Решение по делу № 8а-23089/2021 [88а-22760/2021] от 08.09.2021

ВТОРОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 88а-22760/2021

г. Москва 27 октября 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Репиной Е.В.,

судей Денисова Ю.А., Смирновой Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области на решение Собинского городского суда Владимирской области от 15 декабря 2020 г. (дело № 2а-1837/2021), апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Владимирского областного суда от 27 апреля 2021 г. (дело № 33а-1639/2021), вынесенные по административному делу по административному иску Гусенкова Павла Сергеевича, Антоновой Екатерины Викторовны к Управлению Росреестра по Владимирской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию права,

заслушав доклад судьи Репиной Е.В., судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции,

у с т а н о в и л а:

на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 26 июля 2017 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Собинского района Владимирской области (арендодатель) и Антоновой Е.В. (арендатор) 8 августа 2017 г. заключен договор № 68-И-Т аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1 164 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

16 октября 2020 г. Антонова Е.В. заключила с Гусенковым П.С. соглашение о переуступке права аренды, согласно которому передала права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды, о чем сообщено в Комитет по управлению имуществом администрации Собинского района Владимирской области.

16 октября 2020 г. Антонова Е.В. и Гусенков П.С. обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о государственной регистрации соглашения от 16 октября 2020 г.

29 октября 2020 г. Управлением Росреестра по Владимирской области направлены уведомления № КУВД-001/2020-19824634/1 о приостановлении государственной регистрации соглашения о переуступке права по договору аренды земельного участка в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», по мотивам установления ничтожности сделки.

Гусенков П.С., Антонова Е.В. обратились в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Владимирской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию права, в обоснование требований, указывая, что решение о приостановлении государственной регистрации прав по соглашению от 29 октября 2020 г. подлежит отмене, поскольку принято в нарушение действующих норм материального права. Из системного толкования положений п. 2 ст. 168, п. 7 ст. 448, п. 2 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 3, п. 5 и п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных ЗК РФ или иными специальными федеральными законами. Таким образом, сделка по заключению соглашения не является ничтожной. Административный ответчик ошибочно признал сделку по заключению соглашения между административными истцами ничтожной, поскольку механизм заключения именно такой сделки и предусмотрен законом для передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Решением Собинского городского суда Владимирской области от 15 декабря 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Владимирского областного суда от 27 апреля 2021 г., решение Управления Росреестра по Владимирской области от 29 октября 2020 г. о приостановлении государственной регистрации соглашения о переуступке права по договору аренды от 16 октября 2020 г. признано незаконным; на Управление Росреестра по Владимирской области возложена обязанность возобновить осуществление государственной регистрации соглашения о переуступке права по договору аренды от 16 октября 2020 г. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе, поступившей в суд первой инстанции 1 сентября 20201 г., представитель Управления Росреестра по Владимирской области Окунев А.В., ставит вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения, указывая на неверное применение норм процессуального и материального права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (статья 328 КАС РФ).

Судебная коллегия полагает, что при рассмотрении и разрешении заявленных требований такие нарушения имели место.

Приостанавливая государственную регистрацию соглашения о переуступке права по договору аренды земельного участка от 16 октября 2020 г. до 29 января 2021 г. в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, Управление Росреестра по Владимирской области указало, что в силу положений п. 9 ст. 22, п. 1 ст. 39.6, ст.ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ, п. 2 ст. 168 ГК РФ, передача Антоновой Е.В. прав по договору аренды, заключенному на основании протокола о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, нарушает законодательный запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, посчитал, что земельный участок был предоставлен Антоновой Е.В. без проведения аукциона ввиду отсутствия заявок от других лиц, которые также претендовали на заключение договора аренды данного участка. Поскольку земельный участок был предоставлен Антоновой Е.В. без торгов, последняя имеет право переуступить право аренды другим лицам и вправе не исполнять свои обязательства по договору аренды лично. Законодательный запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ, при изложенных обстоятельствах не применим. В этой связи передача Антоновой Е.В. прав по договору аренды не нарушает права третьих лиц и не посягает на публичные интересы, данная сделка ничтожной не является.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Как следует из содержания подпунктов 1, 5, 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства без проведения торгов осуществляется при условии, что после опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей не поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе.

Из системного толкования приведенного правового регулирования следует, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется либо путем предварительного согласования предоставления земельного участка, либо путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Пунктом 13 статьи 39.12 ЗК РФ предусмотрено, что в случае если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение 10 дней со дня подписания протокола обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, возможна, если иное не установлено федеральными законами.

Ограничение в передаче прав и обязанностей по договору аренды установлено пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Как следует из материалов дела, 21 апреля 2017 г. администрацией Собинского района Владимирской области принято постановление № 302 о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка. Основанием для проведения данного аукциона явилось поступление заявок от иных граждан о желании участвовать в аукционе.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка и признании претендентов участниками аукциона от 26 июля 2017 г. на участие в аукционе подана 1 заявка.

В соответствии с п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ комиссией принято решение о признании аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, несостоявшимся, так как по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе поступила только одна заявка, и решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным заявителем на участие в аукционе – Антоновой Е.В. по начальной цене предмета аукциона.

В данном случае нельзя согласиться с позицией судов о том, что земельный участок был предоставлен Антоновой Е.В. без проведения аукциона ввиду отсутствия заявок от других лиц, поскольку признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению, а подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона.

Так, в соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

Таким образом, в рассматриваемом случае замена стороны в обязательстве посредством заключения соглашения о переуступке прав по договору аренды является недопустимой, поскольку фактически позволило арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, соглашение переуступки прав аренды от 16 октября 2020 г., при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования земельным участком, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ верно квалифицирована Управлением Росреестра как ничтожная сделка, посягающая на публичные интересы. Ничтожность соглашения от 16 октября 2020 г. исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору Гусенкову П.С.

Таким образом, принимая решение об отказе в регистрации соглашения от 16 октября 2020 г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, административный ответчик действовал в соответствии с приведенными выше требованиями действующего законодательства, в рамках предоставленных ему полномочий и компетенции.

На основании изложенного и исходя из того, что судами на основании исследования имеющихся в деле доказательств установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но при этом неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным отменить обжалуемые судебные акты, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В силу изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции,

о п р е д е л и л а:

решение Собинского городского суда Владимирской области от 15 декабря 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Владимирского областного суда от 27 апреля 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении административного иска Гусенкова Павла Сергеевича, Антоновой Екатерины Викторовны к Управлению Росреестра по Владимирской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию права.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение составлено 29 октября 2021 г.

Председательствующий

Судьи