Решение по делу № 2-1247/2017 от 20.02.2017

Дело № 2-1247/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2017 года г.Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи ДВИРНЫК Н.В.,

при секретаре Дорошенко И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лавского Валерия Григорьевича к Могилевскому Александру Ивановичу, третье лицо, - Жилищно-строительный кооператив «Южный берег», о признании договора действительным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

13.10.2015 года сторонами заключен договор купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес>. Во исполнение договора сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, до подписания договора истцом уплачена предусмотренная договором цена квартиры. 14.10.2015 года стороны обратились в Госкомитет по госрегистрации и кадастру РК с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру, однако право собственности на квартиру зарегистрировано не было ввиду отсутствия у ответчика зарегистрированного права на недвижимое имущество. В настоящее время ответчик зарегистрировал право собственности на квартиру, однако уклоняется от регистрации договора купли-продажи недвижимости. Просит признать действительным договор купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес>, признать за ним право собственности на квартиру.

В судебном заседании истец поддержал требования, просил удовлетворить. Подал письменные дополнительные пояснения, из которых следует, что во время подписания спорного договора купли-продажи квартиры истец находился в договорных отношениях с ЖСК «Южный берег» в качестве ассоциированного члена кооператива. Им был оплачен паевой взнос за спорную квартиру № в доме № по <адрес>. Уже после подписания договора купли-продажи квартиры между Лавским В.Г. и Могилёвским А.И. в марте 2016 года председатель кооператива «Южный берег» сообщил истцу о том, что построенный дом он в течение месяца передаст в ЖСК, в связи с чем, истцу необходимо оплатить оставшуюся часть паевого взноса, для того что бы получить все необходимые документы для регистрации квартиры в собственность по ранее заключенному договору с ЖСК, при этом оставшаяся часть паевого взноса, после замеров БТИ, выросла на 166 тысяч 760 долларов США за счет увеличения жилой площади квартиры и составила 446 тысяч 968 долларов США вместо 280 тысяч 208 долларов США. При этом договор купли-продажи от 13.10.15 года Могилёвский А.И. предложил расторгнуть, и оплаченную сумму 11000000,00 рублей по данному договору считать компенсацией за увеличение жилой площади квартиры. Истец согласился в рамках заключенного договора с ЖСК оплатить 100% пай. С Могилевским А.И. было достигнуто соглашение о том, что подписанный договор купли-продажи от 13.10.2015 года будет расторгнут после получения истцом права собственности на квартиру. До получения права собственности договор с Могилёвским А.И. будет являться гарантией того, что в случае если он не передаст квартиру в кооператив, тогда истец право собственности на данную квартиру получит по данному договору. 22 марта 2016 года подписано дополнительного соглашение №, в котором жилая площадь была увеличена согласно паспорту БТИ, а стоимость квадратного метра уменьшена с 1941 долларов США за 1 м.кв. до 1697,56 долларов США за 1 м.кв. По требованию истца в дополнительное соглашение № внесены изменения, о невозможности увеличивать площадь квартиры и требовать еще дополнительно денежные средства. В этот же день подписан Протокол общего собрания членов кооператива №, выписано новое Свидетельство о выделении персонифицированного пая № и подписаны дополнительные соглашений №;№;№;№;№. 18 апреля 2016 года истцом произведена оплата оставшейся части паевого взноса в размере 21 миллион 489 тысяч 403 рубля. После оплаты председатель кооператива ЖСК Могилёвский А.И. поставил вторую печать в свидетельстве о выделении персонифицированного пая № о 100% выплате и выдал справку № о полном внесении паевого взноса, в которой указал заниженную сумму внесенных истцом денежных средств в виде паевого взноса. Однако зарегистрировать право собственности на квартиру истцу не представляется возможным, поскольку Могилевский А.И. не передал квартиру ЖСК «Южный берег» и до настоящего времени является ее собственником. Все письма истца и требования представить необходимые документы для регистрации квартиры в собственность, а также представить отчет о расходовании денежных средств полученных от истца по Договору, ЖСК «Южный берег» игнорирует».

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения иска, пояснив, что между Лавским В.Г. и ЖСК «Южный берег» 05.03.2013 года заключен договор №, согласно которого ассоциированный член ЖСК Лавский В.Г. оплачивает паевой взнос в сумме 982917 долларов США за двухъярусную квартиру № в доме № по <адрес>. 22.03.2016 года Лавскому В.Г. выдано свидетельство о выделении персонифицированного пая, согласно которого паем является: квартира № в доме № по <адрес> и два парковочных места. 18.04.2016 года Лавскому В.Г. выдана справка о том, что он в полном объеме внес паевой взнос за выделенную ему спорную квартиру и два парковочных места. В свою очередь по договору купли-продажи от 13.10.2015 года денежные средства не передавались, а сама сделка заключалась с целью прикрыть другую сделку, только для вида, с целью зарегистрировать за Лавским В.Г. право собственности на квартиру, минуя регистрацию права собственности на нее за ЖСК «Южный берег». Кроме того, на время заключения спорного договора вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом доме № по <адрес>, был определен как индивидуальная жилая застройка, что делало невозможным регистрацию права собственности на земельный участок, ни за Могилёвским А.И., ни за ЖСК «Южный берег». В дальнейшем вид разрешенного использования земельного участка был изменен на среднеэтажная жилая застройка, после чего дом был введен в эксплуатацию.

Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

13.10.2015 года между Могилёвским А.И. и Лавским В.Г. заключен договор купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес>. Во исполнение договора сторонами подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 7-10). 14.10.2015 года стороны обратились в Госкомитет по госрегистрации и кадастру РК с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру, в чем сторонам было отказано. В сообщении об отказе в государственной регистрации права от 27.11.2015 года указано, что сторонами не предоставлен правоустанавливающий документ в отношении недвижимого имущества. В свою очередь право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, а также разрешения на право ввода объекта в эксплуатацию. Между тем сторонами на регистрацию сделки правоустанавливающий документ на земельный участок не предоставлен, а кроме того, в декларации о готовности объекта к эксплуатации от 05.12.2014 года указано об объекте недвижимости – многоквартирный дом, тогда как разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, стороны просят зарегистрировать право собственности на квартиру № в доме № по <адрес>, тогда как в правоустанавливающем документе на право собственности на земельный участок указан адрес: <адрес>. Между тем декларация о принятии объекта в эксплуатацию выдана на дом по адресу: <адрес> (л.д. 82-84 том 1).

05.03.2013 года между Лавским В.Г. и Жилищно-строительным кооперативом «Южный берег» заключен договор №/П-2013. Согласно данного договора истец принят в ассоциированные члены кооператива и оплачивает паевой взнос стоимостью 982917 долларов США за квартиру № по адресу: <адрес> жилого комплекса ЖСК «Южный берег» (том 2 л.д. 119-141). В свою очередь кооператив обязуется передать Лавскому В.Г. квартиру, а также документы, необходимые для оформления права собственности на объект.

07.03.2013 года между ЖСК «Южный берег» и Могилёвским А.И. заключено соглашение № о намерениях, согласно которого во исполнение п. 8.4.5 и 8.4 договора №, заключенного между Лавским В.Г. и ЖСК «Южный берег», где Могилевский А.И. выступает застройщиком по адресу: <адрес> жилого комплекса, а ЖСК «Южный берег» выступает заказчиком (л.д. 111-118 т.2).

20 сентября 2013 года протоколом № 58 общего собрания членов ОК ЖСК «Южный берег» утвержден договор в новой редакции, согласно которого сумма паевого взноса увеличилась на 197 тысяч 290 долларов США и составила 1миллион 180 тысяч 208 долларов США (том 2 л.д. №84-109) По условиям договора истец обязан был оплатить ЖСК 900 тысяч долларов США до 31.05.2014 года (Том №2 л.д. 96). Оставшуюся сумму 280 тысяч 208 долларов США согласно п.2.1.5. истец обязан выплатить равными частями в течение 36 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности на вышеуказанную квартиру (том № л.д. 96).

Истцом перечислено на расчетный счет ЖСК «Южный берег» 900 тысяч долларов США (том 2 л.д. №9-15).

17 февраля 2015 года ЖСК «Южный берег» по акту приема-передачи передал для выполнения ремонтных работ, а ассоциированный член кооператива Лавский В.Г. принял квартиру № в лит. А общей площадью 643,60 кв.м. + балкон лит. А6 площадью 49,80 кв.м. + балкон а8 площадью 49,80 кв.м. + балкон лит а10 площадью 3,80 кв.м. + терраса лит. all площадью 129,00 кв.м, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> (том №1 л.д. 115).

Протоколом общего собрания членов ЖСК «Южный берег» № 10 от 22.03.2016 года с участием Лавского В.Г., Могилёвского А.И. принято решение о выдаче Лавскому В.Г. полностью выплаченный сертификат на квартиру № в доме № по <адрес>, выдать справку о полной выплате пая, предоставить парковочные места на придомовой территории (л.д. 69-82 т.2).

22.03.2016 года Лавскому В.Г. выдано свидетельство о выделении персонифицированного пая, согласно которого паем является: квартира № в доме № по <адрес> и два парковочных места. 18.04.2016 года Лавскому В.Г. выдана справка о том, что он в полном объеме внес паевой взнос за выделенную ему спорную квартиру и два парковочных места.

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле, сторонами не опровергаются.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса).

Согласно ч.ч.2-4 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Таким образом, при уклонении стороны от регистрации сделки правильным способом защиты права будет иск о регистрации сделки, а не о действительности сделки, что предусмотрено для случая уклонения от ее нотариального удостоверения (ч.1 ст. 165 ГК РФ).

При этом, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91).

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, выборспособазащитыправадолжен осуществляться с учетом характера спорного правоотношения и регулирующих его норм материальногоправаи не может осуществляться заявителем произвольно (Определение от 10 декабря 2015 г. по делу № А24-4652/2014, Определение от 7 декабря 2015 г. по делу № А60-27011/2014).

Руководствуясь положениями статей 1, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 63 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку такой способ защиты права как признание сделки купли-продажи объекта недвижимости состоявшейся (действительной), не предусмотрен действующим законодательством (Определение Верховного Суда РФ от 15 декабря 2016 г. N 308-ЭС16-17014).

Кроме того, из доказательств в деле следует, что государственная регистрация сделки не состоялась не из-за уклонения Могилёвского А.И. от ее регистрации, а в связи с тем, что последний на время ее заключения с Лавским В.Г. не имел необходимых документов, подтверждающих право собственности Могилёвского А.И. на недвижимость.

Вместе с тем, как до заключения с Могилёвским А.И. договора купли-продажи квартиры, так и после ее заключения, Лавский В.Г. находился в договорных отношениях с ЖСК «Южный берег», где спорная квартира выступала в качестве пая. 22.03.2016 года Лавскому В.Г. выдано свидетельство о выделении персонифицированного пая (квартиры № в доме № по <адрес> и два парковочных места), и 18.04.2016 года Лавскому В.Г. выдана справка о том, что он в полном объеме внес паевой взнос за выделенную ему квартиру и два парковочных места.

Суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного, суд:

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Лавского Валерия Григорьевича к Могилевскому Александру Ивановичу, третье лицо, - Жилищно-строительный кооператив «Южный берег», о признании договора действительным, признании права собственности, отказать.

Решение суда в окончательной форме составлено 18.08.2017 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд первой инстанции.

СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК