Решение по делу № 2-19/2020 от 26.06.2019

Дело № 2-19/2020

УИД № 27RS0006-01-2019-001718-14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 18 июня 2020 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края

в составе единолично судьи Чуешковой В.В.,

при секретаре Бондарь К.В.,

с участием:

представителя истца Тукачёвой О.В. - Камаловой А.А. по доверенности,

представителя ответчика ООО «Тополёк» - Шиванко М.Ю.,

представителей третьего лица ТСН «Тополёк» - Старовойтова К.В. (председатель ТСН «Тополёк»), Масликова А.А. по доверенности,

третьего лица - Шиванко М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тукачёвой Ольги Валерьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Тополёк» о признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Тукачёва Ольга Валерьевна обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Тополёк» о признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, указав в обоснование следующее.

ДД.ММ.ГГГГ истец Тукачева О.В. заключила с Обществом с ограниченной ответственностью «Тополёк», ИНН № в лице Директора Шиванко Михаила Юрьевича Договор купли-продажи (предварительный договор) на покупку 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, расположенную на 4 этаже 4-этажного жилого дома за 2 250 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Тукачева О.В. заключила с Обществом с ограниченной ответственностью «Тополёк», ИНН 2720046901 в лице Директора Шиванко Михаила Юрьевича дополнительное соглашение к Договору купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ, в который были внесены изменения, а именно был уточнен продавец и был уточнен адрес объекта.

<адрес> ООО «Тополёк» строило на основании Разрешения на строительства № RU27172012-16р/с, выданного ДД.ММ.ГГГГ администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района <адрес>.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, <адрес> был сдан в эксплуатацию.

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры Директор ООО «Тополёк» Шиванко Михаил Юрьевич и истец произвели осмотр квартиры. Состояние квартиры и её цена устроили истца. Шиванко М.Ю. при этом пояснил, что 4-й этаж является нежилым помещением, которое нужно перевести в жилое помещение. И заверил истца, что перевод в жилое помещение будет осуществлено в ближайшее время.

Истец, посредством банковского перевода через ПАО Сбербанк перевела на личный счёт Шиванко М.Ю. по договору купли-продажи денежные средства за <адрес> денежные средства на общую сумму 2 050 000 руб.

В мае 2017 года истец, вместе с сыном - инвалидом Тукачевым Ильёй Игоревичем, заселились в жилое помещение. На её имя был открыт лицевой счёт в ТСН «Тополёк» и истец производила оплату за содержание и ремонт жилого помещения и все коммунальные услуги.

В мае 2018 года истец увидела объявление, что будут отключены на 4-ом этаже электричество и горячая вода. Она обратилась в ТСЖ, где ей объяснили, что прав на проживание в жилом помещении у нее нет, и в устной форме потребовали выселения. В октябре 2018 года ТСН «Тополёк» перестало производить начисление за содержание и ремонт жилого помещения и все коммунальные услуги.

Истец обращалась в правоохранительные органы, но получала отказ. Отказ мотивировали тем, что между Тукачевой О.В. и Шиванко М.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, а договорные отношения регулируются в рамках гражданско-правового законодательства.

Указанное помещение - это структурно-обособленное помещение, расположено в чердачном помещении, состоящее из 2-х жилых комнат с окнами, кухни, туалета, ванной комнаты с электричеством, горячей и холодной водой, канализацией, вентиляцией.

Жилое помещение соответствует действующим на территории России нормам и правилам и не противоречит строительным, пожарным и техническим нормам, что подтверждается заключениями следующих организаций: заключением ООО «Дальневосточный энергетический центр» № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертное заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ.

Не смотря на то, что спорному помещению не был присвоен статус жилого помещения, оно использовалось как жилое. Кроме того, спорное помещение является ее постоянным и единственным местом жительства.

На основании изложенного и ссылаясь на положения ст.ст. 12 Гражданского кодекса РФ, истец просит суд признать за Тукачёвой Ольгой Валерьевной право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №.

Согласно заявлению об уточнении исковых требований и определения суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: Администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края и Администрация Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

Истец дополнительно указала, что ответчик ООО «Тополёк» до настоящего времени не оформил документы на указанное жилое помещение, не поставил его на кадастровый учет, в связи, с чем Тукачева О.В. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное и оплаченное ею в полном объеме жилое помещение. Истец неоднократно обращалась к ответчику ООО «Тополёк» с требованием оформить документы на приобретенное и оплаченное жилое помещение, однако до настоящего времени ООО «Тополёк» документы не оформил.

Истец с момента приобретения владеет как собственным данным имуществом, несёт бремя по его содержанию, но подтвердить свои полномочия как собственника не может, так как отсутствует государственная регистрация права на недвижимое имущество.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ изменен процессуальный статус администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края и администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края с ответчиков на третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Шиванко М.Ю.

Истец Тукачёва О.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доверила представлять свои интересы Камаловой А.А. на основании доверенности.

Представители третьих лиц - администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, администрация Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, ГУ регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края в судебное заседание не явились. О дате и времени судебного заседания извещены судом надлежащим образом и заблаговременно. О причинах своей неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель истца Тукачёвой О.В. - Камалова А.А., исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, приведенным в исковом заявлении, заявлении об уточнении исковых требований и ранее в судебных заседаниях.

Представитель ответчика ООО «Тополек» и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Шиванко М.Ю. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что данное помещение является самовольным построенным этажом. Имеются заключения экспертов, подтверждающие соблюдение всех строительных норм. Договор оформлен не грамотно, но дольщики были предупреждены, что он претендует на право и строительство 4-го этажа, где квартиру истцу продал как свою собственность.

Представители третьего лица ТСН «Тополек» - Старовойтов К.В. и Масликов А.А. просили суд исковые требования Тукачевой О.В. оставить без удовлетворения по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление и ранее в судебных заседаниях.

Выслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края ООО «Тополек» выдано разрешение на строительство №, которым разрешено строительство 3-х этажного 15-квартирного дома по <адрес>. Директором ООО «Тополек» является Шиванко Михаил Юрьевич.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес>, в соответствии с проектной документацией, введен в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №).

Многоквартирный жилой дом, площадью 1098,5 кв.м., количество этажей 4, в том числе подземный 1, по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера № (выписка из ЕРГН от ДД.ММ.ГГГГ. №).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Тукачевой О.В. и с Обществом с ограниченной ответственностью «Тополёк», ИНН № в лице Директора Шиванко Михаила Юрьевича заключен Договор купли-продажи (предварительный договор) на покупку 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, расположенную на 4 этаже 4-этажного жилого дома за 2 250 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Тукачёвой О.В. и Шиванко Михаилом Юрьевичем заключено дополнительное соглашение согласно которому продавец по договору купли-продажи (предварительному договору) от ДД.ММ.ГГГГ изменен с Шиванко М.Ю. на ООО «Тополек», в лице директора Шиванко М.Ю.

Согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1400000,00 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400000,00 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50000,00 руб. и расходно-кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ на суму 200000,00 руб. Тукачева О.В. перевела на личный счёт Шиванко М.Ю. по договору купли-продажи денежные средства за квартиру № на общую сумму 2 050000,00 руб.

Согласно Заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ ООО Константа ДВ», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2194000,00 руб.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ здание – многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, является 4-этажным жилым домом, в том числе с подземным этажом в количестве 1.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ сведения об объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес> – отсутствуют.

Согласно Техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение – квартира №, расположена в строении Литер № по адресу: <адрес>.

Согласно Заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДВЭЦ», электрооборудование и электросети квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям норм РУЭ, ПТЭЭП, ГОСТ 50571.16-2007.

Согласно информации, предоставленной администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ на основании материалов рабочей документации «Жилой дом по <адрес> в <адрес>» выдано разрешение на строительство объекта и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом по <адрес> в <адрес>» в соответствии с которой сведения об объекте, указанные в разрешении на строительство соответствуют характеристикам архитектурных решений здания и технико-экономическим показателям по объекту строительства, указанным в материалах проектной документации, представленным в администрацию в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ – площадь здания 1098,5 кв.м, количество этажей – 3, количество квартир – 15.

Согласно ответу ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» от ДД.ММ.ГГГГ оформить экспертное заключение по оценке требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» нежилого помещения - квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, не представляется возможным, поскольку она находится на чердачном этаже трехэтажного жилого дома.

Согласно Экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Инженерно Конструкторская Компания «СтандартПроект»: «…Эксплуатация обследуемого функционального помещения, расположенного на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком под жилое назначение возможна …Несущая способность конструкций здания при эксплуатации функционального помещения…под жилое назначение обеспечивается запасом прочности строительных конструкций здания и прочностными характеристиками грунта основания. Функциональное помещение, расположенное на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком, имеет инженерное оборудование здания необходимое для его эксплуатации под жилое назначение, которое соответствует техническим регламентам РФ, в том числе требованиям безопасности….Ограждающие конструкции обследуемого функционального помещения…обладают теплоизоляционными свойствами для жилого назначения в соответствии с требованиями СП 50.13330.2012… высота функционального помещения составляет 2,68м и соответствует нормам…Ограждающие конструкции функционального помещения…выполненные аналогично ограждающим конструкциям 1,2,3 и нижерасположенных жилых этажей, обладают звукоизоляционными свойствами для жилого назначения. При использовании функционального помещения…под жилое назначение жилые комнаты частично (в эркерах) обеспечены естественным освещением, в остальной части для обеспечения естественным освещением предусмотрена возможность установки оконных блоков во все жилые комнаты без ухудшения прочностных характеристик здания в соответствии с требованиями… В функциональном помещении…предусмотрена возможность размещения комнат с исключением размещения комнат с сантехническим оборудованием над жилыми комнатами нихних этажей в соответствии с требованиями…Обследуемый четвертый этаж…является жилым этажом, а соответственно площадь функционального помещения, расположенного на четвертом этаже, между третьим этажом дома и чердаком, является дополнительной площадью, по отношению к общей площади обследуемого МКД, установленной проектной документацией согласно приложения В1.1.СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. Технические параметры имеющегося чердака соответствуют нормативно-техническим регламентам РФ….».

Согласно ответу Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ на обращение Тукачевой О.В. о переводе нежилого помещения в жилое заявителю разъяснено, что застройщиком ООО «Тополек» самостоятельно и без разрешающих документов надстроен 4 этаж многоквартирному дому № по <адрес>. Для того чтобы перевести помещения четвертого этажа из нежилых в жилые ООО «Тополек» обязан подготовить проектную документацию, пройти экспертизу, узаконить проект и получить разрешение на реконструкцию, после чего реконструированный объект ввести в эксплуатацию и зарегистрировать его в государственных органах для совершения на законных основаниях сделок с недвижимостью. Таких заявлений от Шиванко М.Ю. в администрацию района не поступало.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ч.1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч.4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6).

Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество и, соответственно, не является основанием для возникновения права собственности.

Статья 431 Гражданского кодекса РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ч.1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (ч. 2).

Согласно ст. 392.3 Гражданского кодекса РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (ч. 1 ст. 388 Гражданского кодекса РФ).

Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию (ч. 1 ст. 388.1 Гражданского кодекса РФ).

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования Старовойтовой Елены Леонидовны к обществу с ограниченной ответственностью «Тополек», Шиванко Михаилу Юрьевичу, Тукачевой Ольге Валерьевне о признании договора-купли (предварительного договора), дополнительного соглашения недействительными.

Суд решил: «Признать недействительными договор купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Шиванко Михаилом Юрьевичем и Тукачевой Ольгой Валерьевной». Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения).

Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что Постановлением администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ № построенному многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером № площадью 900 кв.м. присвоен адрес – <адрес> (пункт 1 постановления). Присвоить номера жилым помещениям (квартирам), расположенном в жилом доме по адресу: <адрес> (пункт 2). Согласно пункту 2.1 Подъезд №, нумерацию жилых помещений (квартир) читать слева направо: 1 этаж: квартиры №, №,№, №, №; № этаж квартиры № 6, №, №, №, №; 3 этаж квартиры №, №, №, №, №.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

Руководствуясь п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О о том, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения и учитывая, что разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выдавалось как на 3х-этажный объект долевого строительства, отсутствие достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих отношение Шиванко М.Ю. и ООО «Тополек» к помещениям, расположенным на чердаке дома №, как предназначенным для самостоятельного использования, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования обоснованны и подлежат удовлетворению.

Истец по данному делу – Тукачева О.В. обосновала свои исковые требования в том числе Договором купли-продажи (предварительный договор) от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между Шиванко Михаилом Юрьевичем и Тукачевой Ольгой Валерьевной, которые признаны судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ недействительными. Другие доводы истца и его представителя, как и предоставленные заключения специалистов в отношении спорной квартиры № не могут быть приняты судом во внимание, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства и не имеющие правового значения для разрешения заявленных требований по существу.

Судом установлено, что спорное помещение расположено в чердачном помещении трехэтажного МКД, документов на которое в установленном законом порядке сторонами не оформлено в связи с чем оно не может быть принято судом во внимание, как жилое помещение в МКД.

На основании изложенного и установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Тукачёвой Ольги Валерьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Тополёк» о признании права собственности на жилое помещение - не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Тукачёвой Ольги Валерьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Тополёк» о признании права собственности на жилое помещение – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья В.В. Чуешкова