Решение по делу № 2-2109/2020 от 19.06.2020

Производство № 2-2109/2020

УИД 78RS0011-01-2020-003038-79

Решение

Именем Российской Федерации

07 августа 2020 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи    Ландаренковой Н.А.,

при секретаре            Хлудневе П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горохова Сергея Яковлевича к Берносевич Ольге Михайловне о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

     Горохов С.Я. обратился в суд с иском к указанному ответчику о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, в обоснование требований указав, что 14 мая 2020 между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (с условием о задатке), предметом которого являлся земельный участок площадью 2100 кв.м с кадастровым номером 67:18:0050101:151, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Деменщина. Стоимость участка была определена по соглашению сторон в сумме 2 250 000 руб. В подтверждение условий соглашения ответчику при подписании предварительного договора был передан задаток в сумме 100 000 руб. В соответствии с п. 1.1 указанного договора, стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи земельного участка в срок не позднее 15.06.2020. Однако в дальнейшем продавец необоснованно уклонилась от заключения основного договора, на связь не выходит, на звонки, смс, электронную почту не отвечает.

В этой связи, 16.06.2020 истец направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи с подписанными экземплярами со стороны истца на условиях, согласованных в предварительном договоре. Ответа на данное предложение не последовало. Вместе с тем, истец от своего намерения заключить основной договор купли-продажи вышеобозначенного земельного участка не отказывается и готов его приобрести.

Просит суд, обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью 2100 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Деменщина на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 14.05.2020 года.

     Истец Горохов С.Я. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО10, который исковые требования подержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

    Ответчик Берносевич О.М. и третье лицо Логинова О.С. в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя ФИО6, которая исковые требования не признала, указав, что истец вводит суд в заблуждение относительно обстоятельств, имевших место в действительности и предшествовавших его обращению в суд. Начиная с 2018 года разместила объявления о продаже земельного участка в интернет ресурсах «Авито», «Циан» и иных, в октябре-ноябре 2019 года на указанный в объявлениях номер телефона позвонил человек, представившийся Павлом и просил показать земельный участок, ответчик показала земельный участок, затем тот же человек в начале 2020 позвонил еще раз и вновь попросил показать земельный участок, ответчик согласилась, Павел приезжал с женщиной, ответчик показала участок. В мае 2020 года Павел по телефону пригласил ответчицу в офис фирмы «Магазин квартир» <адрес> революции, <адрес>, второй этаж, офис 222. 14.05.2020 в помещении по вышеуказанному адресу между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор. С момента подписания предварительного договора и до последнего дня срока действия предварительного договора истец к ответчику не обращался, за исключением 15.06.2020. До этого вся переписка велась Павлом. Ответчик неоднократно запрашивала проект основного договора, который в соответствии с п. 1.1 стороны предварительного договора договорились подготовить и заключить. Данное обстоятельство подтверждается имеющейся перепиской посредством приложения «ВатсАп» и тем самым опровергаются доводы истца о том, что он неоднократно уведомлял ответчика о готовности заключения основного договора и по электронной почте, и посредством смс уведомлений, опровергаются доводы о том, что ответчик уклонялась от заключения основного договора, не выходила на связь, не отвечала на звонки, смс и электронную почту в период срока действия предварительного договора. В действительности ответчик, начиная с 28.05.2020 года сама запрашивала подготовленный проект основного договора, подлежащий подписанию. Следует отметить, что в ответ на запросы ответчика ей направлялись проекты не основного договора, предусмотренного предварительным договорам с истцом, а договор купли-продажи с некоей Боровковой Е.В., с которой ответчик не знакома, ни в какие договорные отношения с нею не вступала, не имела перед данным лицом никаких обязательств по земельному участку, никогда не получала от нее денежных средств в оплату земельного участка. При этом в первом предложенном проекте отсутствовало условие о цене договора, а иные условия не соответствовали условиям предварительного договора, заключенного с истцом. 15.06.2020 на электронную почту ответчицы от истца поступило единственное за весь срок предварительного договора письмо следующего содержания:    «Между мною, Горохов Сергей Яковлевич, - Покупатель, и Вами - Продавец (Берносевич Ольга Михайловна), 14 мая 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по которому мы совместно должны были совершить сделку до 15.06.2020 года. Предлагаю Вам в кратчайший срок до 17 июня 2020 года выйти на сделку с земельным участком с кад.номером: 67:18:0050101:151, площадью 2100 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес> на условиях, оговоренных в предварительном договоре. В противном случае оставляю за собой право обратиться в суд о понуждении к заключению Договора купли-продажи и возмещению убытков». При этом, в качестве вложения в письмо был приложен не основной договор с истцом, а договор купли-продажи земельного участка, в котором в качестве покупателя указана Боровкова Е.В. Данное обстоятельство подтверждается перепиской в приложении «mail.ru», при этом какого-либо предложения о расторжении предварительного договора от 14.05.2020 от истца к ответчице не было направлено и не было предложено расторгнут указанный предварительный договор. В 17:40 15.06.2020 путем смс сообщения на телефон истца ответчик сообщила, что прибудет к 18:45 в офис по месту нахождения возглавляемой им фирмы «Магазин квартир» по адресу: <адрес> революции, <адрес>, второй этаж, офис 222. В силу того, что ответчик не обладает юридическими познаниями, она пригласила юриста для получения от истца разъяснений противоречий между предварительным договором и предлагаемым к заключению договором купли-продажи от 15.06.2020 г. с Боровковой Е.В. В указанной встрече 15.06.2020 г. со стороны ответчика принимали участие ФИО6 и ФИО7, Из пояснений истца 15.06.2020 стало очевидным, что он изначально не имел намерения быть покупателем и приобретателем имущества, себя обозначил тем лицом, которое вносило задаток, также истец сообщил, что по гражданскому законодательству имеете право передать свои права по предварительному договору, но при этом до окончания срока предварительного договора истец не уведомлял ответчика об уступке, не уведомлял о такой уступке до окончания срока предварительного договора, не предъявил договор об уступке и на переговорах 15.06.2020. В присутствии свидетелей истец объяснил, что у него агентство недвижимости, которое не может передавать задаток, и он мог уплатить задаток только как покупатель, заключив с ответчика предварительный договор, также сообщил, что в роли покупателя не выступает и 15.06.2020. Таким образом, в последний день срока предварительного договора истец, не предлагая расторгнуть предварительный договор от 14.05.2020, предложил ответчику заключить не основной договор с ним, а договор купли-продажи с иным лицом, не имеющим никакого отношения к предварительному договору. Какого-либо иного письменного предложения от истца к ответчику в течение срока действия предварительного договора никогда не направлялось, то есть он не направлял другой стороне предварительного договора (ответчику) предложение заключить с ним этот договор до окончания срока предварительного договора. Поскольку срок предварительного договора, оговоренный истцом и ответчиком, истекал в 24 часа 15.06.2020, а от истца в адрес ответчика так и не поступило письменное предложение заключить с ним основной договор, не был направлен подготовленный основной договор с ним, то ответчик в адрес истца посредством электронной почты и приложения «ВатсАп» с досылкой по почте было направлено уведомление о прекращении предварительного договора от 14.05.2020 года. Пунктом 1.1. заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора предусмотрен срок для заключения основной сделки не позднее 15.06.2020 г. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора. В ходе встречи, состоявшейся 15.06.2020 г., предложенный истцом к заключению договор купли-продажи с третьим лицом, не являвшимся стороной предварительного договора, не является подтверждением того, что в указанный предварительным договором срок, он направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи, что позволяет квалифицировать правоотношения сторон предварительного договора прекращенными. Предпринятая истцом 16.06.2020 попытка заключения договора купли-продажи, что нормами Гражданского кодекса РФ не возбраняется, на возобновление или продление действия прекращенного предварительного договора не влияет. Направление истцом 16.06.2020 предложения о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества после истечения срока предварительного договора и прекращения обязательств по нему не является и не может быть признано надлежащим предложением к заключению договора купли-продажи в свете требований пункта 6 статьи 429 ГК РФ. Истцом до 15.06.2020 года не были предприняты необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств покупателя по предварительному договору, а именно подготовить и заключить в срок не позднее 15.06.2020 года основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре, произвести оплату цены объекта недвижимости в полном объеме не позднее 15.06.2020 г. и подписать основной договор купли-продажи не позднее 15.06.2020 года. 16.06.2020 года ответчица направила истцу ответ на его предложение, сделанное после истечении срока предварительного договора и получения истцом от ответчицы уведомления о прекращении предварительного договора, с правовым обоснованием своей позиции, основанной на нормах действующего законодательства. При этом полагаю необходимым обратить внимание суда и на обстоятельства, которые имели место после 15.06.2020 года, поскольку они также имеют значение для правильного разрешения дела. Истец в действительности не имел намерений приобрести для себя земельный участок. О данном обстоятельстве истцу известно, поскольку именно он подготовил проект договора купли-продажи Берносевич О.М. не с собой, а с Боровковой Е.В., содержащий ее персональные данные, и представил этот договор ответчице для подписания, однако истец эти обстоятельства от суда скрывает и, обращаясь в суд с иском к Берносевич О.М., фактически злоупотребляет процессуальным правом на судебную защиту, не имея на это законных оснований.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

      Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

       В соответствии с п. 4 указанной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

       Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

     Согласно п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

        В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

        По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

      В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

      Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

     В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

     Из системного анализа приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре не имеется, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

     В судебном заседании установлено, что 14.05.2020 между Гороховым С.Я. (покупатель) и Берносевич О.М. (продавец), заключен предварительный договор, по которому стороны договорилились о подготовке и заключении в срок не позднее 15.06.2020 основного договора купли-продажи на следующий объект недвижимого имущества:

    земельный участок, с кадастровым номером 67:18:0050101:151, площадью 2100 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Деменщина.

    Согласно п. 4.1 предварительного договора от 14.05.2020, продавец обязуется:

- предоставить покупателю подлинники документов: свидетельства о государственной регистрации права, кадастровый паспорт либо выписку из технического паспорта, либо извлечение из технического паспорта, договоры купли-продажи (правоустанавливающие документы) и другие документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости в Управлении Реестра по Смоленской области;

В силу п. 4.2 покупатель обязуется:

- в день подписания сторонами предварительного договора выплатить сумму задатка в размере 100 000 руб. в счет оплаты за покупаемый Объект недвижимости;

Согласно п. 4.3 стороны обязуются заключить Основной договора купли-продажи на указанный Объект недвижимости не позднее 15.06.2020.

Согласно п. 3.3 договора, оплата оставшейся части суммы за покупаемый Объект недвижимости, а именно 2 150 000 руб. будет оплачена Покупателем Продавцу при подписании основного договора купли-продажи.

Согласно п. 3.4 договора, обязательства Покупателя по оплате цены Объекта недвижимости считаются выполненными в момент поступления денежных средств в полном объеме и подписании между Продавцом и Покупателем основного договора купли-продажи, но не позднее 15.06.2020.

В силу п. 5.1 предварительного договора, настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи объекта недвижимости (основного договора), который будет заключен в последующем. С момента заключения предварительного договора продавец обязуется не совершать с другими контрагентами сделок в отношении объекта недвижимости, указанного в п.1.1 настоящего договора.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая вправе обратиться в судебные инстанции г. Смоленска с требованием о понуждении к заключению договора (п. 5.2).

Согласно п. 5.3 предварительного договора, сторона необоснованно уклоняющаяся от заключения договора должная возместить другой причиненные этим убытки.

Под виной покупателей понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки продажи на объект недвижимости, указанный в п. 1.1 настоящего договора, а также отказ от других согласованных сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору.

Под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения оформления сделки купли-продажи на объект недвижимости, указанный в п. 1.1 настоящего договора, а также отказ от других согласованных сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору (л.д.7-8).

     Как разъяснено в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

    Анализируя представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

     Как следует из буквального толкования условий предварительного договора от 14.05.2020, стороны обязались заключить основной договор до 15.06.2020, который однако, сторонами в оговоренный срок заключен не был.

     При этом, какие-либо специальные условия, касающиеся порядка заключения основного договора в самом предварительном договоре от 14.05.2020 не предусмотрены. Следовательно, любая из сторон предварительного договора могла направить предложение о заключении основного договора до 15.06.2020, в этом случае другая сторона обязана была принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

     В нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом Гороховым С.Я, не представлено доказательств направления Берносевич О.М. предложения о заключении основного договора купли-продажи до 15.06.2020 на условиях, оговоренных в предварительном договоре от 14.05.2020.

    Исследованная в судебном заседании переписка сторон в социальных сетях информационно-телекоммуникационной сети Интернет не подтверждает совершение действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи до 15.06.2020 на условиях, оговоренных в предварительном договоре от 14.05.2020, поскольку ответчику стороной истца был направлен проект договора, отличающийся от условий, оговоренных в предварительном договоре от 14.05.2020, т.к. в качестве покупателя в его тексте было указано иное лицо – Боровкова Е.В. (л.д.40-41, 42-43), переговоров с которой продавец Берносевич О.М. не вела, и намерений продавать ей земельный участок не имела. Каких-либо доказательств того, что Горохов С.Я., при заключении предварительного договора от 14.05.2020 действует в интересах иного лица, ответчику при подписании договора 14.05.2020 представлено не было, в тексте предварительного договора данное обстоятельство также не отражено.

    15.06.2020 ответчик уведомила истца о прекращении договора от 14.05.2020, направив в электронном виде ему соответствующее уведомление, указав на готовность возвратить полученную ею от истца сумму задатка (л.д. 12-13).

    В дальнейшем от истца ответчику поступило предложение от 16.06.2020 о заключении основанного договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 67:18:0050101:151, площадью 2100 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Деменщина за 2 250 000 руб. (л.д. 10).

    Письмом от 16.06.2020 Барносевич О.М. сообщила истцу, что поскольку срок действия предварительного договора от 14.05.2020 истек, обязательства сторон, вытекающие из его условий прекратились (л.д. 57-60).

    Таким образом, при отсутствии доказательств направления истцом ответчику предложения заключить основной договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи от 14.05.2020 по убеждению суда, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению основного договора по вине ответчика.

     Доказательства, свидетельствующие о соблюдении требований п.6 ст.429 ГК РФ, при наличии которых обязательства по предварительному договору сохраняют свое действие, в материалах дела отсутствуют.

     При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в установленный срок основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен ввиду бездействия истца.

     Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

     С учетом приведенной нормы, основанием прекращения предварительного договора, заключенного между сторонами 14.05.2020, является п. 6 ст. 429 ГК РФ.

       Поскольку после 15.06.2020 предварительный договор от 14.05.2020 прекратил свое действие ввиду бездействия истца, то у Горохова С.Я. отсутствовали основания требовать от ответчика заключить основной договор купли-продажи.

        При этом, действия Горохова С.Я., совершенные после 15.06.2020, не имеют правового значения, поскольку не могут быть направлены на исполнение договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования Горохова С.Я. о возложении на ответчика Берносевич О.М. обязаности по заключению с ним основного договора купли-продажи вышеназванного земельного участка не подлежат удовлетворению.

Также, определением судьи Промышленного районного суда г. Смоленска от 19.06.2020 по ходатайству истца были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Смоленской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:18:0050101:151, площадью 2100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>,                          д. Деменщина.

В соответствии с ч.1, 3 ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Поскольку заявленный спор между сторонами разрешен, принятые определением судьи обеспечительные меры в настоящее время более не являются средством, гарантирующим исполнение будущего решения суда и не обеспечивают фактическую реализацию целей обеспечительных мер, вследствие чего таковые по вступлению настоящего решения суда в законную силу должны быть отменены.

     Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    в удовлетворении требований Горохова Сергея Яковлевича к Берносевич Ольге Михайловне о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, - отказать.

    Меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Промышленного райсуда г. Смоленска от 19.06.2020 в виде запрета Управлению Росреестра по Смоленской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:18:0050101:151, площадью 2100 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Деменщина, отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

    Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья                Н.А. Ландаренкова