Решение по делу № 33-660/2018 от 06.02.2018

Дело № 33-660 судья Колоскова Л.А.

Стр. 200г

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

1 марта 2018 года город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Бобковой С.А.,

судей Полосухиной Н.А.,Чернецовой Н.А.,

при секретаре Тараторкиной Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Михайлина Н.Ю. и ООО «Альянс-Строй» на решение Ленинского районного суда Тульской области от 5 декабря 2017 года по иску Ромашова Алексея Анатольевича к Михайлину Николаю Юрьевичу, Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» о признании недействительным в части договор участия в долевом строительстве, прекращении права собственности, признании права собственности отсутствующим.

Заслушав доклад судьи Полосухиной Н.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Ромашов А.А. обратился в суд с иском к Михайлину Н.Ю., ООО «Альянс-Строй» о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, прекращении права собственности на нежилые помещения.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что он является собственником ? доли квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>

Как указал истец, проектной документацией в указанном многоквартирном доме предусмотрен технический подвал с расположенными в нем общедомовыми инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, однако в настоящее время эти помещения как помещения №, расположенные в техническом подвале, принадлежат на праве собственности Михайлину Н.Ю. на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между последним и ООО «Альянс-Строй».

Истец полагает, что договор в части передачи данных помещений нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного дома, поскольку у них отсутствует доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в подвальных помещениях.

Находящиеся в указанных нежилых помещениях общедомовые инженерные коммуникации - трубопроводы и поквартирные стояки систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели системы электроснабжения) и общедомовое инженерное оборудование жестко связаны со стенами и перекрытиями нежилых помещений №, являются с ними единым и неделимым объектом, являются общедомовыми, то есть предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме, их обслуживание невозможно без использования нежилых помещений, то есть нежилые помещения также предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме.

Фактически и в соответствии с проектной документацией данные помещения спроектированы, предназначены, используются для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций с осуществлением контроля за состоянием фундамента дома. Других проходов и подходов к общедомовым инженерным коммуникациям и общедомовому инженерному оборудованию, не связанных с этими нежилыми помещениями, не имеется.

Общедомовые инженерные коммуникации и общедомовое инженерное оборудование требуют постоянного свободного доступа к ним инженерно-технического персонала организации, обслуживающей многоквартирный жилой дом, представителей жильцов, регистрирующих показания общедомовых приборов учета; доступ в указанные помещения посторонних лиц не допускается.

ДД.ММ.ГГГГ в помещении № технического подвала произошел прорыв общедомовой канализационной трубы, до ДД.ММ.ГГГГ собственники многоквартирного дома не могли попасть в спорные нежилые помещения, во всем доме стоял неприятный запах.

В связи с изложенным истец полагает договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альянс-Строй» и ИП Михайлиным Н.Ю., недействительным в силу его ничтожности, поскольку противоречит требованиям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы третьих лиц, в том числе истца как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося стороной сделки.

Михайлин Н.Ю., заключая договор долевого участия на указанные объекты, не был лишен возможности как лично, так и с помощью специалиста, ознакомиться с технической документацией дома, осмотреть приобретаемые помещения в целях получения информации относительно их целевого назначения, оценить законность сделок, связанных с отчуждением объектов общедомового имущества, правомерность действий продавцов, отчуждающих данные помещения в отсутствие согласия всех собственников помещений дома. Кроме того, Михайлин Н.Ю. является соучредителем ООО «Альянс-Строй» с долей в уставном капитале 25 %, в связи с чем он при должной степени осмотрительности мог и должен был знать о неправомерности сделок по отчуждению спорных помещений, то есть основания для признания его добросовестным приобретателем отсутствуют.

В связи с изложенным, с учётом уточнения исковых требований, истец просил суд признать недействительным в части договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилые помещения №, расположенные в подвале № и подвале № многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, прекратить право собственности Михайлина Н.Ю. на указанные нежилые помещения, признать право общей долевой собственности на нежилые помещения №, расположенные в подвале № и подвале № многоквартирного дома по адресу: <адрес>, за собственниками помещений многоквартирного жилого дома; признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Михайлина Н.Ю. на нежилые помещения № площадью 122,3 кв. м, кадастровый № и №, площадью 290,39 кв. м, кадастровый №, расположенные в подвале № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Истец Ромашов А.А., ответчик Михайлин Н.Ю., представитель третьего лица ООО «УК «Новый квартал» по доверенности Полионова С.В., представитель Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Хмелевский К.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Альянс-Строй» по доверенности Косякин К.С. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, суд рассмотрел спор в отсутствие указанных участвующих в деле лиц.

Решением Ленинского районного суда Тульской области от 5 декабря 2017 года исковые требования Ромашова А.А. удовлетворены частично.

Признан недействительным в силу ничтожности договор № участия в долевом строительстве в г. Туле от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Альянс-Строй» и индивидуальным предпринимателем Михайлиным Н.Ю. в части передачи в собственность нежилых помещений ОДС с предварительным номером 1 общей проектной площадью с учетом холодных помещений 261,2 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № 4.4. секция «1» и с предварительным номером 2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 290,9 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № 4.4. секция «2».

Применены последствия недействительности указанной сделки путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома №, расположенного по адресу: <адрес>

Указано на то, что данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Михайлина Н.Ю. на нежилое помещение №, кадастровый № площадью 290,9 кв. м, и нежилое помещение №, кадастровый № площадью 122,3 кв. м, находящиеся в подвале № дома №, расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части иска Ромашову А.А. отказано.

В апелляционных жалобах Михайлин Н.Ю. и представитель ООО «Альянс-Строй» просят отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на то, что являющиеся предметом спора нежилые помещения не могут быть отнесены к общедомовому имуществу, кроме того, полагают, что удовлетворение иска не допустимо при отсутствии на его предъявление волеизъявления собственников всех помещений в доме.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца Ромашова А.А., ответчика Михайлина Н.Ю., представителя ответчика ООО «Альянс-Строй», представителей третьих лиц ООО «УК «Новый квартал» и Управления Росреестра по Тульской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав возражения представителя истца по доверенности Хмелевского К.В., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Ромашова А.А.

Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Ромашов А.А. является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО «Альянс-Строй» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Право собственности на нежилые помещения № в подвале № дома № по <адрес>, принадлежат на праве собственности Михайлину Н.Ю. на основании договора участия в долевом строительстве в г. Туле № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альянс-Строй» и ИП Михайлиным Н.Ю., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Проверяя доводы иска о том, что указанные помещения должны входить в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции установил, что в проектной декларации и иной проектной документации на указанный жилой дом для размещения инженерных коммуникаций дома предусмотрен технический подвал.

Так, в проектной декларации в графе «О функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества многоквартирного 5-ти этажного проектируемого дома» предусмотрен технический подвал. В графе «Состав общего имущества 5-ти этажного проектируемого дома» указано: Лестничные клетки, венткамеры, коридоры, тамбуры, помещения узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря.

Согласно проектной документации, предоставленной ООО «Альянс-Строй», в подвальном этаже дома располагаются помещение узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря. Повалы изолированы от жилых помещений и поделены на противопожарные отсеки по секциям площадью менее 300 кв. м. Каждый отсек имеет эвакуационный выход в торце здания и два окна размером 1,0 х 1,5 м. Все технические помещения подвалов отделены кирпичными перегородками и утеплены.

В техническом плане здания все помещения, находящиеся в подвальном этаже, учтены как нежилые.

Вместе с тем, как следует из договора участия в долевом строительстве в г. Туле № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Альянс-Строй» и ИП Михайлиным Н.Ю., на сумму исполненного участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости ОДС застройщик передает ему в собственность ОДС, в том числе: нежилое помещение ОДС с предварительным номером 1, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 261,2 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № 4.4, секция «1»; нежилое помещение ОДС с предварительным номером 2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 290,9 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № 4.4, секция «2», в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в п. 2.6 договора. Согласно п. 1.5, 1.7, 2.5 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь ОДС будет уточнена после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на основании данных кадастрового учета по фактическим обмерам.

В письменных возражениях на иск представитель ООО «Альянс-Строй», для финансирования строительства многоквартирных домов ДД.ММ.ГГГГ Михайлин Н.Ю. осуществил оплату в размере 18278040 руб.

В соответствии с договором передачи от ДД.ММ.ГГГГ., подписанным ООО «Альянс-Строй» и ИП Михайлиным Н.Ю., в ходе выделения общего домового имущества общей площадью 138,9 кв. м, расположенного в подвальном этаже дома № 4.4 секция «1», секция «2», застройщик по согласованию с участником долевого строительства передал в собственность участнику долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве в г. Туле от ДД.ММ.ГГГГ следующие нежилые помещения: № позиции, секции по договору – 4.4 «1», фактический адрес: <адрес>, этаж – подвал, номер нежилого помещения по договору - 1, фактический номер нежилого помещения – 71, общая площадь нежилого помещения – 122,3 кв. м; № позиции, секции по договору – 4.4 «2», фактический адрес: <адрес>, д. 1, этаж – подвал, номер нежилого помещения по договору - 2, фактический номер нежилого помещения – 75, общая площадь нежилого помещения – 290,9 кв. м.

В экспликации к плану подвального этажа спорные помещения поименованы как подвальные помещения. На плане также имеется примечание о том, что подвальные помещения № 1, 2 не являются общедомовым имуществом, при этом данных о том, на каком этапе проектирования, либо строительства они были выделены из общедомового имущества, стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля генеральный директор ООО «Альянс-Проект» Л., пояснил, что спорные помещения проектировались свободного назначения с размещением в них общедомовых инженерных коммуникаций.

Таким образом, из проектной декларации и иной проектной документации, в том числе технического плана многоквартирного дома, следует, что функциональное назначение нежилых помещений №, расположенных в подвале дома, не определено.

В акте осмотра нежилых подвальных помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, составленном представителями ООО «Строй-Альянс»-застройщика, ООО «Строй-Проект» - проектной организации, осуществившей проектирование данного дома, ООО «УК «Новый квартал», осуществляющей управление данным многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что по результатам осмотра: узлы управления общедомовыми инженерными коммуникациями, а также общедомовые приборы учёта тепловой энергии, холодной и горячей воды, электрической энергии, расположены в технических помещениях многоквартирного дома: помещения теплового пункта и помещение электрощитовой - вне помещений № и №, принадлежащих Михайлину Н.Ю.; через помещения №, принадлежащие Михайлину Н.Ю. проходит часть коммуникаций общедомовых инженерных сетей транзитом; доступ в технические помещения многоквартирного дома: помещение теплового пункта и помещение электрощитовой осуществляется только с разрешения управляющей компании ООО «УК «Новый квартал», осуществляющей на основании договора управление данным многоквартирным домом; элементы сетей общедомовых инженерных коммуникаций, проходящие транзитом через помещения №, принадлежащие Михайлину Н.Ю., функционируют должным образом и доступны для обслуживания техническим специалистам управляющей компании.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля главный инженер ООО УК «Новый квартал» К. пояснил, что в спорных нежилых помещениях подвала имеются инженерные коммуникации, поквартирные стояки холодного и горячего водоснабжения, канализации, систем теплоснабжения и общедомовое инженерное оборудование. Состояние коммуникаций и оборудования периодически контролируется сотрудниками управляющей компании в соответствии с установленным графиком. Сотрудники проверяют наличие или отсутствие течи. Краны, прочистки, ревизии расположены по всему подвалу. С помощью запорных устройств на стояках водоснабжения горячей и холодной воды возможно перекрытие системы водоснабжения в квартирах дома по аварийному стояку в случае аварийной ситуации. Кроме того, в спорных помещениях помимо обслуживания коммуникаций также контролируется состояние фундамента всего дома. Для обслуживания инженерного оборудования сотрудники управляющей компании имеют свободный доступ в данные помещения, поскольку у них имеется ключ.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта Союз «Тульская торгово-промышленная палата» № от ДД.ММ.ГГГГ, в подвальных помещениях №, площадью 122,3 кв. м и №, площадью 290,9 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, имеются инженерные коммуникации, в частности, разводящие сети и стояки канализации, водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, и иное инженерное оборудование (узлы ввода сети в МКД, дренажные приямки для аварийного сброса), предназначенное для обслуживания помещений на вышерасположенных этажах. На зафиксированных в данных помещениях инженерных коммуникациях присутствуют отключающие и спускные краны (запорная арматура), ревизии и прочистки. В исследуемых помещениях доступна фиксация состояния несущих конструкций МКД, в частности, колонн и перекрытий, а также основных ограждающих конструкций (стены и полы подвальных помещений, перегородки), лестничных маршей и вводов инженерных коммуникаций в МКД. В любом здании требуется регулярная ревизия на предмет целостности ограждающих и несущих конструкций здания (не реже одного раза в год), а также осмотр всех инженерных систем МКД. Также в данных помещениях зафиксированы инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, и, как следствие, не относящиеся к транзитным трубопроводам и не проходящие транзитом.

Также экспертом указано на допустимость вывода о том, что с технической точки зрения наличие инженерных коммуникаций в исследуемых помещениях не исключает их использование в самостоятельных, не связанных с обеспечением строения, целях при условии обеспечения свободного доступа в данным сетям представителей управляющей и обслуживающих организаций и соблюдения требований нормативно-технической документации о сохранности данных сетей и прочего общедомового имущества. В ходе обследования спорных помещений установлено, что у управляющей компании МКД имеется к ним доступ.

Выводы данного заключения подтвердили допрошенные в судебном заседании эксперты М. и Ш., проводившие экспертизу. Пояснили, что в спорных нежилых помещениях подвала имеются общедомовые коммуникации, которые предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома: стояки холодного и горячего водоснабжения, стояки канализации, стояки, приямки, ревизии, система пожаротушения. Коммуникации и оборудование, расположенные в спорной части подвала, требуют периодического контроля за их состоянием. Инженерные коммуникации и инженерное оборудование расположено по всему периметру подвальных помещений: по потолку, колоннам, стенам, на полу. Кроме того, в ходе осмотра установлено, что доступ в технические помещения многоквартирного дома возможен только через лестничные клетки жилой части дома, что является нарушением требований пожарной безопасности.

Данное заключение экспертов суд признал допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК Российской Федерации, является четким, ясным, полным, понятным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы, оно согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами. Экспертам разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК Российской Федерации, и они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.

Согласно ст. 289, 290 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения …

Из правовой позиции, изложенной в п. п. 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491) использовать сведения оправах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Руководствуясь приведенными выше нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, объяснения сторон, показания свидетелей, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорные нежилые помещения №, являющиеся предметом оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ №, относятся к общему имуществу многоквартирного дома жилого дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях.

Находящееся в них инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, и эти помещения предназначены для обслуживания всего дома.

Основным назначением данных помещений, по мнению суда, является расположение в них инженерных коммуникаций дома и, соответственно, возможность их обслуживания. У спорных помещений отсутствуют признаки помещений самостоятельного назначения.

Фактически и в соответствии с проектной документацией спорные помещения спроектированы и предназначены, а так же используются, для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и обеспечением контроля за состоянием фундамента дома.

Возможность использования спорных нежилых помещений в самостоятельных целях, о чём указали эксперты в заключении, не свидетельствует о том, что данные помещения не имеют для обслуживания многоквартирного дома вспомогательное назначение.

Инженерные коммуникации и инженерное оборудование в соответствии с проектно-конструкторским решением расположены по всему периметру спорных подвальных помещений: по стенам, потолку, колоннам, соответственно, отключающие и спускные краны (запорная арматура, ревизии и прочистки) также расположены по всему периметру помещений. В помещении № находится пожарная сигнализация, контролирующая задымление всего дома. Изолирование помещения № от общедомового имущества путем возведения стены, не предусмотренной проектной документацией, привело к нарушению требований пожарной безопасности, что в настоящее время создаёт непосредственную угрозу жизни и здоровью людей в случае пожара.

Более того, как установлено в ходе судебного разбирательства, после ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени спорные помещения используются исключительно для обслуживания находящихся в них инженерных коммуникаций всего дома и общедомового инженерного оборудования.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения № принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч.1 ст. 422 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 ГК Российская Федерация недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорные помещения № относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРП право собственности на это общее имущество зарегистрировано за Михайлиным Н.Ю., чем нарушаются права собственников квартир многоквартирного дома, включая права истца по настоящему иску, суд пришел к выводу о том, что передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право может быть защищено путем признания договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в части передачи в собственность Михайлину Н.Ю. спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки - путём возврата спорного имущества в собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку в судебном заседании установлено, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно и не может быть оспорено в судебном порядке, а сделки по отчуждению общедомового имущества являются ничтожными по причине прямого противоречия закону, доводы представителя ООО «Альянс-Строй» суд признал не основанными на законе, поскольку у общества отсутствовали правовые основания на совершение сделки по отчуждению в индивидуальную собственность Михайлина Н.Ю. спорных помещений, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы апелляционных жалоб Михайлина Н.Ю. и представителя ООО «Альянс-Строй» в целом направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 ГПК Российской Федерации в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.

Иное толкование заявителями жалоб положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права.

Так, доводы апелляционных жалоб о том, что являющиеся предметом спора помещения были запроектированы как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием здания, зарегистрированы в качестве таковых, а также, что в эти помещения обеспечен доступ обслуживающей организации, являлись предметом оценки и отклонены судом на основе всестороннего анализа исследованных судом доказательств, приведенного в решении.

Ссылка в апелляционной жалобе Михайлина Н.Ю. на то, что истец по существу выступает как представитель всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме при отсутствии на это предусмотренных законом оснований либо надлежащим образом оформленных полномочий, не может быть признана состоятельной, поскольку на указанное обстоятельство ссылок в иске не имеется.

Тот факт, что с указанным иском обратились не все собственники жилых помещений в многоквартирном доме, не мог являться основанием для отказа в удовлетворении иска Ромашова А.А., защищающего в данном споре свое субъективное право. Кроме того, как следует из объяснений представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, возражений остальных физических лиц – собственников жилых помещений в многоквартирном доме, относительно требований истца не имеется.

Ссылку на новое доказательство – ответ Государственного учреждения капитального строительства «ТулоблУКС» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в соответствующими действующими техническими регламентами проектирование помещений подвального этажа, в которых расположены общие коммуникации многоквартирного дома, в качестве помещений свободного назначения допустимо, нельзя признать состоятельной, определением судебной коллегии в принятии данного доказательства отказано на основании положений ст. 327.1 ГПК Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 330 ГПК Российской Федерации привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено.

По приведенным мотивам судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам, изложенным в апелляционных жалобах Михайлина Н.Ю. и представителя ООО «Альянс-Строй».

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Ленинского районного суда Тульской области от 5 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Михайлина Н.Ю. и представителя ООО «Альянс-Строй» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи