Решение по делу № 33-1800/2014 от 08.05.2014

Дело № 33-1800/2014

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

Председательствующего Шихгереева Х.И.,

судей Сидоренко М.И. и Багаутдиновой Ш.М.,

при секретаре Абдулгапуровой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции 28 ноября 2014 года дело по иску Саидова А.С. к Алиеву З.А. и членами его семьи о выселении и по встречному иску Алиева З.А. к Саидову А.С. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли- продажи от 02.09.2013 г. домовладения, расположенного по <адрес>. Махачкала, заключенной между Багамаевым З. и Саидовыим А.С., признании недействительными (ничтожными) Записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на домовладение и земельный участок.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Сидоренко М.И., судебная коллегия,

у с т а н о в и л а :

Саидов А.С. обратился в суд с иском к Алиеву З.А., Алиевой Х.М., Алиевой А.Б., Алиевой Хабсат Г., Шайхбагавудинову А.А., Зиявудиновой Р.Т. о выселении из домовладения № 45, расположенного по адресу: г. Махачкала, <адрес>, указывая на то, что он является собственником домовладения на основании договора купли- продажи жилого дома от 26.04.2013 г., заключенного с Багамаевым З.М. Право собственности истца на жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.09.2013 г., о чем сделана запись регистрации № 05-05-0072/2013-955. В силу ст.ст. 209, 288 ГК РФ ответчики подлежат выселению из принадлежащего ему домовладения.

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 11 февраля 2014 г. исковые требования Саидова А.С. удовлетворены.

Суд выселил Алиеву Х.М., Алиеву А.Б., Алиева Марата З., Алиеву Хабсад Г., Шайхбагавудинова Арсена А., Зиявудиновну Р.Т. из домостроения, расположенного по адресу: г. Махачкала, <адрес>.

На решение суда первой инстанции подана апелляционная жалоба Алиевым З.А., в которой Алиев З.А. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что он и члены его семьи не были извещены о времени и месте рассмотрения дела, решение судом постановлено в их отсутствии, чем нарушены их права, предусмотренные нормами процессуального законодательства.

В возражении на апелляционную жалобу Саидов А.С. в лице своего представителя по доверенности Габиевой М.Ю. просит оставить решение суда без изменения как законное и обоснованное.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от 05 июня 2014 г. судебная коллегия перешла к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ.

11 июня 2014 года производство по делу приостановлено.

14 октября 2014 года производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции Алиев З.А. предъявил встречное исковое заявление к Саидову А.С., Багамаеву З.М. о признании недействительным договора купли- продажи жилого дома, расположенного по адресу: г. Махачкала, <адрес> от 02.09.2013 г., заключенного между Багамаевым З. и Саидовым А.С. и признании недействительными записей о государственной регистрации права собственности Саидова А.С. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес>.

В обоснование заявленных требований указал, что между Алиевым З.А. и Багамаевым З.М. 26.04.2013 г. был заключен договор купли- продажи жилого дома общей площадью 109,4 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 450 кв.м. по адресу: г. Махачкала, <адрес>. Указанный договор купли- продажи жилого дома был заключен с целью обеспечения долговых обязательств Алиева З.А. перед Багамаевым З. и является не что иным как залогом для возврата полученных денежных средств. Сделка является ничтожной по тем основаниям, что жилого дома площадью 109,4 кв.м. нет, этот дом снесен в 1993 году и в глубине двора этого домовладения построен новый жилой дом площадью 403,2 кв.м. под лит. »А». Инвентаризация вновь возведенного жилого дома работниками БТИ осуществлена 12.03.2012 г., о чем в технический паспорт внесены все необходимые сведения. Правоустанавливающие документы на вновь возведенный жилой дом не оформлены, дом является самовольной постройкой, что подтверждается сведениями, внесенными в технический паспорт. Спорный дом является единственным местом, где проживает он с членами семьи. Стоимость этого дома составляет 30 млн. руб. При оформлении договора купли- продажи Багамаев З. знал о том, что дом является самовольно возведенным, по передаточному акту этот объект недвижимости Багамаеву З. не передавался. Договор купли- продажи был оформлен на снесенный жилой дом, на который имеются правоустанавливающие документы. В дальнейшем ему стало известно, что Багамаев З. в нарушении состоявшейся между ними договоренности, используя его правоустанавливающие документы, продал 02.09.2013 г. жилой дом площадью 109,4 кв.м. и земельный участок площадью 450 кв.м. Саидову А.С., что свидетельствует о ничтожности сделки. Существенными условиями договора купли- продажи жилого дома являются условия об его предмете и цене. Однако Саидову А.С. был продан несуществующий объект недвижимости.

В судебное заседание не явились: Алиева Хайбат, Алиева Асият, Алиев Марат, Шайхбагавудинов А.А., Зиявудинова Р.Т., Саидов А.С., Багамаев З.М., орган опеки и попечительства при администрации г. Махачкалы, представитель Госреестра РД, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель Саидова А.С. и Багамаева З.М. по доверенности и ордеру Габиева М.Ю. исковые требования Саидова А.С. о выселении Алиева З.А. с членами его семьи из жилого дома, расположенного по адресу: г. Махачкала, <адрес> поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить в полном объеме.

Встречные исковые требования Алиева З.А. не признала, просила отказать в их удовлетворении по мотиву их незаконности и необоснованности, ссылаясь на следующие обстоятельства.

По договору купли- продажи от 02 сентября 2013 года Багамаев З.М. продал Саидову А.С. жилой дом общей площадью 109,4 кв.м., находящийся по адресу: г. Махачкала, <адрес> лит.»А», расположенный на земельном участке площадью 450 кв.м. Саидов А.С. является добросовестным приобретателем, поскольку сделка является возмездной. О том, что жилого дома общей площадью 109,4 кв.м. не существует, он не знал. Кроме того, ему продан и земельный участок площадью 450 кв.м., расположенный по указанному адресу, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной (ничтожной) не имеется.

В судебном заседании Алиев З.А., выступающий в своих интересах и по доверенности в интересах Алиевой Хайбат М., Алиева Марата З., Алиевой А.Б. и его представитель по ордеру Османова З.И., исковые требования Саидова А.С. не поддержали, просили отказать в их удовлетворении по мотиву необоснованности. Встречные исковые требования Алиев З. поддержал, просил их удовлетворить. В судебном заседании Алиев З.А. уточнил основания заявленных им требований, дополнил их и просил признать недействительными договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от 02.09.2013 года, заключенного между Саидовым А.С. и Багамаевым З.М. и зарегистрированное право собственности на объекты недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований Алиев З.А. указал на то, что Багамаев З.М. продал Саидову А.С. дом площадью 109,4 кв.м. Жилой <адрес> в г. Махачкале площадью 109,4 кв.м. представлял собой возведенное на передней части земельного участка одноэтажное строение с пристройками. Правоустанавливающие документы на этот жилой дом имеются, однако он в 1993 г. был снесен и на момент оформления договоров купли- продажи от 26 апреля 2013 г. и от 02 сентября 2013 г. жилой дом общей площадью 109,4 кв.м. не существовал, он был снесен и им возведен многоэтажный жилой дом площадью 403,2 кв.м., который является самовольной постройкой.

Поэтому по договору купли- продажи от 02 сентября 2013 г., заключенному между Багамаевым З.М. и Саидовым А.С., был продан несуществующий объект недвижимости.

Домовладение, расположенное по <адрес> г. Махачкала площадью 403,2 кв.м. в пользование Саидова А.С. и Багамаева З.М. не передавалось. Он с семьей продолжает проживать в указанном домовладении.

В судебном заседании прокурор Гасанов З. просил отказать в удовлетворении исковых требований Саидова А.С. и удовлетворить заявленные Алиевым З.А. встречные исковые требования.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, исследовав материалы дела, заслушав показания лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, судебная коллегия полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Саидова А.С. и удовлетворить встречные исковые требования Алиева З.А. с учетом следующего.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли- продажи от 26 апреля 2013 г. Алиев З.А. продал Багамаеву З.М. жилой дом общей площадью 109,4 кв.м., расположенный по адресу: г. Махачкала, <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от 07 октября 2014 г. договор от 26 апреля 2013 г. о купле- продаже жилого <адрес> г. Махачкала, заключенный между Алиевым З.А. и Багамаевым З.М. и зарегистрированное право собственности Багамаева З.М. на земельный участок по <адрес> г. Махачкалы признаны недействительными.

По договору купли- продажи жилого дома от 02 сентября 2013 года Багамаев З.М. продал Саидову А.С. жилой дом общей площадью 109,4 кв.м., находящийся по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, лит. « А», этажность 1, расположенный на земельном участке площадью 450 кв.м.

Право собственности Саидова А.С. на упомянутый жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2013 г., о чем сделана запись № 05-05-01/072/2013-954. На основании договора купли- продажи (купчая) земельного участка от 02.09.2013 г. Багамаев З.М. продал Саидову А.С. земельный участок площадью 450 кв.м., находящийся по адресу: г. Махачкала, <адрес>. Право собственности Саидова А.С. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.09.2013 г., о чем сделана запись регистрации за № 05-05-01/072/2013-955.

Из материалов дела, технических паспортов № 324 от 28 января 1974 г. на домовладение № по <адрес> и от 12 марта 2012 г. следует, что домовладение № по <адрес> в г. Махачкале площадью 109,4 кв.м. представляло собой возведенное на передней части земельного участка по указанному адресу одноэтажное строение с пристройками.

В последующем, на земельном участке значится по техническому паспорту возведенное до 2008 года без соответствующих разрешительных документов домостроение общей площадью 403,2 кв.м., состоящее из первого- цокольного этажа, двух наземных капитальных этажей и четвертого- мансардного этажа. При этом данный дом возведен не на передней части земельного участка, а на удалении 7,5 м. от передней межи участка.

Эти обстоятельства подтверждают доводы Алиева З.А. о том, что домостроение общей площадью 109,4 кв.м., право собственности, на которое было зарегистрировано в установленном законом порядке, было снесено и на земельном участке по <адрес> в г. Махачкале возведено самовольно строение общей площадью 403,2 кв.м., в котором проживает семья Алиева З.А.

Доказательств, опровергающих доводы Алиева З.А. в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

Сторонами в споре не отрицался тот факт, что объект недвижимости в виде домовладения, расположенного по <адрес> в г. Махачкале как Багамаеву З.М., так и Саидову А.С. не передавался.

Изложенные обстоятельства, наличие правоустанавливающих документов на снесенный дом, по мнению судебной, коллегии, послужили основанием для включения в договора купли- продажи от 26 апреля 2013 г. и от 02 сентября 2013 г. несуществующего недвижимого объекта- домовладения общей площадью 109,4 кв.м. и регистрации права собственности на него за Багамаевым З.М., а затем за Саидовым А.С. Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаев форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с аб.1 ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту.

В силу ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 170 ГК Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, ничтожна. Для признания сделки недействительной на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В соответствии с пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Вместе с тем Гражданский кодекс РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Анализируя приведенные нормы права и оценивая имеющиеся в материалах дела и представленные сторонами в споре доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли- продажи жилого дома, заключенный между Багамаевым З.М. и Саидовым А.С. является мнимой (ничтожной) сделкой, поскольку заключен на несуществующий объект недвижимости, в связи с чем имеет порочность воли как со стороны Багамаева З.М., так и со стороны Саидова А.С., сделка не соответствует требованиям закона.

Доводам Саидова А.С. в лице его представителя Габиевой М. о том, что, осматривая домовладение, находящееся по <адрес> в г. Махачкале, Саидов А.С. не определился в его площади, судебная коллегия оценивает критически с учетом следующего. Договор купли- продажи жилого дома от 2 сентября 2013 г. подписан Саидовым А.С. В договоре купли- продажи указано домовладение, находящееся по <адрес>, литер «А», этажность : 1, тогда как самовольно возведенное строение, находящееся по указанному адресу является многоэтажным жилым домом.

При разрешении спора о признании недействительным договора купли- продажи жилого дома от 24.04.2013 г. судебной коллегией установлено, что Багамаев З.М. не имел правовых оснований для регистрации за ним права собственности на земельный участок площадью 450 кв.м., расположенный по <адрес> г. Махачкалы.

В соответствии п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если не докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Между тем ответчиком не представлено доказательств своей добросовестности.

Приобретая данный земельный участок у Багамаева З.М., Саидов А.С. не проявил должной осмотрительности, приобрел не свободный земельный участок, на котором Алиевым З.А. был возведен многоэтажный жилой дом, не являющейся предметом договора купли- продажи.

Поэтому предусмотренных законом оснований для признания Саидова А.С. добросовестным приобретателем не имеется.

Имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют судебной коллегии прийти к выводу о том, что заключением упомянутых договоров купли- продажи объектов недвижимости, в том числе и земельного участка, нарушены права Алиева З.А.

При этом судебная коллегия исходит из того, что <адрес> в г. Махачкале площадью 109,4 кв.м. принадлежал Алиеву З.А. на основании договора дарения, удостоверенного нотариусом 7 декабря 1990 года, а земельный участок - на праве бессрочного пользования Багамаеву З.М. по договору купли- продажи не продавался. Правовых оснований для регистрации права собственности на спорный земельный участок у Багамаева З.М. не имелось, что установлено вступившим в законную силу решением суда. Многоэтажный жилой дом общей площадью 403,2 кв.м. возведен Алиевым З.А. на принадлежащем ему земельном участке.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что встречные исковые требования Алиева З.А. подлежат удовлетворению в полном объеме с приведением сторон в первоначальное положение и возврате Алиеву З.А. права на земельный участок.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности- возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судебная коллегия не применяет последствия недействительности сделок купли- продажи объектов недвижимого имущества, заключенных между Багамаевым З.М. и Саидовым А.С.в отношении Саидова А.С. с учетом того, что Алиев З.А. не являлся стороной по оспариваемым сделкам.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ Саидовым А.С. не представлено доказательств о стоимости приобретенного им земельного участка, не представлен сам договор купли- продажи земельного участка от 02.09.2013 г., а стоимость жилого дома, указанного в договоре от 02.09.2013 г., представителем Саидова А.С. названа иная, чем в договоре, при этом доказательств в подтверждение переданной покупателем суммы Багамаеву З.М. не представлено, волеизъявление Саидова А.С. не было направлено на возврат ему денежных средств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 11 февраля 2014 года отменить.

Встречные исковые требования Алиева З. А. удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи от 02.09.2013 г. домовладения общей площадью 109,4 кв.м., расположенного по <адрес> в г. Махачкале, заключенной между Багамаевым З.М. и Саидовым А.С.

Применить последствия недействительности сделок, признав недействительной запись о регистрации права собственности Саидова А.С. на жилой дом общей площадью 109,4 кв.м., находящейся в г. Махачкале, <адрес> государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2013 г. за № 05-05-01/072/2013-954.

Признать недействительной запись о регистрации права собственности Саидова А.С. на земельный участок площадью 450 кв.м., расположенный по адресу: г. Махачкала, <адрес> Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.09.2013 г. за № 05-05-01/072/2013-955 и договор купли- продажи земельного участка от 02.09.2013 г.

В удовлетворении исковых требований Саидова А.С. о выселении Алиева З.А. и членов их семьи из домовладения, расположенного в г. Махачкале, <адрес> отказать.

Председательствующий:

Судьи: