Решение по делу № 33-10438/2022 от 18.11.2022

Судья Недбаевская О.В.         УИД 38RS0031-01-2022-004178-06

Судья-докладчик Шишпор Н.Н. по делу № 33-10438/2022

                АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 декабря 2022 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Шишпор Н.Н., Кулаковой С.А.,

при секретаре Васильевой Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
Номер изъят по иску Синиченко Татьяны Николаевны к Дорофеевой Наталье Анатольевне о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

по апелляционной жалобе Синиченко Татьяны Николаевны

на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 29 сентября 2022 года,

установила:

истец просила возложить обязанность на Дорофееву Н.А. заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, с выкупной стоимостью равной 470 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что Дата изъята Синиченко Т.Н. (арендатор) и Дорофеева Н.А. (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка (с правом выкупа) земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 1181 кв.м.; договор заключен на срок 11 месяцев в течение которого ответчик обязался подготовить документы для сделки купли-продажи; выкупная стоимость участка и находящегося на нем сруба, составляет 470 000 руб.

Действий, направленных на формирование пакета документов к сделке купли-продажи, а также подписания с истцом договора купли-продажи, ответчиком не приняты.

Решением Иркутского районного суда Иркутской области от 29.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Синиченко Т.Н. – Позыненко Н.С. просит решение суда отменить, принять новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что по условиям договора истец обязан выплатить выкупную стоимость земельного участка по факту заключения основного договора купли-продажи, поскольку именно заключение договора купли-продажи будет являться правовым основанием для уплаты стоимости отчуждаемого земельного участка. Выводы суда о необходимости первоочередного внесения выкупной стоимости земельного участка, являющейся необходимой предпосылкой для заключения основного договора купли-продажи, являются не состоятельными.

В письменных возражениях представитель Дорофеевой Н.А. – Спиридонова О.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, заслушав доклад по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Дорофеева Н.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят.

Дата изъята между Дорофеевой Н.А. (арендодатель) и Синиченко Т.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (с правом выкупа).

В соответствии с п. 1.1. договора, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение за плату земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят> общей площадью 1181 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под огородничество (овощеводство), а арендатор обязуется вносить арендную плату в размере и сроки, установленные настоящим договором.

Пунктом 2.1. договора предусмотрена арендная плата, которая составляет 5 000 руб. в месяц; согласно п. 2.3 договора арендная плата не входит в счет выкупной цены участка и учитывается отдельно именно как арендная плата.

Пунктом 1.4. договора сторонами согласована выкупная стоимость участка и находящегося на нем сруба, которая составляет 470 000 руб. и изменению в течение всего срока действия договора не подлежит.

Пунктом 2.5 договора стороны определили, что арендодатель обязуется в течение срока действия договора подготовить документы к сделке купли-продажи. По соглашению сторон, по готовности документов, стороны выходят на сделку. В случае уклонения или отказа любой из сторон от заключения основного договора купли-продажи участка и находящейся на нем недвижимости, другая сторона обязана в судебном порядке возместить все причитающиеся таким отказом (уклонением) убытки.

Согласно п. 3.4.2 арендодатель обязан после прекращения действия настоящего договора или в течение срока его действия ( при условии готовности документов к сделке) подписать с арендатором договор купли-продажи.

Срок договора аренды определен сторонами в п. 4.1. договора и составляет 11 месяцев, т.е. до Дата изъята .

Из представленных истцом в материалы дела копий квитанций следует, что в счет оплаты по договору на счет Дорофеевой Н.А. была внесена сумма в общем размере 149 050 руб.

Установив обстоятельства спора, руководствуясь ст. ст. 624, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не исполнена обязанность по уплате выкупной цены, следовательно, оснований для понуждения к заключению договора не имеется.

Кроме того, суд указал, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным, в нем должны быть указаны такие существенные условия, как предмет договора, а также цена имущества, по которой арендатор впоследствии его выкупит; вместе с тем, предметом договора аренды земельного участка (с правом выкупа) от Дата изъята является земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 1181 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под огородничество (овощеводство), тогда как из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что принадлежащий Дорофеевой Н.А. на праве собственности земельный участок с кадастровым номером Номер изъят имеет иные характеристики, в частности, адрес: <адрес изъят>, категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства; дополнительных соглашений к договору от Дата изъята сторонами заключено не было.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора, суд пришел к правильным выводам о том, что выкупная цена подлежала уплате в течение срока действия договора, то есть до Дата изъята г., арендатор не оплатил в полном размере в установленные сроки обусловленную договором аренды выкупную стоимость, тогда как согласно ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество переходит в собственность арендатора только с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества.

Указанные выводы являются правильными.

Судебная коллегия отклоняет доводы жалобы о том, что выкупная цена подлежала внесению по факту заключения договора купли-продажи участка, как противоречащие положениям ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность перехода права собственности на арендованное имущество при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что договором аренды предусмотрена лишь возможность выкупа земельного участка и расположенного на нем сруба в период срока действия договора аренды, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода.

Доводы жалобы о том, что истец не уклонялся от заключения договора купли-продажи, также несостоятельны.

Договор аренды земельного участка (с правом выкупа) является смешанным, по мнению судебной коллегии, кроме элементов договора аренды содержит в себе элементы предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора ( п.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора ( п.5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( п.6).

Договором аренды предусмотрен срок заключения договора купли-продажи - по окончании срока договора аренды, то есть до Дата изъята .

Между тем, с требованием о понуждении к заключению основного договора купли-продажи истец обратился по истечении срока, предусмотренного п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в июле 2022года.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В судебном заседании достоверно установлено, что ни одна из сторон предварительного договора в обозначенный в нем срок (до Дата изъята ) не направила другой стороне предложение о заключении основного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из того, что ни одна из сторон договора не инициировала заключение основного договора в обозначенный срок – до Дата изъята , обязательства о заключении договора купли-продажи являются прекращенными.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела, являлись предметом оценки суда первой инстанции, фактически сводятся к иной оценке установленных обстоятельств и представленных доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Оснований предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к отмене состоявшегося судебного решения не имеется, в связи с чем, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иркутского районного суда Иркутской области от 29 сентября 2022 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий	И.В. Скубиева
Судьи	Н.Н. Шишпор
С.А. Кулакова

Мотивированное апелляционное определение составлено 20.12.2022.