Решение по делу № 3га-789/2016 от 28.07.2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-789/2016

21 октября 2016 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,

при секретаре Рафиенко Е.Р.,

с участием представителя административного истца ООО «АРМСЕРВИС» - Малышевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АРМСЕРВИС» (далее ООО «АРМСЕРВИС») к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «АРМСЕРВИС», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: ..., обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка» №... от дата, выполненном оценщиком ... и подтвержденным заключением эксперта ... №... от дата.

Рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года. Данное обстоятельство нарушает законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемый земельный участок.

Административный истец с учетом уточненных в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года согласно заключению повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере ... руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «АРМСЕРВИС» по доверенности Малышева Т.В. уточненные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав представителя административного истца ООО «АРМСЕРВИС» Малышеву Т.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что ООО «АРМСЕРВИС» согласно договору аренды земельного участка №... от дата, заключенному с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ... сроком по дата, является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: ...

Согласно расчету годовой арендной платы на 2016 год, арендная плата рассчитана по ставке ... % от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту №... от дата вышеуказанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, на кадастровый учет земельный участок поставлен 23.10.2002 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель отдельных населенных пунктов Республики Башкортостан по проведенному в 2014 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан», опубликованным 12.02.2015 года в «Ведомостях Государственного Собрания – Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан», а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru, 31.12.2014.

Вышеуказанным постановлением исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 июня 2014 г. определена в размере ... руб. согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т.1 л.д.248).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, истец 30 мая 2016 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет №... от дата, выполненный оценщиком ... и подтвержденный заключением эксперта ... №... от дата на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также стоимости объекта оценки.

Решением комиссии от 21 июня 2016 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 11 ФСО №3, пунктов 11, 22 ФСО №7 в отчете отсутствуют ссылки на источники информации об объектах-аналогах, а также распечатки с информацией об указанных аналогах. Используемые оценщиком аналоги являются несопоставимыми по назначению и местоположению.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ... ФИО4

По заключению эксперта ... ФИО4 №... от дата рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Суд при оценке указанного заключения эксперта находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом грубые нарушения федеральных стандартов оценки при проведении исследования методом сравнительного подхода.

В экспертном заключении при определении рыночной стоимости земельного участка использован метод сравнения продаж, при этом применены три аналога, расположенные адрес, при нахождении объекта оценки в адрес. При этом экспертом применена корректировка на местоположение в размере (-23%) по каждому из аналогов с указанием на то, что выбранные для сравнения объекты-аналоги в адрес располагаются аналогично объекту оценки, расположенному также в Южном направлении Республики Башкортостан – адрес, для которых характерно развитие нефтегазоперерабатывающей промышленности. Однако при этом анализ рынка производственно-складской, а также коммерческой недвижимости экспертом в указанных населенных пунктах не произведен, вывод о сопоставимости выбранных аналогов в населенном пункте отличном от места расположения объекта оценки не основан на аналитических данных, вследствие чего является некорректным. Общий размер примененных экспертом корректировок составил в сторону понижения рыночной стоимости по объектам-аналогам №1 и №2 – 68%, по аналогу №3 - 38%, что превышает предусмотренный максимальный процент (30%) и свидетельствует о неправильно подобранных для сравнения объектов аналогов. Отказ эксперта от применения корректировки по виду передаваемых прав также некорректен, поскольку объект оценки находится в аренде, в то время как аналоги - в собственности. Указанные обстоятельства повлияли на определение окончательной рыночной стоимости объекта оценки, ввиду чего выводы эксперта по установлению рыночной стоимости земельного участка нельзя признать достоверным. Проведенная экспертиза не отвечает требованиям достоверного и допустимого доказательства.

В соответствии с пунктами 10, 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), информация, используемая при проведении оценки в рамках сравнительного подхода, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Объектом аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 8 ФСО №1 дата определения стоимости объекта оценки - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, происшедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Согласно действующим Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Указанные требования экспертом при проведении исследования нарушены, в связи с чем величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, указанная в заключении эксперта ... ФИО4 №... от дата, является недостоверной.

При указанных обстоятельствах, судом удовлетворены ходатайство в судебном заседании представителя заинтересованного лица Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по адрес Калимуллина Р.Р., а также письменное ходатайство в суд заинтересованного лица Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан о назначении по административному делу повторной экспертизы, проведение которой судом поручено эксперту ... ФИО6

Согласно заключению эксперта ... ФИО6

№... от дата рыночная стоимость земельного участка определена в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы три аналога земельных участков по назначению – под производственную застройку, расположенных в адрес (аналог №1) и адрес (аналоги №2 и №3) Республики Башкортостан с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности, с аналогичной с объектом оценки степенью застройки. При этом с учетом расположения объекта оценки и части аналогов в различных населенных пунктах, экспертом применена соответствующая корректировка. Информация получена по данным Интернет сайта avito.ru о продаже земельных участков по указанному назначению по состоянию на первое полугодие 2014 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены также корректировки по виду передаваемых прав, площади земельных участков, форме участка с применением скидки на торг.

Исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена экспертным путем в ходе назначенной судом повторной экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, суд полагает заключение повторной экспертизы по делу надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном экспертом.

Довод о несогласии с выводами эксперта, изложенный в письменном ходатайстве представителя заинтересованного лица Комитета по управлению Собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ..., суд не может принять как обоснованный и подлежащий удовлетворению ввиду отсутствия указания на конкретные нарушения экспертом при проведении исследования стандартов оценки объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АРМСЕРВИС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: ..., в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 30 мая 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан            п/п        Е.А. Старичкова