Решение по делу № 33-2468/2022 от 31.05.2022

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Маношина М.А.                                                               № 2-152/2022

39RS0020-01-2021-001924-35                                                  № 33-2468/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Калининград                                                                  03 августа 2022 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

    председательствующего        Мухарычина В.Ю.

    судей                        Филатовой Н.В., Куниной А.Ю.

    при секретаре                Лиль Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Малуха Александра Савельевича к ООО «Структура» о признании обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не прекращенным и понуждении к заключению основного договора, по апелляционной жалобе Малуха Александра Савельевича на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 04 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., объяснения Малуха А.С. и его представителя Созвариева А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «Структура» Редькина Э.С., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Малуха А.С. обратился в суд с иском к ООО «Структура», указав, что 27.03.2020 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с условным номером 9 ориентировочной общей площадью с холодными помещениями 54,41 кв.м, расположенной на втором этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Калининградская обл., г. Пионерский, ул. Стрелецкого, 21, на земельном участке площадью 1169 кв.м с кадастровым номером 39:19:010308:1114. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого помещения в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатации, но не позднее 30.03.2021. Стоимость квартиры определена в размере 2 486 880 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 48 000 руб.

ООО «Структура» не исполнило принятые на себя по указанному договору обязательства, до настоящего момента основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен.

В свою очередь истец направил ответчику уведомления о намерении заключить основной договор купли-продажи на условиях заключенного предварительного договора, а также предложил пролонгировать предварительный договор на тех же условиях, установив срок заключения основного договора до 31.03.2022. В ответ ООО «Структура» сообщило, что многоквартирный дом не существует, в связи с чем невозможно предоставить проект основного договора купли-продажи до 30.03.2021. Также ответчик направил оферту о заключении предварительного договора на новых условиях, значительно ухудшающих положение покупателя, в частности, стоимость квадратного метра помещения увеличилась на 77 %

Ссылаясь на изложенное, полагая, что продавец в нарушение положений действующего законодательства в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 27.03.2020, Малуха А.С. просил: признать обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи не прекращенными; понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора № 9 от 27.03.2020 в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; взыскать с ООО «Структура» расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 04.03.2022 заявленные исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Малуха А.С. в лице представителя     Созвариева А.А. просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое судебное постановление об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ссылается на то, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2020 не прекращены, поскольку в установленный законом срок покупатель направил ООО «Структура» предложение заключить основной договор, а в дальнейшем направил предложение пролонгировать срок действия предварительного договора купли-продажи. Однако ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по предварительному договору, чем нарушил права покупателя.

Обращает внимание на то, что довод о двойной трактовке условий договора о сроке заключения основного договора фактически был отклонен без указания причин, хотя из буквального толкования условий предварительного договора следует, что основной договор должен быть заключен в течение трех месяцев с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, соответственно, обязательства по предварительному договору не прекратились.

Возражает против отказа суда первой инстанции в принятии уточненного искового заявления по причине того, что ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» не имеет отношения к рассматриваемому делу. Ссылается на то, что между ним и     ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» была достигнута договоренность о бронировании нежилого помещения, которое находится в неразрывной связи с объектом предварительного договора. Однако к настоящему моменту ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» не может осуществить передачу указанного объекта недвижимости, поскольку до настоящего времени он не передан Обществу застройщиком.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Структура» просит отставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО «Структура» с 18.09.2019 является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности является 41.20 «строительство жилых и нежилых зданий».

Согласно Уставу ООО «Структура» ответчик осуществляет следующие виды деятельности: строительство жилых и нежилых зданий, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

26.02.2020 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ООО «Структура» выдано разрешение     № 39-RU39303000-047-2020 на строительство объекта капитального строительства «многоквартирный жилой дом по ул. Стрелецкого в г. Пионерский Калининградской области». Срок действия разрешения на строительство первоначально был определен до 26.02.2021.

04.03.2020 между ООО «СТК-БалтСтрой» (подрядчиком) и ООО «Структура» (заказчиком) заключен договор генерального подряда на строительство, по условиям которого заказчик сдает, а подрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: Калининградская область, г. Пионерский, ул. Стрелецкого по проекту, выполненному ООО «СанТермо-Проект» и утвержденному генеральным директором ООО «Структура». Начало работ: с 13.03.2020 по 26.02.2021.

27.03.2020 между ООО «Структура» (продавцом) и Малуха А.С. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 9, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество: жилое помещение – квартиру общей площадью 54,42 кв.м, с условным номером 9, расположенную на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Калининградская обл., г. Пионерский, ул. Стрелецкого, 21, на земельном участке площадью 1169 кв.м, с кадастровым номером 39:19:010308:1114.

Согласно п. 1.9 договора цена договора составила 2 486 880 руб., стоимость квадратного метра квартиры составляет 48 000 руб. и является фиксированной.

В соответствии с п. 1.13.1 договора стороны обязуются заключить основной договор в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30.03.2021.

Обязательства, предусмотренные договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор (п. 3.1).

Предварительным договором не предусмотрена уплата покупателем продавцу денежных средств в счет оплаты стоимости жилого помещения до заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.10 предварительного договора предусмотрено, что недвижимое имущество подлежит оплате при подписании основного договора купли-продажи. Денежные средства вносятся покупателем путем перечисления на расчетный счет или в кассу предприятия.

04.03.2021 Малуха А.С. в адрес ООО «Структура» было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 27.03.2020.

В ответе от 13.03.2021 на данное предложение генеральный директор ООО «Структура» указал, что заключить основной договор до 31.03.2021 не представляется возможным, поскольку строительство многоквартирного жилого дома не завершено, объект недвижимости в виде квартиры отсутствует.

25.03.2021 ООО «Структура» в адрес Малуха А.С. направлено предложение о заключении нового договора с целью приобретения недвижимого имущества в строящемся многоквартирном жилом доме на условиях, изложенных в проекте договора, приложенном к письму. Одновременно указано, что строительство многоквартирного жилого дома не может быть завершено до 30.03.2021, срок действия разрешения на строительство указанного выше объекта и срок строительства продлены до 26.02.2022. Заключенный ранее предварительный договор прекращает свое действие 31.03.2021, и заключить основной договор не представляется возможным ввиду отсутствия предмета договора.

Вместе с тем 26.03.2021 Малуха А.С. в адрес ООО «Структура» направил уведомление, в котором предлагал пролонгировать предварительный договор купли-продажи на тех же условиях, за исключением срока заключения основного договора купли-продажи – с установлением его до 31.03.2022 включительно.

В ответе от 01.04.2021 ООО «Структура» отклонило предложение истца о пролонгации предварительного договора купли-продажи, указав на возможность заключения нового предварительного договора, проект которого был направлен 25.03.2021.

Настаивая на необоснованном уклонении ООО «Структура» от заключения основного договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что к указанному в предварительном договоре сроку основной договор не был заключен, указанный в договоре объект недвижимости не создан и в собственность ответчика не перешел, а поэтому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

С выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований к удовлетворению заявленных Малуха А.С. исковых требований судебная коллегия соглашается.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны пришли к соглашению об оформлении своих правоотношений по передаче прав на спорную квартиру посредством заключения сделки купли-продажи.

Таким образом, право собственности на спорную квартиру в многоквартирном жилом доме истец приобрел бы на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ООО «Структура».

Пункт 5 статьи 429 ГК РФ предусматривает, что в случаях если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

По условиям предварительного договора купли-продажи № 9 от 27.03.2020 продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры с определенными характеристиками в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30.03.2021, то есть к моменту заключения основного договора купли-продажи и для исполнения своего обязательства по передачи предмета договора покупателю продавец должен был иметь в собственности такой объект недвижимости.

Между тем, как установлено по делу, к 30.03.2021 таких прав у продавца не возникло. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома выдано ООО «Структура» лишь 03.11.2021.

Поскольку к указанному в предварительном договоре сроку основной договор не был заключен, требования истца о его заключении ответчиком исполнены не были, а указанный в договоре объект недвижимости не создан и в собственность ответчика не перешел, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора сторонами в письменной форме не оформлялось, суд пришел к правильному выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Ссылка истца в апелляционной жалобе о возможности двойной трактовки условия, изложенного в п. 1.13.1 предварительного договора, является ошибочной.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В соответствии с п. 1.13.1 договора стороны обязались заключить основной договор в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30.03.2021

Из буквального толкования данного условия договора во взаимосвязи со смыслом договора в целом следует, что стороны должны были заключить основной договор купли-продажи не позднее 30.03.2021, и такой срок являлся пресекательным.

Предусмотренное п. 1.1.1 договора условие о заключении основного договора в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует расценивать как отлагательное, которое безусловно должно было наступить до 30.03.2021. Однако в указанный срок такое событие не наступило.

Ненаступление всех отлагательных условий в установленный срок в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ является основанием для прекращения предварительного договора купли-продажи.

Доводы стороны истца о необоснованном затягивании ответчиком ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли. Из представленных ответчиком документов следует, что продление срока строительства МКД и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию было обусловлено объективными и непреодолимыми обстоятельствами, в частности, принятием судом по другому гражданскому делу обеспечительных мер в виде запрета ООО «Структура» на строительство спорного МКД и невозможностью производства вследствие погодных условий ряда строительных работ после отмены обеспечительных мер.

Обязательства сторон по предварительному договору от 27.03.2020 считаются прекращенными и на том основании, что до наступления срока заключения основного договора покупатель Малуха А.С. 26.03.2020 направил продавцу ООО «Структура» предложение о заключении основного договора купли-продажи на иных условиях – в срок не позднее 30.03.2022, отказавшись тем самым от заключения договора на прежних согласованных сторонами условиях, изложенных в предварительном договоре от 27.03.2020.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд обоснованно отказал в принятии уточненного искового заявления и привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ», поскольку стороной спорных правоотношений данное Общество не являлось.

Заключенное между Малуха А.С. и ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» 06.07.2020 соглашение о бронировании нежилого помещения в подвальном помещении многоквартирного дома к предмету предварительного договора отношения не имеет, и истец не лишен возможности защитить свои права путем предъявления ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» самостоятельного иска.

В рассматриваемой правовой ситуации судебная коллегия считает необходимым обратить внимание и на то обстоятельство, что ранее         Малуха А.С. обращался в суд с иском к ООО «Структура» о признании предварительного договора купли-продажи от 06.04.2020 договором участия в долевом строительстве. ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» было привлечено к участию в названном деле в качестве третьего лица.

Определением суда от 10.09.2021 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска, после чего им был предъявлен настоящий иск.

При разрешении данного спора позиция истца в целом также сводилась к тому, что он фактически являлся участником долевого строительства в отношении спорного многоквартирного дома, застройщиком которого выступало ООО «Структура».

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ № 214-ФЗ названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 2 ст. 1 данного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, вступить в правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, стороны могли лишь на условиях, установленных      ФЗ РФ № 214-ФЗ.

Вместе с тем ООО «Структура» не соответствовало критериям застройщика, предусмотренным ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку не имело введенных в эксплуатацию построенных многоквартирных жилых домов, трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных общей совокупной площадью не менее 5 000 кв.м, соответственно, было не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве.

При этом, как установлено по делу, Малуха А.С. не участвовал денежными средствами в долевом строительстве спорного многоквартирного дома, что позволило бы считать его участником долевого строительства.

Поскольку ООО «Структура» не соответствовало критериям застройщика, предусмотренным ФЗ РФ № 214-ФЗ, оно было не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, а Малуха А.С. в свою очередь не вправе был выступать в таких правоотношениях участником долевого строительства. Стороны не могли заключить договор долевого участия в отношении спорного объекта, что для них являлось очевидным, в связи с чем ими и был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Поведение сторон в такой ситуации нельзя признать добросовестным, так как они действовали в обход положений ФЗ РФ № 214-ФЗ, которым прямо урегулированы данные правоотношения.

Доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Фактически доводы апелляционной жалобы обусловлены субъективным толкованием норм материального и процессуального права, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и к переоценке установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств, для чего судебная коллегия оснований не усматривает.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 04 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 08 августа 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: