Решение по делу № 2-1740/2021 от 02.03.2021

Дело № 2-1740/2021

24RS0017-01-2021-001590-19

203г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2021 года г. Красноярск

Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Лузгановой Т.А.,

при секретаре Голомазовой А.А.,

с участием:

представителя истца – Семенова Е.А.,

ответчика Паутова В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП Пирожкова Н. А. к Паутову В. В.ичу о взыскании задолженности по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ИП Пирожков Н.А. обратился в суд с иском к Паутову В. В.ичу о взыскании задолженности по договору аренды. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды, по условиям которого истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью 614,3кв.м., кадастровый №. Пунктом 1.6 договора срок аренды здания установлен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата за здание включает в себя постоянную и временную составляющую. Переменная составляющая включает в себя арендную плату в размере 200 000 рублей без НДС. Переменная составляющая включает в себя компенсацию за потребленную арендатором электроэнергию, холодную воду, водоотведение и отопление. Согласно п.3.2.1 и 3.2.2 договора, арендная плата (постоянная составляющая) оплачивается арендатором на счет арендодателя до ДД.ММ.ГГГГ;оплата переменной составляющей перечисляется арендатором на счета поставщиков водо-, энергоресурсов после передачи арендатору копий счетов-фактур за электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, выставленных арендодателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В установленный договором срок ответчик не произвел оплату постоянной составляющей арендной платы в размере 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил на электронную почту истца письмо о расторжении договора аренды нежилого здания, в котором указал просьбу считать договор закрытым с момента получения письма. Истцом приведен расчет процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно): 200 000 рублей х 0,1% х 21дн. = 4 200 рублей.

На основании изложенного, с учетом представленных ДД.ММ.ГГГГ уточнений, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу 226 119,34 рублей, из которых: 200 000 рублей – постоянная составляющая арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 21 919,34 рублей – переменная составляющая арендной платы по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (компенсация за потребленные ответчиком коммунальные услуги), 4 200 рублей – неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ (включительно); взыскать неустойку, подлежащую начислению на сумму долга в размере 200 000 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, рассчитанную исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга; расходы по уплате госпошлины в размере

В судебном заседании представитель истца Семенов Е.А. (полномочия проверены) поддержал исковые требования в полном объеме, с учетом представленные уточнений. Дополнительно пояснил, что 85 000 рублей, уплаченные ответчиком истцу в качестве задатка, возврату не подлежат. В письменных возражениях на отзыв ответчика представитель истца ссылался на то, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиков заключен на условиях заключить договор аренды нежилого здания в срок до ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Медицинский оздоровительный центр «Женьшень», учредителем которого является ответчик. В пункте 5 данного договора установлено, что до его подписания арендодатель передал, а арендатор принял денежную сумму в размере 85 000 рублей в качестве задатка в обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора аренды здания, на условиях, предусмотренных договором, в соответствии с п.4 ст. 380 ГК РФ. В связи с тем, что ответчик не мог в установленный предварительным договором срок организовать заключение основного договора с ООО «Медицинский оздоровительный центр «Женьшень», ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение №, в котором стороны согласовали новый срок его заключения – ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком, как физическим лицом, был подписан договор аренды здания, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, что дало ответчику возможность заниматься подготовкой здания для планируемой в нем в дальнейшем медицинской деятельности. В новый срок основной договор не был подписан, в связи с чем, полученная от ответчика денежная сумма в размере 85 000 рублей, имевшая функцию задатка, возврату в силу ст.381 ГК РФ не подлежит. Поскольку основной договор не был заключен по вине ответчика, нет правовых оснований для зачета указанной суммы в счет арендной платы, начисленной ответчику на основании другого обстоятельства – договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного непосредственно с ним. Также, по мнению представителя истца, не подлежит учету при определении задолженности ответчика сумма расходов, которые он понес, в связи с внутренним ремонтом помещений в здании, поскольку доказательств согласования с истцом проведения каких-либо ремонтных работ в здании Паутов В.В. не предоставил. Кроме того, п.6.8 договора аренды предусмотрено, что арендатор н вправе требовать возмещения арендодателем стоимости всех и любых отделимых, а равно неотделимых улучшений, произведенных арендатором в течение срока действия договора, осуществление которых или отделение которых от здания невозможно без физического вреда зданию, в том числе, произведенных по согласованию с арендодателем.

Ответчик Паутов В.В. в судебном заседании возражал против заявленных требований. В обоснование своих возражений Паутов В.В. указал на то, что в связи с прекращением финансовой помощи, он не смог оплачивать договор аренды нежилого помещения, о чем сообщил истцу заблаговременно. Однако, тот отказался принимать у него помещение до истечения действия договора аренды, чтобы в дальнейшем требовать от него арендную плату за весь месяц. Кроме того, Паутов В.В. не смог зарегистрировать ООО «Медицинский оздоровительный центр «Женьшень» по вине истца, поскольку при регистрации юридического лица было установлено, что адрес нежилого здания: <адрес>, имеет также другое помещение. Также ответчик в обоснование своих возражений ссылался, что все ремонтные работы в помещении проводились с согласия арендодателя, который приходил на объект и давал указания, где что можно отремонтировать. 85 000 рублей, уплаченных ИП Пирожкову Н.А. наличными денежными средствами по предварительному договору, подлежат учету.

Изучив доводы иска, выслушав стороны, оценив представленные сторонами доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствие с ч.1 ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ч.2 ст.307 ГК РФ, обязательства возникают из договора: вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно выписке из ЕГИП, Паутов В.В. прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ИП Пирожковым Н.А. и Паутовым В.В. был заключен предварительный договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, согласно которому Паутов В.В. передал ИП Пирожкову Н.А. денежную сумму в размере 85 000 рублей в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора аренды здания.

В соответствии с п.2.1 данного договора, арендодатель обязуется передать за плату, а арендатор – принять во временное владение и пользование в целях размещения медицинского оздоровительного центра, а именно, заключить договор аренды в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно на объект недвижимости: нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером №, трехэтажное (подземных этажей – 1), отдельно стоящее, общей площадью 614,3 кв.м, в том числе, площадь первого и второго этажей в сумме составляет 551,5 кв.м., площадь подвала 62,8 кв.м.

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием арендатору предоставляется право пользования земельным участком, который занят зданием и необходим для его использования, в соответствии с назначением, площадью 384 кв.м, с кадастровым номером: № (п.2.3 договора).

В соответствии с п.3 предварительного договора аренды, основной договор аренды должен быть заключен сторонами в простой письменной форме. По соглашению сторон, основной договор аренды нежилого здания со стороны арендатора будет заключен с ООО «Медицинский оздоровительный центр «Женьшень», учредителем которого является Арендатор.

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендная плата включает в себя постоянную и переменную составляющую: арендную плату в размере 249 000 рублей (постоянную составляющую) и компенсацию за электроэнергию, холодную воду, водоотведение, отопление (переменную составляющую). До ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не начисляется (п.4.3 договора).

До подписания предварительного договора, арендодатель передал, а арендатор принял денежную сумму в размере 85 000 рублей наличными денежными средствами. По соглашению сторон, указанная денежная сумма передана в качестве задатка в обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора аренды здания на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

Согласно п.5.1 предварительного договора, указанная сумма будет учтена сторонами при расчете за первый месяц аренды после заключения основного договора аренды здания.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Пирожков Н.А. и (арендодатель), с одной стороны, и Паутовым В.В. (арендатор) с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого здания по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером №, трехэтажное (подземных этажей – 1), отдельно стоящее, общей площадью 614,3 кв.м, в том числе, площадь первого и второго этажей в сумме составляет 551,5 кв.м., площадью подвала 62,8 кв.м. Срок аренды установлен в течение одного месяца с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора аренды на арендатора возложена обязанность уплачивать арендную плату за здание, которая включает в себя постоянную и переменную составляющую: постоянная составляющая включает в себя арендную плату в размере 200 000 рублей в месяц, НДС не облагается; переменная составляющая включает в себя компенсацию за потребленную арендатором электроэнергию, холодную воду, водоотведение и отопление (п.3.1 договора).

В соответствии с п.3.2 договора аренды, арендная плата (постоянная составляющая) оплачивается арендатором на счета арендодателя до ДД.ММ.ГГГГ; оплата переменной составляющей перечисляется арендатором на счета поставщиков водо-, энергоресурсов после передачи арендатору копий счетов-фактур за электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, выставленных арендодателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.5.1 договора аренды предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть договор, с соблюдением претензионного порядка, при существенном нарушении договора арендодателем.

В соответствии с п.6.6 договора, при прекращении договора все неотделимые и отделимые улучшения внутренних помещений, фасада здания, произведенные арендатором в течение срока действия договора, осуществление которых или отделение которых от здания невозможно без физического вреда для здания (независимо от размера такого вреда), переходят в собственность арендодателя, если иное не определено сторонами отдельным соглашением.

Согласно п.6.8 договора аренды, арендатор не вправе требовать возмещения арендодателем стоимости всех и любых отделимых, а равно неотделимых улучшений, произведенных арендатором в течение срока действия договора, осуществление которых или отделение которых от здания невозможно без физического вреда для здания (независимо от размера такого вреда), в том числе, произведенных арендатором по согласованию с арендодателем, если иное не определено сторонами отдельным соглашением.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Паутов В.В. принял от ИП Пирожкова Н.А. объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Россия, <адрес>: нежилое здание, 3-х этажное (подземных этажей – 1), отдельно стоящее, общей площадью 614,3 кв.м, в том числе, площадь первого и второго этажей в сумме составляет 551,5 кв.м, площадь подвала 62,8 кв.м, кадастровый №; земельный участок площадью 384 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Паутов В.В. направил в адрес ИП Пирожкова Н.А. письмо о том, что намерен расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и передать имущество по акту приема-передачи. Также, в письме Паутов В.В. просит засчитать сделанный им ремонт помещения, расположенного на втором этаже здания, за чет оплаты аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Просит считать договор закрытым с момента получения истцом данного письма.

В материалы дела представлен акт приема-передачи, согласно которому, нежилое здание с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, были переданы от арендодателя арендатору только ДД.ММ.ГГГГ.

Не отрицая факт передачи ему нежилого здания в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ, Паутов В.В. представил договор на оказание ремонтно-отделочных работ, заключенный между ответчиком и ИП Сидоришиным П.А. ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым последний принял на себя обязательство выполнить работы по текущему ремонту помещений, общей площадью 180 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Цена работ по договору составила 104 060 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Паутовым В.В. и ИП Сидоришиным П.А. был подписан акт приема-передачи выполненных работ на сумму 104 060 рублей, которые включили в себя: подготовку стен, грунтование, окрашивание стен, оштукатуривание со шпаклеванием (стены), окраска труб, демонтаж кондиционера, демонтаж электрики.

Также Паутовым В.В. представлены платежные документы, подтверждающие приобретением отделочных материалов.

Доказательств того, что Паутов В.В. согласовал с ИП Пирожковым Н.А. ремонтные работы в принадлежащем последнему помещении, в деле не представлено. Вместе с тем, как следует из акта приема-передачи к договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель принял от арендатора указанный выше объект недвижимости. Пунктом 2 акта установлено, что арендодатель удовлетворен качественным и техническим состоянием нежилого здания, установленными путем осмотра перед заключением настоящего акта.

Однако, поскольку условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что при прекращении договора все неотделимые и отделимые улучшения внутренних помещений, фасада здания, произведенные арендатором в течение срока действия договора, осуществление которых или отделение которых от здания невозможно без физического вреда для здания (независимо от размера такого вреда), переходят в собственность арендодателя, и арендатор не вправе требовать возмещения арендодателем стоимости всех и любых отделимых, а равно неотделимых улучшений (п.п.6.6, 6.8 договора), оснований для включения затрат, понесенных ответчиком при ремонте объекта аренды, в арендную плату не имеется.

Поскольку договором аренды нежилого здания предусмотрено одно условие по расторжению договора аренды со стороны арендатора – по вине арендодателя, а такой факт материалами дела не подтверждается, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика возмещение арендной платы за месяц, что составило 200 000 рублей, а также расходы за коммунальные услуги в размере 21 919,34 рублей, которые подтверждены счет-фактурой.

Помимо этого, суд полагает необходимым денежную сумму в размере 85 000 рублей, внесенную в качестве задатка по предварительному договору, включить в сумму арендной платы (постоянная составляющая) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ссылки представителя истца, что данная сумма не подлежит учету, поскольку основной договор не был заключен между ИП Пирожковым Н.А. и Паутовым В.В., суд признает неубедительными, так как стороны свободны в заключении договора.

Таким образом, помимо оплаты затрат, понесенных за коммунальные услуги (переменная составляющая), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в сумме 115 000 рублей.

В связи с несвоевременным внесением арендатором арендных платежей, истцом начислены пени в размере 4 200 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также заявлены требования о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты долга.

В силу ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.1 договора аренды установлено, что при неуплате арендной платы, либо платы за электроснабжение, отопление, водопотребление и водоотведение в установленные сроки, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Учитывая снижение суммы задолженности по арендной плате (200 000 рублей – 85 000 рублей), сумма неустойки по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день вынесения решения) составит 22 540 рублей (115 000 рублей х 196 дней х 0,1 %).

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 №6-О, положения Гражданского кодекса РФ о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. При этом пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом требований закона, принимая во внимание тот факт, что указанная неустойка (штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств по договору, суд полагает возможным применить положения ст.333 ГК РФ и снизить размер пени, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, до 15 000 рублей.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, с Паутова В. В.ича в пользу ИП Пирожкова Н. А. подлежит взысканию неустойка, начисленная на сумму задолженности по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, из расчета 0,1 % на сумму 115 000 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГг., за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга.

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной судом части исковых требований. Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 13 611 рублей.

Снижение судом суммы неустойки в порядке, предусмотренном ст.333 ГК РФ, не уменьшает общей цены иска, из которой подлежит исчислению государственная пошлина, учетом правовой позиции, изложенной в п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

В связи с чем, суд взыскивает с ответчика Паутова В.В. в пользу истца государственную пошлину, пропорционально удовлетворенной части иска, в размере 4 389,19 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП Пирожкова Н. А. удовлетворить частично.

Взыскать с Паутова В. В.ича в пользу ИП Пирожкова Н. А. задолженность по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ в размере 115 000 рублей, компенсацию за потребленные коммунальные услуги – 21 919 рублей 34 копейки, неустойку по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 15 000 рублей, взыскать госпошлину в размере 4 389 рублей 19 копеек, а всего взыскать 156 308 рублей 53 копейки.

Взыскать с Паутова В. В.ича в пользу ИП Пирожкова Н. А. неустойку, начисленную на сумму задолженности по договору аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, из расчета 0,1 % на сумму 115 000 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГг., за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга.

В остальной части иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г.Красноярска в течение месяца с даты, следующей после даты изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 30 августа 2021 года.

Копия верна:

Судья: Т.А. Лузганова