Решение по делу № 33-6196/2024 от 17.09.2024

Председательствующий: Вихман Е.В. Дело № 33-6196/2024

№ 2-1757/2024

55RS0001-01-2024-000787-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Омск 01 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Черноморец Т.В.,

судей Кирилюк З.Л., Петерса А.Н.,

при секретаре Ёрш К.Г.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Саянковой Т.М. на решение Кировского районного суда г. Омска от 11 июня 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя Кондратюка В.В. (ИНН 551405571779) удовлетворить частично.

Признать отсутствующими обременения земельного участка площадью <...>, кадастровый № <...> местоположением в <...> м. юго-восточнее относительно 14-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, записи о которых внесены в единый государственный реестр недвижимости за № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Омской области (ИНН 5503085391) отказать».

Заслушав доклад судьи Черноморец Т.В., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ИП Кондратюк В.В. обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Омской области о признании обременения отсутствующим, указав в обоснование заявленных требований, что заключил с ИП Поцелуевым В.П. договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2023, на основании которого права на гаражи с кадастровыми № <...> перешли в собственность истца, без каких-либо ограничений/обременений, зарегистрированных в ЕГРН.

ИП Поцелуевым В.П. данное имущество было приобретено на открытых торгах по лоту № <...> от 24.05.2021 на основании договора купли-продажи от 28.05.2021, заключенного по результатам торгов.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым № <...>, государственная собственность на который не разграничена, площадью <...> кв.м, местоположение которого определено в <...> м юго-восточнее относительно 14-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, переданном истцу в аренду на основании договора аренды № № <...> от 31.08.2023 для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

При получении выписки из ЕГРН истцу стало известно, что в отношении указанного земельного участка зарегистрированы обременения в отношении физических лиц, являвшихся инвесторами по строительству гаражных боксов застройщиком ООО ГК «Стройинвест», признанным определением Арбитражного суда Омкой области от 11.12.2023 по делу № № <...> несостоятельным (банкротом).

Поскольку указанные обременения земельного участка обеспечивали исполнение обязательств ООО ГК «Стройинвест», признанного несостоятельным (банкротом), истец не имеет обязательств перед лицами, в пользу которых зарегистрированы обозначенные обременения земельного участка, полагая данные обременения незаконными, нарушающими права истца, ИП Кондратюк В.В. просил признать отсутствующими записи государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером № <...>: № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...> № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>, № <...> от <...>.

Определением Кировского районного суда г. Омска от 04.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП Поцелуев В.П.

Определением Кировского районного суда г. Омска от 13.05.2024 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Семидотченко Ю.И., ИП Медведев Р.А., Иванилова Е.А., Акифьев М.И., Алексеева Н.С., ИП Вовченко С.С., Миночкин А.В., Горбенко К.С., ИП Лось Р.В., Комиссаров В.В., Сухов А.А., Котов И.И., ООО «Сибизыскания», Кумейко С.Н., Ласков В.А., Саянкова Т.М., Шипилова Е.В., Глебов А.А., Болдина Н.А., Лайнвебер Р.В., Бутченко И.С., Багаутдинов А.З., Рехерт В.Р., Щеглов Д.Ю., Шеблов В.А., Дмитрюк Л.А., Нечепоренко Д.Ю., Нечепоренко С.В., Шалашова Г.А., Бондарчук М.Ю., Кин А.А., Подорожный А.С., Ровкина Л.В., Сячкин В.А., Сячкин О.В., Мохов В.В., Алтухова Е.В., Саморуков В.И., Галкин С.Б., Бабицкий И.Л., Радионов А.С., Намятов А.С., Панчева Е.С., Бао Х., Густова Л.А., Ленц О.В., Журавлев С.И., Надточеева О.С., Бородина Н.В., Котов И.И., Петров Г.В., Горбатко А.В., Макаров И.В., Чистенко И.А., Шевелева В.В., Шимпф А.В., Семененко С.В., Кряжев А.Д,, Гричкоедов И.Е., Прищепа А.И., Сергеев Я.Б., Блохина Т.П., Норикова Т.Л., Шатохин Д.А., Каус А.Г., Ткаченко И.О., Сысоев В.В., Закутаева В.В., Ровкина В.В., Шлыков А.В.

Истец ИП Кондратюк В.В. в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.

Представитель истца Кожевникова В.В. исковые требования поддержала по основаниям, приведенным в исковом заявлении.

Ответчики Иванилова Е.А., Акифьев М.И., Миночкин А.В., Кумейко С.Н., Саянкова Т.М., Кин А.А., Котов И.И., Каус А.Г., Шалашова Г.А. в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по причине не исполнения обязательств по передаче в их собственность объектов долевого строительства.

Ответчики Семидотченко Ю.И., ИП Медведев Р.А., Алексеева Н.С., ИП Вовченко С.С., Горбенко К.С., ИП Лось Р.В., Комиссаров В.В., Сухов А.А., Котов И.И., ООО «Сибизыскания», Ласков В.А., Шипилова Е.В., Глебов А.А., Болдина Н.А., Лайнвебер Р.В., Бутченко И.С., Багаутдинов А.З., Рехерт В.Р., Щеглов Д.Ю., Шеблов В.А., Дмитрюк Л.А., Нечепоренко Д.Ю., Нечепоренко С.В., Бондарчук М.Ю., Подорожный А.С., Ровкина Л.В., Сячкин В.А., Сячкин О.В., Мохов В.В., Алтухова Е.В., Саморуков В.И., Галкин С.Б., Бабицкий И.Л., Радионов А.С., Намятов А.С., Панчева Е.С., Бао Х., Густова Л.А., Ленц О.В., Журавлев С.И., Надточеева О.С., Бородина Н.В., Петров Г.В., Горбатко А.В., Макаров И.В., Чистенко И.А., Шевелева В.В., Шимпф А.В., Семененко С.В., Кряжев А.Д,, Гричкоедов И.Е., Прищепа А.И., Сергеев Я.Б., Блохина Т.П., Норикова Т.Л., Шатохин Д.А., Ткаченко И.О., Сысоев В.В., Закутаева В.В., Ровкина В.В., Шлыков А.В., представитель Управления Росреестра по Омской области, третье лицо ИП Поцелуев В.П., представитель третьего лица департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебном заседании участия не принимали.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласилась ответчик Саянкова Т.М.

В апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное, принять по делу новое решение, которым также возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность внести сведения о наличии обременений на объекты незавершенного строительства с кадастровыми № <...>, площадью <...> кв.м; № <...>, площадью <...> кв.м; № <...>, площадью <...> кв.м. При этом, полагая выводы суда по существу спора ошибочными, приводит доводы о том, что между ООО ГК «Стройинвест» (Застройщик) и Саянковой Т.М. (Участник долевого строительства) был заключен договор о долевом участии в строительстве гаражного бокса № <...> по <...>. Данный договор прошел государственную регистрацию 29.08.2013 в установленном порядке в Управлении Росреестра по Омской области. Строительство гаражных боксов происходило на денежные средства дольщиков. До проведения публичных торгов, а также в процессе их проведения дольщики пытались защитить свои права и законные интересы, готовы были оставить имущество за собой, однако финансовым управляющим в этой части было отказано. Объект незавершенного строительства по условиям проведенных торгов и договора купли-продажи был отчужден с обременением. Покупатель был уведомлен об обременении и принял на себя обязательства по их исполнению в пользу участников долевого строительства. Наличие обременений повлияло на сумму состоявшейся на торгах сделки (уменьшило ее размер). Договоры долевого участия в строительстве, заключенные участниками долевого строительства с застройщиком, не расторгались, являются действующими. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. Таким образом, при регистрации права собственности, а также перехода права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми № <...>, площадью <...> кв.м; № <...>, площадью <...> кв.м; № <...>, площадью <...> кв.м Управлению Росреестра по Омской области необходимо внести сведения о наличии обременений на указанные объекты.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик Рехерт В.Р. ее поддержал, постановленное по делу решение полагал подлежащим отмене, ссылаясь на нарушение прав участников долевого строительства и возможность включения в реестр жилых/нежилых помещений должника/застройщика после процедуры банкротства.

Представитель Управления Росреестра по Омской области Грюканова И.В. в отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие в части возложения на регистрирующий орган обязанности совершения соответствующих регистрационных действий.

От иных участников процесса возражений/отзывов не поступило.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ)).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции податель апелляционной жалобы Саянкова Т.М. не явилась, извещена надлежаще.

Представитель Саянковой Т.М. – Голошубин И.М. в судебном заседании приведенные в апелляционной жалобе доводы поддержал, указав на выставление объекта незавершенного строительства на торги с обременениями в виде залога, что следует из описания лота. Права дольщиков в отношении данного объекта в установленном законом порядке не прекращены, основания для снятия обременений отсутствуют.

Ответчики Акифьев М.И., Шевелева В.В., представитель ответчика Кауса А.Г. – Бережная Т.Ю. апелляционную жалобу поддержали.

Представитель истца ИП Кондратюка – Кожевникова В.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные, участвующие в деле лица, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, что в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела по апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным критериям постановленное по делу решение не отвечает.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ООО ГК «Стройинвест» на основании разрешения на строительство № <...> от 29.11.2012, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, возведен двухэтажный гаражный комплекс (незавершенное строительство (недострой): блок А, блок Б (частично возведены стены), блок В (фундамент), по <...>, расположенный на земельном участке площадью <...> кв.м с кадастровым номером № <...>, местоположение которого установлено в <...> м юго-восточнее относительно 14-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, переданным ООО ГК «Стройинвест» на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, № № <...> от 29.01.2008.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2019 по делу № № <...> ООО ГК «Стройинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден <...>

На основании протокола № <...> о результатах проведения открытых торгов по лоту № <...> (публичное предложение № <...>) от 24.05.2021 между ИП Поцелуевым В.П. и ООО ГК «Стройинвест» в лице конкурсного управляющего <...> заключен договор купли-продажи от 28.05.2021 лота № <...> – двухэтажного гаражного комплекса (незавершенное строительство (недострой): блок А, блок Б (частично возведены стены), блок В (фундамент), по <...>, расположенного на земельном участке площадью <...> кв.м с кадастровым номером № <...> местоположение которого установлено в <...> м юго-восточнее относительно 14-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, переданного ИП Поцелуеву В.П. на основании акта приема-передачи от 09.07.2021.

В последующем решением Арбитражного суда Омской области от 21.11.2022 по делу № № <...> за ООО ГК «Стройинвест» признано право собственности на объект недвижимого имущества – двухэтажный гаражный комплекс незавершенный строительством, состоящий из блоков: Блок А, Блок Б, Блок В, - по <...>, расположенный на земельном участке площадью <...> кв.м с кадастровым номером № <...> в соответствии с техническими планами.

03.02.2023 указанным объектам недвижимости присвоены кадастровые номера и на основании протокола № <...> о результатах поведения открытых торгов по лоту № <...> (публичное предложение № <...>), договора купли-продажи от 28.05.2021, заключенного по результатам торгов зарегистрировано право собственности ИП Поцелуева В.П. на:

- объект незавершенного строительства с кадастровым № <...>, проектируемое назначение – двухэтажный гараж, степень готовности 80 %, площадь застройки <...> кв.м (запись государственной регистрации права собственности № <...> от 02.03.2023, документ-основание - решение Арбитражного суда Омской области по делу № № <...>, выдан 21.11.2022, вступившее в законную силу 22.12.2022);

- объект незавершенного строительства с кадастровым № <...>, проектируемое назначение – двухэтажный гараж, степень готовности 80 %, площадь застройки <...> кв.м (запись государственной регистрации права собственности № <...> от 03.02.2023, документ-основание - решение Арбитражного суда Омской области по делу № № <...>, выдан 21.11.2022, вступившее в законную силу 22.12.2022);

- объект незавершенного строительства с кадастровым № <...>, проектируемое назначение – двухэтажный гараж, степень готовности 80 %, площадь застройки <...> кв.м (запись государственной регистрации права собственности № <...> от 03.02.2023, документ-основание -решение Арбитражного суда Омской области по делу № № <...>, выдан 21.11.2022, вступившее в законную силу 22.12.2022).

23.03.2023 между ИП Поцелуевым В.П. и ИП Кондратюком В.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого к истцу перешло право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества с кадастровыми № <...>

Государственная регистрация перехода права собственности к Кондратюку В.В. осуществлена 03.04.2023.

Сведения о наличии обременений в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми № <...> в ЕГРН отсутствуют.

31.08.2023 между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и ИП Кондратюком В.В. (арендатор) заключен договор аренды № № <...>, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на три года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в г. Омске, относящийся к землям населенных пунктов, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером № <...>, местоположение которого установлено примерно в <...> м по направлению на юго-восток относительно ориентира – 14-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>. (п. п. 1.1, 1.2, 1.3).

Цель использования земельного участка – для завершения строительства объектов незавершенного строительства. Разрешенное использование земельного участка – для строительства двухэтажного гаража (п. п. 1.4, 1.5).

На участке имеются объекты капитального строительства:

- объект незавершенного строительства с кадастровым № <...>, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <...>; проектируемое назначение – двухэтажный гараж, принадлежит арендатору на праве собственности;

- объект незавершенного строительства с кадастровым № <...>, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <...>; проектируемое назначение – двухэтажный гараж, принадлежит арендатору на праве собственности;

- объект незавершенного строительства с кадастровым № <...>, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, <...>; проектируемое назначение – двухэтажный гараж, принадлежит арендатору на праве собственности;

- сооружение с кадастровым № <...>, наименование: канализация (п. 1.6).

Из содержания п. 1.8 договора аренды следует, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка имеется ипотека, запрет на регистрационные действия и наложен арест на право требования по договору об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве гаражного комплекса.

В тот же день (31.08.2023) ИП Кондратюк В.В. принял земельный участок с кадастровым № <...> по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.12.2023 (резолютивная часть объявлена 05.12.2023) по делу № № <...> завершено конкурсное производство в отношении ООО ГК «Стройинвест».

При этом из содержания указанного судебного акта следует, что в ходе конкурсного производства конкурсным управляющим было выявлено имущество должника, в том числе, двухэтажный гаражный комплекс (незавершенное строительство (недострой): блок А, блок Б (частично возведены стены), блок В (фундамент), по <...>, расположенный на земельном участке площадью <...> кв.м с кадастровым № <...>, местоположение которого установлено в <...> м юго-восточнее относительно 14-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>. Денежные средства от реализации имущества поступили в конкурсную массу в размере <...> руб. в соответствии с очередностью и пропорциональностью требований. Общая сумма признанных требований кредиторов составила <...> руб., установлена в реестр требований третьей очереди и не погашена. На дату судебного заседания по рассмотрению отчета конкурсного управляющего все мероприятия в рамках конкурсного производства проведены, конкурсная масса сформирована в размере <...> руб., в связи с чем расчеты с кредиторами не произведены.

<...> в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о прекращении юридического лица (ликвидации) ООО ГК «Стройинвест».

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым № <...> установлены ограничения и обременения в виде аренды, ипотеки в отношении физических лиц, ареста на право требования по договору об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве гаражного комплекса.

Ссылаясь на то, что записи об обременениях на указанный земельный участок были внесены в Единый государственный реестр недвижимости на основании обязательств ООО ГК «Стройинвест», которое в настоящее время ликвидировано, сохранение данных записей нарушает права истца, не имеющего обязательств перед лицами, в отношении которых установлены обременения, ИП Кондратюк В.В. обратился в суд с настоящим иском, в котором просил признать записи о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым № <...> отсутствующими.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ИП Кондратюком В.В. требования в отношении ответчиков – участников долевого строительства, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 334, 352 ГК РФ, ст. ст. 2, 149, 201.4, 201.14, 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми № <...> приобретены ИП Поцелуевым В.П. по результатам торгов с перечислением средств, вырученных от их реализации на специальный банковский счет должника, а не в порядке возмездной передачи имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, обременения в отношении данного имущества, в том числе в отношении обозначенного земельного участка, прекратились.

Обжалуя данное решение суда, Саянкова Т.М. не согласилась с данной правовой оценкой, указав, что объект незавершенного строительства по условиям проведенных торгов и договора купли-продажи отчуждался именно с обременением. Таким образом, покупатель был уведомлен о наличии обременений в пользу участников долевого строительства. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные участниками долевого строительства с застройщиком, не расторгались, являются действующими.

Проверяя правомерность постановленного по делу решения с учетом приведенных в ней и судебном заседании суда апелляционной инстанции доводов, коллегия судей отмечает, что строительство объектов недвижимости, собственником которых в настоящее время является ИП Кондратюком В.В., осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлении гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии).

Привлечение денежных средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве, заключаемого между застройщиком и участниками долевого строительства. Договор заключается в письменной форме, полежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 13 указанного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договоре уступки, соглашения об изменении договора участия вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (ст. 352 ГК РФ).

Обязательства застройщика, согласно ст. 12 Закона о долевом участии, считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Погашение регистрационных записей об обременении земельного участка договорами участия в долевом строительстве также возможно по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки (ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из материалов дела следует, что договоры долевого участия в строительстве с ответчиками зарегистрированы в ЕГРН, одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство гаражного комплекса.

Незавершенный строительством двухэтажный гаражный комплекс, местоположение которого установлено в <...> м юго-восточнее относительно 14-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, был выставлен на торги, организованные конкурсным управляющим ООО ГК «Стройинвест» <...> частично обременный залогом по требованиям Саянковой Т.М., Алексеевой Н.С., Шевелевой В.В., с начальной продажной ценой <...> руб., продан ИП Поцелуеву В.П. за <...> руб., при отсутствии на тот момент зарегистрированного права ООО ГК «Стройинвест» на данный объект.

С заявлениями о снятии обременений конкурсный управляющий ООО ГК «Стройинвест» в регистрирующий орган не обращался.

Таким образом, как ИП Поцелуевым В.П., так и ИП Кондратюком В.В. недвижимое имущество приобреталось с обременениями.

Согласно отчету конкурсного управляющего ООО ГК «Стройинвест» от 04.12.2023, денежные требования кредиторов - участников долевого строительства в рамках конкурсного производства не погашались.

Оценивая обоснованность доводов Саянковой Т.М. о несогласии с судебным решением, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия отмечает, что в силу положений п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (ч. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно ч. 4 ст. 7 Закона о государственной регистрации недвижимости орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ст. ст. 14, 15 Закона о государственной регистрации учетно-регистрационные действия носят заявительный характер.

Вместе с тем, из приведенных выше обстоятельств дела, пояснений лиц, участвующих в деле, не следует, до обращения в суд ИП Кондратюк В.В. в установленном законом порядке обращался в регистрирующий орган по вопросу снятия обременений с земельного участка с кадастровым № <...> в административном порядке и его обращение было рассмотрено.

Сведений об отказе Управления Росреестра по Омской области в осуществлении соответствующих учетно-регистрационных действий в отношении данного земельного участка в материалах дела не имеется.

В силу п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

На основании ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

По смыслу ст. ст. 15, 17, 19, 55, 123 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. ст. 3, 56 ГПК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, но в конечном счете предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды земельного участка от 31.08.2023 истцу было известно о том, что в отношении него зарегистрированы обременения, с данным условием арендатор согласился.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что о наличии обременений ему стало известно только после получения выписки из ЕГРН, заслуживают критической оценки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП Кондратюк В.В. мотивировал его тем, что наличием записей об обременении земельного участка нарушаются его права как собственника объекта недвижимости, вместе с тем из материалов дела следует, что земельный участок не являлся имуществом, реализуемым на торгах, а передавался истцу в аренду с обременениями в пользу участников долевого строительства, которые недействительными (прекращенными) в установленном законом порядке не признаны.

Сам истец является арендатором, а не собственником земельного участка, целью аренды является завершение строительства, право аренды истца зарегистрировано в ЕГРН. При таких обстоятельствах имеющиеся на земельном участке обременения, признаваемые его собственником, не препятствуют истцу в реализации целей аренды, а именно, завершения строительства гаражей.

В указанной связи решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска ИП Кондратюка В.В.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу Саянковой Т.М. удовлетворить.

решение Кировского районного суда г. Омска от 11 июня 2024 года отменить.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Кондратюка В.В. (ИНН 551405571779) о признании обременения отсутствующим отказать.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, через Кировский районный суд г. Омска.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.11.2024.