Решение по делу № 2-82/2024 (2-956/2023;) от 20.12.2023

Дело № 2-82/2024

УИД 65RS0003-01-2023-001173-49

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2024 года                        г. Анива Сахалинской области

Анивский районный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи                            Невидимовой Н.Д.

при секретаре судебного заседания                        Хертек А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Морозова Вадима Анатольевича к администрации муниципального образования «Анивский городской округ» о признании договора аренды земельного участка действующим, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

20 декабря 2023 года Морозов В.А. обратился в суд с исковым заявлением, из которого следует, что 19 ноября 2009 года матерью истца Морозовой Г.М. и КУМИ МО «Анивский городской округ» был заключен договор аренды № от 19 ноября 2009 года земельного участка общей площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №, сроком на 3 года, расположенного по адресу: <адрес>, строительный участок №а, с целью для сроительства дома.

Администрацией МО «Анивский городской округ» было выдано разрешение на строительство жилого дома. Совместными усилиями истца и его матери был создан фундамент дома. ДД.ММ.ГГГГ Морозова Г.М. умерла.

25 августа 2017 года между истцом и администрацией МО «Анивский городской округ» был заключен договор аренды земельного участка № на срок с 25 августа 2017 года по 27 сентября 2017 года на этот же земельный участок, но уже с кадастровым номером №, с разрешенным использованием для строительства жилого дома.

С 19 ноября 2009 года по настоящее время Морозов В.А. своими силами практически построил дом, однако данное строение официально не имеет статуса жилого дома, а считается объектом незавершенного строительства.

Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, после истечения срока действия, продолжает действовать с момента его заключения (автоматически пролонгирован). Истец исправно вносит арендную плату за земельный участок, использует его по назначению – для строительства жилого дома. Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизн и здоровью граждан. Строительство спорного объекта не привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистрирующим органом было отказано.

Изложив указанные обстоятельства в заявлении, Морозов В.А. просит:

- признать договор от 25 августа 2017 года № аренды земельного участка, общей площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, строительный участок 117а, заключенный между Морозовым В.А. и администраций МО «Анивский городской округ», действующим;

- признать право собственности за Морозовым В.А. на объект незавершенного строительства в виде жилого дома (здание), общей площадью 196,4 кв.м, расположенный на земельном участке общей площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, строительный участок №а.

В судебном заседании представители истца Макаров А.А., Куликов В.Н., действующие по доверенности, настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец Морозов В.А., представители ответчика администрации муниципального образования «Анивский городской округ», третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Департамента архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации муниципального образования «Анивский городской округ» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Из представленного письменного отзыва представителя ответчика по доверенности Азыркиной Е.Г. следует, что 16 сентября 2008 года вынесено постановление мэра Анивского городского округа №-па «О предоставлении земельного участка в аренду Морозовой Г.М. для строительства жилого дома».

19 ноября 2009 года между КУМИ МО «Анивский городской округ» и Морозовой Г.М. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года (до 26 сентября 2011 года) расположенного по адресу: <адрес>, строительный участок №а, для строительства жилого дома.

15 апреля 2012 года на основании заявления Морозовой Г.М., постановления мэра Анивского городского округа от 19 апреля 2012 года №-па между КУМИ МО «Анивский городской округ» и Морозовой Г.М. заключено соглашение к договору аренды земельного участка № от 19 ноября 2009 года о внесении изменений в договор (кадастровый номер земельного участка № заменен на №) и продлении срока аренды до 26 сентября 2014 года.

06 июля 2012 года на основании заявления Морозовой Г.М. выдано разрешение на строительство № № индивидуального жилого дома в <адрес>, строительный участок №а, общей площадью 200 кв.м. Срок действия разрешения до 06 июля 2022 года.

24 сентября 2014 года на основании заявления Морозовой Г.М., постановления мэра Анивского городского округа от 22 сентября 2014 года №-па между администрацией МО «Анивский городской округ» и Морозовой Г.М. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 19 ноября 2009 года о продлении срока аренды до 17 сентября 2017 года.

25 августа 2017 года в соответствии с пунктом 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что Морозова Г.М. умерла, между ее сыном Морозовым В.А. и администрацией МО «Анивский городской округ» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № на срок с 25 августа 2017 года по 27 сентября 2017 года.

21 ноября 2017 года прекращена государственная регистрация договора аренды № от 25 августа 2017 года земельного участка с кадастровым номером №

Согласно выписки ЕГРН от 05 февраля 2024 года на земельный участок с кадастровым номером №, объект незавершенного строительства, как объект недвижимости, не существует.

Изложив в отзыве указанные обстоятельства, представитель ответчика Азыркина Е.Г. просит в удовлетворении исковых требований Морозова В.А. в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка действующим отказать, по требованию о признании права собственности на объект незавершенного строительства принять решение в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у лица, имеющего в собственности или ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество.

Согласно пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Действующим законодательством, а именно Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истец Морозов В.А. является сыном Морозовой Г.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением мэра Анивского городского округа от 26 сентября 2008 года №-па Морозовой Г.М. на основании ее заявления предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (земли, переданные в ведение отдела по управлению Троицким округом администрации муниципального образования «Анивский городской округ»), находящийся по адресу: <адрес>, строительный участок №а, для строительства жилого дома в границах, указанных на плане земельного участка, общей площадью 1000 кв.м, сроком на 3 года.

19 ноября 2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Анивский городской округ» и Морозовой Г.М. заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому последней в пользование на условиях аренды передан земельный участок из земель населенных пунктов на срок 3 года года общей площадью 1000 кв.м, имеющий кадастровый №, расположенный в <адрес>, строительный участок №а, для строительства жилого дома; договор аренды зарегистрирован в Росреестре 24 мая 2012 года.

Постановлением мэра Анивского городского округа от 19 апреля 2012 года №-п на основании заявления Морозовой Г.М. продлен срок действия договора аренды земельного участка от 19 ноября 2009 года № на 3 года (до 26 сентября 2014 года).

25 апреля 2012 года между КУМИ МО «Анивский городской округ» и Морозовой Г.М. заключено соглашение к договору аренды земельного участка № от 19 ноября 2009 года о внесении изменений в договор (кадастровый номер земельного участка № заменен на №) и продлении срока аренды до 26 сентября 2014 года.

Постановлением мэра Анивского городского округа от 03 июля 2012 года №-п утвержден градостроительный план земельного участка № № для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, строительный участок №а.

06 июля 2012 года Морозовой Г.М. выдано разрешение на строительство № № индивидуального жилого дома в <адрес>, строительный участок №а, общей площадью 200 кв.м сроком действия до 06 июля 2022 года.

Постановлением Администрации Анивского городского округа от 22 сентября 2014 года №-па срок действия договора аренды земельногоу частка от 19 ноября 2009 года № продлен с 24 сентября 2014 года по 27 сентября 2017 года.

24 сентября 2014 года между администрацией МО «Анивский городской округ» и Морозовой Г.М. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 19 ноября 2009 года о продлении срока аренды до 27 сентября 2017 года, которое зарегистрировано в Росреестре 21 ноября 2014 года.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла.

14 июля 2017 года Морозов В.А. обратился в администрацию МО «Анивский городской округ» с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка № от 19 января 2009 года для оформления недостроенного объекта в собственность, окончания строительства дома и выкупа земельного участка.

Постановлением администрации Анивского городского округа от 24 августа 2017 года №-па постановление мэра Анивского городского округа от 26 сентября 2008 года №-па «О предоставлении земельного участка в аренду Морозовой Г.М. для строительства жилого дома» признано утратившим силу, в связи со смертью Морозовой Г.М.

25 августа 2017 года в соответствии с пунктом 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации между Морозовым В.А. и администрацией МО «Анивский городской округ» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № на срок с 25 августа 2017 года по 27 сентября 2017 года.

21 ноября 2017 года прекращена государственная регистрация договора аренды № от 25 августа 2017 года земельного участка с кадастровым номером 65:05:0000028:232.

Согласно выписки Единого государственного реестра недвижимости от 05 февраля 2024 года, в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, возведенных в границах земельного участка с кадастровым номером №

18 июля 2023 года Департаментом архитектуры, градостроительной деятельности и землепользования администрации МО «Анивский городской округ» отказано в удовлетворении заявления Морозова В.А. от 05 июля 2023 года о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в связи с отсутствием сведений, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства.

Из искового заявления, пояснений представителей истца в судебном заседании следует, что строительство объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном в аренду матери истца Морозовой Г.М. начато в 2009 году и после ее смерти в 2016 году строительство истцом продолжено.

Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером А СРО «Кадастровые инженеры» Хорош А.В., объект капитального строительства (здание), расположенное по адресу: <адрес>, с назначением: жилое, стены каменные; 2 этажа; год завершения строительства 2023 год, площадью 196,4 кв.м расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №

Судом достоверно установлено, что техническое состояние недостроенного капитального строения пригодно для дальнейшего использования в целях строительства жилого дома. Сохранение объекта незавершенного строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, возведение постройки осуществлено в соответствии с требованиями СНиП.

Оценивая в совокупности доказательства, представленные истцом, суд, исходя из того, что спорный объект недвижимости не является самовольной постройкой, находится в пользовании истца в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, а из технического плана следует, что спорный объект является объектом капитального строительства, обладающим прочной связью с землей, в связи с чем действующее законодательство Российской Федерации не запрещает получение в собственность гражданина объекта незавершенного строительства по решению суда, при этом факт не завершения строительства жилого дома, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на указанный объект, приходит к выводу об обоснованности требований Морозова В.А. о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства.

Разрешая исковые требования о признании договора № от 25 августа 2017 года аренды земельного участка действующим, суд приходит к следующему.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Судом установлено, что строительство спорного объекта недвижимости завершено в 2023 году, т.е. за пределами срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на котором этот объект находится. При этом каких-либо доказательств, подтверждающих, что строительство указанного объекта завершено до окончания срока аренды земельного участка истцом суду не представлено.

Земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости, предоставлен предыдущему пользователю Морозовой Г.М. по договору аренды от 19 ноября 2009 года № и неоднократно продлевался. Учитывая, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, был предоставлен предыдущему владельцу объекта незавершенного строительства, однократно без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ, то настоящий собственник объекта незавершенного строительства Морозов В.А., находящегося на указанном земельном участке, не может воспользоваться аналогичным правом, исходя из аналогии положений пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы, поскольку земельным законодательством предусмотрен трехгодичный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Росийской Федерации предусмотрен запрет на предоставление земельного участка в аренду без аукциона, если такой земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства одному из предыдущих собственников этого объекта.

В связи с этим, доводы истца о том, что заключенный с ним 25 августа 2017 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № на срок с 25 августа 2017 года по 27 сентября 2017 года, является действующим, суд признает несостоятельными.

Кроме того, указанный договор, как не прошедший государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, юридической силы не имеет, поскольку подлежал государственной регистрации в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 25 августа 2017 года № действующим не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Морозова Вадима Анатольевича удовлетворить частично.

Признать право собственности Морозова Вадима Анатольевича на объект незавершенного строительства (здание), общей площадью 196,4 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

В удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка действующим отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Анивский районный суд в течение месяца со дня вынесения судом решения в мотивированной форме.

Решение в мотивированной форме изготовлено 27 февраля 2024 года.

Председательствующий: судья                                      Н.Д. Невидимова