Решение по делу № 33-428/2023 (33-8872/2022;) от 22.12.2022

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-428/2023 (33-8872/2022)

УИД 36RS0002-01-2021-010517-20

Строка № 211г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 января 2023г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Юрченко Е.П.,

судей Леденевой И.С., Пономаревой Е.В.,

при секретаре Еремишине А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании впомещении Воронежского областного суда вгороде Воронеже по докладу судьи Пономаревой Е.В.

гражданское дело № 2-1892/2022 по иску администрации городского округа город Нововоронеж к Кузьмину Николаю Архиповичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Кузьмина Николая Архиповича

на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 15 апреля 2022 г.

(судья Берлева Н.В.),

У С Т А Н О В И Л А:

администрация городского округа город Нововоронеж (далее – истец, администрация, арендодатель) обратилась всуд с иском к Кузьмину Н.А. (далее – ответчик, арендатор, землепользователь), с учетом уточнений требований, овзыскании задолженности по арендной плате за период с 27.04.2021 года по 27.10.2021 в размере 226111,63 рубля, из которых: сумма основного долга 206028,64 рублей, сумма пени – 18855,29 рублей за период с 27.07.2021 по 27.10.2021, а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 26.11.2021 по день фактической уплаты суммы основного долга исходя из ключевой ставки Банка России, обосновав свои требования тем, что 11.03.2015 с ЗАО «Павловскгранит-Дорстрой» был заключен договор аренды земельного участка № на срок с 12.11.2013 по 12.11.2061, определен размер годовой арендной платы – 931812,19 рублей, которая должна вноситься арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца каждого отчетного квартала. 15.09.2020 было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка
№ от 11.03.2015, поскольку изменился собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Новым арендатором стало ООО «Донатомстрой». С 01.01.2021 размер ежегодной арендной платы по договору № определен в размере 968571,38 руб., поскольку изменилась кадастровая стоимость земельного участка на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 №, о чем арендатор был уведомлен письмом от 27.01.2021 №. Согласно выпискам из ЕГРН о переходе прав, а также выпискам из ЕГРН об объекте недвижимости, с 27.04.2021 собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, был ответчик Кузьмин Н.А., у которого образовалась задолженность по арендной плате. Уведомление - предупреждение с предложением оплатить задолженность и предусмотренную договором пеню оставлено ответчиком безисполнения (л.д. 6-12, 177).

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 15.04.2022 указанные исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 27.04.2021 года по 27.10.2021 в размере 206028,64 рублей, пени за период с 27.07.2021 года по 27.10.2021 в сумме 18855,29 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.10.2021 по 15.04.2022 в размере 10902,58 рубля с продолжением их начисления на сумму задолженности 206028,64 рублей исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды после вынесения решения суда, начиная с 16.04.2022 и до момента фактического исполнения обязательства
(л.д. 201, 202-205).

Вапелляционной жалобе Кузьмин Н.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Полагает, что суд должен был произвести расчет арендной платы за земельный участок пропорционально занимаемым зданиями ответчика площадям с учетом части земель, необходимых лишь для обслуживания данных объектов (АКБ со стройлабораторией, склад цемента, склад щебня и камня), исходя из времени их владения. Соответствующий контррасчет задолженности был представлен ответчиком, однако был проигнорирован судом. Полагает, что срок владения имуществом составляет 85 дней при стоимости арендной платы за 1 кв.м. в день, равной 0,07 руб., в связи с чем апеллянт согласен на оплату арендной платы за пользование земельными участками, занимаемыми строением АБК со стройлабораторией, площадью 973,08 кв.м, в размере 5790 рублей, складом цемента, площадью 195,6 кв.м, с учетом необходимой площади для обслуживания здания
3 метра (343 кв.м.) в размере 2040 рублей, складом щебня и камня, 2714 кв.м, с учетом необходимой площади для обслуживания здания 3 метра в размере 16148 рублей, а всего 23978 рублей. Указывая, что предпринимательской и коммерческой деятельности на находящихся в собственности объектах апеллянт не осуществлял, необходимости в использовании всего земельного участка, за исключением его площади под расположенными на нем объектами недвижимости, не требовалось (л.д.219-221).

В судебном заседании представитель ответчика Кузьмина Н.А. по ордеру Денисов Д.А. настаивал на отмене решения районного суда по изложенным в апелляционной жалобе доводам.

Представитель истца администрации городского округа г. Нововоронеж по доверенности Бенда С.А. указал на отсутствие правовых оснований для отмены либо изменения решения районного суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые овремени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции неявились, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела ненаправили, что сучётом части 1 статьи 327 и части 3 статьи167Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьей 327.1ГПКРФ впределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит кследующему.

Всоответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии сусловиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а приотсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктами 1 и 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но нечаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное неустановлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся всобственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании статьи 10.1 ЗК РФ полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Изматериалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что 11.03.2015 между администрацией городского округа город Нововоронеж и ЗАО «Павловскгранит-Дорстрой» был заключен договор аренды земельного участка № из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 38443 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Следуя тексту данного договора, участок предоставлен для эксплуатации зданий – АБК со стройлабораторией литер А, склада цемента с цементопроводом литер Б, разрешенное использование - для размещения объектов промышленности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, сроком с 12.11.2013 по 12.11.2062 (п. 2.1 договора).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 11.03.2015.

В п. 3.1 данного договора стороны согласовали размер годовой арендной платы в размере 931812,19 рублей. Установлено, что арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца каждого отчетного квартала (п. 3.2.1 договора).

15.09.2020 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № от 11.03.2015 в связи с изменением собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, по которому новым арендатором являлось ООО «Донатомстрой».

Данным соглашением с 01.01.2021 изменен размер ежегодной арендной платы по договору № 855, составивший 968571,38 руб. (л.д. 38).

01.03.2021 по договору купли-продажи Кузьмин Н.А. приобрел у конкурсного управляющего ООО «Донатомстрой» следующее имущество: АБК со стройлабораторией, площадью 1022,5 кв.м; склад цемента с цементопроводом, площадью 195,6 кв.м; склад щебня и камня, площадью 2300 кв.м, расположенные на вышеуказанном земельном участке по адресу: <адрес>, территория промышленная зона АЭС, при этом ответчик владел АБК со стройлабораторией и складом щебня и камня по 21.07.2021, складом цемента – по 27.10.2021. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Судом также установлено и не оспорено ответчиком, что обязательства по арендной плате им исполнялись ненадлежащим образом, в связи счем образовалась задолженность за период с 27.04.2021 по 28.10.2021, которая согласно представленному истцом расчету составляет: 206028,64 рублей, из которых: за период с 27.04.2021 по 30.09.2021 – 202672,84 рубля, за период с 01.10.2021 по 27.10.2021 – 3355,80 рублей (л.д. 26-29, 35-36, 41-42).

Кроме того, истцом в соответствии с п. 6.3 договора аренды № начислена пеня.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, правильно применив вышеизложенные положения законодательства и разъяснения по вопросам их применения в совокупности с нормами ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по договору аренды.

Нарушений норм процессуального права, являющихся влюбом случае основанием к отмене судебного акта в соответствии состатьей330ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Материалами дела подтверждается, что истец исполнил свои обязательства по договору аренды надлежащим образом, в то время как ответчик, приобретя право собственности на объекты недвижимости и, как следствие, право аренды земельного участка, не осуществлял арендную плату в предусмотренные договором сроки.

Доводы апеллянта, о необходимости исчисления арендной платы лишь исходя из площади земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости, с учетом минимального отступа от них, составляющего 3 м., необходимого для их обслуживания, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании действующего законодательства и условий договора аренды
№ (с учетом дополнительного соглашения к нему от 15.09.2020) и при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (абзацы третий - пятый пункта 43).

В силу статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и до момента возврата такого имущества арендатором арендодателю.

На основании положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Согласно условиям договора аренды № (с учетом дополнительного соглашения к нему от 15.09.2020) земельный участок площадью 38443 кв.м. предоставлен для указанных в договоре целей и на указанных в нем условиях – для эксплуатации зданий АБК со стройлабораторией, склада цемента с цементопроводом, склада щебня и камня, и именно в связи с расположенными на нем данными объектами недвижимости. По условиям дополнительного соглашения арендатор ООО «Донатомстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО8 приняло во временное владение и пользование земельный участок площадью 38443 кв.м., предоставленный для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости, в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

Данный договор с дополнительным соглашением № 1 к нему заключены без каких-либо оговорок.

Согласно п. 1.5 дополнительного соглашения от 15.09.2020 участок осмотрен арендатором и признан им удовлетворяющим его потребностям так, что арендатор не имеет и не будет в будущем никаких претензий к арендодателю по качеству и возможности использования участка.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (абз. 2 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды») при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Данный вывод следует из п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

Таким образом, принимая во внимание вышеприведенные толкования законодательства, условия договора от 11.03.2015 и дополнительного соглашения от 15.09.2020, факт перехода прав и обязанностей арендатора к новому собственнику объектов недвижимости – Кузьмину Н.А., принятие земельного участка на согласованных сторонами условиях аренды без каких-либо исключений и возражений, довод апеллянта на иной способ расчета арендной платы (лишь исходя из площади, занимаемой объектами недвижимости), вычет площади находящейся на указанном земельном участке ветки железнодорожных путей судебной коллегией отклоняется как не основанный на условиях договора аренды, направленный на одностороннее изменение установленных договором условий.

При этом судебная коллегия отмечает, что после приобретения вышеуказанных зданий ответчик к истцу за изменением каких-либо условий договора либо размера арендной платы не обращался, встречного иска им не подавалось, каких-либо претензий о невозможности использования участка в той площади, которая предоставлена согласно договору, не предъявлял.

Доказательств обратного ответчиком не представлено, равно как и доказательств надлежащей и своевременной оплаты задолженности.

Доводы апеллянта о том, что земельный участок находится в аренде у ЗАО «Павловскгранит-дорстрой», опровергаются содержанием дополнительного соглашения № 1 от 15.09.2020.

Вычет истцом из расчета арендной платы площади железнодорожных путей обоснованность доводов апеллянта не подтверждает, поскольку данное право отнесено на усмотрение арендодателя.

Установленные ранее обстоятельства в полной мере опровергают и доводы апеллянта о расчете арендной платы на земельный участок пропорционально занимаемым его объектами площадям с учетом части земель, необходимых для обслуживания объектов (3 метра), на них находящихся, поскольку, противоречат условиям договора, согласно которым для целей эксплуатации трех объектов недвижимости предоставлен весь участок площадью 38443 кв.м., а доказательств необходимости и обоснованности произведения расчета указанным ответчиком способом не представлено.

Данные доводы на правильность выводов суда первой инстанции по настоящему делу не влияют и не могут повлечь отмену либо изменение решения, при том, что представленный истцом расчет задолженности (исходя из периодов времени владения ответчиком объектами недвижимости) является верным, математическая правильность данного расчета стороной ответчика не оспорена, что подтвердил представитель ответчика в суде апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что согласно дополнительному соглашению к Кузьмину Н.А. при приобретении им права собственности на объекты недвижимости перешли все обязательства предыдущего собственника, в том числе на основании договора аренды земельного участка № от 11.03.2015 с учетом дополнительного соглашения от 15.09.2020.

Таким образом, оснований для расчета арендной платы исходя лишь из территории, которая необходима для использования сооружений, приобретенных ответчиком, и ими занимаемой, судебная коллегия не усматривает.

Утверждения апеллянта о том, что предпринимательской и коммерческой деятельности на находящихся в собственности объектах он не осуществлял, необходимости в использовании всего земельного участка, за исключением его площади под расположенными на нем объектами недвижимости, не требовалось, правового значения для настоящего спора не имеют.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов и ссылок на обстоятельства, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали его выводы в судебном решении, а потому не могут служить основанием к отмене оспариваемого судебного акта.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

По иным основаниям и другими участвующими в деле лицами решение суда первой инстанции не обжаловалось.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 15 апреля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузьмина Николая Архиповича – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 января 2023 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: