Решение по делу № 33-2731/2022 от 14.06.2022

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Севодина О.В.                                                                    № 2-33/2022

39RS0020-01-2021-001439-35                                                  № 33-2731/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Калининград                                                                  03 августа 2022 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

    председательствующего        Мухарычина В.Ю.

    судей                        Филатовой Н.В., Куниной А.Ю.

    при секретаре                Лиль Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело иску Борисова Евгения Владимировича, Бабиковой Ирины Александровны, Ясевич Виталия Борисовича, Доброхлеб Юрия Павловича, Жигун Андрея Геннадьевича, Хоревой Марии Геннадьевны, Устинова Леонида Егоровича к Еременко Антону Александровичу, Халиковой Людмиле Валерьевне, Пащенко Виктории Васильевне, Усик Юлии Владимировне, Якимовой Любови Тимофеевне, Матвееву Евгению Викторовичу, Жирухиной Светлане Николаевне, Сартайтис Светлане Алексеевне, Мигачевой Олесе Вячеславовне, Карасевой Людмиле Андреевне, Уфимцеву Алексею Васильевичу, Зайцевой Татьяне Павловне, Карпуниной Людмиле Анатольевне, Кондратьевой Любови Анатольевне, Исаевой Татьяне Геннадьевне, Мурзан Людмиле Андреевне, Кусковой Светлане Васильевне, Агаркову Юрию Михайловичу, Заколоцкой Светлане Анатольевне, Сологубовой Екатерине Владимировне, Николаевой Людмиле Владимировне, Грищенко Станиславу Николаевичу, Прокофьеву Сергею Викторовичу, Батуро Марине Владимировне, Евтушенко Ольге Ивановне, Курочкину Вячеславу Владимировичу, Анисимовой Татьяне Константиновне, Турсунову Руслану Магамедовичу, Курильчик Наталье Станиславовне, Аньшакову Игорю Владимировичу, Любимой Марине Анатольевне, с участием третьих лиц ООО «БСТ плюс», Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области, Звягинцевой Ирины Владимировны, Пахомкиной Вероники Владимировны, о признании права собственности на объекты долевого строительства,

по встречному иску Звягинцевой Ирины Владимировны, Халиковой Людмилы Валерьевны, Матвеева Евгения Викторовича, Мигачевой Олеси Вячеславовны, Зайцевой Татьяны Павловны, Кусковой Светланы Васильевны, Уфимцева Алексея Васильевича к ООО «БСТ Плюс», Борисову Евгению Владимировичу, Бабиковой Ирине Александровне, Ясевич Виталию Борисовичу, Доброхлеб Юрию Павловичу, Жигун Андрею Геннадьевичу, Хоревой Марии Геннадьевне, Устинову Леониду Егоровичу, Едиг Евгении Анатольевне, Вершковой Татьяне Ивановне, с участием третьих лиц Усик Юлии Владимировны, Жирухиной Светланы Николаевны, Сартайтис Светланы Алексеевны, Карасевой Людмилы Андреевны, Карпуниной Людмилы Анатольевны, Исаевой Татьяны Геннадьевны, Мурзан Людмилы Андреевны, Осинцевой (Заколоцкой) Светланы Анатольевны, Сологубовой Екатерины Владимировны, Евтушенко Ольги Ивановны, Турсунова Руслана Магомедовича, Курильчик Натальи Станиславовны, Аньшакова Игоря Владимировича, Пахомкиной Вероники Владимировны, Стрельцовой Майи Петровны, Горбач Александра Григорьевича, Якимовой Любови Тимофеевны, Кондратьевой Любови Анатольевны, Николаевой Людмилы Владимировны, Грищенко Станислава Николаевича, Прокофьева Сергея Викторовича, Курочкина Вячеслава Владимировича, Анисимовой Татьяны Константиновны, Любимой Марины Анатольевны, о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, расположенных в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, применении последствий такого признания, признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, истребовании имущества из чужого незаконного пользования, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями, по апелляционной жалобе Борисова Евгения Владимировича, Бабиковой Ирины Александровны, Ясевич Виталия Борисовича, Доброхлеб Юрия Павловича, Жигун Андрея Геннадьевича, Хоревой Марии Геннадьевны и Устинова Леонида Егоровича на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения представителя    Борисова Е.В. – Булка М.А., представителя Бабиковой И.А. – Маховой М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Борисов Е.В., Бабикова И.А., Ясевич В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г., Хорева М.Г. и Устинов Л.Е. обратились в суд с иском к ответчикам, указав, что между истцами и ООО «БСТ Плюс» были заключены договоры участия в долевом строительстве 34-хквартирного жилого дома № 12 по Олимпийскому бульвару в г. Светлогорске Калининградской области. Согласно п. 1.3 условий договоров участия в долевом строительстве объектом такого строительства являются нежилые помещения (кладовые), расположенные в подвальном этаже жилого дома. Все договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы Управлением Росреестра по Калининградской области в установленном законом порядке, и истцы оплатили стоимость объектов долевого строительства в полном объеме в соответствии с условиями договоров.

Жилой дом был сдан в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения от 26.12.2019, все объекты долевого строительства переданы истцам и приняты ими по актам приема-передачи.

При этом их заявления о регистрации прав собственности на объекты недвижимости Управлением Росреестра по Калининградской области были приостановлены, поскольку спорные объекты недвижимости (кладовые) расположены в подвальном этаже многоквартирного дома, не состоят на государственном учете и являются общим имуществом собственников дома.

Вместе с тем они полагают, что спорные объекты недвижимости не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, являются изолированными нежилыми помещениями, ограниченными от остального объема здания капитальными конструкциями, имеющими отдельные входы для каждого помещения. Данные объекты недвижимости созданы за счет средств истцов как участников долевого строительства, а не за счет средств иных участников, и информация о том, что кладовые не являются общим имуществом и подлежат передаче в индивидуальную собственность участников долевого строительства, содержится в проектной декларации на многоквартирный дом, которая находится в открытом доступе в сети Интернет.

Ссылаясь на изложенное, а также на то, что до настоящего момента право собственности на спорные объекты недвижимости ни за кем не зарегистрировано, и притязания на спорные объекты недвижимости со стороны третьих лиц отсутствуют, истцы просили признать право собственности на объекты долевого строительства – нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже многоквартирного жилого дома№ 12 по Олимпийскому бульвару в          г. Светлогорске Калининградской области, а именно: за Борисовым Е.В. – на нежилое помещение № 6 общей площадью 14,5 кв.м, помещение № 10 общей площадью 14.5 кв.м и помещение № 12 общей площадью 14 кв.м; за Бабиковой И.А. – на нежилое помещение № 5 общей площадью 13,9 кв.м; за Ясевич В.Б. – на нежилое помещение № 13 общей площадью 8,1 кв.м; за Доброхлеб Ю.П. – на нежилое помещение № 16 общей площадью 14,1 кв.м; за Жигун А.Г. – на нежилое помещение № 18 общей площадью 14,5 кв.м; за Хоревой М.Г. – на нежилое помещение № 19 общей площадью 14,3 кв.м; за Устиновым Л.Е. – на нежилое помещение № 20 общей площадью 13,9 кв.м.

Звягинцева И.В., Халикова Л.В., Матвеев Е.В., Мигачева О.В., Зайцева Т.П., Кускова С.В. и Уфимцев А.В. обратились в суд со встречным исковым заявлением, в котором просили: отказать в удовлетворении первоначального иска в полном объеме; признать недействительными зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений №№ 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома № 12 по Олимпийскому бульвару в г. Светлогорске Калининградской области, а также зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений того же дома, заключенные с Едиг Е.А. и Вершковой Т.И.; применить последствия признания договоров участия в долевом строительстве в отношении спорных нежилых помещений недействительными; признать право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома № 12 на нежилые помещения; истребовать из чужого незаконного пользования общее имущество в части нежилых помещений; обязать ответчиков не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании нежилыми помещениями.

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25.03.2022 исковые требования Борисова Е.В., Бабиковой И.А., Ясевича В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г., Хоревой М.Г. и Устинова Л.Е. о признании права собственности на объекты долевого строительства оставлены без удовлетворения, а встречные исковые требования Звягинцевой И.В.,      Халиковой Л.В., Матвеева Е.В., Мигачевой О.В., Зайцевой Т.П., Кусковой С.В., Уфимцева А.В., Батуро М.В. удовлетворены.

Признаны недействительными договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений №№ 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома № 12 по Олимпийскому бульвару в г. Светлогорске Калининградской области: договор № 8/2-к долевого участия от 25.10.2018, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Анисимовой Т.Е.; договор уступки права требования от 28.01.2019 по договору № 8/2-к от 25.10.2018, заключенный между Анисимовой Т.К. и Борисовым Е.В.; договор долевого участия № 10/2-к, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Борисовым Е.В.; договор № 11/2-к долевого участия от 28.10.2018, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Бабиковой И.А.; договор № 19/2-к от 22.10.2018, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Ясевич В.Б.; договор № 13/2-к от 05.10.2018, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Доброхлеб Ю.П.; договор № 15/2-к от 19.04.2019, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Жигун А.Г.; договор № 16/2-к долевого участия, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Хоревой М.Г.; договор № 17/2-к от 17.04.2019, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Устиновым Л.Е.; договор № 14/2-к долевого участия от 22.02.2019, заключенный между ООО «БСТ плюс» и    Едиг Е.А.; договор долевого участия № 20/2-к от 27.04.2017, заключенный между ООО «БСТ плюс» и Вершковой Т.И.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки: нежилые помещения №№ 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенные в подвальном этаже многоквартирного дома № 12 по Олимпийскому б-ру в г. Светлогорске Калининградской области, возвращены в общую долевую собственность собственников жилых помещений названного многоквартирного дома.

Истребовано из чужого незаконного пользования общее имущество в части нежилых помещений №№ 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже многоквартирного дома № 12 по Олимпийскому бульвару в г. Светлогорске Калининградской области.

На Борисова Е.В., Бабикову И.А., Ясевич В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г., Хореву М.Г., Устинова Л.Е., Едиг Е.А. и Вершкову Т.И. возложена обязанность не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями №№ 5, 6, 10, 11, 12, 13, 16, 18, 19, 20, расположенными в подвальном этаже вышеуказанного многоквартирного дома.

В апелляционной жалобе Борисов Е.В., Бабикова И.А., Ясевич В.Б., Доброхлеб Ю.П., Жигун А.Г, Хорева М.Г. и Устинов Л.Е. просят отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое судебное постановление, которым удовлетворить заявленные ими исковые требования в полном объеме.

Возражают против выводов суда о том, что ни проектная документация, ни разрешения на строительство, ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предполагают наличие в доме каких-либо обособленных нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу собственников помещений и могут быть предметом договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи недвижимого имущества. Указывают, что в соответствии с п. 1.3 договоров участия в долевом строительстве объектом такого долевого строительства является нежилое помещение (кладовая), расположенное в подвальном этаже вышеназванного жилого дома. При этом все договоры участия в долевом строительстве, заключенные с истцами, были зарегистрированы в установленном законом порядке, что в свою очередь является единственным доказательством существования зарегистрированного права на приобретение участниками долевого строительства объектов такого строительства в собственность после введения жилого дома в эксплуатацию и передачи объектов недвижимости застройщиком.

Указывают, что в материалах дела отсутствуют доказательства в подтверждение того факта, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений жилого дома, поскольку само по себе поименование таких помещений «техническими» в проектной документации не свидетельствует о том, что они предназначены для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном жилом доме. Обращают внимание на имеющееся в материалах дела заключение эксперта    № ЭЗ/17-07/20 от 17.07.2020, согласно выводам которого спорные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Отмечают, что проектной документацией, соответствующей требования градостроительного законодательства, спорные помещения не отнесены к общему имуществу, в то время как ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ни технический план не являются правоустанавливающими документами, сами по себе не определяют правовой статус спорный помещений.

Полагают, что судом первой инстанции были необоснованно удовлетворены встречные исковые требования о признании договоров участия в долевом строительстве недействительными, поскольку истцами по встречным требованиями не были представлены доказательства в подтверждение того, что на момент заключения оспариваемых договоров спорные помещения относились к общему имуществу жилого дома.

Считают, что решения арбитражного суда по ранее рассмотренному делу не могут иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку стороны по настоящему гражданскому делу не являлись участниками по делу, рассмотренному арбитражным судом. Настаивают, что истцами при подаче встречных исковых требований был пропущен срок исковой давности, который составляет один год, и к моменту подачи встречного иска истек. Обращают внимание на то, что судом были одновременно рассмотрены и удовлетворены виндикационные и негаторные требования, что недопустимо.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Мигачева О.В. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, за исключением указанных выше, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО         «БСТ Плюс» на основании разрешений на строительство от 15.06.2016             № 39-518000-033-2016 и № 39-518000-034-2016, от 02.10.2018                            № 39-RU39518101-333-2018 является застройщиком двух 34-хквартирных,      8-этажных жилых домов №№ 12, 14, расположенных по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Олимпийский бульвар.

В разрешении на строительство, выданном 15.06.2016 администрацией муниципального образования «Светлогорский район» застройщику ООО «БСТ Плюс», содержится информация, в том числе о количестве этажей (8), количестве подземных этажей (1), общей площади квартир (1 864,63 кв.м), общей площади здания (2 472,18 кв.м), количестве квартир (34). Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, отсутствует.

В разрешении на строительство, выданном Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию 02.10.2018, содержится аналогичная информация.

26.12.2019 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ООО «БСТ Плюс» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № 39-RU39329000-333-2018 квартала многоквартирных жилых домов: МКД № 1 по адресу: Калининградская обл., Светлогорский р-н, г. Светлогорск, Олимпийский бульвар, 14; МКД № 2 по адресу: Калининградская обл., Светлогорский р-н, г. Светлогорск, Олимпийский бульвар, 12.

В данном разрешении на ввод в эксплуатацию содержатся аналогичные сведения об объекте недвижимости – МКД № 2. Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, также отсутствует.

В частности, в разрешении указано, что МКД № 2 включает восемь этажей, в том числе один подземный, общая площадь нежилых помещений составляет 626,80 кв.м, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме – 626,80 кв.м. Таким образом, общая площадь нежилых помещений полностью соответствует площади общего имущества в многоквартирном доме и составляет 626,80 кв.м. Информация о наличии в здании встроено-пристроенных помещений, отдельных нежилых помещений, парковочных мест и других объектов недвижимого имущества, в отношении которых возможно заключение отдельных договоров долевого участия в строительстве, в разрешении на ввод также отсутствует.

Согласно проектной документации, разработанной ООО «Центр комплексного проектирования», раздел 3 «Архитектурные решения»              (04/11-АР2), в подвальном этаже дома № 2 расположены водомерный узел, элекрощитовая и технические помещения. Сведений о нахождении в подвальном помещении хозяйственных кладовых в проектной документации не имеется.

В соответствии с положительным заключением экспертизы проектной документации многоквартирные дома №№ 1, 2 по ГП (№№ 14, 12 после ввода в эксплуатацию) запроектированы 34-хквартирными, 7-миэтажными с подвалом. Согласно планам подвалов там располагаются коридоры, электрощитов, водомерный узел, тамбур, лестничные клетки, помещения №№ 7-11, 13-17, 19, 20 являются техническими. Общая площадь указанных помещений составляет 626,80 кв.м.

Таким образом, ни проектная документация, ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод в эксплуатацию не предполагают наличия в доме каких-либо обособленных нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме и могут быть самостоятельным предметом договоров долевого в строительстве, договоров купли-продажи.

При этом в Единой информационной системе жилищного строительства застройщиком ООО «БСТ плюс» размещена проектная декларация № 39-000515, где в графе 15.1.2 «количество нежилых помещений» указано 12 шт., в подразделе 15.3 «об основных характеристиках нежилых помещений» указаны сведения о 12-ти нежилых помещениях как кладовых, расположенных в подвальном помещении.

Однако размещенная застройщиком проектная декларация с указанием сведений о наличии в МКД 12-ти нежилых помещений – кладовых не соответствует проектной документации, разрешению на строительство и разрешению на ввод домов в эксплуатацию, то есть Обществом в нарушение проектной документации задекларированы сведения о 12-ти кладовых как об отдельных объектах долевого строительства.

Более того, ООО «БСТ плюс» в отношении нежилых помещений были заключены договоры участия в долевом строительстве: с Анисимовой Т.К. (25.10.2018 № 8/2-к), Бабиковой И.А. (25.10.2018 № 11/2-к), Ясевич В.Б. (22.10.2018 № 19/2-к), Доброхлеб Ю.П. (05.10.2018 № 13/2-к), Жигун А.Г. (19.04.2019 № 15/2-к), Хоревой М.Г. (07.03.2018 № 16/2-к), Устиновым Л.Е. (17.04.2019 № 17/2-к), Едиг Е.А. (22.02.2019 № 14/2-к), Вершковой Т.И. (27.04.2017 № 20/2-к), которые прошли государственную регистрацию. При этом Едиг Е.А. и Вершкова Т.И. собственниками жилых помещений данного МКД не являются.

По завершении строительства дома Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о постановке многоквартирного жилого дома на кадастровый учет.

03.04.2020 в адрес Агентства направлено уведомление о приостановлении кадастрового учета ввиду того, что в представленных документах отсутствуют сведения о нежилых помещениях, не отнесенных к местам общего пользования, тогда как для государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве предоставлялись документы, согласно которым 12 нежилых помещений представляют собой самостоятельные объекты недвижимости.

Зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений послужили причиной для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета здания и, как следствие, государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства была приостановлена.

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области в ходе осуществления контроля за деятельностью ООО «БСТ плюс», связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, выявлено нарушение требований п.п. 7, 8 ч. 1 ст. 21 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выразившееся в том, что информация о проекте строительства многоквартирных домов, в частности, проектная декларация, не соответствует документации по планировке территории и проектной документации.

По мнению Министерства, нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже дома, не могут быть проданы по договорам участия в долевом строительстве, поскольку являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно проектной документации, изменения в которую Обществом не вносились.

Для обеспечения соответствия сведений, указанных в проектных декларациях, сведениям, указанным в проектной документации объектов, а также соблюдения прав всех граждан-участников долевого строительства объектов Министерством ООО «БСТ плюс» было выдано предписание от 12.08.2020 № ДС/62 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Такое предписание застройщиком было оспорено в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.01.2021 по делу № А21-9842/2020 заявление ООО «БСТ плюс» оставлено без удовлетворения, позиция Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области и оспариваемое предписание признаны основанными на законе.

Полагая свои права нарушенными, истцы – участники долевого строительства, заключившие договоры участия в долевом строительстве в отношении спорных нежилых помещений, обратились в суд с настоящим иском.

В свою очередь участники долевого строительства, заключившие договоры участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений, считая спорные нежилые помещения общим имуществом многоквартирного жилого дома, обратились в суд со встречным иском.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд счел обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования и отклонил первоначальный иск.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как они соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании, на основании представленных сторонами доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Так, в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома     (ст. 290 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 290, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Как указано в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 3 данного Постановления указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В силу ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, должно осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией.

Согласно ч. 1 ст. 19 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, о разрешении на строительство, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией, о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом, о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства (ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 2 ст. 2 ФЗ РФ 214-ФЗ объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ договор должен содержать, в числе прочего, определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Удовлетворяя встречные исковые требования и отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ни разрешение на строительство, ни проектная документация, ни разрешение на ввод домов в эксплуатацию не предполагают наличия в многоквартирном жилом доме каких-либо обособленных нежилых помещений, которые не относятся к общему имуществу собственников квартир и могут быть предметом договоров долевого участия в строительстве либо договоров купли-продажи недвижимого имущества. В этой связи суд пришел к правомерному выводу о том, что спорные нежилые помещения, расположенные в подвальном этаже, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора долевого участия в долевом строительстве.

Также в вышеприведенном п. 38 акта толкования высшей судебной инстанции разъяснено, что в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае если собственники помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании установленных по делу обстоятельств суд справедливо признал договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений №№ 5, 10, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 20, расположенных в подвальном этаже МКД № 12 по Олимпийскому бульвару в г. Светлогорске Калининградской области, а также договор уступки права требования от 28.01.2019 по договору № 8/2-к от 25.10.2018, заключенный между Анисимовой Т.К. и Борисовым Е.В., ничтожными, поскольку при их заключении был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, и применил последствия недействительности ничтожных сделок.

Установив, что спорные нежилые помещения фактически переданы и находятся в пользовании истцов по первоначальному иску, чем нарушаются права собственников жилых помещений МКД, суд правомерно удовлетворил встречный иск об истребовании спорного имущества из владения подателей жалобы и возложил на них обязанность не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями собственникам жилых помещений дома.

Доводы апелляционных жалоб, оспаривающие выводы суда, не могут быть приняты во внимание как основанные на ошибочном толковании норм материального права и на неверной оценке фактических обстоятельств дела.

Заключение эксперта, на которое ссылаются заявители жалобы, выводы суда не опровергает.

Как правильно указал суд, выводы, изложенные в заключениях эксперта № ЭЗ/17-07/20 от 17.07.2020 и 20.09.2020 по результатам обследования объектов (нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Светлогорск, Олимпийский бульвар, 12), не имеют значения для существа дела. Сама возможность использования спорных помещений как самостоятельных никоим образом не влияет на состав и размер общего имущества собственников жилых помещений. При этом в соответствии с положениями ст.ст. 44-48 ЖК РФ собственники жилых помещений МКД могут устанавливать режим использования общего имущества здания, в том числе отдельных общих помещений (п. 6 Постановления ВАС РФ № 64).

В соответствии с приведенными выше правовыми нормами и разъяснениями по их применению регистрация договоров участия в долевом строительстве в отношении спорных объектов недвижимости, вопреки утверждениям подателей жалобы, не исключала возможности признания данных сделок недействительными с применением последствий их недействительности, а также заявление негаторного иска.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцами по встречному иску срока исковой давности были предметом изучения суда первой инстанции, мотивы их отклонения подробно изложены в обжалуемом постановлении, оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется.

Прочие изложенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, поэтому не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от         25 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 08 августа 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: