Решение по делу № 33-3264/2024 от 12.03.2024

Судья – Епифанова С.В.                                          Стр.211 г, г/п 3000 руб.

Докладчик – Романова Н.В.           №33-3264/2024              23 апреля 2024 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Романовой Н.В.,

    судей Рассошенко Н.П., Эпп С.В.,

    при помощнике судьи Груцыновой И.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело № по иску Овчаренко А.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Атикс», Лапину С.Н. о признании предварительного договора от 17 мая 2021 г. основным, признании недействительным односторонний отказ от исполнения договора, применении последствий недействительности сделки, признании недействительным договора купли-продажи от 17 ноября 2022 г., применении последствий недействительности сделки, признании недействительной и аннулировании государственной регистрационной записи о регистрации права, обязании исполнить обязательства по договору от 17 мая 2021 г., признании права собственности на гаражный бокс, взыскании неустойки и штрафа по апелляционным жалобам Овчаренко А.М. и общества с ограниченной ответственностью «Атикс» на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 27 декабря 2023 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

Овчаренко А.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атикс» о признании предварительного договора от 17 мая 2021 г. основным, признании недействительным одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи гаражного бокса от 17 мая 2021 г. и применении последствий недействительности сделки - вернуть ООО «Атикс» денежные средства, уплаченные за гаражный бокс, в размере 900 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 17 мая 2021г. между истцом и ООО «Атикс» заключен предварительный договор купли-продажи гаражного бокса № на объекте обслуживания автотранспорта №, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, согласно которому ответчик обязался в срок до 30 сентября 2021 г. зарегистрировать право на указанный гаражный бокс и заключить с ним основной договор купли-продажи гаражного бокса, а истец как покупатель обязался принять и оплатить за гаражный бокс 900000 руб. Истец исполнил свои обязательства и выплатил ответчику стоимость гаражного бокса в полном объеме, однако, ответчик, в установленный договором срок, свои обязательства не выполнил (гаражный бокс не построил, по акту приема-передачи истцу не передал), в связи с чем истец 27 мая 2022 г. направил ответчику претензию, в которой просил выплатить неустойку за нарушение срока исполнения обязательства. В ответ на претензию ООО «Атикс» сообщил о прекращении предварительного договора купли-продажи ввиду отсутствия намерения сторон заключить основной договор купли-продажи и возвращении истцу оплаченных за гаражный бокс денежных средств в размере 900 000 руб. в качестве неосновательного обогащения, а также выплате ему неустойки, в порядке ст. 395 ГК РФ, за период с 30 сентября 2021 г. по 31 марта 2022 г. в размере 45 314 руб. 38 коп. 21 июня 2022 г. истец получил указанные денежные суммы от ответчика. Полагает, что поскольку договор предполагает полную оплату имущества, которое будет создано в будущем, то заключенный 17 мая 2021 г. договор является основным договором купли-продажи, от исполнения которого ответчик не вправе был отказываться в одностороннем порядке. Ответчик по договору купли-продажи от 17 ноября 2022 г. продал спорный гаражный бокс Лапину С.Н. С учетом уточнения исковых требований, просит суд:

- признать предварительный договор от 17 мая 2021 г., заключенный между Овчаренко А.М. и ООО «Атикс» основным с предварительной оплатой товара и изложить п.1 договора в иной редакции;

- признать недействительным односторонний отказ от исполнения предварительного договора купли-продажи гаражного бокса от 17 мая 2021 г. и применить последствия недействительности сделки - вернуть ООО «Атикс» денежные средства, уплаченные за гаражный бокс, в размере 900000 руб.;

- признать договор купли-продажи, заключенный между Лапиным С.Н. и ООО «Атикс» от 17 ноября 2022 г. недействительным, применив последствия недействительности сделки;

- признать недействительной и аннулировать государственную регистрационную запись о регистрации права общей долевой собственности за Лапиным С.Н. на 1/14 на объекте обслуживания автотранспорта №, за номером №;

- обязать ООО «Атикс» исполнить обязательства по договору № от 17 мая 2021 г. и передать в собственность Овчаренко А.М. гаражный бокс № на объекте обслуживания автотранспорта №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- признать за Овчаренко А.М. право собственности на гаражный бокс № на объекте обслуживания автотранспорта №, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>

- взыскать с ООО «Атикс» неустойку за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара, в порядке ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей», за период с 1 октября 2021 г. по 2 декабря 2022 г. (исключая период моратория с 1 апреля 2022 г. по 30 октября 2022 г.) в размере 900 000 руб., а также штраф.

Определением суда от 29 сентября 2023 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Лапин С.Н.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, направил своих представителей.

Представители истца Чертков О.В., Крапивный Д.В. в судебном заседании требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Полагали, что ошибка, при ее наличии, в указании объекта приобретаемого по предварительному договору купли-продажи допущена ответчиком по его вине, как наиболее сильной стороны в сделке.

Представитель ответчика ООО «Атикс» Мулин А.Г. в судебном заседании с требованиями не согласился, поддержав представленные письменные возражения. Указал, что предмет договора купли-продажи от 17 мая 2021 г. не был надлежащим образом согласован, поскольку согласно разрешению на строительство объектом строительства являлся объект обслуживания автотранспорта №, с кадастровым №, а не гаражный бокс №, в связи с чем, в отсутствие существенного условия договора купли-продажи – о его предмете, полагает предварительный договор с Овчаренко А.М. от 17 мая 2021 г. незаключенным. В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи от 17 мая 2021 г. стороны договорились в срок до 30 сентября 2021 г. заключить основной договор купли-продажи. Поскольку в срок до 30 сентября 2021 г. стороны не выразили намерения заключить основной договор купли-продажи, а в претензии истца содержалось требование только о выплате неустойки, ответчик сообщил истцу о прекращении предварительного договора купли-продажи и возвратил ему неосновательное обогащение в размере 900 000 руб., а также выплатил ему проценты за пользование чужими денежными средствами.

Дополнительно пояснил, что при регистрации прав на строящийся объект обслуживания автотранспорта №, в ЕГРП объяснили, что необходимо указывать доли в объекте, и именно на них возможно зарегистрировать право собственности, в связи с чем в предварительном договоре купли-продажи от 15 ноября 2022 г., заключенным с Лапиным С.Н. объект был указан в виде доли 1/14, что соответствует гаражному боксу № в указанном объекте недвижимости. В настоящее время указанный объект обслуживания автотранспорта № полностью реализован в общую долевую собственность граждан, а конкретные гаражные боксы, соответствующие их долям, определены в собственность граждан на основании решения долевых собственников.

В дополнительных возражениях указал, что ответчик предлагал истцу подписать дополнительное соглашение с целью уточнения предмета договора и сроков сдачи объекта, однако предложение осталось без ответа, вместо этого истец направил претензию, в которой требовал выплатить лишь неустойку. В связи с отказом заключить дополнительное соглашение ответчик счел предварительный договор незаключенным и вернул истцу денежные средства и выплатил неустойку. В настоящее время в собственности ООО «Атикс» отсутствуют какие-либо гаражные боксы, в связи с чем невозможно возложить на ответчика обязанность по передаче в собственность истца данного имущества. Полагает, что Лапин С.Н. является добросовестным приобретателем. В случае удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки просит суд снизить размер неустойки, применив положения ст. 333 ГК РФ.

Ответчик Лапин С.Н. с требованиями не согласился, поддержав представленные письменные возражения. Указал, что приобрел гаражный бокс по договору купли-продажи от 17 ноября 2022 г., обратившись по объявлению о продаже гаражей. Гараж продавало агентство недвижимости «<данные изъяты>», выступающее посредником. О споре по данному гаражу он узнал только в феврале 2023г. при получении повестки в суд. Указал, что произвел в гараже неотделимые улучшения: сделал в гараже смотровую яму, установил металлический погреб, выполнил монтаж электропроводки и другие работы. Полагает себя добросовестным приобретателем и ненадлежащим ответчиком по делу.

Представители третьих лиц Управление Росреестра по АО и НАО, Администрации Северодвинска в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Решением суда исковые требований Овчаренко А.М. к ООО «Атикс», Лапину С.Н. о признании недействительным отказа от исполнения договора, передачи денежных средств продавцу, признании предварительного договора от 17 мая 2021 г. основным, признании договора купли-продажи, заключенного между Лапиным С.Н. и от 17 ноября 2022 г. недействительным, аннулировании государственной регистрационной записи о праве собственности на гараж за Лапиным С.Н., признании права собственности на гаражный бокс и обязании передать гаражный бокс, взыскании неустойки, штрафа удовлетворены частично.

Признан предварительный договор №, заключенный 17 мая 2021 г. между ООО «Атикс» и Овчаренко А.М. основным.

С ООО «Атикс» в пользу Овчаренко А.М. взыскана неустойка за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара за период с 1 октября 2021 г. по 30 марта 2022 г. в размере 400 000 руб., штраф в размере 200 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Овчаренко А.М. к ООО «Атикс», Лапину С.Н. отказано.

С Овчаренко А.М. взысканы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Атикс» расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб.

В удовлетворении заявления ООО «Атикс» о взыскании с Овчаренко А.М. расходов по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб. отказано.

Взыскана с ООО «Атикс» в доход бюджета городского округа Архангельской области «Северодвинск» государственная пошлина в размере 7 200 руб.

С решением суда не согласились истец Овчаренко А.М. и ответчик ООО «Атикс».

ООО «Атикс» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части признания предварительного договора № от 17 мая 2021 г. основным и взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара за период с 1 октября 2021 г. по 30 марта 2022 г. в размере 400000 руб., штрафа в размере 200000 руб., принять в указанной части новое решение. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судом сделаны противоречивые выводы, неверно определены существенные обстоятельства, нарушены нормы материального и процессуального права. Считает, что вывод суда об идентичности предмета предварительного договора № от 17 мая 2021 г. и договора, заключенного с Лапиным С.Н. не соответствует материалам дела, так как владение объектом недвижимости и долей в объекте недвижимости разные по своей природе формы собственности. Указывает, что на момент предъявления требований спорный объект недвижимости выбыл из владения ООО «Атикс». Считает, что суд неверно применил нормы права, принуждая ответчика к передаче несуществующего объекта. Признав предварительный договор от 17 мая 2021 г. основным, суд признал за истцом право требования передачи гаражного бокса через взыскание с ответчика ООО «Атикс» неустойки. Суд создал ситуацию, когда истец вечно может требовать неустойку из-за невозможности ответчика передать объект недвижимости. Суд принял решение по неверно избранному истцом способу защиты нарушенного права.

Овчаренко А.М. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении его требований, принять в этой части новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что при заключении договора от 17 мая 2021 г. из поведения и волеизъявления сторон явно следовало, что предметом сделки является гаражный бокс № в объекте обслуживания автотранспорта № (гаражной секции) расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Тот факт, что при постановке на учет гаражной секции ответчику стало известно о необходимости указывать доли в строящемся объекте обслуживания автотранспорта № (гаражной секции) и именно на них можно регистрировать право собственности, не свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора. В настоящее время такой объект, как гаражный бокс №, существует, поставлен на кадастровый учет, право собственности именно на гаражный бокс № зарегистрировано за Лапиным С.Н. 3 августа 2022 г. суд вынес определение о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорного гаражного бокса, однако в нарушение указанного определения ответчик на основании договора купли-продажи от 17 ноября 2022 г. продал гаражный бокс Лапину С.Н. Считает действия ответчика незаконными. Вывод суда о том, что с 20 июня 2022 г. обязательства по договору купли-продажи № от 17 мая 2021 г. прекращены и договор расторгнут, противоречит договору, так как односторонний отказ от исполнения не предусмотрен договором и законом. Считает, что неправомерный вывод суда о расторжении договора между истцом и ответчиком ООО «Атикс» привел к неправильному расчету судом неустойки.

В возражениях и дополнительных возражениях на апелляционную жалобу Овчаренко А.М. Лапин С.Н. считает, что оснований для признания договора купли-продажи, заключенного между Лапиным С.Н. и ООО «Атикс» от 17 ноября 2022 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки, аннулировании государственной регистрации записи о регистрации права общедолевой собственности за Лапиным С.Н. на 1/14 объект обслуживания автотранспорта № не имеется. Сделка, по которой он приобрел право собственности на спорное имущество, отвечает всем признакам действительной сделки, Лапин С.Н. является добросовестным приобретателем спорного имущества. Первоначально право собственности на 1/14 доли в праве общей долевой собственности на объект обслуживания автотранспорта № было зарегистрировано за Лапиным С.Н. 12 января 2023 г. за Лапиным С.Н. зарегистрировано право собственности на гаражный бокс №. Впервые требование о передаче Овчаренко А.М. гаражного бокса и оспаривании сделки между Лапиным С.Н. и ООО «Атикс» заявлено истцом в уточненных требованиях, поступивших в суд 29 августа 2023 г., то есть после регистрации права собственности Лапина С.Н. на гаражный бокс.

В возражениях на апелляционную жалобу Овчаренко А.М. Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округ считает решение суда в оспариваемой Овчаренко А.М. части обоснованным и соответствующим требованиям законодательства. Суд правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о признании недействительной и аннулировании записи о государственной регистрации права собственности Лапина С.Н. на гараж. Заявляя такие требования, истец фактически оспаривает действия органа регистрации прав, привлеченного в качестве третьего лица. При этом только применительно к ответчику суд может констатировать незаконность (недействительность) его актов (действий) и возлагать соответствующие обязанности. Кроме того, для предъявления подобных требований к органу регистрации прав законом предусмотрены иные правовые основания. В рамках данного спора законность ненормативных правовых актов (действий) Управления предметом обжалования и судебной проверки не являлась. Документы, представленные на государственную регистрацию права собственности Лапина С.Н. на спорный объект, отвечали требованиям действующего законодательства, оснований для отказа в совершении регистрационных действий не имелось. Кроме того аннулирование записи в ЕГРН не предусмотрено ст. 167 ГК РФ в качестве последствий недействительности сделки. Считает, что у Овчаренко А.М. отсутствовали основания для предъявления подобных требований.

Заслушав представителя истца Хромова С.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика Лапина С.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 17 мая 2021 г. между Овчаренко А.М. и ООО «Атикс» заключен предварительный договор № купли-продажи гаражного бокса, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность покупателя (истца) гаражный бокс № на объекте обслуживания автотранспорта №, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> (разрешение на строительство № от 7 октября 2020 г.), а покупатель обязуется принять гаражный бокс и уплатить за него цену, предусмотренную в настоящем предварительном договоре. Схема расположения гаражного бокса оформлена Приложением № к настоящему договору.

Согласно п. п. 3, 4 договора цена продаваемого гаражного бокса определена сторонами в размере 900 000 руб. и оплачивается покупателем в следующем порядке: 450 000 руб. в качестве обеспечительного платежа покупатель выплачивает продавцу в течение 5 рабочих дней со дня заключения настоящего предварительного договора. Остальные 450 000 руб. покупатель обязуется выплатить в срок до 31 августа 2021 г.

Истцом обязанность по оплате стоимости приобретаемого гаражного бокса выполнена в полном объеме. 21 мая 2021 г. покупателем оплачено 450 000 руб., 30 июня 2021 г. оплачено 150 000 руб., 30 июля 2021 г. – 150000 руб. и 30 августа 2021 г. еще 150 000 руб.

В соответствии с п. 6 договора продавец обязуется зарегистрировать право на указанный гаражный бокс в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок до 30 сентября 2021 г.

Согласно п. 7 договора стороны обязались заключить в срок до 30 сентября 2021 г. основной договор, основные условия которого стороны определили в настоящем предварительном договоре.

Как следует из материалов дела, в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был. Право собственности на указанный гаражный бокс ответчик в установленный договором срок не зарегистрировал.

8 июня 2022 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия (получена ООО «Атикс» 15 июня 2022 г.), в которой Овчаренко А.М. указывает на неисполнение ответчиком обязанности по передаче ему гаражного бокса в срок до 30 сентября 2021 г., и в связи с нарушением сроков передачи предварительно оплаченного товара в порядке ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей», просит в течение 10 дней выплатить ему неустойку в размере 900 000 руб., из расчета 3% от стоимости оплаченного товара за каждый день просрочки.

Требований о передаче ему гаражного бокса или заключения основного договора, претензия не содержит.

В ответ на претензию ответчиком направлено уведомление, в котором продавец, указывает, что поскольку в установленный срок до 30 сентября 2021 г. стороны не выразили намерения заключить основной договор, то в порядке ч. 6 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор прекратил свое действие, в связи с чем продавцом возвращаются оплаченные покупателем денежные средства в размере 900 000 руб. в качестве неосновательного обогащения, а также подлежит выплате неустойка, в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 30 сентября 2021 г. по 31 марта 2022 г. (до начала действия моратория на начисление неустоек – с 1 апреля 2022г.) в размере 45 314 руб. 38 коп.

Платежными поручениями от 20 июня 2022 г. указанные денежные суммы перечислены истцу.

15 ноября 2022 г. ООО «Атикс» заключил предварительный договор купли-продажи с Лапиным С.Н. с таким же номером №, где объект недвижимости был указан уже в виде доли 1/14 в праве общей долевой собственности на объект обслуживания автотранспорта №, что соответствует гаражному боксу № в указанном объекте недвижимости. К данному договору приложена аналогичная схема гаражных секций, разделенный на боксы, что и к договору с Овчаренко А.М.

На основании договора купли-продажи долей объекта от 17 ноября 2022 г., заключенного со всеми долевыми собственниками, за Лапиным С.Н. первоначально было зарегистрировано право на 1/14 доли в праве общей долевой собственности на объект обслуживания автотранспорта №; дата регистрации права 1 декабря 2022 г. В последующем, на основании решения собственников о разделе объекта обслуживания автотранспорта от 21 декабря 2022 г., конкретные гаражные боксы, соответствующие их долям, определены в собственность граждан, по которому Лапину С.Н. принадлежит помещение № (гаражный бокс). 12 января 2023 г. за Лапиным С.Н. зарегистрировано право собственности именно на гаражный бокс № в объекте №.

Удовлетворяя требования истца о признании предварительного договора основным и взыскивая неустойку за просрочку передачи товара, суд исходил из условий заключенного сторонами договора от 17 мая       2021 г., по которым покупатель обязался уплатить стоимость приобретаемого гаража в полном объеме до заключения основного договора.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в указанной части, а доводы апелляционной жалобы ответчика полагает не состоятельными в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4).

В силу п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснений п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснений в п. 8 указанного постановления Пленума, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Как следует из содержания предварительного договора от 17 мая 2021 г. предметом купли-продажи являлся гаражный бокс № на объекте обслуживания автотранспорта №, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> (разрешение на строительство № от 7 октября 2020 г.). Согласно пояснениям сторон, данными в ходе судебного разбирательства, при подписании спорного договора обе стороны полагали предметом сделки именно гаражный бокс № на объекте обслуживания автотранспорта № (гаражная секция №) по указанному выше адресу.

Тот факт, что при постановке на учет гаражной секции, продавцу (ответчику) стало известно о том, что для регистрации права необходимо указывать доли в строящемся объекте обслуживания автотранспорта № (гаражной секции) и именно на них (на доли) возможно зарегистрировать право собственности, не свидетельствует по мнению суда о несогласованности сторонами предмета договора купли-продажи, к которому приложена схема расположения на земельном участке гаражных секций, разделенных в свою очередь на боксы.

Ссылка ответчика на невозможность зарегистрировать указанный в договоре от 17 мая 2021г. объект недвижимости, о которой продавцу стало известно после заключения данного договора, само по себе не влечет несогласованность его предмета, учитывая действительную волю сторон, выраженную при заключении сделки относительно его предмета. Ответчик ООО «Атикс», выступающий застройщиком и продавцом, как наиболее сильная сторона по сделке, получающая прибыль при строительстве и реализации подобных объектов, должна была предусмотреть и максимально точно изложить в договоре все имеющие значение параметры объекта недвижимости для дальнейшей корректной регистрации права собственности у покупателя, выступающей более слабой стороной в данных правоотношениях.

На момент рассмотрения дела и вынесения оспариваемого решения гаражный бокс № передан в собственность Лапину С.Н. В то же время, суд обоснованно не усмотрел оснований для признания недействительности сделки купли-продажи спорного имущества Лапину С.Н. и признании права на гаражный бокс за истцом судом.

В соответствии с ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Как следует из пояснений ответчика Лапина С.Н. и подтверждается материалами дела, информацию о продаже гаражей он увидел из рекламы, размещенной на баннере в городе Северодвинске. Продажей гаражей и сопровождением сделки занималось агентство недвижимости «<данные изъяты>». На момент оформления сделки, право ООО «Атикс» на продажу спорного гаражного бокса никем не оспаривалось, информация о притязаниях Овчаренко А.М. на спорный гаражный бокса ответчику Лапину С.Н. на момент приобретения спорного имущества не была и не могла быть известна.

Учитывая изложенное, суд принимает во внимание, что на момент приобретения Лапиным С.Н. спорного гаражного бокса сведений об ограничении прав на указанный объект недвижимости в ЕГРН не имелось, более того, чьи-либо права на данный объект вообще не были зарегистрированы, Лапин С.Н. является первым собственником данного гаражного бокса.

Таким образом, Лапин С.Н. является добросовестным приобретателем спорного имущества.

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи, заключенного между Лапиным С.Н. и ООО «Атикс» от 17 ноября 2022 г. недействительным и применения последствий недействительности сделки у суда не имелось. По аналогичным основаниям требования истца о признании недействительной и аннулировании государственной регистрационной записи о регистрации права общей долевой собственности за Лапиным С.Н. на 1/14 на объекте обслуживания автотранспорта №, за номером № не подлежали удовлетворению. Нарушений, допущенных при регистрации права Лапина С.Н. на спорный объект в ходе рассмотрения дела не установлено.

Истец просил обязать ООО «Атикс» исполнить обязательства по договору № от 17 мая 2021 г. и передать в собственность Овчаренко А.М. гаражный бокс №, а также признать за Овчаренко А.М. право собственности на спорный гаражный бокс.

Согласно ч. 2 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

Как следует из разъяснений абзаца 2 п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как следует из материалов дела строительство объекта обслуживания автотранспорта № построено (создано) ответчиком ООО «Атикс» и поставлено на кадастровый учет 30 июня 2022 г. Между тем, право собственности на спорный гараж, а также на сам объект обслуживания автотранспорта № у продавца ООО «Атикс» не зарегистрировано и не было зарегистрировано. Как установлено судом, первоначально право на 1/14 доли в праве общей долевой собственности на объект обслуживания автотранспорта № на основании договора купли-продажи долей объекта было зарегистрировано за Лапиным С.Н. 1 декабря 2022 г. В последующем, на основании решения собственников о разделе объекта обслуживания автотранспорта, 12 января 2023 г. за Лапиным С.Н. зарегистрировано право собственности на гаражный бокс № в объекте №.

Между тем, как следует из материалов дела, впервые требования о передаче Овчаренко А.М. гаражного бокса и оспаривании сделки между Лапиным С.Н. и ООО «Атикс» заявлено истцом в уточненных требованиях, поступивших в суд 29 августа 2023 г., то есть после регистрации права собственности Лапина С.Н. на гаражный бокс.

Поскольку ООО «Актикс» не является собственником спорного имущества, правовых оснований для удовлетворения требований истца в данной части у суда не имеется.

Истец, просил признать недействительным односторонний отказ от исполнения предварительного договора купли-продажи гаражного бокса от 17 мая 2021 г. и применить последствия недействительности сделки - вернуть ООО «Атикс» денежные средства, уплаченные за гаражный бокс, в размере 900 000 руб.

Фактически, данными требованиям истец просит обязать ответчика ООО «Атикс» исполнить условия заключенного 17 мая 2021 г. договора и передать продавцу уплаченные им денежные средства в целях получения гаражного бокса, то есть просит о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи.

Между тем, согласно вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, ввиду отсутствия у ответчика (ООО «Атикс») предмета договора (спорного гаражного бокса) как фактически так и юридически, требования истца о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, не могут быть удовлетворены. В данном случае истец как покупатель вправе требовать от продавца возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

Как установлено судом, денежные средства, уплаченные истцом за приобретаемый гараж в размере 900 000 руб., возвращены ответчиком ООО «Атикс» 20 июня 2022 г. и получены истцом 21 июня 2022 г.

Таким образом, нарушенное право истца, вследствие неисполнения ответчиком обязательства по передачи товара были восстановлены путем возврата уплаченных за товар денежных средств. Требований о возмещении причинённых убытков в результате ненадлежащего исполнения продавцом обязанностей по своевременной передачи товара истец не заявляет.

В связи с чем, в настоящее время обязательства по договору купли-продажи № от 17 мая 2021 г. прекращены, при этом истец вправе требовать выплату неустойки за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара в порядке ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, за период с 1 октября 2021 г. по 20 июня 2022г.

Размер неустойки, рассчитанной в порядке ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей за период с 1 октября 2021 г. по 20 июня 2022 г., фактически по 31 марта 2022 г., поскольку с учетом действия периода моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», согласно которому приостановлено действие порядка начисления (взыскания) неустоек, предусмотренных законодательством и условиями заключенных договоров (установлен мораторий) с 1 апреля по 1 октября 2022 г., составит 819 000 руб. (900 000 х182 х 0,5%).

Кроме того, при удовлетворении требований потребителя и взыскании с ответчика в пользу истца неустойки, не выплаченной ответчиком в добровольном порядке, с ответчика подлежит взысканию штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, который также является гражданско-правовой санкцией за неисполнение обязанности по своевременной передаче дольщику объекта долевого строительства.

Ответчик просил суд уменьшить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Так, размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца вместе со штрафом, составит 1 228 500 руб. (819 000 + 50 %), с учетом продолжительности заявленного периода начисления неустойки (182 дня), её размер превысит 47 250 руб. в неделю или 189 000 руб. в месяц.

Кроме того, размер указанной неустойки, рассчитанной вместе со штрафом, более чем в 27 раз превысит размер процентов за неисполнение денежного обязательства, рассчитанных в порядке ст. 395 ГК РФ и составивших за указанный период 45 314 руб. 38 коп.

Учитывая ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, период просрочки исполнения обязательства ответчиком, объем нарушенного права и его соотношение с размером неустойки, с учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О, суд уменьшил размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 400 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что ответчик может бесконечно требовать выплаты неустойки, противоречат выводам суда о том, что период неустойки ограничен днем возврата денежных средств от продавца покупателю.

В целом доводы апелляционных жалоб не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 ГПК РФ правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований к отмене либо изменению решения суда по доводам апелляционных жалоб.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от       27 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Овчаренко А.М. и общества с ограниченной ответственностью «Атикс» – без удовлетворения.

Председательствующий                                                      Н.В. Романова

Судьи                                                                                    Н.П. Рассошенко

                                                                                              С.В. Эпп