Решение по делу № 2-183/2023 (2-2361/2022;) от 07.12.2022

Дело № 2-183/23

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2023 года г. Долгопрудный

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Фаюстовой М.М.

при секретаре Подгорных П.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО24, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО5 к Администрации г.о Долгопрудный о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО20, ФИО3, ФИО6, ФИО21, ФИО7, ФИО20, ФИО9, ФИО10, ФИО5 обратились в суд с иском к Администрации г.о Долгопрудный, в котором просят признать договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым и обязать Управление Росреестра по Московской области исключить из ЕГРН сведения о праве аренды на земельный участок с кадастровый №, а также признать за каждым из истцом право собственности на долю в спорном земельном участке, соразмерно их долевому участию в праве общей (долевой) собственности, расположенном на спорном земельном участке.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали что между ними как сособственниками жилого дома и органом местного самоуправления был заключен договор аренды сформированного земельного участка с кадастровым номером №, № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 49 лет. Право аренды по указанному договору, было зарегистрировано. В период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в субъективном составе сособственников жилого дома, произошли изменения, связанные с переходом права собственности на доли в жилом доме, при этом, в договор аренды изменения, связанные с изменением в числе сособственников жилого дома, не вносились. В ДД.ММ.ГГГГ года, между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, который сторонами был исполнен. Также было заключено соглашение о расторжении договора аренды. После обращении истцов и ответчика за государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок, регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, не подписано всеми лицами, которые указаны в договоре аренды в качестве арендаторов. Полагая, что основание, по которому органа регистрации права является для них неустраним, истцы обратились с данным иском в суд.

Истцы в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель всех истцов, действующий по доверенности (л.д. 72-84) – явился, на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности (л.д. 128) – явился, исковые требования предъявленные к ответчику признал, полагает их обоснованными и подлежащими удовлетворению, полагает их не нарушающими права Администрации г.о. Долгопрудный.

Представитель третьего лица, извещенного о времени и месте слушания дела надлежащим образом, не явился, мотивированного отзыва на исковое заявление не представил.

Руководствуясь положением ст. 167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся истцов и представителя третьего с учетом их надлежащего извещения о дате, времени и месте слушания дела.

Выслушав представителей истцов, ответчика, действующих по доверенностям, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 25 ЗК РФ, Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЗК РФ, Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ, Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности, среди прочего возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 9 этого же кодекса, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Исходя из положений ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с ч. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Исходя из указанных выше норм, в их правовой взаимосвязи, следует, что сособственники зданий, расположенных на земельных участках, государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена имеют исключительное право на приобретение данных земельных участков в общую долевую) собственность, соразмерно права долевой собственности имеющегося у них в здании, за плату, на основании договора купли-продажи, заключаемого между сособственниками здания и органом местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками, государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцам на праве общей (долевой) собственности принадлежит здание – жилой дом, общей площадью 228,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером № (л.д. 15-26).

Принадлежащий истцам на праве общей (долевой) собственности жилой дом, расположен на сформированном земельном участке, государственная и муниципальная собственность на который не разграничена, общей площадью 2514 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, сведения о котором, включая сведения о месторасположении его границ, внесены в ЕГРН, с кадастровым номером № (л.д. 12-14).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Долгопрудный с одной стороны и ФИО18, ФИО6, ФИО14, ФИО21, ФИО13, ФИО7, ФИО2, ФИО16, ФИО15, ФИО2, ФИО17, с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №. Возникновение у сособственников жилого дома права аренды на земельный участок, было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 27-39).

После заключения договора аренды, в связи со смертью ФИО13, умершей ДД.ММ.ГГГГ и ФИО14 умершей ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее им право собственности на доли в жилом перешло к их наследникам в порядке наследования по закону – ФИО9 и ФИО5 (л.д. 44,45). Факт перехода права собственности на доли в жилом доме в порядке наследования к ФИО9 и ФИО5 был подтвержден также нотариусами, открывшими наследственные дела к наследственному имуществу (л.д. 102),108).

Кроме того, по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на доли, принадлежащие ФИО15, ФИО16, ФИО17 перешло к ФИО13 (л.д. 40-41).

По договору дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на долю в жилом доме, перешло от ФИО18 к ФИО10 (л.д. 42-43).

Таким образом, после заключения в ДД.ММ.ГГГГ году договора аренды, из числа лиц являющихся в соответствии с данным договором арендаторами спорного земельного участка, были исключены: ФИО13, ФИО14 – в связи с их смертью, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 – в связи с отчуждением ими доли по совершенным сделкам.

Переход права собственности лиц, приобретших права на доли в жилом доме, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Изменения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, связанные с переходом права собственности на доли в жилом доме, не вносились, право аренды новых сособственников, приобретших права на жилой дом, не регистрировались.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Долгопрудный и истцами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, которым был уточнен состав арендаторов, исходя из их состава, отраженного в выписке из ЕГРН на жилой дом по состоянию на дату заключения дополнительного соглашения (л.д. 46-50).

Между Администрацией г.о. Долгопрудный и истцами было заключено Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 52-56).

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого, истцы приобрели в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером №, ранее находящейся в их арендном пользовании, как собственники здания, расположенного на данном земельном участке (л.д. 57-69).

Установленная договором купли-продажи цена земельного участка в размере 373 236,99 руб., была выплачена истцами в полном объеме, что в ходе рассмотрения дела было подтверждено ответчиком.

Исходя из указанного, суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи спорного земельного участка, который был исполнен всеми участниками сделки, заключенному без проведения торгов, в общую долевую (собственность) истцов перешло право общей (долевой) собственности на спорный земельный участок, который был передан в их владение и пользование продавцом.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Московской области было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № №, в котором орган регистрации прав в качестве основания для данного решения указало, что в ЕГРН не зарегистрирована уступка права аренды сторонами которого ФИО5 (цессионарий), ФИО17, ФИО14, ФИО13, ФИО18 (цеденты) (л.д. 70-71).

В силу указания ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Решением органа регистрации прав пресекается возможность государственной регистрации права общей (долевой) собственности истцов, на основании заключенного договора купли-продажи, и соответственно ставит под сомнение возникновение у них право общей (долевой) собственности на спорный земельный участок.

На основании абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В ходе рассмотрения дела, истцами был доказан факт заключения и исполнения ими договора купли-продажи спорного земельного участка, при этом, факт полной оплаты истцами по указанному договору купли-продажи и передачи его в общую (долевую) собственность ответчиком не оспаривался.

В связи с указанным, суд полагает, что у истцов на основании заключенного ими договора купли-продажи возникло право общей (долевой) собственности на спорный земельный участок, с долевым участием у каждого их них, в соответствии с долевым участием в жилом доме.

Отсутствие изменений, внесенных в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, после перехода права собственности на доли в жилом доме к иным лицам, не может являться по мнению суда препятствием в переходе права собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи.

В силу прямого указания ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичная норма закреплена также в ч. 2 ст. 271 ГК РФ.

Таким образом, в силу прямого указания закона, при переходе права собственности на здание, к новым сособственникам жилого дома, к ним в силу прямого указания закона перешло и право пользования (аренды) земельным участком, на котором расположено указанное здание, при этом, закон не связывает возникновение права использования земельного участка новым собственником с внесением изменения в договор аренды и регистрацией права аренды нового собственника здания.

Переход права пользования и владения земельным участком, связано исключительно с переходом права собственности на здание, которое расположено на земельном участке, в связи с чем, переход режима землепользования не связано с внесением каких-либо изменений в действующий договор аренды, а связано в силу прямого указания ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ, исключительно с переходом прав на здание.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что у истцов в отношении спорного земельного участка возникло право общей (долевой) собственности, соразмерно долевого участия, имеющегося у них в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, в связи с чем, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО23, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО5 к Администрации г.о Долгопрудный о признании права собственности на земельный участок - удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым и обязать Управление Росреестра по Московской области исключить из ЕГРН сведения о праве аренды на земельный участок общей площадью 2514 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, сведения о котором, включая сведения о месторасположении его границ, внесены в ЕГРН, участку присвоен кадастровый №.

Признать в отношении земельного участка общей площадью 2514 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, право общей (долевой) собственности: у ФИО9 на 1/4 доли; у ФИО10 на 3/28 доли; у ФИО2 на 45/308 доли; у ФИО8 на 27/308 доли; у ФИО4 на 19/154 доли; у ФИО21 Зои ФИО11 на 1/22 доли; у ФИО5 на 19/154 доли; у ФИО6 на 1/14 доли и у ФИО3 на 1/22 доли.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Долгопрудненский городской суд Московской области.

Судья М.М. Фаюстова

                 Мотивированное решение изготовлено 20 января 2023 года

                 Судья: