Решение по делу № 2-324/2024 (2-4091/2023;) от 24.03.2023

УИД 78RS0006-01-2022-004341-36

Дело № 2-324/2024            

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Сочи                                  22 марта 2024 года

Мотивированное решение составлено 28 марта 2024 г.

Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Машевец С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гороховой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Любаева Валентина Яковлевича к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора; по встречному исковому заявлению ООО «Океан» к Любаеву Валентину Яковлевичу, Назаретяну Арарату Карленовичу об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Любаев В.Я. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора.

Исковые требования Любаева В.Я. мотивированы тем, что он является участником долевого строительства в соответствии с Договорами № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными с ООО «Наш Дом-Сочи», действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной застройщиком ООО «Океан» во исполнение договора о сотрудничестве № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «Океан» и ООО «Наш Дом-Сочи».

В соответствии с Договором № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, Любаев В.Я. должен получить в собственность нежилое помещение № примерной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на 7 этаже без учета прилегающей террасы.

В соответствии с Договором № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, Любаев В.Я. должен получить в собственность нежилое помещение № примерной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 7 этаже по адресу: <адрес>, без учета прилегающей террасы.

Дополнительные требования застройщика ООО «Океан», отраженные в претензии от ДД.ММ.ГГГГ, об оплате стоимости террасы площадью <данные изъяты> кв.м., сверх цены, установленной Договорами № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, Любаев В.Я. считает незаконными и просит суд:

- определить объект долевого строительства в Договоре № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, как нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. без учета прилегающей террасы размером <данные изъяты> кв.м.;

- определить объект долевого строительства в Договоре № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, как нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. без учета прилегающей террасы размером <данные изъяты> кв.м.;

- определить цену Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, как произведение площади нежилого помещения на стоимость 1 кв.м. согласно п.3.2 Договора, без учета площади прилегающей террасы размером <данные изъяты> кв.м.;

- определить цену Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, как произведение площади нежилого помещения на стоимость 1 кв.м. согласно п.3.2 Договора, без учета площади прилегающей террасы размером <данные изъяты> кв.м.;

- взыскать с ООО «Океан» расходы на оплату услуг представителя в размере 85 000 рублей.

ООО «Океан» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Любаеву В.Я., Назаретяну А.К. об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения.

Встречные исковые требования ООО «Океан» мотивированы тем, что спорная терраса площадью <данные изъяты> кв.м. является объектом долевого строительства в составе «<данные изъяты>», расположенного в <адрес>, находящимся в общей долевой собственности и одновременно является принадлежностью помещений № №, №, №.

Любаеву В.Я., как дольщику нежилых помещений № № и № № принадлежит <данные изъяты>% доли в праве общей долевой собственности на террасу, а Назаретяну А.К., как дольщику нежилых помещения № №, принадлежит <данные изъяты> % доли

Уточнив встречные исковые требования ООО «Океан» просит суд:

- принять отказ от исковых требований к Назаретяну А.К., в связи с разрешением возникшего спора относительно определения принадлежности объекта долевого строительства с террасами, оплаты стоимости террасы, внесения, в связи с этим, изменений в п.п.1.3 и 3.11 Договора № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «Наш Дом-Сочи» с Назаретяном А.К.;

- установить, что терраса по Техническому плану на Здание от ДД.ММ.ГГГГ - помещение № площадью <данные изъяты> кв.м. является объектом долевого строительства в составе «<данные изъяты>», расположенного <адрес>, находящимся в общей долевой собственности и одновременно является принадлежностью помещений №, №, №, где Любаеву В.Я., как дольщику нежилых помещений № и № принадлежит <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на террасу, а Назаретяну А.К., как дольщику нежилых помещения № принадлежит <данные изъяты> доли;

- внести в Договора № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Океан» через представителя ООО «Наш Дом-Сочи» с участником долевого строительства Любаевым В.Я. изменения и дополнения в п.п.1.3 и 3.11 или расторгнуть данные Договора.

Представитель Любаева В.Я. по доверенности Ликандрова Я.В. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований Любаева В.Я. к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора настаивала; в удовлетворении встречных уточненных исковых требований ООО «Океан» к Любаеву В.Я. об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения, просила суд отказать в полном объёме.

Представители ООО «Океан» по доверенностям Евдокименко С.С. и Харитонов А.В. в удовлетворении исковых требований Любаева В.Я. к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора просили суд отказать в полном объёме, на удовлетворении встречных уточненных исковых требований ООО «Океан» к Любаеву В.Я. об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения настаивали.

Представитель ООО «Наш Дом-Сочи», Любаев В.Я., Назаретян А.К. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.                             

Суд, выслушав явившихся участников судебного процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.    

В силу ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется защита его прав и свобод.

Согласно п. 1 ст. 11 ГК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено, что на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Океан» во исполнение договора о сотрудничестве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между застройщиком ООО «Океан» и ООО «Наш Дом-Сочи», - между ООО «Наш Дом-Сочи» и Любаевым В.Я. ДД.ММ.ГГГГ были заключены Договора № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с п. 13.1 Договоров № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ взаимоотношения сторон регламентированы в том числе и Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года.

В соответствии с п.1.3 Договора № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, Любаев В.Я. должен получить в собственность объект долевого строительства - нежилое помещение № примерной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на 7 этаже.

В соответствии с п. 1.3 Договора № долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, Любаев В.Я. должен получить в собственность нежилое помещение № примерной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 7 этаже по адресу: <адрес>.

Из указанных выше договоров следует, что Любаев В.Я. приобрел нежилые помещения в здании торгового центра с административными помещениями, расположенном по адресу: <адрес>.

Цена Договоров № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ определена в пункте 3.                    

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

В соответствии с п. 3.6 Договоров № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии со ст. 3.2 договоров. Изменение общей площади имущества многоквартирного дома или иного объекта недвижимости для расчетов не принимается.            ООО «Океан» утверждает, что спорная терраса по Техническому плану на Здание от ДД.ММ.ГГГГ – помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м. является объектом долевого строительства в составе «<данные изъяты>», расположенного <адрес>, находящимся в общей долевой собственности и одновременно является принадлежностью нежилых помещений №, №Любаева В.Я. и № - Назаретяна А.К..

Застройщиком ООО «Океан» Любаеву В.Я. и Назаретяну А.К. предложено оформить в установленном законом порядке в общую долевую собственность террасу - помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м. – пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих им, с оплатой её стоимости с внесением соответствующих изменений в Договора долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями.

Указанные обстоятельства послужили поводом обращения Любаева В.Я. с исковым заявлением к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в    порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

При рассмотрении искового заявления Любаева В.Я. к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора судом не установлено наличия спорных правоотношений между истцом и ответчиком, так как объекты долевого строительства и их цена определены в Договорах № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Наш Дом-Сочи» и Любаевым В.Я.

Судом не установлено и нарушений законных прав и интересов Любаева В.Я. какими-либо неправомерными действиями ООО «Океан», доказательств обратного Любаевым В.Я. суду не предоставлено

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковое заявление Любаева А.К. к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора удовлетворению не подлежит.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Любаеву А,К. отказано, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд не находит оснований для возмещения понесенных Любаевым А.К. судебных расходов.

Не подлежат удовлетворению и встречные исковые требования ООО «Океан» к Любаеву В.Я., Назаретяну А.К. об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения.

ООО «Океан» ссылается на то, что терраса по Техническому плану на Здание от ДД.ММ.ГГГГ - помещение № площадью <данные изъяты> кв.м. является объектом долевого строительства в составе «<данные изъяты>», расположенного <адрес>, находящимся в общей долевой собственности и одновременно является принадлежностью помещений №, №, №, где Любаеву В.Я., как дольщику нежилых помещений № и № принадлежит <данные изъяты>% доли в праве общей долевой собственности на террасу, а Назаретяну А.К., как дольщику нежилых помещения № принадлежит <данные изъяты> % доли.

Учитывая указанные обстоятельства ООО «Океан» просит суд: внести в Договора № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Океан» через представителя ООО «Наш Дом-Сочи» с участником долевого строительства Любаевым В.Я. изменения и дополнения в пункт 1.3 - определить объект долевого строительства с учетом права общей долевой собственности на террасу участнику долевого строительства и дополнить пункт 3.11 Договоров об оплате стоимости террасы, путем заключения дополнительных соглашений или расторгнуть данные Договора.

Судом установлено, что Договора № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривают возможность изменения объекта долевого строительства и цены договора Застройщиком в одностороннем порядке.

В соответствии с п.1.3. Договоров № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ окончательное определение объекта долевого строительства производится застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешения на ввод в эксплуатацию торгового центра с административными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, ООО «Океан» суду не представлено.            В соответствии с п.3.3. Договоров № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ цена договоров является окончательной и не может быть изменена в одностороннем порядке

Условия изменения цены в заключенных Договорах № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ определены по соглашению сторон путем заключения дополнительных соглашений к этим договорам.

Прямой обязанности Любаева В.Я. уплатить ООО «Океан» разницу между стоимостью объектов долевого строительства согласованной в договорах, и стоимостью этих объектов, сложившейся на момент окончательного расчета, между сторонами не устанавливалось.

Договорами устанавливалась лишь потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договоров. В связи с этим увеличение цены заключенных договоров могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке.

При этом, заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.                В силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.                        Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ; п.4 ст. 421 ГК РФ)

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Между тем, судом установлено, что застройщик ООО «Океан» не направлял в адрес Любаева В.Я., каких-либо проектов дополнительных соглашений об изменении объекта долевого строительства и цены договора по заключенным с ними договорам, либо писем о целесообразности заключения таких соглашений и проведении переговоров по этому поводу, что противоречит принципам свободы договора, доказательств обратного ООО «Океан» суду не представлено.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требований ООО «Океан» о расторжении Договоров № и № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку застройщиком ООО «Океан» в соответствии со ст.56 ГПК РФ, не представлено суду доказательств, объективно свидетельствующих о нарушениях Любаевым В.Я. принятых по договору обязательств и требований действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования ООО «Океан» к Любаеву В.Я. об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения настаивали удовлетворению не подлежат.                         

В силу ст.39 ГПК РФ истец вправе отказаться от исковых требований; суд принимает отказ истца от иска, если это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.

Изучив материалы дела, суд находит отказ ООО «Океан» от встречных исковых требований к Назаретяну А.К., в связи с разрешением возникшего спора относительно определения принадлежности объекта долевого строительства с террасами, оплаты стоимости террасы, внесения, в связи с этим, изменений в п.п.1.3 и 3.11 Договора № долевого участия в строительстве торгового центра с административными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ООО «Наш Дом-Сочи» с Назаретяном А.К. – не противоречит закону, прав и законных интересов других лиц не нарушает. Отказ от иска совершен добровольно, последствия совершения данного процессуального действия ООО «Океан» понятны. Учитывая, изложенное, отказ ООО «Океан» от встречных исковых требований к Назаретяну А.К., подлежит принятию судом.                        

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.        

Согласно п.3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.        

В силу ч.ч.1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.     

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.                    

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.    

Удовлетворение иска должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права. Между тем такое восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лиц.                

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковое заявление Любаева В.Я. к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора удовлетворению не подлежит.

Не подлежит удовлетворению и встречных исковых требований ООО «Океан» к Любаеву Валентину Яковлевичу об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения.        

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд                                                    

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Любаева Валентина Яковлевича к ООО «Океан» об определении объекта долевого строительства без учета прилегающей террасы и определении цены договора – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Океан» к Любаеву Валентину Яковлевичу об определении принадлежности объекта долевого строительства с террасами, внесении изменений или расторжении договоров долевого участия в строительстве коммерческого объекта или заключении мирового соглашения настаивали - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд г. Сочи путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий С.Ю. Машевец