Решение по делу № 2-5458/2015 от 04.08.2015

Дело №2-5458/2015

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 октября 2015 г. г.Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,

при секретаре Мигериной Д.С.,

с участием представителя истца Глядкова Ю.Н. и Яковлева В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дачного некоммерческого товарищества «<...>» к Шустрову А. А.чу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обязании вернуть в натуре, прекращения обременения в виде ипотеки и взыскании неустойки,

у с т а н о в и л :

ДНТ «<...>» обратилось в суд с иском к Шустрову А.А. о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи <номер> от <дата>. земельного участка площадью 640 кв.м с кадастровым номером <номер> из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, расположенного в северной части кадастрового квартала по адресу: <адрес>; обязании возвратить в натуре указанный земельный участок; прекращении обременение в виде ипотеки земельного участка; взыскании неустойки из расчета <...>. за каждый день просрочки, начиная с <дата>г. по день фактического исполнения решения суда.

В обоснование своих требований истец указал, что <дата>. между сторонами был заключен договор купли продажи вышеуказанного земельного участка по цене <...> руб. Согласно п.2.2 договора оплата покупателем производится частично из личных средств и частично за счет средств предоставляемых ОАО «<...>» в следующем порядке: в размере <...> руб. покупатель оплачивает за счет личных средств продавцу в течение 2 банковских дней с момента подписания договора; в размере <...> руб. покупатель оплачивает продавцу за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «<...>», в течение 3 банковских дней с даты перехода права собственности на участок к покупателю. На момент подписания договора ответчиком была оплачена первая часть суммы в размере <...>. <дата>г. право собственности на земельный участок перешло к ответчику (запись регистрации <номер> от <дата>). С учетом положений п.2.2 договора вторая часть платежа в размере <...> руб. должна была произведена покупателем не позднее <дата>., но покупатель не произвел данную оплату. Действуя в интересах сохранения сделки, истец предложил ответчику вернуть долг в рассрочку, в связи с чем <дата>. между сторонами заключено дополнительное соглашение, изменяющее п.2.2 договора и устанавливающее следующий порядок оплаты: в размере <...> руб. покупатель оплатил продавцу до
подписания настоящего соглашения; в размере <...> руб. покупатель оплачивает в срок по <дата>.; в размере <...> руб. – в срок по <дата>.; в размере <...> руб.- в срок по <дата>.. Из условий договора и дополнительного соглашения от <дата>. следует, что при нарушении п.2.2 договора (оплата по договору) покупатель выплачивает продавцу неустойку в размере 1% от суммы просроченного платежа, что соответствует <...> руб. за каждый день просрочки, начиная с <дата>. и по день полного возврата долга. <дата>. истцом направлено в адрес ответчика два экземпляра соглашения о расторжении договора, содержащее условие о возврате земельного участка, уплаты договорной неустойки в соответствии с п.7.2 договора и дополнительного соглашения от <дата>.

В судебном заседании представители истца Глядков Ю.Н. и Яковлев В.В. поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении, дополнив суду о том, что ответчик с целью оплаты по договору купли-продажи земельного участка намеревался воспользоваться кредитом, но <...> отказал ему в выдаче кредита.

Ответчик Шустров А.А. в судебное заседание не явился, направленные в его адрес извещения суда возвращены почтовым отделением по истечении срока хранения, что свидетельствует о нежелании ответчика получать извещение суда, на телефонные звонки он также не отвечает. При таких обстоятельствах, данное дело рассмотрено с согласия представителей истца в порядке заочного производства.

Третьи лица- ОАО «<...>» и <...>, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили. <...> просит рассмотреть дело в отсутствии его представителя, так как требования истца не затрагивают интересы Управления.

Выслушав представителей истца и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. (п.2 ст.489 ГК РФ).

Как следует из заключенного между сторонами договора <номер> купли-продажи земельного участка от <дата>., истец передает, а ответчик принимает в собственность и оплачивает земельный участок площадью 640 кв.м с кадастровым номером <номер>, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для дачного строительства с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем (п.1.1) Датой перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю является дата его государственной регистрации в <...> (п.1.4 договора). Участок, приобретаемый покупателем будет находиться в залоге у кредитора (залогодержателя) с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на земельный участок в соответствии с п.64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.1.5 договора). Залогодержателем данного залога является Дополнительный офис <номер> Московского банка ОАО «<...>», предоставивший покупателю ипотечный кредит на покупку участка (п.1.5) Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ право залога у продавца на указанный земельный участок не возникает (п.1.6) (л.д.46-49).

В соответствии с п.2.1 стоимость земельного участка составляет в размере <...>. оплата покупателем земельного участка будет произведена частично из личных средств и частично за счет средств предоставляемых ОАО «<...>» в следующем порядке: в размере <...> руб. покупатель оплачивает за счет личных средств продавцу в течение 2 банковских дней с момента подписания договора; в размере <...> руб. покупатель оплачивает продавцу за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «<...>», в течение 3 банковских дней с даты перехода права собственности на участок к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки земельного участка в силу закона в <...> (п.2.2 договора).

Согласно п.7.3 договора, в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п.2.2 договора, продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (л.д.48).

Актом приема-передачи земельного участка от <дата>г. истец передал ответчику вышеуказанный земельный участок (л.д.52).

Дополнительным соглашением к договору <номер> купли-продажи земельного участка от <дата>., заключенным сторонами <дата>. судом установлено, что стороны изменили порядок внесения ответчиком истцу оплаты стоимости земельного участка: в размере <...> руб. покупатель оплатил продавцу до
подписания настоящего соглашения; в размере <...> руб. покупатель обязался оплатить в срок по <дата>.; в размере <...> руб. обязался оплатить в срок по <дата>.; в размере <...>.- в срок по <дата>. (л.д.51).

Из квитанции от <дата>г. видно, что во исполнение условий договора купли-продажи земельного участка ответчиком оплачено лишь <...> руб.Представители истца пояснили, что других платежей от ответчика не поступало. Ответчик свои возражения суду не представил. (л.д.55).

Во исполнение п.2 ст.452 ГК РФ о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, <дата>. истцом направлено в адрес ответчика соглашение о расторжении договора, содержащее условие о возврате

Таким образом, требование истца о расторжении заключенного договора подлежат удовлетворению в соответствии с п.7.3 договора и п.2 ст.489 ГК РФ, так как покупатель не исполняет свои обязательства, указанные в п.2.2 договора с учетом дополнительного соглашения, т.е. не оплачивает очередные платежи. По договору купли-продажи в рассрочку закреплена возможность продавца отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, учитывая, что сумма платежа, полученного от покупателя, не превышает половину стоимости земельного участка.

Пунктом 2 ст.450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010г. разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Однако, требование истца о взыскании неустойки из расчета <...>. за каждый день просрочки, начиная с <дата>г. по день фактического исполнения решения суда в соответствии с п.7.2 договора, является не обоснованным, так как данная неустойка при расторжении договора взысканию не подлежит, а лишь за неисполнение или ненадледащее исполнение обязательств оплаты по договору.

Требование о прекращении обременения в виде ипотеки земельного участка подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с подп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а в силу п.2 ст.352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Согласно п.4 ст.29 ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Судом установлено, что собственником спорного земельного участка являлся истец. Указанное имущество являлось предметом договора купли-продажи, заключенного между сторонами. В связи с неисполнением обязательств по оплате, данный договор следует расторгнуть.

Из свидетельства о государственной регистрации права от <дата>. видно, что за ответчиком Шустровым А.А. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок на основании договора <номер> купли-продажи от <дата>., в качестве обременения указано- ипотека в силу закона.(л.д.54).

Согласно 4.1 ст.25 ФЗ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

На основании абз.6 п.1 ст.17 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно вышеуказанным разъяснениям абз.2 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010г., оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Из названных выше норм следует, что прекращение ипотеки является основанием для погашения регистрационной записи федеральным органом в области государственной регистрации и его территориальными органами.

Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка с обременением ипотекой, заключенный сторонами, подлежит расторжению, а право собственности истца восстановлению, соответственно отсутствуют основания для сохранения обременения в виде ипотеки (залоге) на спорный земельный участок.

На основании ст.98 ГПК РФ истцу подлежат возмещению понесенные расходы по оплате госпошлины в удовлетворенной части о расторжении договора в размере <...> руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 235 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ДНТ «<...>» удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный между ДНТ «<...>» и Шустровым А. А.чем договор купли-продажи <номер> от <дата>. земельного участка площадью 640 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенного в северной части кадастрового квартала по адресу: <адрес>, обязав Шустрова А. А.ча возвратить его и прекратив обременение в виде ипотеки данного земельного участка.

В удовлетворении требования ДНТ «<...>» о взыскании с Шустрова А. А.ча неустойки из расчета <...> руб. за каждый день просрочки, начиная с <дата>г. по день фактического исполнения решения суда, отказать.

Взыскать с Шустрова А. А.ча в пользу ДНТ «<...>» в счет возмещения расходов по оплате госпошлины в размере <...>., а во взыскании остальной суммы отказать.

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда или обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

<...>