Решение по делу № 33-9749/2023 от 29.09.2023

Судья: Куковинец Н.Ю. Дело № 33-9749/2023(2-38/2023)

Докладчик: Пастухов С.А. УИД 42RS0014-01-2022-001012-23

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 октября 2023 г. г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе председательствующего: Савинцевой Н.А.,

судей: Пастухова С.А., Орловой Н.В.,

при секретаре: Петракове А.М.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.

    гражданское дело по апелляционной жалобе Санниковой Елены Валерьевны и Санникова Владимира Сергеевича на решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 21 июня 2023 г.

    по иску Санниковой Елены Валерьевны и Санникова Владимира Сергеевича к Бельчегешевой Ольге Федоровне об уменьшении покупной цены недвижимого имущества по договору и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛА:

Санникова Е.В. и Санников В.С. обратились с исковым заявлением к Бельчегешевой О.Ф. об уменьшении покупной цены недвижимого имущества по договору и взыскании убытков.

Требования мотивировали тем, что 23.09.2020 истцы приобрели у ответчика по договору купли-продажи жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость дома и земельного участка составила 3 500 000 рублей. Указанные денежные средства были переданы ответчику в полном объеме.

Бельчегешева О.Ф. при заключении договора гарантировала истцам передачу жилого дома в качественном состоянии, пригодном для проживания.

В октябре 2020 года истцы вселились в дом. В январе 2021 года истцы заметили намокание штукатурки потолка сначала в коридоре. Затем влага распространилась на всю правую часть дома, а также на кухню.

В марте 2021 года в ходе обследования дома и осмотре элементов и покрытия стропильной кровли установлен ряд неисправностей. На основании чего комиссией сделан вывод, что техническое состояние кровли аварийное, угрожает безопасности и здоровью проживающих лиц, монтаж кровельного покрытия выполнен с дефектами, стропильная система кровли из-за многочисленных дефектов находится в аварийном состоянии. Кровля нуждается в реконструкции с применением новых материалов.

Согласно отчету стоимость устранения выявленных дефектов составляет 461 798 рублей 12 копеек.

Истцы считают, что ответчик намерено скрыла недостатки продаваемого жилого дома и не сообщила истцам полную и достоверную информацию о объекте продажи, что не позволило истцам своевременно оценить состояние дома, его конструкций и с учетом недостатков решить вопрос о покупке и цене договора.

Истцы считают, что перечисленные недостатки дома требуют срочного устранения, соответственно материальных затрат.

Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 475, 476, 450 ГК РФ истцы просят удовлетворить исковые требования.

С учетом уточненных исковых требований просят уменьшить покупную цену по договору купли-продажи от 23.09.2020 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенному между Бельчегешевой Ольгой Федоровной и Санниковой Еленой Валерьевной, Санниковым Владимиром Сергеевичем на 461 798 рублей 12 копеек.

Взыскать с ответчика в пользу истцов 461 798 рублей 12 копеек, расходы на составление искового заявления в размере 5000 рублей.

В судебном заседании истец Санникова Е.В. и ее представитель адвокат Фатенкова Л.В. поддержали иск.

Истец Санников В.С. в судебное заседание не явился.

Ответчик Бельчегешева О.Ф. и ее представитель Алимова Ю.Ю. не признали иск.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России в судебное заседание не явился.

Решением Мысковского городского суда Кемеровской области от 21.06.2023 постановлено (л.д. 172-177):

В удовлетворении исковых требований Санниковой Елены Валерьевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (серия/номер паспорта <данные изъяты>), Санникова Владимира Сергеевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (серия/номер паспорта <данные изъяты>) к Бельчегешевой Ольге Федоровне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (серия/номер <данные изъяты>) об уменьшении покупной цены недвижимого имущества по договору купли продажи от 23.09.2020, взыскании убытков и судебных расходов – отказать.

В апелляционной жалобе Санникова Е.В. и Санников В.С. просят отменить решение суда (л.д. 185).

Указывают, что суд не принял во внимание, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, приобретенный ими по договору купли-продажи от 23.09.2023 у Бельчегешевой О.Ф., имеет недостатки, на устранение которых требуются существенные материальные вложения (необходимо изменение конструкции крыши), наличие которых продавец Бельчегешева О.Ф. скрыла, недостатки визуально при осмотре дома не были заметны (с потолка дома возможна течь в оттепель в зимний период).

Недостатки были замечены ими только прожив в доме несколько месяцев, при наступлении указанных погодных условий.

Судебной экспертизой также подтверждено наличие недостатков конструкции крыши, рассчитана сумма вложений, необходимых для устранения дефектов.

    Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцы Санникова Е.В. и Санников В.С. являются сособственниками жилого дома общей площадью 114,4 кв.м., кадастровый №, и земельного участка общей площадью 930 кв.м., кадастровый №, (категория земель: замели населенных пунктов; разрешенное использование: для объектов жилой застройки), расположенных по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 23.09.2020, заключенного с ответчиком Бельчегешевой О.Ф., выступившей в качестве продавца (л.д. 15-16).

В соответствии с п. 2.1. указанного договора цена объекта недвижимости составляет 3 500 000 руб., в том числе: 3 380 000 руб. – стоимость жилого дома, 120 000 руб. – стоимость земельного участка.

Государственная регистрация права общей совместной собственности истцов на указанные жилой дом и земельный участок произведена 02.10.2020 (л.д. 16-оборот).

Согласно акту обследования кровли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от 09.03.2021 №-16/4/21 (л.д. 19-20), составленному директором ООО «Теплый дом-К», мастером строительных работ, собственником Санниковой Е.В. и ее представителем, техническое состояние кровли является аварийным, угрожает безопасности и здоровью проживающей многодетной семьи. Монтаж кровельного покрытия выполнен с дефектами. Стропильная система кровли из-за многочисленных дефектов находится в аварийном состоянии. Кровля нуждается в реконструкции с применением новых материалов.

Согласно счету на оплату № К-121 от 05.04.2021 исполнителя ООО «Компьютерно-кассовые системы Контур+» стоимость материалов и работ по устранению дефектов по заказу Санниковой Е.В. составляет 461 798,12 руб.

Истцы требуют уменьшения покупной цены жилого дома на 461 798,12 руб.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 данного кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Согласно заключению судебной экспертизы № 017К/2023 от 29.03.2023, подготовленного ООО «ЕВРАЗ проект» (л.д. 77-146), по состоянию на 23.09.2020 имелись недостатки (дефекты) кровли жилого дома по адресу: <адрес>, а именно: на продольном ребре кровли отсутствуют шипцовые (защитные) элементы внешнего излома кровли, а также торцевых частей фронтонов (для устранения необходимо установить шипцовые элементы); крепление волнистых листов выполнено с нарушением в виде несоответствия количества крепежных гвоздей (для устранения необходимо установить дополнительное крепление крепежными гвоздями в количестве 750 шт.); отсутствуют вентиляционные продухи чердачного пространства (для устранения необходимо выполнить вентиляционные решетки в торцах (фронтонах) в количестве 6 шт.); слой утеплителя (керамзитового гравия) на чердаке пристройки не соответствует требованиям (для устранения необходимо добавить утеплитель на чердак пристройки); отсутствуют снегозадерживающие устройства (для устранения необходимо выполнить установку снегозадерживающих устройств в верхней части крыши в один ряд, длиной 24 м.).

Выявленные недостатки и дефекты не являются скрытыми, имеется возможность свободного доступа и визуального осмотра.

Выявленные недостатки и дефекты являются устранимыми, несущественными для эксплуатации жилого дома.

Сметная стоимость определена базисно-индексным методом, и составила по первому варианту расчета на дату проведения настоящей экспертизы (цены первого квартала 2023 г.) 118 319,44 руб., по второму варианту расчета на дату заключения договора купли-продажи (цены сентября 2020 г.) – 85 902,91 руб.

Давая оценку как доказательству заключению судебной экспертизы ООО «ЕВРАЗ проект», суд обоснованно признал его допустимым доказательством, при этом судебная коллегия учитывает, что данная экспертиза была проведена в рамках гражданского дела, эксперты обладают необходимыми специальными познаниями, были предупреждены об уголовной ответственности, заключение является полным, не содержит противоречий и неточностей, согласуется с исследованными в судебном заседании доказательствами.

Судебная коллегия учитывает, что судебная экспертиза ООО «ЕВРАЗ проект» проведена на основании реального исследования материалов гражданского дела, спорного дома, содержит его фотографии, допустимых доказательств, опровергающих выводы указанного заключения экспертизы сторонами суду представлено не было, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали законные основания ставить под сомнение выводами указанного заключения судебной экспертизы ООО «ЕВРАЗ проект».

Судебная коллегия соглашается с оценкой судом первой инстанции акту обследования кровли жилого дома, составленному директором ООО «Теплый дом-К», поскольку как верно указано судом первой инстанции, доказательства наличия необходимого образования, навыков в области строительства у членов комиссии, составивших акт, не имеется.

В апелляционной жалобе выводы судебной экспертизы ООО «ЕВРАЗ проект» не оспариваются, более того, истцы указывают на заключение судебной экспертизы как на доказательство, подтверждающее наличие недостатков и дефектов крыши жилого дома, и необходимость несения расходов на их устранение.

Однако, наличие указанных недостатков и дефектов кровли жилого дома по адресу: <адрес>, которые являются согласно заключению судебной экспертизы несущественными для эксплуатации жилого дома, сами по себе в данном случае не могут являться основанием для уменьшения покупной цены жилого дома, поскольку согласно выводам судебной экспертизы ООО «ЕВРАЗ проект», они скрытыми не являются, являются несущественными для эксплуатации жилого дома, в связи с чем могли быть выявлены истцами при осмотре крыши жилого дома.

При этом, согласно п. 3.1. договора купли-продажи покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет.

Кроме того, согласно п. 3.2 договора купли-продажи продавец обязуется передать объекты в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора.

При таких данных, вопреки доводам апелляционной жалобы, продавец Бельчегешева О.Ф. не скрывала наличие возможных недостатков и дефектов жилого дома, а следовательно истцы действуя добросовестно при соблюдении надлежащей степени заботливости и осмотрительности имели возможность самостоятельно и своевременно обнаружить наличие недостатков спорного жилого дама, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что цена спорного имущества была определена сторонами с учетом с учетом его фактического технического состояния (в том числе с наличием дефектов крыши), которые вопреки доводам истцов не являются скрытыми и существенными и не исключают использование жилого дома по назначению.

Доказательств обратного истцами суду представлено не было, не приложены указанные доказательства и к апелляционной жалобе истцов.

Таким образом, в иске отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и переоценке имеющихся доказательств.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ. Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения в обжалованной части.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

    Решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 21 июня 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Санниковой Елены Валерьевны и Санникова Владимира Сергеевича – без удовлетворения.

Председательствующий: Н.А. Савинцева

Судьи: С.А. Пастухов

Н.В. Орлова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 31.10.2023.