Решение по делу № 2-933/2020 от 16.12.2019

Дело № 2-933/2020

УИД 66RS0007-01-2019-007502-64

Мотивированное решение суда изготовлено 18 марта 2020 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 17 марта 2020 г.

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Матвеева М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Оняновой Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Савичевой Светлане Константиновне о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга обратился в суд о взыскании с Савичевой С.К. задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 329 руб. 55 коп. и неустойки за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 816 руб. 81 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 859 руб. 76 коп.

В обоснование иска указано, что Администрацией города Екатеринбурга и ООО «<данные изъяты>» (ранее - ООО «<данные изъяты>») заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым №, площадью 19 550 кв.м. для строительства торгового центра на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (запись регистрации №).

По истечении предусмотренного Договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

С вводом объекта недвижимости в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора.

В связи с государственной регистрацией доли 510/183038 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ) - вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № возникают у Савичевой С.К.. Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, для Савичевой С.К. определяется в размере 52,54/59 824,4 от 19550 кв.м с ДД.ММ.ГГГГ по н/в.

В соответствии с договором размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Арендная плата, начисленная за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 329 руб. 55 коп. Савичевой С.К. не оплачена.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1. Договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена неустойка в размере 16 816 руб. 81 коп.

Арендная плата, взысканная по делу №, по ранее рассмотренному спору между сторонами, ответчиком оплачена с нарушением сроков оплаты, в связи с чем, на указанную задолженность также были начислены пени в размере 4 859,76 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца Соболевская Т.В. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Савичева С.К. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Администрации г. Екатеринбурга возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, заявила о пропуске истцом срока исковой давности, ходатайствовали о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Суд, заслушав представителя истца, ответчика, исследовав и оценив материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основании равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

Согласно ст. 150 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «<данные изъяты>» (ранее – ООО «<данные изъяты>») заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, площадью 19 550 кв.м для строительства торгового центра на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1,2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с п. 3 статьи 552 ГК РФ, п. 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В связи с государственной регистрацией доли 510/183038 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ) - вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № возникают у Савичевой С.К. Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, для Савичевой С.К. определяется в размере 52,54/59 824,4 от 19550 кв.м.

В соответствии с договором размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Арендная плата, начисленная за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 329 руб. 55 коп. Савичевой С.К. не оплачена.Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011.

Согласно п. 5 данного Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС х Д х СтАП х Ку х ПК

АП =     -------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области.

Формула расчета части (доли) земельного участка, приходящейся на ответчика, следующая: 52,54/59 824,4 от 19550 кв.м = 17,17 кв.м

Исходя из принципа платности землепользования, а также в соответствии с условиями договора следует, что неполучение арендатором договора, не освобождает его от внесения арендных платежей в сроки, установленные Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с договором размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Пунктом 2.3.4. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Изучив расчет арендной платы, суд признает его правильным арифметически верным. При этом, размер арендной платы рассчитан исходя из ставки арендной платы как для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки. Суд отклоняет доводы ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы ставки 1,5 %, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, поскольку ставка арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка применяется на период действия разрешения на строительство, вместе с тем срок действия выданного разрешения на строительство № истек, в связи с чем, расчет арендной платы правомерно произведен исходя из ставки арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки.

Поскольку арендная плата за заявленный период ответчиком не вносилась, требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку уплаты арендных платежей также заявлены обоснованно, так как соответствуют ст. 330 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Учитывая, что ответчиком заявлено о пропуске сроков исковой давности суд приходит к выводу о необходимости их применения.

Таким образом, сумма арендной платы подлежит взысканию с ответчика в пользу истца за период с декабря 2016 года по август 2019 года в размере 27 257 руб. 55 коп.

При определении размера и периода задолженности суд считает возможным руководствоваться расчетом предоставленным истцом, который у суда сомнений не вызывает, ответчиком не оспорен.

Согласно ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в срок, установленный договором, ответчик обязан выплатить пени в размере 0,1% от размера задолженности за каждый день просрочки платежа.

Свои обязательства по оплате арендных платежей в установленный договором срок, ответчик не исполнил, что не оспорено в судебном заседании.

За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена неустойка в размере 16 816 руб. 81 коп.

Арендная плата, взысканная по делу №, по ранее рассмотренному спору между сторонами, ответчиком оплачена с нарушением сроков оплаты, в связи с чем, на указанную задолженность также были начислены пени в размере 4 859,76 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ ввиду ее несоразмерности нарушенным обязательствам.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая установленные обстоятельства, сопоставив размер начисленной неустойки с общей суммой задолженности, суд приходит к выводу, что заявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна как периоду допущенной просрочки, так и ключевой ставке ЦБ РФ, является неразумной.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 года № 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Учитывая данные разъяснения Конституционного Суда РФ, период просрочки, несоразмерность неустойки общей сумме задолженности, превышение размера начисленной неустойки ключевой ставке ЦБ РФ в несколько десятков раз, а также то, что просрочка выплаты задолженности тяжких последствий для истца не повлекла, применение к ответчику мер ответственности должно носить компенсационный характер, а не являться средством к обогащению, суд считает необходимым применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 5 000 руб.

Согласно п. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В связи с чем взысканию с ответчика в доход местного бюджета подлежит госпошлина в размере 1 168 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к Савичевой Светлане Константиновне о взыскании задолженности по арендной плате, - удовлетворить частично.

Взыскать с Савичевой Светланы Константиновны в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 27 257 руб. 55 коп. и неустойку в размере 5 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, - отказать.

Взыскать с Савичевой Светланы Константиновны в бюджет муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере 1 168 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья          М.В. Матвеев