Решение от 14.07.2022 по делу № 2-681/2022 от 19.04.2022

78RS0021-01-2022-000788-06

Дело № 2-681/2022                               14 июля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Светличной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дрягина Дмитрия Михайловича, Семененко Екатерины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании предварительного договора основным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Дрягин Д.М., Семененко Е.А. обратились с иском к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора от 10.01.2019 №10/01/2019-Д-16-55 купли-продажи нежилого помещения № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый № основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате; признании права общей совместной собственности на нежилое помещение, взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 35000 руб., на оплату государственной пошлины в сумме 35091 руб., указав, что между ними и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, во исполнение условий договора оплачено 7958125 руб., спорное помещение фактически передано 02.02.2019, основной договор должен был быть заключен в течение 90 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца, которая произведена 01.11.2018, вместе с тем необходимые для регистрации перехода права собственности действия ответчик не произвел.

В судебном заседании представитель истцов Вохмянина И.И. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «БАСФОР» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором возражал против взыскания расходов на оплату услуг представителя в заявленном истцами размере.

3-и лица ПАО «Промсвязьбанк», Кудрявцев Д.П. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес> лит.А, площадью 174560 кв.м, кадастровый №.

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес> лит.А, кадастровый №.

06.04.2018 между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №0016-18-У6-А, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ПАО «Промсвязьбанк».

10.01.2019 между ООО «БАСФОР» и Дрягиным Д.М., Семененко Е.А. заключен предварительный договор №10/01/2019-Д-16-55 купли-продажи нежилого помещения № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>, площадью 74,90кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до 31.01.2019 совершить необходимые действия для регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п.1.2); стороны обязуются в течение 90 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составляет 7958125 рублей (п.2.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение может быть передано покупателю в фактическое пользование до момента заключения основного договора при условии полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора (п.4.1).

Оплата по предварительному договору произведена истцами в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 14.01.2019, актом приема-передачи нежилого помещения от 02.02.2019 (л.д.9).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 01.11.2018. Площадь помещения составила 72,8 кв.м, объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцами в установленные сроки, помещение передано им по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела возражений на отчуждение заложенного имущества в собственность истцов не представил, требования истца к ООО «БАСФОР» подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 данного кодекса подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Исходя из нормы пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи заключен истцом на спорное помещение до наложения запретов на переход регистрации права собственности.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что в настоящее время на спорное имущество, как принадлежащее ООО «БАСФОР», наложено обременение в виде запрета осуществления регистрационных действий, при этом фактически имущество передано истцам, и они являются его владельцами, суд приходит к выводу, что наложенное после заключения договора купли-продажи обременение спорного помещения не может препятствовать признанию права собственности.

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98, 101, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Исходя из цены иска, государственная пошлина составила 48291 руб. (47991+300).

Учитывая, что требования истцов к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора основным и регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу истцов взыскивается уплаченная ими в равных долях государственная пошлина в сумме 35091 руб. (по 17545,50 руб.).

Истцы были освобождены от уплаты государственной пошлины на сумму 13200 руб. (ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации), которая подлежит взысканию с ответчика в бюджет Санкт-Петербурга.

В соответствии со ст. 100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцами на оплату услуг представителя затрачено 35000 руб.

С учетом предмета спора, сложности дела, подготовки процессуальных документов, количества судебных заседаний, данные расходы являются соразмерными. Оснований для освобождения ответчика от указанных расходов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 10 ░░░░░░ 2019░. №10/01/2019-░-16-55 ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, ░. <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░ 74,90 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░.░, <░░░░░>, ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░>░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░.░, <░░░░░>, ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░ 72,8 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 10 ░░░░░░ 2019░. №10/01/2019-░-16-55 ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 17545 ░░░░░░ 50 ░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 17500 ░░░░░░; ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 17545 ░░░░░░ 50 ░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 17500 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 13200 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                 ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 18 ░░░░ 2022 ░░░░