Решение от 30.01.2020 по делу № 8Г-4934/2019 [88-2529/2020 - (88-4184/2019)] от 13.12.2019

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№88-2529/2020

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кемерово                                                                                  30 января 20120 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Дударёк Н.Г.,

судей Ковалевской В.В., Папушиной Н.Ю.

с участием прокурора восьмого отдела (кассационного) (с дислокацией в г. Кемерово) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Маслаковой О.Г.

рассмотрела гражданское дело № 42RS0009-01-2019-000689-45 по иску Администрации города Кемерово к Нестерову С.А. о принудительном выкупе земельного участка

по кассационной жалобе Администрации города Кемерово на решение Центрального районного суда города Кемерово от 14 июня 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 17 сентября 2019 г.

Заслушав доклад судьи Ковалевской В.В., выслушав объяснения представителя Администрации города Кемерово Лаптевой Е.В., поддержавшей кассационную жалобу, заключение прокурора Маслаковой О.Г., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Администрация г. Кемерово обратилась в суд с иском к Нестерову С.А. об изъятии путём выкупа для муниципальных нужд земельного участка, жилого дома, обязании освободить жилой дом и земельный участок, ссылаясь на то, что Нестерову С.А. на праве собственности принадлежат: жилой дом, общей площадью <данные изъяты>.м, с кадастровым №, о чем в ЕГРП сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГг., расположенный на земельном участке, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>. Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГг. № утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона №Б <адрес>. На основании решения Кемеровского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № администрацией <адрес> принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «О развитии застроенной территории в границах микрорайона <адрес>». По итогам открытого аукциона между администрацией города Кемерово и Обществом с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» (далее ООО «СДС-Строй») заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ о развитии застроенной территории микрорайона <адрес>. Постановлением администрации города Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями и дополнениями) утвержден проект планировки (после корректировки) и проект межевания (после корректировки), градостроительных планов земельных участков в составе проекта межевания (после корректировки) территории микрорайона <адрес>. Указанное постановление прошло процедуру публичных слушаний, проведенных на основании постановления администрации города Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ № «О назначении публичных слушаний по проекту планировки (после корректировки) и проекту межевания (после корректировки) территории микрорайона №Б <адрес>». Постановлением администрации города Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ № определено, что земельный участок с жилым домом по <адрес>, принадлежащий на праве собственности ответчику, располагается частично в границах земельного участка, определенного Для размещения линейных объектов (объектов инженерной и транспортной инфраструктуры) (п. 65 приложение № к Постановлению), что отражено в автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, ведение которой является обязанностью управления архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово в силу действующего законодательства Российской Федерации и нормативно-правовых актов администрации города Кемерово. Таким образом, имеются основания для изъятия земельного участка по <адрес>, предусмотренные п. 2 ч. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации. Во исполнение п. 4 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ, п. 2 ч. 1 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением администрации города Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ №, принято решение об изъятии для муниципальных нужд <адрес> путем выкупа земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного на нем жилого дома с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено уведомление (от ДД.ММ.ГГГГ №) о принятии постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. В порядке, предусмотренном ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.3. ч.10. ст.56.6. Земельного кодекса Российской Федерации в отсутствие сведений об адресах, указанных п.3 ч. 10. ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации указанное уведомление было направлено ответчику по месту нахождения выкупаемого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд, по адресу: <адрес> и получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ Во исполнение ч. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № направлено в Управление Росреестра по Кемеровской области. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № Государственного автономного учреждения <адрес> «Научно-практический центр по ценообразованию в строительстве», выкупная стоимость объектов оценки, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих Нестерову С.А., составила <данные изъяты> рублей. В порядке, предусмотренном ст.ст. 56.9, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации администрацией города Кемерово подготовлены и ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено соглашение об изъятии недвижимости с приложением кадастрового паспорта земельного участка и жилого дома, подлежащих изъятию, отчетов об определении выкупной стоимости земельного участка и жилого помещения, принадлежащих ответчику в связи с их выкупом для государственных нужд, находящихся по адресу: <адрес>, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения. Указанное соглашение ответчиком не получено и ДД.ММ.ГГГГ вернулось

отправителю, что подтверждено отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором: №, распечатанным с официального сайта Почты России. Ответчиком не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости. Таким образом, у администрации города Кемерово имелись основания для обращения в суд с целью принудительного выкупа недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию для муниципальных нужд. На основании изложенного, истец просил суд изъять у Нестерова С.А. путём выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> квм. и жилой дом, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, по цене возмещения за изымаемые земельный участок и жилой дом в размере <данные изъяты> рублей; обязать Нестерова С.А. освободить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а также обеспечить выписку зарегистрированных в нем лиц в месячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности города Кемерово на указанное имущество.

Решением Центрального районного суда города Кемерово Кемеровской области от 14 июня 2019 г. исковые требования удовлетворены частично, постановлено изъять у Нестерова С.А. путем выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым № общей площадью <данные изъяты>.м. и жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу6 <адрес>, по цене возмещения за изымаемые земельный участок и жилой дом в размере <данные изъяты> руб..

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 17 сентября 2019 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрации города Кемерово ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений в части определенного размера возмещения, подлежащего выплате ответчику за изъятие имущества, в связи с допущенными судом нарушениями норм материального, процессуального права.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

В соответствии с ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, Нестерову С.А. на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым №, расположенный на земельном участке, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым №, по адресу: <адрес>.

    Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона <адрес>, в рамках наряду с другими объектами жилой <адрес> запланирован к сносу.

    На основании решения Кемеровского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № администрацией <адрес> вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «О развитии застроенной территории в границах микрорайона <адрес>», согласно которому жилой <адрес> расположен в пределах территории, подлежащей развитию, не соответствующих требованиям градостроительного регламента и планируемых к сносу.

    Согласно постановлению администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № жилой дом с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты>.м. и земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенные по адресу: <адрес> подлежат изъятию для муниципальных нужд путем предоставления возмещения.

    ДД.ММ.ГГГГ Нестеровым С.А. получено уведомление и копия постановлению администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

    ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> почтовым отправлением Нестерову С.А. направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором указан размер возмещения при изъятии для муниципальных нужд жилого дома и земельного участка в сумме <данные изъяты> руб.

    Указанное почтовое отправление возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ

Подлежащий изъятию земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового №; в кадастровой выписке от ДД.ММ.ГГГГ указана его кадастровая стоимость – 859 966 руб. 50 коп.

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском о принудительном выкупе имущества, поскольку Нестеровым С.А. не было представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости.

    Как следует из материалов дела, спор между сторонами возник по поводу размера выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу п. п. 1, 2, 4 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда.

    В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера возмещения, подлежащего уплате за изымаемые имущество, суд первой инстанции по ходатайству ответчика Нестерова С.А. назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Независимая профессиональная оценка».

Согласно абз. 3 ст. 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

При проведении назначенной судом оценки земельного участка оценщик использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку в ходе анализа рынка им было найдено несколько сделок и предложений по продаже земельных участков.

Как следует из представленного в материалы дела заключения, для применения указанного метода экспертом была проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) прав собственности на земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки. В заключении указано, что на этапе сбора исходной информации удалось найти достаточное для проведения оценки количество данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Все объекты-аналоги, используемые для расчета рыночной стоимости объектов оценки, на дату совершения сделки имели категорию земель населенных пунктов, предназначенных для размещения многоэтажной жилой застройки. Несмотря на то, что вид разрешенного использования у объектов-аналогов № и № указан для ведения садоводства, эти объекты-аналоги также продавались под строительство многоэтажной жилой застройки.

В заключении от ДД.ММ.ГГГГ №Э эксперт определил, что выкупная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего Нестерову С.А., расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> с учетом определения рыночной стоимости земельного участка, жилого дома с приусадебными постройками, а также убытков, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, с услугами риелтора по подбору вариантов жилья, с перебазированием собственников в другое жилье, с арендой недвижимого имущества на период поиска жилья, убытков, связанных с утратой насаждений на земельном участке, составляет <данные изъяты> руб., в том числе: стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую постройку индивидуальную, площадью <данные изъяты>.м., адрес ориентира: <адрес>, кадастровый № – <данные изъяты> руб.; стоимость индивидуального жилого дома, назначение: жилой дом, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, площадью <данные изъяты>.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый № с приусадебными постройками – <данные изъяты>.; убытки, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество – <данные изъяты> руб.; убытки, связанные с расходами за услуги риелтора по подбору жилья – <данные изъяты> руб.; услуги, связанные с перебазированием собственников в другое жилье – <данные изъяты> руб.; услуги, связанные с расходами на аренду недвижимого имущества на период поиска жилья – <данные изъяты> руб., услуги, связанные с утратой насаждений на земельном участке – <данные изъяты> руб.

При этом в соответствии с ч. 5 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.

Администрация города Кемерово заявила ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, указав на то, что эксперты в нарушение требований Закона N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при проведении оценки земельного участка сравнительным методом в качестве объектов-аналогов использовали участки под многоквартирные жилые дома с разрешенным использованием многоэтажная жилая застройка, в то время как земельный участок в кадастровым № по <адрес> имеет вид разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную.

Согласно протоколу судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ суд первой инстанции отказал в удовлетворении указанного ходатайства истца.

    Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что у администрации города Кемерово имеются основания для принудительного выкупа недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию для муниципальных нужд. При определении выкупной стоимости имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, суд принял во внимание заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что доказательств, свидетельствующих о нарушениях экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства наряду с доказательствам содержания в заключении противоречивых или неясных выводов эксперта истцом не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции; нарушений порядка проведения экспертизы не установил и указал на отсутствие оснований сомневаться в достоверности оценки.

    Судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего спора неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для муниципальных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона N 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода. Суды определили возмещение за изымаемое у ответчика имущество в размере, указанном в заключении.

При проведении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости изымаемого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <адрес>, имеющего категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую постройку индивидуальную, экспертом были использованы следующие объекты-аналоги: 1) земельный участок площадью <данные изъяты>.м., с разрешенным использованием: многоквартирные дома (секционные, точечные) по адресу: <адрес>) земельный участок площадью <данные изъяты>.м., с разрешенным использованием: многоэтажная многоквартирная застройка со встроенными объектами обслуживания населения; отдельно стоящий многоэтажный гараж для личного транспорта по адресу: <адрес>д; 3) земельный участок площадью <данные изъяты>.м., с разрешенным использованием: для ведения садоводства по адресу: <адрес>; земельный участок площадью <данные изъяты>.м., с разрешенным использованием: для ведения садоводства по адресу: <адрес> сделки по перечисленным земельным участкам были заключены в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Между тем при проведении экспертизы в нарушение требований ФСО N 3 и 7 эксперт, указав, что на этапе сбора исходной информации удалось найти достаточное для проведения оценки количество данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, подобрал и использовал для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегменты рынка, на что указывает разное разрешенное использование объектов-аналогов, площадь, местоположение, дата заключения сделки).

Истец в судах первой и апелляционной инстанций приводило доводы о нарушении экспертами требований ФСО N 1 и использовании ненадлежащих объектов-аналогов при оценке земельного участка, однако суды отказали в удовлетворении заявленного на основании ч. 2 ст. 87 ГПК РФ ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Такими образом, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суды не имели оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд имущество при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.

Учитывая, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, надлежащий размер которого в установленном законодательством об оценочной деятельности судами не определен, судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что решение Центрального районного суда города Кемерово от 14 июня 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 17 сентября 2019 г. приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; установить размер возмещения, подлежащего уплате за изымаемое имущество; в целях установления данного обстоятельства рассмотреть вопрос о назначении повторной оценочной экспертизы; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. ст. 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 14 ░░░░ 2019 ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 17 ░░░░░░░░ 2019 ░. ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░