Решение по делу № 2-5413/2022 от 31.03.2022

                                                                                     Дело № 2-5413/2022

УИД 50RS0031-01-2022-005203-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 сентября 2022 года                                                               г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Мироновой Т.В.,

при помощнике Малаховой Ю.А., секретаре Фетисовой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению основного договора,

по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке (далее - предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи следующих объектов:

земельного участка № по адресу: АДРЕС, площадью 472 кв.м, с кадастровым номером №

земельного участка № по адресу: АДРЕС, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №;

земельного участка № по адресу: АДРЕС, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером №,

жилого дома по адресу: АДРЕС общей площадью 688,5 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей 1, с кадастровым номером №, назначение: жилое.

По условиям предварительного договора, в подтверждение своих намерений по приобретению объектов недвижимого имущества, и в соответствии с п.п. 6.1.,6.2. вышеуказанного договора, истцом была передана ответчикам в качестве задатка денежная сумма в размере 1 400 000 долларов США, что составляет более 40% от полной стоимости объектов, что подтверждается Актами приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Остальная часть денежных средств подлежала уплате по согласованному сторонами графику в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Срок заключения основного договора наступил, но в соответствии с условиями предварительного договора ответчики были не готовы к подписанию основного договора купли-продажи и передаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя истца в связи с наличием обременения в виде запрета регистрации на земельный участок с кадастровым номером № на основании постановления Дорогомиловского ОСП о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. по ИП №-ИП.

ДД.ММ.ГГГГ истцом были получены от ответчиков уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о пропущенном платеже по предварительному договору, тем самым ответчики выразили намерение на заключение основного договора купли-продажи с истцом.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам ответ о готовности заключить основной договор купли-продажи и произвести полную оплату объектов недвижимого имущества при условии снятия обременения.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была получена выписка из ЕГРН, в которой указано, что вышеуказанное обременение отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчикам было направлено уведомление о готовности подписать основной договор, произвести оплату стоимости объектов недвижимого имущества в полном объеме, а также редакция основного договора купли-продажи. Однако ответчики уклоняются от заключения договора, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил обязать ответчиков заключить с ним договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков и жилого дома на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в том виде и состоянии, в котором объекты недвижимого имущества были на момент подписания предварительного договора, за стоимость, согласованную сторонами в предварительном договоре купли-продажи, которая составляет 3 400 000 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на день передачи денежных средств по условиям вышеуказанного предварительного договора составляет 255 471 929 рублей, из которых денежные средства в размере 102 596 179 рублей истцом были выплачены ответчикам.

Не согласившись с исковыми требованиями, ФИО2, ФИО3 предъявили встречный иск к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельных участков с домом от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом последнего от его исполнения.

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке, ФИО5 которого являлись три земельных участка и жилой дом, общей стоимостью 3 400 000 долларов США. Сумма в размере 1 400 000 долларов США была передана ФИО4 в качестве задатка. Согласно п.6.2 предварительного договора, денежная сумма в размере 1 500 000 долларов США оплачивается до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Денежная сумма в размере 500 000 долларов США оплачивается до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В предварительном договоре предусмотрено подписание основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако расчет по предварительному договору покупателем, срок которого установлен до ДД.ММ.ГГГГ, не произведен, денежные средства, подлежащие оплате ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, не выплачены до настоящего времени. Продавцы 04 и ДД.ММ.ГГГГ направили покупателю уведомления о пропущенных платежах по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было направлено предложение о заключении основного договора с указанием контактов для связи. Обращения остались без внимания. По мнению истцов, у ФИО4 отсутствуют реальные намерения исполнять предварительный договор. Доказательств наличия необходимых денежных средств для оплаты ФИО6 договора не имеется. Данные обстоятельства указывают на отсутствие заинтересованности в заключении основного договора и на односторонний отказ от его исполнения.

ФИО4 в судебное заседание не явился, направил представителя, которая заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Против удовлетворения встречного иска возражала.

ФИО3, ФИО2, представитель ФИО14 в судебное заседание явились, иск не признали, встречный иск поддержали, указывая на то, что права ФИО4 не нарушены, они от заключения договора купли-продажи не уклоняются, покупатель самостоятельно отказался от исполнения предварительного договора.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ)

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исходя из указанных норм, обязанность заключить договор, в частности, возникает у сторон предварительного договора с момента заключения последнего.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец-1), ФИО3 (Продавец 2) заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с условием о задатке, по условиям которого Покупатель и Продавцы обязуются на условиях и в срок, предусмотренные настоящим предварительным договором, в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (Основной договор) в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

земельный участок №, адрес: АДРЕС, площадью 472 кв.м, для жилищного строительства, кадастровый №, принадлежащий на праве собственности ФИО2;

земельный участок №, адрес: АДРЕС, площадью 1500 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, принадлежащий на праве собственности ФИО2;

земельный участок №, адрес: АДРЕС, площадью 1500 кв. м, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, принадлежащий ФИО3;

жилой дом, адрес: АДРЕС, общей площадью 688,5 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей 1, кадастровый №, назначение: жилое, принадлежащий ФИО2 (Совместно именуются «Объекты недвижимого имущества»).

В дату заключения предварительного договора Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего предварительного договора Объекты недвижимого имущества под арестом и запрещением не состоят; судебного спора о них в момент подписания настоящего предварительного договора не имеется (п. 2 договора).

            Согласно п. 4 договора, Покупатель и Продавцы пришли к соглашению об общей ФИО6 сделки купли-продажи вышеуказанных Объектов недвижимого имущества в размере 3 400 000 долларов США.

            В общую цену Объектов недвижимого имущества включены:

            цена земельного участка - 1 составляет сумму в размере 420 000 долларов США;

            цена земельного участка - 2 составляет сумму в размере 1 340 000 долларов США;

            цена земельного участка - 3 составляет сумму в размере 1 340 000 долларов США;

               цена дома составляет сумму в размере 300 000 долларов США.

            Покупатель приобретает Объекты недвижимого имущества за собственные денежные средства.

            В пункте 6 предварительного договора стороны установили следующий порядок расчетов за Объекты недвижимого имущества:

            Покупатель, в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему договору и в счет причитающихся с него платежей по Основному договору, в день подписания настоящего договора, уплачивает Продавцам в качестве задатка денежную сумму в размере 970 000 долларов США, что подтверждается Актом приёма-передачи денежных средств (Приложение № к настоящему договору).

            Оставшаяся денежная сумма в размере 2 430 000 Долларов США выплачивается Покупателем Продавцам соразмерно их доли в праве собственности по вышеуказанным Объектам недвижимого имущества, что подтверждается Актом приёма-передачи денежных средств (Приложение № к настоящему договору), в следующем порядке:

            денежную сумму в размере 430000 долларов США до ДД.ММ.ГГГГ. включительно;

            денежную сумму в размере 1500000 долларов США до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

            денежную сумму в размере 500000 долларов США до ДД.ММ.ГГГГ. включительно (п. 6.2 договора).

        Право залога недвижимого имущества в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ у Продавцов на Объекты недвижимого имущества после заключения Основного договора не возникает.

        Стороны договорились о простой письменной или нотариальной форме Основного договора.

        Продавцы и Покупатель обязуются подписать Основной договор одновременно и лично в срок не позднее «09» февраля 2022 года включительно (п. 8. Договора).

Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО4 в соответствии с п. 6 предварительного договора передал ФИО3 денежные средства соразмерно его доле в праве собственности по Объектам недвижимого имущества в размере 281 000 долларов США, ФИО2 – 689 000 долларов США; согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передал ФИО3 денежные средства в размере 168 000 долларов США, ФИО2 – 262 000 долларов США. Всего 1 400 000 долларов США (л.д. 12-15).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 направили в адрес ФИО4 уведомление о пропуске очередного платежа согласно п. 6.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Аналогичное уведомление было направлено в адрес ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-22).

В ответе на данные уведомления от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 сообщил, что согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок №, расположенный по адресу: АДРЕС с/о Назарьевский д. Таганьково АДРЕС, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, имеет обременение в виде запрета регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Дорогомиловского ОСП от ДД.ММ.ГГГГ; на обремененном земельном участке частично расположен жилой дом, являющийся также ФИО5 предварительного договора купли-продажи земельных участков с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное обременение вызывает опасение, а также препятствует исполнению предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи, а именно прохождению государственной регистрации перехода права собственности на его имя, что является грубым нарушением п. 2, 3.3 предварительного договора купли-продажи (л.д. 23-27).

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН от 21.01.2022г. на земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером №, из которой усматривается наличие зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ обременения на земельный участок в виде запрещения регистрации (л.д. 160-162).

Ввиду снятия имеющегося ранее обременения на земельный участок, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил в адрес ФИО2 и ФИО3 уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи с проектом договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 31-38).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ какие-либо обременения на земельный участок отсутствовали (л.д. 28-30).

На момент рассмотрения дела основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Как установлено судом из материалов дела и пояснений сторон, основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен в предусмотренный предварительным договором срок по причине наличия обременений на одном из земельных участков, являющего предметом договора, а в последующем из-за возникших разногласий относительно порядка оплаты цены договора, а также судьбы мебели, находящейся в доме.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО15 пояснил, что работает юристом ООО «Энсо», сопровождал спорную сделку со стороны продавцов, занимался подготовкой документов, составлял предварительный договор. В ДД.ММ.ГГГГ при подготовке основного договора купли-продажи выяснилось, что на земельном участке с К№ имеется обременение. Впоследствии оказалось, что это была задолженность по налогу, которая была погашена, а обременения в Росреестре не сняты. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 выдал ему доверенность на снятие обременения, в ДД.ММ.ГГГГ обременения были сняты, о чем было сообщено покупателю. Подключился юрист покупателя, подготовил проект основного договора купли-продажи, который не устроил продавцов по способу оплаты. Они настаивали на оплате наличными денежными средствами, тогда как покупатель настаивал на оплате через аккредитив, так как до этого задаток был передан наличными, а потом стало известно об обременении. Также свидетель пояснил, что дом продавался с мебелью, которая находилась в нем при осмотре. Продавцы пояснили, что заберут только напольные часы и несколько картин. Отдельной описи мебели не составлялось, так как это не требовали участники сделки.

Оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля у суда не имеется, поскольку он является незаинтересованным лицом, его показания последовательны, согласуются с материалами дела. Свидетель предупрежден об уголовной ответственности по ст. ст. 307, 308 УК РФ.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств, давая оценку поведению сторон, направленных на заключение основного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что все действия, направленные на заключение основного договора, были совершены в период, установленный для его заключения, а также в течение 6 месяцев после истечения срока заключения основного договора, что, по мнению суда, свидетельствует о наличии у истца по основному иску интереса в заключении основного договора, его намерении исполнить условия предварительного договора, а именно - принять в собственность и оплатить земельные участки и расположенный на нем жилой дом.

В материалы дела истцом представлены документы о наличии денежных средств, достаточных для оплаты части цены договора предусмотренной п. 6.2 предварительного договора (справка ООО «Кармен», выписки по счету, книги учета доходов и расходов организаций, договор беспроцентного займа), в судебном заседании выражена готовность к исполнению условий предварительного договора. Из пояснений представителя истца следует его готовность принять и оплатить передаваемое имущество.

С учетом изложенного суд считает, что доводы ответчиков о том, что истец препятствует своими действиями в исполнении условий предварительного договора, противоречат материалам дела.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 25 указанного Постановления, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

В соответствии с п. 39. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон. Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (пункт 40 Постановления Пленума ВС РФ N 49).

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Учитывая изложенное, закон позволяет суду при рассмотрении спора о заключении договора определить условия его заключения отличные от условий предварительного договора с учетом мнения сторон, обычной договорной практики, особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела.

С учетом изложенного суд отклоняет доводы ответчиков о невозможности заключения основного договора на условиях отличных от предварительного.

Из содержания предварительного договора следует, что передача оставшейся денежной суммы в размере 2 430 000 долларов США должна подтверждаться Актом приема-передачи денежных средств (п. 6.2).

В материалы дела представлен договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции ФИО4, согласно разделу 2 которого:

«2.1.    СТОРОНЫ пришли к соглашению о том, что общая цена всех Объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1. настоящего договора, составляет денежную сумму в размере 255 471 929 рублей 00 копеек и состоит из: Цена Земельного участка-1 составляет сумму в размере 33 471 929 рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-2 составляет сумму в размере: 96 000 000 рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-3 составляет в размере 96 000 000 рублей 00 копеек; ФИО6 Жилого дома составляет сумму в размере 30 000 000 рублей 00 копеек.

2.2. ПРОДАВЦЫ продали, а ПОКУПАТЕЛЬ купил указанные в п. 1.1. настоящего договора Объекты недвижимого имущество за цену, указанную в п. 2.1. настоящего договора.

Денежные средства в размере 102 596 179 рублей 00 копеек были выплачены ПОКУПАТЕЛЕМ в качестве задатка ПРОДАВЦАМ на основании предварительного Договора купли-продажи земельных участков с условием о задатке от «26» декабря 2021 года по курсу Центрального банка РФ, что подтверждается расписками ПРОДАВЦОВ.

Оставшиеся денежные средства в размере 152 875 750 рублей 00 копеек ПОКУПАТЕЛЬ обязуется выплатить ПРОДАВЦАМ в течении 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности    на недвижимое имущество по Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС на имя ПОКУПАТЕЛЯ, через открытую в день подписания настоящего договора депозитарную банковскую ячейку Банка «Локо-Банк», расположенного по адресу: АДРЕС набережная АДРЕС, условия пользования ячейкой регламентируются банковским договором.

Стороны пришли к соглашению, что указанный ФИО7 расчетов не влечет возникновения в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦОВ права залога на отчуждаемые объекты недвижимости».

В п. 3.1.6 редакции договора изложено, что «Продавцы продают жилой дом с ремонтом, оборудованный мебелью и бытовой техникой в соответствии с фотографиями и видео, сделанными в жилом доме в момент подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Продавцы обязуются передать жилой дом Покупателю в том состоянии, в каком он был на момент просмотра, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием».

В судебном заседании представитель истца пояснил, при заключении предварительного договора цена объекта (жилого дома) согласовывалась в том состоянии, в котором он был на момент осмотра, с мебелью.

В судебном заседании сторона ответчиков данное обстоятельство отрицала, указывая на то, что дом изначально продавался без мебели. ФИО2 не отрицала, что не согласилась на способ оплаты, указанный в редакции договора истца, поскольку доверяет только ПАО Сбербанк. Указанное в договоре условие о расчетах по договору ставят покупателя в более выгодное положение, нарушает права продавцов и не гарантирует его исполнение.

В ходе рассмотрения дела по существу, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 направили в адрес ФИО4 свою редакцию договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 102-103), в котором содержится аналогичное договору истца условие о ФИО6 договора.

Относительно расчетов по договору указано, что «Расчеты по сделке купли-продажи в сумме 152 875 750 рублей 00 копеек производятся в следующем ФИО7:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка «ЦНС»), №, открытого в Операционном управлении Московского банка АДРЕС, к/счет №, №.

Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты объектов осуществляется ООО «ЦНС», №, по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объекты к Покупателю, по следующим реквизитам: получатель - ФИО2, ФИО3.

2.2.2.3. Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты перехода права собственности на Объекты, указанные в п.1 Договора, к Покупателю в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Учитывая, что у истца и ответчиков не имеется разногласий относительно цены договора и подлежащей уплате сумме по договору с учетом выплаченных покупателем денежных средств в качестве задатка, то суд считает возможным установить цену договора в редакции, предложенной сторонами, определил, с учетом интересов ответчиков, предложенный ими порядок расчетов по договору.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что предметом предварительного договора являлся жилой дом с мебелью, что согласуется с пояснениями истца, допрошенного свидетеля, представленными в материалы дела распечатки с сайта ЦИАН, фотографиями (л.д. 120-159), в связи с чем, соглашается в данной части с редакцией договора купли-продажи истца (п. 3.1.6).

В остальной части суд считает возможным определить условия основного договора в соответствии с условиями, указанными в предварительном договоре, как согласованные сторонами при заключении предварительного договора.

Встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 о расторжении предварительного договора, учитывая установленные по делу обстоятельства, удовлетворение требований ФИО4, суд находит не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                             РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить.

Обязать ФИО2, ФИО3 заключить с ФИО4 договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке на следующих условиях:

гр. РФ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: АДРЕС, паспорт ..... АДРЕС ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированная по адресу: АДРЕС, именуемая в дальнейшем «Продавец 1», действующая от своего имени лично,

гр. РФ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: АДРЕС, паспорт ..... АДРЕС ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированный по адресу: АДРЕС, именуемый в дальнейшем «Продавец 2», действующий от своего имени лично, совместно именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны, и

гр. РФ ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: АДРЕС, паспорт: ....., код подразделения: №, временно зарегистрированный по адресу: АДРЕС, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавцы продали, а Покупатель купил следующее недвижимое имущество:

1.    Земельный участок (далее земельный участок №), расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 472 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства. Земельный участок № принадлежит Продавцу 1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

2.    Земельный участок (далее земельный участок №), расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 1500 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок № принадлежит Продавцу 1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

3.    Земельный участок (далее земельный участок №), расположенный по адресу: АДРЕС, площадью 1500 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения индивидуального жилищного строительства. Земельный участок № принадлежит Продавцу 2 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

4.    Жилой дом (далее Жилой дом): расположенный по адресу: АДРЕС, общая площадь 688,5 кв.м., жилая площадь: 326,6 кв.м., 1-этажный (подземных этажей-1), инв. №, лит.А,А1,А2,а, кадастровый №. Жилой дом принадлежит Продавцу-1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.1990. Жилой дом расположен на земельном участке № и на земельном участке №.

Земельный участок и Жилой дом далее совместно именуются «Объекты Недвижимого имущества».

ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1.    Стороны пришли к соглашению о том, что общая цена всех Объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.1. настоящего договора, составляет денежную сумму в размере 255 471 929 (Двести пятьдесят пять миллионов четыреста семьдесят одна тысяча двадцать девять рублей) рублей 00 копеек и состоит из: Цена Земельного участка-1 составляет сумму в размере 33 471 929 (Тридцать три миллиона четыреста семьдесят одна тысяча девятьсот двадцать девять) рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-2 составляет сумму в размере 96 000 000 (Девяносто шесть миллионов) рублей 00 копеек; Цена Земельного участка-3 составляет сумму размере 96 000 000 (Девяносто шесть миллионов) рублей 00 копеек; Цена Жилого дома составляет сумму в размере 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей 00 копеек.

2.2.    Продавцы продали, а Покупатель купил указанные в п. 1.1. настоящего договора Объекты недвижимого имущество за цену, указанную в п. 2.1. настоящего договора.

Денежные средства в размере 102 596 179 (Сто два миллиона пятьсот девяносто шесть тысяч сто семьдесят девять) рублей 00 копеек были выплачены Покупателем в качестве задатка Продавцам, на основании предварительного Договора купли-продажи земельных участков с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ по курсу Центрального банка РФ, что подтверждается расписками Продавцов,

Расчеты по сделке купли-продажи в сумме 152 875 750 (Сто пятьдесят два миллиона восемьсот семьдесят пять тысяч семьсот пятьдесят) рублей 00 копеек производятся в следующем порядке:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка (ООО «ЦНС»), ....., открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк АДРЕС, к/счет №.

Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты объектов осуществляется ООО «ЦНС», ....., по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объекты к Покупателю, по следующим реквизитам: получатель - ФИО2, ФИО3.

Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты перехода права собственности на Объекты, указанные в п.1 Договора, к Покупателю в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны пришли к соглашению, что указанный ФИО7 расчетов не влечет возникновения в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ у Продавцов права залога на отчуждаемые объекты недвижимости.

                        ЗАВЕРЕНИЯ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

                В соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации Продавцы дают следующие заверения об обстоятельствах, а Покупатель приобретает Объекты недвижимого имущества, полагаясь на следующие обстоятельства и заверения Продавцов:

                Продавцы не состоят на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере, под опекой или попечительством, не страдают заболеваниями, лишающими их возможности понимать значение своих действий, дееспособность их не ограничена, они не являются банкротом, в отношении Продавцов не возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) физического лица, им не известны обстоятельства, которые могут повлечь возбуждение в отношении них процедуры банкротства физического лица;

Продавцы подтверждают, что действуют без принуждения или давления в любой форме, настоящий договор является для них кабальной сделкой;

Продавцы заверяют, что до подписания настоящего Договора и в период процедуры государственной регистрации права собственности Покупателя Объекты недвижимого имущества, указанные в п. 1.1 настоящего Договора, никому не проданы, не будут проданы, не подарены и не будут подарены, не обещаны и не будут обещаны третьим лицам, не сданы и не будут сданы в аренду или наем, в возмездное или безвозмездное пользование; отсутствуют какие либо обременения; лиц временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования Жилым домом не имеется; долгов по коммунальным, эксплуатационным платежам в отношении объектов недвижимого имущества не имеется; в жилом доме по месту жительства или месту пребывания никто не зарегистрирован и не будет зарегистрирован, отсутствуют лица имеющие преимущественное право покупки Объектов недвижимого имущества, и лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Объектами недвижимого имущества после их приобретения Покупателем.

    Продавцы в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ обязуются передать по передаточному акту Объекты недвижимого имущества в течение 5 (Пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя, не обремененные задолженностями по коммунальным и иным обязательным платежам.

                  Продавцы продают жилой дом с ремонтом, оборудованный мебелью и бытовой техникой в соответствии с фотографиями и видео, сделанными в жилом доме в момент подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Продавцы обязуются передать жилой дом Покупателю в том состоянии, в каком он был на момент просмотра, укомплектованный исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием.

            С даты передачи объектов недвижимого имущества Покупатель несет все обязательства по ремонту, эксплуатации и содержанию объектов недвижимого имущества, оплате коммунальных, эксплуатационных и иных обязательных платежей в отношении объектов недвижимого имущества, а также риск случайной гибели или случайного повреждения объектов недвижимого имущества.

Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, статей 17, 30, 38 Жилищного кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ Сторонам известны и понятны.

Расходы, связанные с заключением Договора и государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, несёт Покупатель.

Продавец 1 на момент приобретения указанных в п. 1 настоящего договора Объектов недвижимого имущества в зарегистрированном браке не состояла.

Продавец 2 на момент приобретения указанных в п. 1 настоящего договора Объектов недвижимого имущества в зарегистрированном браке не состоял.

Покупатель на момент приобретения указанных в п. 1 настоящего договора Объектов недвижимого имущества в зарегистрированном браке не состоит.

Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем Договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности по настоящему Договору несет Покупатель.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московской областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

      Судья                                                                                   Т.В. Миронова