Решение по делу № 2-119/2013 от 22.02.2013

к делу: № 2-119/2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Звенигород                         05 апреля 2013 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи             Кузнецова С.Л.,

при секретаре                         Михайловой М.А.,

с участием представителя интересов истицы Филипповой И.В. по доверенности Кирсановой А.А., представителя интересов Администрации городского округа Звенигород по доверенности Раевского С.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филипповой И.В. к ООО «Стройресурс», третьему лицу Администрации городского округа Звенигород о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир,

У С Т А Н О В И Л :

Филипповой И.В. был предъявлен иск к ООО «Стройресурс» о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартир №№ № общими площадями <данные изъяты> соответственно, расположенных в неоконченном строительством доме по адресу: <адрес> Согласно заявленных исковых требований Филиппова И.В. также просила взыскать с ответчика понесенные ею судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 46 800,00 рублей.

В настоящем судебном заседании представитель Филипповой И.В. по доверенности Кирсанова А.А. изменила заявленные исковые требования, отказалась от части требований о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины. В части отказа от части требований судом вынесено отдельное определение. В обоснование измененных исковых требований представитель интересов истицы по доверенности Кирсанова А.А. сослалась на то, что между Филипповой И.В. и ответчиком застройщиком многоквартирного дома был заключен предварительный договор № ЗВ1 (СР)-10 от Дата обезличена, согласного которому ООО «Стройресурс» приняло на себя обязательство заключить с истицей в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) в виде квартир в жилом доме-новостройке, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.3 указанного предварительного договора, основной договор будет подписан Сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности Общества на спорные квартиры, Филиппова И.В., в свою очередь, обязалась оплатить стоимость квартир по цене 16 136 599,30 рублей. Филиппова И.В., в соответствии с условиями предварительного договора произвела оплату за приобретаемые квартиры в размере 16 136 599,30 рублей, что подтверждается платёжными документами. Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО «Стройресурс», что выполнено последним не было, и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартир и регистрации перехода права собственности на спорные квартиры.

Представитель ООО «Стройресурс» Бухтияров И.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Данным представителем в адрес суда направлено письменное заявление, в котором он просил о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения заявленных требований истицы не возражал. В связи с изложенными обстоятельствами, а также с учетом мнения сторон, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.

Третье лицо представитель Администрации городского округа Звенигород Раевский С.С. в судебном заседании против заявленных исковых требований о признании за истицей права собственности на спорные квартиры в незавершенном строительством жилом доме не возражал, однако возражал против передачи в ее собственность доли в незавершенном строительством объекте недвижимости.

Выслушав доводы истицы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о необходимости удовлетворения измененных Филипповой И.В. исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно ст.4 ФЗ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно устанавливаемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома, в котором расположены спорные квартиры, осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от Дата обезличена на проектирование и строительство жилого дома с встроено-пристроенными торговыми помещениями на первом этаже здания и нежилыми помещениями в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> между Администрацией г.о.Звенигород с одной стороны и ООО «Стройресурс», ООО «Квант» с другой. Дополнительным соглашением № к названному контракту установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – Дата обезличена

Между Филипповой И.В. и ответчиком заключен предварительный договор № ЗВ1 (СР)-10, в соответствии с условиями которого (п.1.1), Продавец (ответчик) и Покупатель (истец) приняли на себя обязательства, после регистрации права собственности Продавца на недвижимое имущество, заключить договор купли-продажи и передать в собственность Покупателя завершенные строительством объекты недвижимости, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в виде:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Согласно техническим описаниям, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (л.д. 14-33), объекты недвижимости в виде квартир в неоконченном строительством многоквартирном доме, на которую Филипповой И.В. заявлены права существуют, соответственно:

-<адрес>, в данном доме имеет <данные изъяты>

- <адрес>, в данном доме имеет <данные изъяты>

- <адрес>, в данном доме имеет <данные изъяты>

- <адрес>, в данном доме имеет <данные изъяты>

Согласно представленным суду материалам, объект капитального строительства <данные изъяты> дом, расположенный по адресу: <адрес> – соответствует требованиям действующих технических регламентов и проектной документации. Указанное подтверждается Заключением и Распоряжением Главгосстройнадзор Московской области от Дата обезличена, справками муниципального предприятия городского округа Звенигород Московской области «Городские Инженерные системы».Согласно предварительному Акту приема-передачи квартир от Дата обезличена, заключенному между истицей и ООО «Стройресурс», ответчик передал, а истец приняла в пользование спорные квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры № ЗВ1 (СР)-10 от Дата обезличена является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи № ЗВ1 (СР)-10 от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартир, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартир в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (спорной квартиры в не оконченном строительством доме по адресу: <адрес> - установлен.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Филиппова И.В., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиры в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Стройресурс», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Суд считает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с содержанием ст. 10 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В данном случае суд исходит из добросовестности действий истицы. Наличие спорных отношений между Администрацией городского округа Звенигород и инвесторами, относительно возведения дополнительной электроподстанции, по убеждению суда, никак не должно отражаться на осуществлении прав физического лица, добросовестно исполнившего свои обязательства в сделке.

Довод третьего лица – представителя Администрации городского округа Звенигород о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в передаче в собственность истицы доли в незавершенном строительством объекте недвижимости суд не может признать объективным, поскольку подобные требования истицей не заявляются и судом такие требования по существу не рассматриваются.

Поскольку обязательства истцом по договору, заключенному с ООО «Стройресурс», выполнены, что не оспорено ООО «Стройресурс», квартиры, являющиеся незавершенными строительством объектами в неоконченном строительством доме имеются в наличии, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Изменные исковые требования Филипповой И.В. удовлетворить в полном объеме.

Признать за Филипповой И.В. Дата обезличена года рождения, уроженки <адрес>, право собственности:                - на незавершенный строительством объект в многоквартирном доме корпус №, в виде двухкомнатной квартиры за №, <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>;                                        - на незавершенный строительством объект в многоквартирном доме корпус №, в виде - двухкомнатной квартиры за №, <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>;                                 - на незавершенный строительством объект в многоквартирном доме корпус №, в виде двухкомнатной квартиры за №, <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>;                                - на незавершенный строительством объект в многоквартирном доме корпус №, в виде двухкомнатной квартиры за №, <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.

Принятое по настоящему делу решение является основанием для внесения записи о возникших правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.                 

Председательствующий: