Решение по делу № 3а-185/2017 от 19.05.2017

Дело № 3а-185/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2017 года                            г. Ханты-Мансийск

Суд Ханты-Мансийского автономного округа –Югры в составе

председательствующего судьи Черниковой Л.С.,

при секретаре Кулькиной И.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-офис» к Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре, Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре, Правительству Ханты-Мансийского автономного округа- Югры об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «Строй-офис» обратилось с указанным административным исковым заявлением, в обоснование требований ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер) по адресу: (адрес), в отношении которого Постановлением Правительства ХМАО-Югры от 07.08.2015г.№ 249-П кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.09.2014г. в размере 8 607 123.06 руб.

В целях снижения арендных платежей, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 3 324 000 руб., определенной на основании отчета <данные изъяты> № (номер) от (дата).

В судебном заседании представитель истца участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Правительства ХМАО- Югры в судебном заседании участия не принимал, возражений относительно заявленных административным истцом требований не представил.

Представитель Управления Росреестра по ХМАО – Югре в судебном заседании участия не принимал, возражений относительно заявленных административным истцом требований не представил.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по ХМАО – Югре в судебном заседании участия не принимал, предоставил письменный отзыв, в котором просит принять решение на усмотрение суда, в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» по ХМАО-Югре отказать как к ненадлежащему ответчику

Администрация г.Сургута своего представителя в судебное заседание не направила, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что ООО «Строй-офис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером (номер), по адресу (адрес) в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.09.2014 года в размере 8 607 123.06 руб., что подтверждается копией договора аренды земельного участка, кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.13, 7-12);

Согласно условиям договора аренды, размер арендных платежей, подлежащих уплате административным истцом, определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Общество воспользовалось предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, обратившись (дата). с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по ХМАО- Югре.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (номер) от (дата) обществу отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков (л.д. 16-20), в связи с чем, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.8, 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в единый государственной реестр недвижимости, в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Исходя из того, что административный истец является арендатором земельного участка и плательщиком арендных платежей, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установлении в отношении объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 -ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В обоснование заявленного требования общество представило в суд отчет об определении рыночной стоимости земельного участка (номер), составленный <данные изъяты> (дата).

Согласно отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по адресу (адрес) по состоянию на 01.09.2014г. составила 3 324 000 руб.

В силу ст. 62, 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об оценке относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимого имущества, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценив представленные доказательства, суд считает, что оценка земельного участка проведена оценщиком с соблюдением норм действующего законодательства об оценочной деятельности, существенных нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, которые позволяли ли бы суду сделать вывод о недостоверности и неправильности результатов отчета, оценщиком не допущено.

Отчет об оценке соответствует пункту 8 Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету оценке (ФСО N 3)", утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), согласно которому вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке должна содержаться следующая информация: а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; е) основные факты и выводы.

Представленный отчет содержит сведения, включающие необходимую информацию, которая использовалась оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка.

Основным фактам и выводам посвящена глава 1 Отчета об оценке, в которой подробно описаны основания для проведения оценки, задания на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения, на которых основывается оценка, а также указаны применяемые стандарты оценочной деятельности качества.

В главе 2 приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, включая качественные и количественные характеристики, результаты достаточности представленной информации.

Последовательности определения стоимости объекта оценки посвящена глава 3 Отчета, содержащая в том числе анализ рынка объектов оценки, эффективного использования объектов, характеристики (адрес), выводы о рынке недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов.

Глава 4 содержит описание основных подходов, применяемых при оценке недвижимости, а также обоснование выбора подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке земельного участка оценщиком обоснован.

Подробное обоснование выбора объектов-аналогов и применения поправочных коэффициентов, расчет стоимости объектов оценки и обоснование применяемых корректировок в рамках применения сравнительного подхода, приведены в главе 4.

Оценщиком проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведены ценообразующая информация, использованная при определении стоимости земельного участка и последовательность определения стоимости объекта оценки, а также расчеты, позволяющие пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток.

Оснований не доверять представленному отчету, у суда не имеется.

Ответчиками и заинтересованными лицами в соответствии со ст.62,248 КАС РФ доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, которые могут поставить под сомнение достоверность отчета об оценке, не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлено.

Недостатки отчета, указанные комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в решении от (дата). (номер) сами по себе, при отсутствии доказательств иной рыночной стоимости объекта, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения существенно повлияли или могли повлиять на итоговые выводы отчета об оценке.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что доказательств иной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества не представлено, выводы оценщика, изложенные в отчете об оценке не опровергнуты, суд считает возможным установить на основании представленного административным истцом отчета об оценке, кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2014г.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения Комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию (в данном случае – (дата).).

В соответствии с п.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки. При этом ФГБУ «ФКП Росреестра» не во всех случаях может являться надлежащим административным ответчиком, поскольку согласно приказу Росреестра от 12 мая 2015 года N П/210 ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик.

Таким образом, надлежащими административными ответчиками являются Управление Росреестра по ХМАО – Югре, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке и Правительство ХМАО - Югры, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости ( п. 7 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015г.).

В данной связи, заявленные административным истцом требования ФГБУ «ФКП Росреестра» по ХМАО-Югре как к ненадлежащему административному ответчику удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер) по адресу (адрес), равной его рыночной стоимости в размере 3 324 000 рубля по состоянию на 01.09.2014.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участках, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2016 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать (дата).

В удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» по ХМАО-Югре отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения.

Судья суда Ханты-Мансийского

автономного округа – Югры                             Л.С. Черникова