известность о наличии таких ограничений, которые не позволят использовать земельные участки в соответствии с его разрешенным использованием.

        Истец ФИО2, будучи надлежаще извещен о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО5 в судебном заседании доводы и требования иска поддержала и просила удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Также указала, что истец приобрел спорные земельные участки под влиянием обмана и при покупке земельных участков не имел возможности оценить все качества участков, поскольку ответчик скрыл сведения относительно опасности данных участков. Если бы ответчик при совершении сделки купли-продажи сообщил истцу, что участки находятся в оползневой зоне, истец бы спорные участки не покупал.

        Ответчик ФИО3, будучи надлежаще извещен о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска и просил в удовлетворении требований отказать. Как в судебном заседании, так и в письменных возражениях пояснил, что до заключения договора купли-продажи покупатель осмотрел земельный участок, проверил правоустанавливающие документы. Из договора купли-продажи спорного земельного участка усматривается, что покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. ДД.ММ.ГГГГ в день заключения спорного договора стороны договора подписали в составе договора пункт, заменяющий акт приема передачи, который свидетельствует о том, что покупатель принял от продавца земельный участок. Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка покупатель осмотрел его и мог обладать всей доступной информацией. Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен возможности получения сведений о наличии охранных либо иных специальных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости. Согласно кадастровому паспорту земельного участка, существующих ограничений (обременения) права на момент продажи не зарегистрировано. При таких обстоятельствах, считает, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком, предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования

        Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд находит исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

        В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

        В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

        Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого ФИО3 продал ФИО2 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136009:9827, площадью 492 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

        Договор зарегистрирован в Росреестре по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ номер.

        Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого ФИО3 продал ФИО2 принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0136009:9829, площадью 424 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

        Договор зарегистрирован в Росреестре по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ номер.

        Согласно материалам дела, истцом на указанных земельных участках были возведены жилые дома:

        на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136009:9827, площадью 492 кв.м., жилой дом площадью 117,9 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0136009:11256, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ номер;

        на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136009:9829, площадью 424 кв.м., жилой дом площадью 109,6 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0136009:11255, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ номер.

        Перед началом строительства данных жилых домов, истцом было направлено в администрацию <адрес> уведомление о планируемых строительствах.

        По результатам рассмотрения направленных истцом уведомлений о планируемых строительствах, истцу администрацией <адрес> были направлены уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке номер от ДД.ММ.ГГГГ и номер от ДД.ММ.ГГГГ.

        В пунктах 7 данных уведомлений, истцу администрацией <адрес> было сообщено, что в связи с расположением земельных участков в зоне «ОГП-О» - оползневых процессов, согласно пункту 13.1.7 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, до начала строительства необходимо провести предварительное обследование и разработать инженерные мероприятия (противооползневые и др.). Строительство и проектирование следует вести в соответствии с заключениями об инженерно-геологических условиях участков с кадастровыми номерами 23:49:0136009:9827 и 23:49:0136009:9829 расположенных по адресу: <адрес>, выполненными ООО «СочиТисизПроект», являющимися приложением к уведомлениям о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома ФИО2 При строительстве и проектировании следует обязательно соблюдать положения и требования СП 47.13330.2012. «Свод правил. Инженерные изыскания для строительства», СП 116.13330.2012. «Свод правил. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов», СП 14.13330.2014. «Свод правил. Строительство в сейсмических районах. СНиП II-7-81*».

ДД.ММ.ГГГГ на территории <адрес> произошел оползень, в результате которого произошел сдвиг и смещение спорных земельных участков.

        Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ссылается на то, при совершении сделок по купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 23:49:0136009:9827, площадью 492 кв.м. и с кадастровым номером 23:49:0136009:9829, площадью 424 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, ответчик не сообщил истцу о том, что спорные земельные участки находятся в оползневой зоне, что является заведомо ложной информацией об обременениях земельных участков и ограничениях их использования.

        Истцом представлены строительно-технические заключения от ДД.ММ.ГГГГ №номерц/21-4273 и 52ц/21-4274, согласно выводам которых в соответствии с Разделом III Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", жилые дома с кадастровыми номерами 23:49:0136009:11256 и 23:49:0136009:11255, расположенные по адресу: <адрес>-поле, <адрес>, являются непригодными для проживания в результате произошедшей 04-ДД.ММ.ГГГГ чрезвычайной ситуации, вызванной опасным геологическим явлением - оползнем. Дальнейшая их эксплуатация представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

        В соответствии с ч.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

        Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

        В пункте 2 указанной статьи кодекса определены условия, при одновременном наличии которых суд может расторгнуть договор: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

        В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

        Судом установлено, что сторонами соблюдена форма договоров купли-продажи недвижимого имущества, договора содержат все существенные условия, присущие договорам купли-продажи, являются заключенным. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход права собственности от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. После подписания договоров купли-продажи объекты недвижимости переданы покупателю, договоры сторонами исполнены.

        С учетом содержания положений статьи 451 ГК РФ суду в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении договора купли-продажи.

        Истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, совокупность которых явилась бы основанием для расторжения договоров на основании ст. 451 ГК РФ.

        Также истцом не представлено доказательств того, что при совершении спорных сделок ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в соответствии с разрешенным использованием, либо иную информацию, которая могла оказать влияние на решение ФИО7 о покупке данных земельных участков.

        Согласно выпискам из ЕГРН в отношении спорных земельных участков, ограничение прав и обременение объекта недвижимости – не зарегистрировано.

        Таким образом, поскольку доказательств существенного изменения обстоятельств истцом не предоставлено, ровно, как и не представлено доказательств того, что при совершении спорных сделок ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в соответствии с разрешенным использованием, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договоров купли-продажи.

        Кроме того, отказывая в удовлетворении требований, суд учитывает, что перед началом строительства жилых домов, истцу достоверно было известно из уведомлений администрации <адрес>, что земельные участки находятся в оползневой зоне и ему необходимо провести предварительное обследование и разработать инженерные мероприятия (противооползневые и др.).

        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

        Р Е Ш И Л:

        В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении заключенного между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:9827 (площадью 492,0м2) по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Лазаревский внутригородской район <адрес>; расторжении заключенного между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:9829 (площадью 424,0м2) по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Лазаревский внутригородской район <адрес>; прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные земельные участки с кадастровым номерами 23:49:0136009:9827; 23:49:0136009:9829; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 денежных средств в размере 3 973 063 рублей 83 копеек в счет стоимости оплаты по спорным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и понесенных убытков, а также взыскании с ФИО3 понесенных расходов на оплату государственной пошлины – отказать.

        Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

        На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

        Судья Лазаревского

        райсуда <адрес>                                                                      Козырева Н.А.

        копия верна:

        судья                                                                                       Козырева Н.А.