Решение по делу № 33-2843/2023 от 31.10.2023

Судья Мамбетова О.С. Дело № 33-2843/2023

дело № 2-692/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 ноября 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего – Бейтуганова А.З.,

Судей Сохрокова Т.Х. и Бижоевой М.М.,

при секретаре Кишевой А.В.,

с участием Биттуевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску Биттуева Н.А. к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащим государственной регистрации,

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л а:

Биттуева Н.А. обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просила: признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, договором участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: КБР, <адрес> б/н (кадастровый номер №, шестикомнатная квартира общей площадью 199,51 кв.м, на 9 этаже, блок 1, проектный №), заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежащим государственной регистрации с момента его заключения; обязать Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: КБР, <адрес> б/н (кадастровый номер №, шестикомнатная квартира общей площадью 199,51 кв.м, на 9 этаже, блок 1, проектный №; признать за ней право собственности на шестикомнатную квартиру на 9 этаже строящегося дома по <адрес> б/н, блок 1, проектный №, общей площадью 199,51 кв.м., принадлежащую ответчику; обязать ответчика представить документы для государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и Биттуевой Н.А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: КБР <адрес>, б/н,. Квартира в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме имеет следующие характеристики: проектный №, корпус 1, этаж 9-ый, общая проектная площадь 199,51 кв.м., количество жилых комнат - 6, цена за 1 кв. м. - 27067 руб., стоимость <адрес> рублей. Строительство 6-ти секционного 10-ти этажного дома ведется на земельном участке площадью 9 773 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 5400000 рублей передается продавцу при подписания договора. Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.

Утверждая, что заключенный договор соответствует положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец обратилась с указанными требованиями.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу № по исковому заявлению Биттуевой Н.А. к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации, взыскании неустойки и суммы госпошлины в части требований о взыскании с ответчика неустойки в сумме 394200 рублей и суммы госпошлины прекращено.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования Биттуева Н.А. к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», ОГРН №, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения 6-комнатной квартиры с проектным номером 29, в блоке 1, на 9 этаже, общей проектной площадью 199,51 кв.м., в строящемся 6-ти секционном 10-тиэтажном доме, в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Биттуева Н.А. и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного Договора о купле-продаже жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Не согласившись с данным решением, ПАО «Сбербанк России» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе указано, что истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Предварительный договор не подлежал признанию договором долевого участия в строительстве, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены на основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора.

В жалобе также указано, что на момент заключения предварительного договора предмет сделки находился в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных ДД.ММ.ГГГГ.

В отсутствие согласия ПАО «Сбербанк России» на заключение договора в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залог сохраняется, а потому оснований для удовлетворения исковых требований о его прекращении у суда не имелось.

В возражении на апелляционную жалобу Биттуева Н.А. просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Бижоевой М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения Биттуевой Н.А., Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и Биттуевой Н.А. (Покупатель), хотя и поименованным договором купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю коммерческое помещение в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес>, б/н в <адрес>, со следующими характеристиками: проектный №, корпус 1, этаж 9-ый, общая проектная площадь 199,51 кв.м., количество жилых комнат - 6, цена за 1 кв. м. - 27067 тыс. руб., стоимость <адрес> рублей. Строительство 6-ти секционного 10-тиэтажного дома ведется на земельном участке площадью 9 773 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя в полном объеме внести полную сумму стоимости этого помещения 5400 000 рублей. Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже коммерческого помещения, которое будет построено в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства коммерческого помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенное в договоре коммерческое помещение, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.25) согласно которому Биттуева Н.А. оплатила всю стоимость приобретенного жилого помещения в размере 5400 000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается вопреки доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а:

решение Нальчикского городского суда КБР от 10 апреля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи Т.Х. Сохроков

М.М. Бижоева