Решение по делу № 2-53/2014 (2-4679/2013;) от 22.07.2013

разрешить публикацию

ф\с Баранова Л.В.

Дело № 2-53/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2014 года

Сергиево-Посадский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи Барановой Л.В.

при секретаре Гуровой С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шмагун ЛБ, Шмагун АВ к Усольцеву СЮ, Перечесову БВ, Орлову ВВ о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом, признании права пользования земельным участком,

установил:

Шмагун Л.Б., Шмагун А.В. обратились в суд с иском к Усольцеву С.Ю., Перечесову Б.В. об освобождении имущества от ареста и признании права собственности. В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Усольцевым С.Ю. был заключен предварительный договор, в соответствии с которым Усольцев С.Ю. имел намерение продать Шмагун Л.Б. и Шмагун А.В. жилой дом лит. Д (незавершенный строительством) и 1/2 долю земельного участка общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ Истцы передали ответчику в счет оплаты приобретаемого имущества <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Усольцевым С.Ю. заключен договор купли-продажи вышеназванного имущества за <данные изъяты> из которых <данные изъяты>. – стоимость земельного участка, <данные изъяты> – стоимость жилого дома. Между сторонами произведен расчет и составлен передаточный акт. Кроме того, подготовлен межевой план раздела земельного участка. Договор составлен в простой письменной форме. Зарегистрировать переход права собственности стороны не смогли, т.к. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрирован арест на имущество, являющееся предметом сделки. Постановление судебного пристава, на основании которого наложен арест, вынесено по исполнительному производству, взыскателем по которому является Перечесов Б.В. Просили: отменить арест и снять ограничения (обременения) права в отношении жилого дома лит. Д (незавершенный строительством) и 1/2 доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; признать за истцами право собственности (по 1/2 доле за каждым) на указанное имущество (л.д.4-6).

Уточнив исковые требования, истцы указали, что в период между заключением предварительного договора и основного договора – ДД.ММ.ГГГГ – сторонами произведен полный расчет, а имущество фактически перешло во владение и пользование истцов. Усольцевым С.Ю. переданы оригиналы документов на имущество. После указанного времени истцами принимались меры по доведению дома до состояния пригодности к проживанию. В настоящее время общая строительная готовность дома составляет не менее 90%. Истцами затрачено на приобретение строительных материалов и строительно-монтажные работы <данные изъяты> Просили: признать ДД.ММ.ГГГГ датой заключения основного договора купли-продажи жилого дома лит. Д (незавершенный строительством) и 1/2 доли земельного участка общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; признать ДД.ММ.ГГГГ датой фактического совершения приема-передачи указанного имущества; прекратить право собственности Усольцева С.Ю. на указанное имущество (л.д.83-87).

Окончательно уточнив исковые требования, предъявили их к Усольцеву С.Ю., Перечесову Б.В., Орлову В.В. В обоснование своих требований указали следующее. Шмагун А.В. и Шмагун Л.Б. заявляют требование по конкретному земельному участку - тому, на котором находится построенный ими жилой дом - комплекс бытовых и хозяйственных помещений и прилегающий к дому участок, с проложенными по нему инженерными коммуникациями и произведенными неотделимыми улучшениями. Принадлежность и точные размеры земельного участка, который указан в предварительном и основном договорах купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, определяется принадлежностью главенствующей вещи - нового жилого дома. Земельный участок является составной частью сложной неделимой вещи, в которую в совокупности входит законченный строительством жилой дом, земельный участок непосредственно в границах дома, а также прилегающий к дому земельный участок, по которому истцами проложены инженерные коммуникации для обеспечения эксплуатации капитального строения, функционирования комплекса инженерных сетей и использования смонтированного оборудования. При этом в силу закона вид вещного права на часть упомянутого участка определяется принадлежностью этого участка главной вещи и следует ей на том же вещном праве, какое возникает у истцов на возведённое ими для себя в этом участке строение; а в настоящем случае возникает ранее из договора купли-продажи незавершённого строительством дома и части земельного участка, датированного ДД.ММ.ГГГГ у продавца Усольцева С.Ю. имущество находилось на праве собственности; кроме того, истцы полностью за и свой счёт построили новый дом для себя. Момент возникновения права собственности истцов на жилой дом и земельный участок определяется дважды - первый раз при покупке недвижимого имущества на основании договора, второй - при последующем строительстве на земельном участке нового жилого дома. Материалами исполнительного производства № не подтверждается ни своевременное, ни полное исполнение обеспечительного судебного акта. В результате многократно нарушены права должника Усольцева С.Ю., что не даёт возможным признать действия судебного пристава законными. Одновременно с этим не использован весь возможный перечень мер, направленных на своевременное и полное исполнение обеспечительного судебного акта. Должнику запрещение на отчуждение имущества не объявлено, а суду не представлено никаких достоверных сведений о якобы имевшем место нарушении Усольцевым С.Ю. запрета на отчуждение имущества. Намерения истцов построить жилой дом для себя подтверждаются как самим фактом приобретения незавершённого строительством дома вместе с земельным участком, так и последующими их действиями с момента приобретения и по настоящее время. В течение этого времени фактически построен новый дом с иными строительными, конструктивными характеристиками и архитектурными решениями. В качестве доказательств самостоятельного строительства истцами жилого дома являются выводы отчёта строительной экспертизы и экспертизы по оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка. Оценка стоимости всего комплекса - индивидуального жилого дома, коммуникаций и прилегающего земельного участка, в пять раз превышает сумму, которую истцы заплатили Усольцеву С.Ю. Таким образом, отказавшись от проектных решений Усольцева С.Ю., истцы по отдельному новому проекту за свой счёт и для себя построили новый дом. При этом необходимость демонтажа элементов недостроенного дома, купленного по договору, возникла по причинам инженерно-строительного характера. Экспертизой выявлены эти причины. Просили: признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцами и Усольцевым С.Ю., действительным; признать за истцами в равных долях право собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом общей площадью <данные изъяты> расположенный на земельном <данные изъяты> находящийся по адресу <адрес>; признать за истцами в равных долях право пользования 1/2 долей земельного участка с кадастровым № с регистрацией указанных прав (л.д.240-246).

В судебном заседании истец Шмагун А.В. и представитель истцов по доверенности Гонтарь Е.И. исковые требования поддержали по изложенным основаниям. Пояснили, что регистрация ареста по обеспечительному определению суда проведена в один день с
подписанием основного договора купли-продажи недвижимого имущества
- ДД.ММ.ГГГГ. В материалах настоящего дела отсутствуют
доказательства того, что должник Усольцев С.Ю. на дату ДД.ММ.ГГГГ
года был уведомлен о наложении ареста на имущество; запрещение на
отчуждение недвижимого имущества приставом должнику вообще не объявлялось. Вышесказанное подтверждается материалами исполнительного производства, имеющимися в настоящем деле и приобщёнными судом в качестве доказательств. Таким образом, основной договор заключён истцами и Усольцевым С.Ю. правомерно, действителен и является основанием возникновения права собственности истцов на приобретённую недвижимость. Обращение взыскания на имущество Усольцева С.Ю. по решению суда проведено частично, т.е. недостроенный дом, приобретённый истцами без запрещения, оказался вне притязаний взыскателя. Следовательно, как установлено в обеспечительном определении и прямо из него следует, арест и запрещение в отношении недостроенного объекта фактически погашены ввиду рассмотрения спора по существу и вступления решения в законную силу. Таким образом, у истцов с ответчиком Перечесовым Б.В. спора о праве в отношении недостроенного дома и правомерности обстоятельств его приобретения не имеется. В отношении земельного участка, предоставленного ответчиком Усольцевым С.Ю. истцу Шмагуну А.В. под застройку в ДД.ММ.ГГГГ, позже им же проданного истцам, спора о праве между истцами и Орловым В.Б. также не имеется. Как следует из материалов дела № заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ за Орловым В.Б. признано право собственности на неустановленный земельный участок в границах участка, находящегося в собственности ответчика Усольцева С.Ю. Однако из упомянутого решения, имеющегося в распоряжении суда в настоящем деле, никаким образом не следует, что участок Орлова В.Б. совпадает или имеет общие границы с участком, приобретённом истцами. Межевое дело по разделению участка площадью <данные изъяты> ни Усольцевым С.Ю. ни Орловым В.Б. не проводилось, на кадастровый учёт участок, присужденный Орлову В.Б., не ставился ни до решения суда от ДД.ММ.ГГГГ ни после вступления его в силу. Соглашение между Орловым В.В. и Усольцевым С.Ю., положенное в основу решения суда, о продаже части участка от ДД.ММ.ГГГГ не содержит указания о судьбе расположенных на нем объектов недвижимости. Между тем продажа участка земли без отчуждения расположенных на нём капитальных и временных объектов недвижимости, когда и участок и эти объекты принадлежат одному лицу, императивно запрещена законом. Договор между Усольцевым С.Ю. и Орловым В.Б. ничтожен. Решение суда от ДД.ММ.ГГГГ о признании права Орлова В.Б. безпредметно. Кроме того, поскольку Орловым В.Б. сооружения на участке Усольцева С.Ю. не приобретались, площадь застройки каждого объекта недвижимости, оставшегося у Усольцева С.Ю. должна быть изъята из площади участка, на который претендует ответчик Орлов В.Б. При рассмотрении иска Орлова В.Б. также выносилось обеспечительное определение суда для фиксации имущества ответчика. Обеспечительные меры накладывались до рассмотрения спора по существу; судебный акт, принятый в заочном порядке, вступил в законную силу, меры обеспечения иска погашены, это следует из определения. Дополнительным доказательством отсутствия какого-либо запрещения для Усольцева С.Ю. в деле по иску Орлова В.Б. является Уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. В данном документе регистрационной службой указаны действующие на дату ДД.ММ.ГГГГ обременения в отношении имущества Усольцева С.Ю. По заявлению Орлова В.Б. обременений не имеется, поскольку они погашены. Спора о праве собственности на недостроенный дом, приобретённый истцами у Усольцева С.Ю., между Орловым В.Б. и истцами нет. Ответчик Усольцев С.Ю. подтверждает правомерность
сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передачу недвижимости во
владение истцов в ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения основного
договора купли-продажи. Поскольку не доказано иного, то действия
сторон договора от ДД.ММ.ГГГГ по его заключению и по его выполнению
соответствуют закону. Сам договор является основанием перехода права
собственности на недвижимость от Усольцева С.Ю. истцам. Экспертным заключением и показанием свидетелей (эксперт и прораб на
участке строительства дома истцов) подтверждается строительство дома
силами и за счёт истцов. Истцами произведено приращение стоимости недвижимого имущества (фактически все
неотделимые улучшения) и стоимость прокладки инженерных сетей, создание которых финансировалось исключительно истцами, определено в размере около <данные изъяты>. Из них рыночная стоимость земельного участка (1/2-ой доли) - всего <данные изъяты> Материалы и отчёт эксперта по оценке недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. приобщены в настоящем деле в качестве доказательства. Кроме истцов, никто другой не заявляет какие-либо права на построенный
истцами дом и проложенные коммуникации. После оформления предварительного договора и внесения аванса, а
впоследствии после проведения ДД.ММ.ГГГГ полного
взаиморасчёта с продавцом Усольцевым С.Ю., Шмагун А.В. заключил с
Усолъцевым С.Ю. договор суперфиция, получив таким образом право
застройки земельного участка, на котором истцами самостоятельно
был достроен индивидуальный жилой дом. Ответчиком Усольцевым С.Ю. получено разрешение на строительство
индивидуального жилого дома, который впоследствии достраивался
истцами. Доказательство наличия действующего разрешения на
строительство имеется в регистрационной службе, поскольку это
разрешение передавалось под расписку в составе пакета документов при
проведении государственной регистрации права собственности на
неоконченный строительством объект в ДД.ММ.ГГГГ. Заключением эксперта подтверждается соблюдение истцами
градостроительных и иных норм и правил при возведении жилого дома. Просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика Усольцева С.Ю. по доверенности Чаун И.А. в судебном заседании пояснил следующее. ДД.ММ.ГГГГ между Усольцевым С.Ю. и истцами - супругами Шмагун был заключен предварительный договор купли продажи недвижимого имущества - земельного участка и расположенного на нём жилого дома по адресу : <адрес> Продавцу были в качестве задатка вручены денежные средства в сумме <данные изъяты> Стороны имели намерение совершит совершить окончательную сделку и оформить основной договор в более позднюю дату, поскольку Шмагун А.В. и Шмагун Л.Б. требовалось время для аккумуляции денежных средств, достаточных для полного расчета по договору. Сумма в размере <данные изъяты>, достаточная
для окончательного расчета, была получена Усольцевым ДД.ММ.ГГГГ В указанный день, после передачи денежных средств, состоялась фактическая передача супругам Шмагун обьектов недвижимости - вышеуказанных земельного участка и дома. Истцы – супруги Шмагун - сразу же. после полного расчета с ответчиком Усольцевым С.Ю. - в ДД.ММ.ГГГГ приступили к строительным и отделочным работам в купленном ими доме
поскольку фактически вступили во владение и пользование земельным участком и домом. Однако, в дальнейшем, по причине отсутствия Усольцева С.Ю. (служебные командировки, выезд из РФ по личным мотивам и т.п.) вопрос об оформлении основного договора купли- продажи и передаче документов на государственную регистрация права собственности,
затягивался. Истец - Шмагун А.В. - неоднократно напоминал Усольцеву С.Ю. о необходимости завершения формальной стороны вышепоимпенованной сделки, в свою очередь Усольцев С.Ю. так же не видел каких-либо препятствий в формально-юридическом оформлении перехода права собственности. Умышленных действий по затягиванию
процедур оформления перехода права собственности ответчиком Усольцевым С.Ю. не совершалось. При первой же возможности, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, каких- либо запрещений для заключения основного договора у ответчика Усольцева С.Ю. не имелось, что нашло своё отражение в тексте договора. Материалами исполнительного производства № подтверждаются обстоятельства, которые в своей совокупности свидетельствуют об отсутствии достоверных сведений у Усольцева С.Ю. с том, что якобы имеет место запрет на отчуждение имущества. Совершенные судебным приставом действия не влекут каких-либо правовых последствий ввиду грубых нарушений ФЗ « Об исполнительном производстве». Из материалов дела № по иску Орлова В.В. к Усольцеву С.Ю. усматривается, что у Усольцева С.Ю. отсутствовали сведения о запрете на отчуждение имущества. ГК РФ установлена презумпция разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений, в случаях, когда необходима защита гражданских прав. Судебные решения по исковым требованиям Перечесова Б.В. состоялись в ДД.ММ.ГГГГ т.е. после заключения договора купли-продажи, как предварительного и основного с супругами Шмагун), в связи с чем у ответчиков по настоящему иску отсутствует право на заявление о совершении сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ под запрещением. Считал требования истцов Шмагун А.В. и Шмагун Л.Б. подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика Перечесова Б.В. по доверенности Токарев А.О. в судебном заседании возражал против заявленного иска. В обоснование возражений ссылался на положения ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которыми, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В соответствии с данными Росреестра собственником спорного имущества является Усольцев С.Ю. При этом, ДД.ММ.ГГГГ Сергиево-Посадским городским судом вынесено определение о запрещении заключения сделок с имуществом, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем наложен арест о запрете отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника, а договор купли-продажи и передаточный акт были подписаны только ДД.ММ.ГГГГ г., то есть имущество продавалось уже с обременением, и покупатель вполне мог это выяснить. Предварительный договор был подписан ДД.ММ.ГГГГ г., что говорит только о намерении сторон в будущем заключить договор купли-продажи и при этом передача имущества не происходит. Арест был наложен с формулировкой «Постановление о запрете и отчуждения с целью сохранности имущества должника», т.к. другого имущества, на которое возможно обратить взыскание у Усольцева С.Ю. нет. В данном случае Усольцев С.Ю. как раз и пытался провести отчуждение имущества, что привело бы к невозможности исполнения решения суда в пользу Перечесова Б.В. Арест наложен законно, в настоящее время идет процесс реализации имущества с целью исполнения Усольцевым С.Ю. обязательств перед Перечесовым Б.В. и оснований для отмены ареста нет. В финансовых отношениях истцов и Усольцева С.Ю., Перечесов Б.В. никогда не участвовал. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Орлова В.В. по доверенности Герасим К.К. возражал против заявленных требований. Считал, что имеется целый ряд нарушений законов, начиная с момента заключения сделки, действий в ходе ее совершения и кончая обращением в суд с неправомерными требованиями. Истец сам признает незаконность сделки; так, определив момент возникновения права собственности истцов на жилой дом и земельный участок дважды - при покупке недвижимого имущества на основании договора, и при последующем строительстве жилого дома. Таким образом, истец признает, что первое основание, то есть заключение договора, является незаконным.Требование о признании права собственности на жилой дом считал не подлежащими удовлетворено, т.к. возведенный жилой дом в соответствии со ст. 222 ГК является самовольной постройкой по причине отсутствия разрешения на строительство. Право собственности на самовольную постройку возможно при обязательном соблюдении таких существенных условий как наличие прав на земельный участок, наличие разрешения на строительство, чоблюдение прав и законных интересов других лиц, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, принятие истцом мер по легализации незаконного строения. Доказательств соблюдения названных условий истцом не представлено. Усольцев С.Ю. не мог реализовывать право предоставлять в пользование земельный участок, т.к. он находится под арестом, что исключает возможность ответчика (Усольцева С.Ю.) не только распоряжаться (то есть заключить договор), но и владеть и пользоваться этим имуществом. В удовлетворении исковых требований истцов просил отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы гражданского дела, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что согласно сведений ЕГРП, за должником Усольцевым С.Ю. на праве собственности зарегистрировано недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, общая площадь <данные изъяты>., кадастровый №; жилой дом (незавершенный строительством, степень готовности 48%), расположенный по адресу <адрес>, общая площадь <данные изъяты> кадастровый №; земельный участок для ИЖС, расположенный по адресу <адрес>, общая площадь <данные изъяты> кадастровый №

Определением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановленным по гражданскому делу № наложен арест на земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый №).

Ограничение права зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ (л.д.103-104).

Определением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановленным по гражданскому делу №, наложен арест на земельный участок, кадастровый №, жилой дом (незавершенный строительством), а также жилой дом, расположенные по адресу <адрес>, (л.д.3 исполнительного производства <данные изъяты>

Ограничение права зарегистрировано в ЕГРП (л.д.104).

В силу ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Возражая против иска, представитель ответчика Орлова В.В. ссылается на то, что Усольцев С.Ю. не мог пользоваться и владеть недвижимым имуществом, на которое наложен арест. Эти доводы не соответствуют закону, т.к. ограничение права владения и пользования имуществом не оговорено прямо в судебных актах о принятии обеспечительных мер.

Однако, названными судебными актами о наложении ареста ограничено право собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Доводы стороны истцов, а также представителя ответчика Усольцева С.Ю. о том, что при исполнении определений о применении обеспечительных мер судебным приставом-исполнителем допущены нарушения, суд не принимает во внимание. Обеспечительные меры приняты на основании судебных актов – определений, вступивших в законную силу.

В силу ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Правомерность действий судебного пристава-исполнителя на необходимость исполнения определений о наложении ареста на спорное имущество не влияет.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Усольцевым С.Ю. был заключен предварительный договор, в соответствии с которым Усольцев С.Ю. имел намерение продать Шмагун Л.Б. и Шмагун А.В. жилой дом <данные изъяты> (незавершенный строительством) и 1/2 долю земельного участка общей площадью <данные изъяты> кадастровый № расположенные по адресу: <адрес>. Стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ Истцы передали ответчику в счет оплаты приобретаемого имущества <данные изъяты>

Ограничение права распоряжения имуществом – земельным участком - купля-продажа которого оговорена сторонами в предварительном договоре, зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № (л.д.118).

В соответствии с п.1 ст.7 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Открытость сведений ЕГРП, при разумности действий заинтересованных лиц, позволяла сторонам договора проверить наличие либо отсутствие ограничений в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом сделки.

Сторонами предварительного договора запрет на распоряжение предметом сделки был проигнорирован.

Предварительный договор между Шмагун Л.Б., Шмагун А.В. и Усольцевым С.Ю., предусматривает обязательство сторон договора заключить в будущем основной договор на условиях предварительного договора.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что покупателями внесен только аванс, полный расчет произведен позднее. Приобретаемое имущество также передано позднее.

С учетом изложенного, суд считает, что сторонами заключен именно предварительный договор.

О том, что стороны заключили именно предварительный договор – соглашение о совершении договора купли-продажи в будущем – свидетельствует и представленный истцами договор о передаче права застройки земельного участка (суперфиции) от ДД.ММ.ГГГГ Из указанного договора усматривается, что его сторонами не оспаривался факт владения земельным участком на праве собственности Усольцевым С.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Усольцевым С.Ю. заключен договор купли-продажи вышеназванного имущества за <данные изъяты> из которых <данные изъяты> – стоимость земельного участка, <данные изъяты>. – стоимость жилого дома. Между сторонами произведен расчет и составлен передаточный акт. Кроме того, подготовлен межевой план раздела земельного участка. Договор составлен в простой письменной форме.

Обращаясь в суд, истцы просят признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ действительным.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения указанного требования в связи со следующим.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Наложение ареста на имущество отнесено к мерам процессуального принуждения. Правовая природа ареста имущества должника выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в пункте 1 статьи 209 ГК РФ, а именно в запрете распоряжаться арестованным имуществом.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи отчуждаемое по нему имущество находилось под арестом, суд приходит к выводу о ничтожности этого договора.

Суд не считает состоятельными доводы стороны истцов о том, что в связи с рассмотрением гражданских дел, в рамках которых были приняты меры по обеспечению иска, арест является «погашенным».

В силу ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Сведений о вынесении судом определений об отмене мер по обеспечению иска суду не представлено.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).

По этим же основаниям суд считает не подлежащими удовлетворению исковые требования о признании за истцами права собственности на спорное имущество, основанные на заключении договора купли-продажи.

При этом суд считает несостоятельными доводы истцов и ответчика Усольцева С.Ю. о том, что фактическая передача имущества по договору купли-продажи состоялась в ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, независимо от времени исполнения договора, право собственности на недвижимое имущество возникает только после внесения в ЕГРП соответствующей записи.

Ничтожная сделка, не влекущая правовых последствий, зарегистрирована быть не может.

Истцами также заявлены требования о признании права собственности на жилой дом, основанные на том, что ими приобретенный по договору от ДД.ММ.ГГГГ объект был полностью перестроен. В обоснование своих доводов истцами представлен отчет об оценке рыночной стоимости жилого дома (незавершенное строительство) и заключение специалиста о состоянии объекта недвижимости. Истцы просят также признать за ними право пользования 1/2 долей земельного участка.

В судебном заседании истец Шмагун А.В. и представитель истцов Гонтарь Е.И. ссылались на то, что ДД.ММ.ГГГГ Шмагун А.В. заключил с Усолъцевым С.Ю. договор суперфиция, получив таким образом право застройки земельного участка, на котором истцами самостоятельно
был достроен индивидуальный жилой дом.

Из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что Усольцев С.Ю. передает Шмагун А.В. право застройки 1/2 части земельного участка общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №. Стороны договорились, что новые объекты недвижимости, а также элементы благоустройства и инженерные коммуникации, поступают в собственность Шмагун А.В.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Однако, указанный договор заключен его сторонами после регистрации обременения (ограничения) на распоряжение земельным участком.

По смыслу закона, распоряжение имуществом - это определение юридической судьбы последнего (например, отчуждение, потребление и т.д.)

Соответственно, в силу ст.ст. 167, 209 ГК РФ, ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», указанный договор является ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий.

Кроме того, суд учитывает, что истцы просят признать за ними право собственности на весь объект – жилой дом общей площадью <данные изъяты>

Согласно заключения специалиста о состоянии объекта недвижимости, а также показаний свидетеля ФИО16, существующий объект недвижимости выстроен заново, имеются остатки фундамента, существовавшего ранее, не задействованного в новом строительстве.

Вместе с тем, из пояснений сторон в судебном заседании, а также из имеющихся материалов дела следует, что использование истцами спорного имущества началось в ДД.ММ.ГГГГ г. Однако, из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56-70) усматривается, что в состав объекта входит лит. <данные изъяты> дом, год возведения которого – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59). При этом технический паспорт не содержит указаний на изменения и реконструкции <данные изъяты>

Таким образом, суд считает установленным, что в состав единого объекта - незавершенного строительством жилого дома – входит <данные изъяты> существовавшая ранее, в связи счем, на весь объект право собственности истцов на основании договора о передаче права застройки возникнуть не может.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Шмагун ЛБ, Шмагун АВ к Усольцеву СЮ, Перечесову БВ, Орлову ВВ о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на жилой дом, признании права пользования земельным участком - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Федеральный судья Л.В.Баранова.

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2014 г.

Федеральный судья Л.В.Баранова.