Решение по делу № 3а-4/2019 от 15.10.2018

                 дело № 3а-4/2019 (3а-110/2018)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2019 года                         город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Хапачевой Р.А.

при секретаре – Киковой М.К.,

с участием: представителя административного истца ООО «Форвард»– Схаляхо Р.Х.,

представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям – Матыжева Х.А.,

представителя заинтересованного лица Администрации МО «Яблоновское городское поселение» – Метревели А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Форвард» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (Далее Управление Росреестра по Республике Адыгея) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Форвард» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Росреестра по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 373 от 29.06.2011 Общество является арендатором земельного участка, общей площадью 30 426 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: <адрес>, <адрес> категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для жилищного строительства, с кадастровым номером: №.

По данным государственного кадастра по состоянию на 01.01.2016 внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 50 667 200, 76 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена, административный истец обратился к экспертам ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» с целью определения его действительной рыночной стоимости. По данным отчета № 119/1-1 от 12.09.2018 его рыночная стоимость составила 19 800 000 рублей.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Форвард» просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка, определенную в соответствии с отчетом № 119/1-1 от 12.09.2018 в размере 19 400 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела, после проведенной по делу судебной экспертизы, представитель административного истца ООО «Форвард» подало уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка, в размере его рыночной стоимости, равной 37 153 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2016, подлежащей применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01.01.2018.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд считает, что настоящее административное исковое заявление подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи.

В силу положений п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью объекта оценки согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

В соответствии со ст. 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Судом установлено, что ООО «Форвард» является арендатором земельного участка, общей площадью 30 426 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: <адрес>, <адрес> категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для жилищного строительства.

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.11.2016 № 276 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель категории сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2016.

С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра по состоянию на 01.01.2016 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № – 50 667 200 рублей (л.д. 8-16).

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, как плательщика арендных платежей.

Воспользовавшись своим правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Форвард» 01.08.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 № П/46 в Республике Адыгея при Управлении Росреестра по Республике Адыгея.

Решением Комиссии № 230 от 27.08.2018 заявление ООО «Форвард» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка отклонено, в связи с чем Общество обратилось в суд с настоящим иском (л.д. 70-73).

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Форвард» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет № 119/1-1 от 12.09.2018, выполненный оценочной организацией ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» (л.д. 30-69).

Представители административных ответчиков в своих отзывах, настаивая на отказе в удовлетворении требований административного истца, указали на несоответствие представленного отчета об оценке спорного объекта требованиям законодательства (л.д. 85-87).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из разъяснений, данным в п. 23 вышеназванного Постановления, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета по инициативе суда была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы» (л.д. 95-96).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 448/12 от 29.12.2018 рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером № по состоянию на 20.10.2016 составляет 37 153 000 рублей (л.д. 100-139).

Производство судебной экспертизы регламентировано ст.ст. 77-79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно ст. 41 названного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой ст. 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие ст.ст. 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, ч. 2 ст. 18, ст.ст. 24 и 25 настоящего Закона.

Из содержания ст. 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также ст. 82 КАС РФ следует, что эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его, подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения. В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Заключение ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы» наиболее объективно отражает рыночную стоимость спорного объекта – земельного участка, оснований не доверять выводам экспертов, изложенным в заключении, не имеется, поскольку доказательств, указывающих на недостоверность проведенного исследования, либо ставящих под сомнение их выводы сторонами и заинтересованными лицами не представлено.

Доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении выводы, а также, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость земельного участка и нежилого здания является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами и заинтересованными лицами представлено не было.

В судебном заседании представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжев Х.А. с заключением судебной экспертизы согласился, как и с суммой, определенной экспертом в его заключении.

С учетом изложенного, а также, учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта № 448/12 от 29.12.2018 по состоянию на 01.01.2016

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровой стоимости объекта по решению суда новые сведения применяются с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости спорного объекта 01.08.2018, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01.08.2018.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ООО «Форвард» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Росреестра по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 30 426 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: <адрес>, <адрес>, категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для жилищного строительства, с кадастровым номером: № в размере 37 153 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой подачи заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать дату обращения ООО «Форвард» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея – 01 августа 2018 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 30 426 кв.м., почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: <адрес>, <адрес> категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для жилищного строительства, с кадастровым номером: №, в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Адыгея в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный суд Республики Адыгея.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.А. Хапачева