Решение по делу № 2-147/2019 от 25.09.2018

Дело № 2-147/2019

Изготовлено 18.02.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 7 февраля 2019 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Жаварцовой Ю.Г.,

при секретаре Сухаревой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова Ильи Анатольевича к ИП Коваль Марии Владимировне о возложении обязанности по регистрации договора аренды нежилого помещения, по встречному исковому заявлению ИП Коваль Марии Владимировны к Смирнову Илье Анатольевичу о признании договора аренды незаключенным,

у с т а н о в и л :

Смирнов И.А. обратился в суд с иском к ИП Коваль М.В. о возложении обязанности по регистрации договора аренды нежилого помещения по адресу: г<адрес>, кадастровый номер №, заключенного 19.10.2017 года между Смирновым И.А. и ИП Коваль М.В.

В обоснование исковых требований указал, что 19.10.2017 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель предоставляет арендатору для использования в предпринимательской деятельности в аренду обеспеченное коммунальными услугами нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Ярославль, ул. Собинова, д. 41, на срок до 18.10.2022 года. Арендатор не осуществил государственную регистрацию договора аренды. После возникновения задолженности и направления истцом ИП Коваль М.В. письма с просьбой предоставить доступ для осмотра помещения, а также о возможности расторжения договора в связи с наличием задолженности, ИП Коваль М.В. в свою очередь 12.07.2018 года направила требование о предоставлении документов к договору аренды. В свою очередь 20.07.2018 года истец направил в адрес ответчика уведомление о том, что 23.07.2018 года по адресу: г.Ярославль, пр-т Ленина, д. 14А, в 13:30, будет проводиться регистрация договора и аренды, с просьбой также предоставить 2 экземпляра договора аренды, полученные при его подписании. Уведомление получено ответчиком 20.07.2018 года. 01.08.2018 года в адрес ответчика повторно было направлено письмо о предоставлении доступа в помещение для проверки эксплуатации в связи с нарушением архитектурного решения фасада здания. Кроме того, 08.08.2018 года истец направил повторное уведомление о проведении государственной регистрации договора аренды 16.08.2018 года, необходимости представить два договора аренды и присутствия ответчика, либо представителя. Однако, ИП Коваль М.В. уклонялась от проведения государственной регистрации, обещая осуществить ее позже.

ИП Коваль М.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным (л.д.66-70). В обоснование исковых требований указал, что в октябре 2017 года с целью занятия предпринимательской деятельностью она обратилась в агентство недвижимости с целью аренды помещения по адресу: <адрес> собственник помещения заверил ее в том, что помещение свободного назначения и подходит под вид деятельности – кафе. 19.10.2017 года был подписан договор аренды, согласовано проведение ремонтных работ в помещении. После проведения ремонтных работ в помещении и открытия кафе в адрес ИП Коваль М.В. поступили жалобы от жильцов дома, о несогласии с открытием кафе, о том, что жильцами не были согласованы перепланировка квартиры с переводом в нежилое помещение, с нарушением несущей стены и организацией дверного проема в здании, а также использование в коммерческих целях. ИП Коваль М.В. обратилась к арендодателю с требованием предоставить документы по согласованию указанных вопросов с жильцами дома, собственник устно ответил, что с 2012 года все было нормально и документы не предоставил. В последующем ИП Коваль М.В. стало известно, что перевод из жилого помещения в нежилое был согласован в соответствии с техническим планом, в котором указаны три помещения конкретного назначения: маникюрный зал, торговый зал, санузел. Лестничный марш в помещение был установлен без разрешительных документов. Полагает, что Смирнов И.А. при заключении договора действовал недобросовестно, предоставил неполную и недостоверную информацию относительно предмета договора аренды, в том числе возможности использовать помещение в предпринимательской деятельности ИП Коваль М.В., в связи с чем, ИП Коваль М.В. обратилась к арендодателю с просьбой принять помещение по акту приема-передачи, от принятия помещения арендодатель уклоняется, злоупотребляя правом, договор прекратил свое действие 19.10.2018 года. ИП Коваль М.В. указывает на отсутствие доказательств согласования сторонами существенных условий договора, имеющих потребительскую ценность для нее в предпринимательской деятельности в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ. Смирнов И.А. ввел в заблуждение арендатора, скрыв информацию о фактическом назначении помещений, ИП Коваль М.В. считает,, что сторонами договора не согласован предмет договора аренды, что свидетельствует о его незаключенности. Просит признать договор аренды нежилого помещения по адресу: г<адрес>, кадастровый номер №, от 19.10.2017 года незаключенным.

Представителем истца по первоначальному иску Смирнова И.А. Зубковым В.В. в суд представлена письменная позиция (л.д.74-78), в целом поддерживает доводы искового заявления.

В судебном заседании истец по первоначальному иску Смирнов, И.А., представитель истца Зубков В.В. исковые требования по первоначальному иску поддержали, встречные исковые требования не признали, дали пояснения, в целом аналогичные текстам искового заявления и письменной позиции по делу, дополнительно пояснили, что в договоре аренды были согласованы предмет, цена, срок, помещение сдавалось в аренду под предпринимательскую деятельность, ответчику была предоставлена возможность ознакомиться с помещением, которое находилось в жилом доме, для целей поиска арендатора привлекался риэлтор, которой был составлен договор с учетом замечаний, как Смирнова И.А., так и ИП Коваль М.В., наименование «маникюрный зал» указано техником на свое усмотрение, исходя из фактического использования в момент осмотра, это не меняет целевого назначения помещения, которое является торговым залом и подходит для предпринимательской деятельности. Помещение не было предназначено для осуществления деятельности в ночное время и для целей продажи алкогольной продукции, что явно следует из места его нахождения, в чем ответчик могла убедиться при заключении договора, поскольку осматривала помещение, находящееся в жилом доме, все необходимые действия для вызова ИП Коваль М.В. с целью осуществления государственной регистрации были предприняты.

Истец по встречному иску ИП Коваль М.В. в судебное заседание не явилась, о дате. Месте и времени рассмотрения дела уведомлена, доверила представлять свои интересы Мыхову О.А.

Представитель истца по встречному иску по доверенности Мыхов О.А. в судебном заседании исковые требования Смирнова И.А. не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам встречного искового заявления. Также пояснил, что документы на помещение, в том числе технический паспорт, ИП Коваль М.В. не передавались, ИП Коваль М.В. была не в курсе технических характеристик помещения., полагает также, что договор аренды прекратил свое действие в связи с отсутствием государственной регистрации., уклонение ИП Коваль М.В. от регистрации не подтверждено надлежащими доказательствами.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО10 в судебном заседании 14.01.2019 года показала, что является риэлтором. К ней обратился собственник спорного помещения для поиска арендатора, был заключен договор, ею были размещены объявления, проводились поиски подходящего клиента, показ помещения, заключение договора. Срок договора был согласован на пять лет, условие о штрафе за одностороннее досрочное расторжение договора было внесено самой ИП Коваль М.В., а также предусмотрено два месяца пользования без арендной платы в счет проведения ремонта помещения. Государственная регистрация должна была осуществляться арендатором, иные существенные условия договора, помимо указанных в договоре, не обсуждались. ИП Коваль М.В. минимум дважды осматривала помещение, в том числе, с мужем, присутствовал собственник, которому они задали интересующие их вопросы, передали документы, был составлен и подписан договор аренды. Вопросы у ИП Коваль М.В. были только по увеличению мощности по электроснабжению, а также о сроке аренды. Ей и собственнику помещения было известно, что ИП Коваль М.В. занимается сырами, также она сказал, что возможно будет кофейня и продажа сыров, конкретно она не могла сказать, ждали проекта. Со стороны собственника было предоставлено свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, проект перевода в нежилое помещение, технический паспорт. Договор аренды составляла она, с учетом замечаний обеих сторон. ИП Коваль М.В. не указывала конкретный вид деятельности, которым она хотела заниматься в помещении, рассказывала о бизнесе в Москве, в том числе, типографском, если бы указывала, что помещение требуется именно под кафе, ей бы сообщили о невозможности такого использования. Договор составлялся в трех экземплярах, два из которых были переданы ИП Коваль М.В.

Заслушав стороны, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные исковые требования Смирнова И.А. подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ИП Коваль М.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19.10.2017 года между ИП Коваль М.В. (арендатором) и Смирновым И.А. (арендодателем), заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д. 7 - 11) (далее также – Договор). Объект передавался для использования его арендатором в предпринимательской деятельности (пункт 1.2. Договора). Согласно п. 2.1.8. Договора арендодатель предоставляет арендатору все необходимые для государственной регистрации прав документы, регистрация производится за счет и силами арендатора.

Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 19.10.2017 года усматривается, что арендодатель предоставил, а арендатор принял указанное выше нежилое помещение.

Кроме того, 01.03.2018 года месту сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору (л.д. 79) в части исполнения сторонами обязанности по исчислению, удержанию и перечислению НДФЛ в бюджетную систему Российской Федерации.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого, государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Согласно частям 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с частью 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно техническому описанию (л.д. 32-36), помещения 1-го этажа №№ 26-28 по адресу: <адрес>, являются нежилыми, назначение – «26 -маникюрный зал, 27 - санузел, 28 - торговый зал». В ответе АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 07.02.2019 года с учетом изучения инвентарного дела указано, что наименования помещениям даны в ходе проведения работ по фактическому использованию помещений на момент их обследования. В материалах инвентарного дела имеются сведения о переводе квартиры № 13 в нежилое помещение с использованием под магазин в соответствии с проектом перепланировки и переустройства от 2012 года, согласно которого помещение 26 называется «торговый зал».

Представленные сторонами доказательства, поведение участников сделки свидетельствуют о том, что стороны 19.10.2017 года достигли соглашения по всем существенным условиям договора, предмет, срок и цена в договоре определены, арендатором имущество принято во владение и пользование, осмотрено до подписания договора неоднократно, арендатор имел возможность получить от арендодателя техническое описание объекта недвижимости до подписания договора и ознакомиться с ним; в последующем, в марте 2018 года, арендатор подтвердила действие договора аренды путем подписания дополнительного соглашения к нему, претензий при передаче помещения не имела, дополнительных требований по согласованию предмета договора с учетом его возможного специального использования не заявляла.

Данный вывод согласуется, в том числе, и с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 (ред. от 25.12.2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды". Так в соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, суд, принимая во внимание, что спорный договор аренды соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к договорам аренды нежилых помещений, в частности в нем сторонами согласованы объект аренды, срок действия договора и условие об арендной плате, и доказательств того, что при заключении договора аренды стороны договаривались об ином, не представлено, приходит к выводу об отсутствии оснований к признанию спорного договора незаключенным.

В силу положений п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключен сторонами в требуемой форме, содержит существенные условия. Кроме того, арендуемое имущество было передано арендатору в день заключения договора по акту приема-передачи, без каких-либо замечаний, что свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами условий заключенного договора.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной ("Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 59 от 16.02.2001).

Разрешая спор по существу, оценив собранные по делу доказательства, в том числе объяснения участвующих в деле лиц, свидетеля Скотниковой Н.С., принимая во внимание, что в соответствие с условиями договора обязанность по проведению государственной регистрации договора аренды лежала на арендаторе, которая данную обязанность не исполнила, учитывая, в том числе, предпринятые, несмотря на отсутствие такой обязанности, Смирновым И.А. меры по уведомлению ИП Коваль М.В. 20.07.2018 года и 08.08.2018 года об организации проведения государственной регистрации договора аренды (л.д. 18-20), с учетом также необходимости предоставления на государственную регистрации двух подлинников-договоров аренды (письмо Управления Росреестра по ЯО на л.д. 88), которые у Смирнова И.А. отсутствовали, поскольку два экземпляра договора были переданы арендатору именно с целью проведения государственной регистрации сделки, суд устанавливает факт уклонения от проведения государственной регистрации сделки – договора аренды со стороны арендатора помещения ИП Коваль М.В. и приходит к выводу о наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды от 19.10.2017 года.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Смирнова Ильи Анатольевича удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, номера на поэтажном плане 26-28, заключенного 19 октября 2017 года между Смирновым Ильей Анатольевичем и ИП Коваль Марией Владимировной. Решение является основанием для регистрации договора аренды нежилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП Коваль Марии Владимировны о признании договора аренды незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья Ю.Г.Жаварцова