Решение по делу № 33-127/2022 (33-12106/2021;) от 12.11.2021

УИД -59RS0030-01-2021-001012-92

Судья - Мялицына О.В.

Дело № 33-127/2022 (33-12106/2021) (2-669/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Мехоношиной Д.В., Смирновой М.А.,

при секретаре Климовских Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 12 января 2022 года гражданское дело по апелляционной жалобе Зориной Анны Владимировны на решение Осинского районного суда Пермского края от 16 сентября 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа к Зориной Анне Владимировне о взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать с Зориной Анны Владимировны в пользу Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа задолженность за пользование земельным участком в размере 200 289 руб. 80 копеек, из которых 182 812 руб. 24 коп. – основной долг, 17 477 руб. 56 коп. – неустойка (пени).

В удовлетворении требований в оставшейся части отказать.

Взыскать с Зориной Анны Владимировны в доход бюджета государственную пошлину в размере 5 202 руб. 90 коп».

Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика по ордеру адвоката Бусовикова Д.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа обратилось с иском к Зориной А.В. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу ****, площадью 1 110 кв.м, кадастровый № **; взыскании задолженности за фактическое использование указанного земельного участка в размере 200 290 руб. 06 коп., из которых 182 812 руб. 49 копеек – основной долг, 17 477 руб. 57 копеек – пени.

Исковые требования мотивированы тем, что 01.10.2010 между администрацией Осинского муниципального района и Осинским городским потребительским обществом заключен договор № 130 аренды земельного участка площадью 1 110 кв.м с кадастровым № **. Согласно сведениям ЕГРН от 16.07.2021 арендатором земельного участка является Зорина А.В. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2018, расположенного на данном земельном участке. Также на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Зориной А.В.. С 01.08.2018 по настоящее время Зорина А.В. пользовалась земельным участком без оформления прав на землю. Обязанность по оплате арендных платежей ответчиком не исполнялась.

Определением от 10.09.2021 производство по делу в части требований о возложении обязанности заключить договор аренды прекращено в связи с отказом от исковых требований (л.д. 119).

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласна ответчик Зорина А.В., в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит его отменить, как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права. Указывает, что 01.08.2018 здание продано Б. и передано ему по акту 10.09.2018, никаких соглашений об аренде спорного земельного участка она не заключала. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении дела для предоставления акта со сведениями о площади занимаемого участка, согласно акту от 17.09.2021 такая площадь составляет 284 кв.м. Земельный участок как объект торговли ответчиком не использовался, здание было приобретено как нежилое помещение, поэтому расчет арендных платежей исходя из ставок для объектов торговли не допустим. Доходы от использования здания ответчик не получала, помещение приобреталось для проживания. С учетом положений Закона Пермского края от 07.04.2020 № 604-ПК о необходимости учета корректирующих коэффициентов при расчете арендной платы, полагает, что начисленные истцом платежи с 2019 г. не соответствуют требованиям закона. Судом необоснованно не привлечен к участию в деле новый покупатель помещения Б. В дополнениях указывает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права, ссылаясь на нормы о неосновательном обогащении; ввиду отсутствия сведений о передаче права требования по взысканию арендных платежей от Администрации Осинского городского поселения, Управление развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа является ненадлежащим истцом; судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по установлению кадастровой стоимости земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу, на дополнения к ней истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 01.10.2010 между администрацией Осинского муниципального района и Осинским городским потребительским обществом (арендатор) заключен договор № ** аренды земельного участка площадью 1 110 кв.м с кадастровым № ** по адресу ****, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение – земельные участки под объектами торговли, в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, на срок 49 лет с 01.10.2010 по 30.09.2059. В соответствии с п. 2.1 Договора при его подписании установлена арендная плата в сумме 16 985,77 руб. в 2010 г., в дальнейшем – в размере, указываемом в уведомлении Арендатору о расчете арендной платы в соответствии с п. 2.2 настоящего договора. Арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. В п. 2.3 договора предусмотрено, что в случае просрочки или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 2.1 договора, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 10 – 13).

Между сторонами согласованы расчеты арендной платы на 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 гг. (л.д. 14 – 21).

01.08.2018 между Осинским городским потребительским обществом (продавец) и Зориной Анной Владимировной (покупатель, ответчик) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения по адресу ****. Согласно п. 1.4 Договора, покупателю одновременно с передачей права собственности на помещение передается право на земельный участок, занятый этим помещением и необходимый для его использования. Кадастровый № земельного участка ** общей площадью 1110 кв.м; суммы за аренду земельного участка погашены (л.д. 133 – 134).

По данным выписок из ЕГРН переход права собственности на нежилое здание - магазин, расположенное по адресу: ****, кадастровый № **, зарегистрировано за Зориной А.В. органом по государственной регистрации прав 06.08.2018 (л.д. 43 – 44, 74 – 75, 77).

Одновременно за Зориной А.В. зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым № **, расположенный по адресу: ****, основание – договор купли-продажи, выдан 01.08.2018, договор аренды № ** от 01.10.2010 (л.д. 41 – 42, 72 – 73, 103 – 104).

17.08.2021 зарегистрирован переход права собственности на нежилое здание - магазин, расположенное по адресу ****, кадастровый номер ** от Зориной А.В. к Б., документы-основания: договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2018, акт приема-передачи от 10.09.2018 (л.д. 83, 100, 101 – 102).

В адрес Зориной А.В. направлены уведомления о начислении арендной платы за земельный участок за 2018 г. от 17.08.2018 в сумме 25 984 руб. 21 коп. (до 15.09.2018 – 12 992,11 руб., до 15.11.2018 – 12 992,10 руб.), за 2019 г. от 01.02.2019 в сумме 66 724 руб. 62 коп. (до 15.03.2019 – 16 681,16 руб., до 15.06.2019 – 16 681,16 руб., до 15.09.2019 – 16 681,16 руб., до 15.11.2019 – 16 681,14 руб.), за 2020 г. от 17.04.2020 в сумме 59 279 руб. 22 коп. (до 15.03.2020 – 14 819,80 руб., до 15.06.2020 – 14 819,80 руб., до 15.09.2020 – 14 819,80 руб., до 15.11.2020 – 14 819,82 руб.), за 2021 г. от 25.03.2021 в сумме 61 648 руб. 87 коп. (до 15.03.2021 – 15 412,22 руб., до 15.06.2021 – 15 412,22 руб., до 15.09.2021 – 15 412,22 руб., до 15.11.2021 – 15 412,21 руб.) (л.д. 22 – 31, 34 – 37).

28.05.2020 в адрес Зориной А.В. направлена претензия о погашении задолженности (л.д. 32 – 33).

Согласно справке Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений, акту сверки с 01.08.2018 оплата по договору аренды земельного участка № ** от 01.10.2010 не поступала (л.д. 171-172).

Расчеты арендных платежей произведены на основании размера кадастровой стоимости из сведений ЕГРН в 2018, 2019 гг.– 1536018 руб. (л.д. 21, 27), в 2020 г. – на основании приказа Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-01-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» - 1313690,55 руб., исходя из сведений ЕГРН в 2021 г.– 1313690,55 руб. (л.д. 35, 103)

При спора суд, руководствуясь ст. 8.1, ст. 12, ст. 307, ст. 309, п. 1 ст. 330, ст. 608, ст. 552, ст. 610, ст. 614 ГК РФ, п. 7. ст. 1, ч.1, ч.3 ст. 65 ЗК РФ, законом Пермского края от 07 апреля 2010 года № 604-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных Управлением развития экономики, имущественных и земельных отношений исковых требований с учетом проведенного судом расчета. При этом суд исходил того, что ответчик, как покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость с 06.08.2018 приобрела право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, оснований не согласиться с которым судебная коллегия не усматривает.

Довод жалобы том, что судом взыскана задолженность по арендной плате, тогда как иск истцом заявлен о взыскании неосновательного обогащения, судебной коллегией отклоняется. Согласно разъяснениям п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Доводы жалобы о несогласии со взысканным судом размером арендной платы судебной коллегией отклоняются.

Согласно абзацу второму п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно условиям договора аренды, заключенного с ответчиком (лицом, правопреемником которого является ответчик в силу заключенного договора по приобретению здания на спорном участке), изменение размера арендной платы и способ ее определения осуществляются арендодателем в одностороннем порядке на основании нормативных актов органов государственной власти РФ, Пермского края, органом местного самоуправления (п.2.1, п. 2.2. договора).

Расчет размера арендной платы произведен в соответствии с законом Пермского края от 07 апреля 2010 года № 604-ПК, которым установлен способ определения арендной платы относительно кадастровой стоимости земельного участка, с учетом инфляции путем умножения размера арендной платы на коэффициент индексации.

Согласно разъяснениям абз. 2 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абз. 3 и 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Доказательств установления иной кадастровой стоимости, в связи с ее оспариванием в установленном законом порядке, ответчиком не представлено (ст.56 ГПК РФ).

В связи с этим оснований для назначения по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка у суда первой инстанции, вопреки доводам жалобы, не имелось.

Ссылка в жалобе на несогласие с расчетом задолженности в связи с тем, что фактически используемая площадь менее указанной в договоре аренды, судебной коллегией отклоняется. Расчет задолженности осуществлен, исходя из указанной в договоре площади земельного участка, сведения о котором, в том числе о виде разрешенного использования, были внесены в ЕГРН. Неиспользование земельного участка по назначению не изменяет условия договора аренды и не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В связи с изложенным, доводы жалобы о незаключении ответчиком договора аренды, на законность выводов суда не влияют.

Ссылка в жалобе на то, что 10.09.2018 расположенное на участке здание истцом было отчуждено Б., выводы суда не опровергает.

В п.1 ст.551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом

В абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с указанным до момента государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу ответчик являлась арендатором земельного участка и должна была исполнять условия договора аренды.

Доводы жалобы о том, что Управление развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа является ненадлежащим истцом, отклоняются.

В соответствии с Законом Пермского края от 23.02.2019 N 356-ПК «Об образовании нового муниципального образования Осинский городской округ Пермского края» Осинский городской округ является правопреемником Осинского муниципального района, соответственно администрация Осинского городского округа является правопреемником администрации Осинского муниципального района (ст. 3).

Согласно п.5 ст.1 Закона № 672-ПК Осинский городской округ Пермского края считается образованным со дня вступления в силу настоящего Закона.

Осинское городское поселение, Верхнедавыдовское сельское поселение, Горское сельское поселение, Гремячинское сельское поселение, Комаровское сельское поселение, Крыловское сельское поселение, Новозалесновское сельское поселение, Паклинское сельское поселение и Осинский муниципальный район утрачивают статус муниципальных образований со дня вступления в силу настоящего Закона.

Согласно п. 1.1 Положения об Управлении развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа», утв. Решением Думы Осинского городского округа от 14.02.2020 № 114, Управление развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа является отраслевым органом администрации Осинского городского округа.

В силу п. 3.1.43 Положения, в сфере управления земельно-имущественным комплексом Осинского городского округа производит расчет арендных платежей за землю и имущество на основании действующих нормативных актов. Осуществляет сбор арендных платежей и контроль за их поступлением.

Оснований считать, что иск заявлен ненадлежащим истцом, не имеется. Кроме того, коллегия отмечает, что какие-либо споры о компетенции между органами муниципального образования в части наличия полномочий по взысканию арендной платы отсутствуют, заявитель жалобы не является лицом, которое при установленных обстоятельствах может указывать об отсутствии соответствующих полномочий у истца.

Доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Осинского районного суда Пермского края от 16 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зориной Анны Владимировны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Решение в полном объеме изготовлено 13 января 2022 года