Решение по делу № 2-1630/2021 от 10.11.2021

                                        2-1630\2021

РЕШЕНИЕ

      Именем Российской Федерации

7 декабря 20210 года Зеленогорский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Бойцовой Л.А.,

при секретаре Боковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котикова П. В. к А. З. г. Зеленогорск о признании права собственности на объекты незавершенного строительства,

                                            установил:

Котиков П.В. обратился в суд к А. З. г. Зеленогорск о признании права собственности на объекты незавершенного строительства - индивидуальный гараж площадью застройки 36 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. <адрес>, 43, гараж №, кадастровый номер земельного участка 2459:0306001:1283, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства; индивидуальный гараж, площадью застройки 36 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. <адрес>, 43, гараж №, кадастровый номер земельного участка 2459:0306001:1283, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства.

    Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ООО «Вертикаль» договор уступки права аренды земельного участка, по которому Общество передало ему свои права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка № из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый №, площадью 72 кв.м, заключенного с Арендодателем – Комитетом по управлению имуществом А. З. г. Зеленогорска Красноярского края, с учетом договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по вышеуказанному адресу.

    На дату уступки права аренды земельного участка на нем уже имелся фундамент под строительство двух индивидуальных гаражей. В январе 2016 г. истец закупил строительные материалы для строительства гаражей, которое было продолжено в 2016 г., а всего более чем на 170 000 руб.

    До настоящего времени договор уступки по объективным причинам не зарегистрирован, строительство гаражей не завершено, право собственности на гаражи не зарегистрировано.

Использование земельного участка не противоречит градостроительной документации, его целевому использованию, Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета депутатов З. г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №р и находится в предусмотренной зоне объектов автотранспорта (зона П).

Признание за истцом права собственности на объекты незавершенного строительства не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, основной договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с Арендатором ООО «Универсал» без проведения торгов, на основании заявления директора Общества, кадастрового паспорта земельного участка и акта о его выборе, что подтверждается Распоряжением А. города от ДД.ММ.ГГГГ за №-р, и свидетельствует об отсутствии нарушения прав третьих лиц.

Истец не отказывается погасить арендную плату за используемый земельный участок с даты договора уступки - ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, и готов оплатить в кратчайшие сроки при предоставлении ответчиком расчета суммы арендной платы.

В судебное заседание истец Котиков П.В. и его представитель Пузикова Е.Ю. не явились, имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель А. З. г. Зеленогорск Полтавец И.В. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутсвие, о дне слушания извещена, предоставила возражения по иску, в которых просит исковые требования оставить без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В силу ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

Согласно п. 1 ст. 130 данного Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из содержания указанных норм следует, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Соответственно, право собственности на здание - индивидуальный гараж как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если он создан именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализирован в качестве объекта недвижимости.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что А. З. г. Зеленогорска ООО «Универсал» на основании распоряжения А. З. г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О предоставлении в аренду ООО «Универсал» земельного участка для строительства индивидуальных гаражей» был предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый №, площадь 11978 кв. м, местоположение: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, в районе ул. <адрес>, 43 (далее - земельный участок). Разрешенное использование данного земельного участка    для строительства индивидуальных гаражей.

Между Комитетом по управлению имуществом А. З. г. Зеленогорска (далее - КУМИ) и ООО «Универсал» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка (далее - договор аренды). ООО «Универсал» передало свои права и обязанности по договору аренды ООО «Вертикаль», заключив с ООО «Вертикаль» договор уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация сделки проведена ДД.ММ.ГГГГ. По заявлению ООО «Вертикаль», на основании распоряжения А. З. г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р, участок с кадастровый номером 24:59:00306001:627 был разделен на 56 земельных участков.

Распоряжением А. З. г. Зеленогорска от ДД.ММ.ГГГГ №-р внесены изменения в договор аренды в части срока действия договора аренды (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора аренды внесли изменения в договор аренды, исключив из пункта 1.1 договора аренды слова «24:59:0306001:627, площадью 11978,0 кв. м». Дополнили пункт 1.1 в части указания земельных участков, которые переданы в аренду арендатору ООО «Вертикаль», в том числе и спорного земельного участка, имеющего кадастровый №, площадь 72 кв. м, целевое использование - для строительства 2 (двух) индивидуальных гаражей. Соглашение зарегистрировано в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на дату ДД.ММ.ГГГГ права на земельный участок, имеющий кадастровый №, не зарегистрированы.

Котиков П.В. для заключения договора аренды земельного участка в земельный отдел КУМИ не обращался.

Задолженность по оплате арендной платы отсутствует, так как Котиков П.В. не является арендатором этого земельного участка. Задолженность по оплате арендной платы числится за ООО «Вертикаль» в сумме 1405,38 руб.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу АЗЗ-21427/2018 определено, что договор аренды считается прекратившим свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

Спорный объект 1 и спорный объект 2 расположены на земельном участке, право государственной собственности, на который не разграничено, имеющем кадастровый №, площадь 72 кв. м, местоположение: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. <адрес>, 43.

Между тем, между ООО «Вертикаль» и Котиковым П.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор уступки права аренды земельного участка, по которому права и обязанности ООО «Вертикаль» переходят к новому Арендатору Котикову П.В., в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав и обязанностей у ООО «Вертикаль» в отношении земельного участка № из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый №, площадью 72 кв.м, заключенного с Арендодателем – Комитетом по управлению имуществом А. З. г. Зеленогорска Красноярского края, с учетом договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

Однако по независящим от истца причинам указанный договор не был зарегистрирован надлежащим образом, хотя истцом предпринимались попытки зарегистрировать договор, но директор ООО Вертикаль» ФИО7 уклоняется от его заключения, местонахождения данного лица неизвестно.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 54 от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующий государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

При этом суд учитывает, что лица, заключившие договор уступки права аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ не оспаривали правомерность перехода к Котикову П.В. прав арендатора. В связи с этим и для сторон сделки, и для третьих лиц наступили правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Котиков П.В., в свою очередь, использует арендованные земельные участки с прямым их назначением, а именно для строительства гаражей.

ДД.ММ.ГГГГ начальником земельного отдела КУМИ совместно с главным специалистом земельного отдела КУМИ в присутствии Котикова П.В., был проведен визуальный осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке в существующем ряду строений расположен объект незавершенного строительства, имеющий один вход и единый фундамент. Внутри объекта незавершенного строительства расположена металлическая перегородка, за пределами металлической перегородки, ближе к ул. <адрес>, вход отсутствует. С наружной стены здания (со стороны ул. <адрес>) расположены инженерно-технические коммуникации (тепловые сети). Информация о собственнике указанной тепловой сети в А. З. г. Зеленогорска отсутствует. Тем самым данный визуальный осмотр подтверждает тот факт, что объект строительства не завершен и находится в стадии доработки.

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры и градостроительства А. З. г. Зеленогорска был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:59:0306001:1283, в ходе которого было установлено, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками гаража.

    Согласно заключениям ООО "Меридиан-Проект " от ДД.ММ.ГГГГ г. № и от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненные строительные конструкции двух спорных объектов незавершенного строительства находятся в работоспособном состоянии, не нарушают строительные нормы и правила, а также права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью.

    Согласно Заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым №, расположены два объекта незавершенного строительства № и №.

Техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ установлена площадь застройки гаража № в размере 36 кв.м. Также техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ установлена площадь застройки гаража № в размере 36 кв.м.

Таким образом, ответчик не оспаривает, что на спорном земельном участке находятся два объекта незавершенного строительства - гаража, отметив, что площадь застройки каждого гаража не превышает предельного максимального размера земельного участка для строительства индивидуального гаража 54 кв.м, установленного Порядком предоставления земельных участков на территории г. Зеленогорск, утвержденного решением Совета депутатов З. г. Зеленогорск от ДД.ММ.ГГГГ №р, земельный участок истцом используется по назначению.

Таким образом, суд установил, что использование земельного участка не противоречит градостроительной документации и его целевому использованию. Признание за Котиковым П.В. права собственности на объекты незавершенного строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. После государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства с учетом требований ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ у истца появятся основания для заключения договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства двух гаражей.

    Доводы ответчика, что А. З. г. Зеленогорск не является надлежащим ответчиком суд считает несостоятельным, в виду того, что земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, относится к землям населенных пунктов, является собственностью муниципального образования. Решением Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ для ООО «Вертикаль».

При таких обстоятельствах дела исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 193-194 ГПК РФ, суд

                    Решил:

Исковые требования Котикова П. В. к А. З. г. Зеленогорск о признании права собственности на объекты незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за Котиковым П. В. право собственности на объекты незавершенного строительства:

- индивидуальный гараж площадью застройки 36 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. <адрес>, 43, гараж №, кадастровый номер земельного участка 2459:0306001:1283, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства;

-    индивидуальный гараж, площадью застройки 36 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. <адрес>, 43, гараж №, кадастровый номер земельного участка 2459:0306001:1283, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Зеленогорский городской суд Красноярского края в течение одного месяца.

Судья