Решение по делу № 33-12313/2024 от 24.06.2024

	Дело N 2-65/2024 (33-12313/2024)
	УИД 66RS0004-01-2023-003315-44

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 31.07.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Зайцевой В.А., Коршуновой Е.А.,

при помощнике судьи Васильевой А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению Маховой Н. В., Махова С. А., Маховой А. А. к Безкоровайной А. Л. о признании договора недействительным, незаключенным, применении последствий недействительности сделки,

по исковому заявлению Тарасенко Ф. В., Тарасенко А. П., Тарасенко С. Ф. к Гардт М. А., Мирасову Г. Ф. о признании сделок недействительными, незаключенными, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе истцов на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.04.2024.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

Махова Н.В., Махов С.А., Махова А.А. обратились в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Безкоровайной А.Л. о признании недействительным и незаключенным договора купли-продажи от 20.06.2018 между ООО "Коммунально-бытовое хозяйство" (далее - ООО "КБХ") и Безкоровайной А.Л. в отношении квартиры с кадастровым номером <№> площадью 36 кв.м, местоположением: <адрес> (далее - квартира N 40) и применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записей о праве собственности Безкоровайной А.Л. на квартиру <№>

Тарасенко Ф.В., Тарасенко А.П., Тарасенко С.Ф., обратились в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Гардт М.А., Мирасову Г.Ф. о признании недействительным и незаключенным договора купли-продажи от 25.06.2018 между ООО "КБХ" и Гардт М.А. в отношении квартиры с кадастровым номером <№> площадью 35,9 кв.м, местоположением: <адрес> (далее - квартира N 16), а также договора купли-продажи от 21.03.2023 между Гардт М.А. и Мирасовым Г.Ф. в отношении квартиры N 16 и применении последствий недействительности сделки.

Дела по указанным искам объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "УК "Ирюм", Попцова О.В.

Решением суда от 19.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с таким решением, истцы обжаловали его в апелляционном порядке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов Вяткина Н.В. поддержала доводы жалобы, а представитель ответчиков Безкоровайной А.Л. и Гардт М.А. - Легостина Е.Г. просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Учитывая, что иные участвующие в деле лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений по почте, смс-сообщением, по телефону 02.07.2024, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, заслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда подлежит отмене по нижеприведенным основаниям.

Как установлено судом, спорные квартиры N 16 и N 40 расположены в жилом доме, собственником которого изначально был совхоз "Свердловский" на основании акта государственной приемочной комиссии от 16.06.1988 о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Дом использовался для проживания работников совхоза, который в результате последовательных преобразований был реорганизован в ЗАО "Свердловское".

В 2006-2008 гг. общество "Свердловское" предпринимало действия по передаче жилого фонда в собственность проживающих в доме граждан либо в муниципальную собственность, о чем свидетельствуют соответствующие решения совета директоров и общего собрания, а не достигнув результата, передало дом в уставный капитал ООО "КБХ", учрежденного для целей освобождения общества от функций по содержанию жилых помещений.

16.10.2019 ООО "КБХ" исключено из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

15.02.2023 на квартиру N 40 зарегистрировано в ЕГРН право собственности за Безкоровайной А.Л. на основании договора купли-продажи от 20.06.2018 между ООО "КБХ" (продавец) и Безкоровайной А.Л. (покупатель). На регистрационном учете в квартире состояли Махов А.А., Махова Н.В., М.З.А., Махова А.А., Махов С.А., М.В.А., Махов А.А., а сейчас – истцы.

13.02.2023 на квартиру N 16 зарегистрировано в ЕГРН право собственности за Гардт М.А. на основании договора купли-продажи от 25.06.2018 между ООО "КБХ" (продавец) и Гардт М.А. (покупатель). На регистрационном учете в квартире состоят Тарасенко А.П., Тарасенко С.Ф., Тарасенко Ф.В.

22.03.2023 на квартиру N 16 зарегистрировано в ЕГРН право собственности за Мирасовым Г.Ф. на основании договора купли-продажи от 21.03.2023 между Гардт М.А. (продавец) и Мирасовым Г.Ф. (покупатель).

06.03.2023 Арбитражным судом Свердловской области возбуждено производство по делу N А60-8839/2023 по заявлению ООО "УК "Ирюм" о назначении процедуры распределения имущества ликвидированного юридического лица - ООО "КБХ", в рамках которого принято к рассмотрению заявление Попцовой О.В. (бывшего руководителя ООО "КБХ") об оспаривании сделок ликвидированного юридического лица. В обоснование заявления Попцова О.В. указала, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что после исключения ООО "КБХ" из ЕГРЮЛ, прекращения его правоспособности, неустановленные лица, действуя умышленно, скоординировано и противоправно, предположительно в конце 2022 г. - начале 2023 г., изготовили комплекты фальсифицированных документов, в том числе договоры купли-продажи, представили их в управление Росреестра по Свердловской области, в результате чего ООО "КБХ" в отсутствие его волеизъявления и в осведомленности, фактических и правовых оснований лишилось прав на принадлежащее ему недвижимое имущество (определение Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2024).

В рамках указанного дела оспариваются в числе прочих те же самые сделки, что и в настоящем деле, а квартиры N 16 и N 40 также входят в состав спорного имущества.

Махова Н.В., Махов С.А., Махова А.А., а также Тарасенко Ф.В., Тарасенко А.П., Тарасенко С.Ф., обращаясь с настоящим иском, сослались на то, что первые проживают в квартире N 40 с 1995 г., а вторые - в квартире N 16 с 1993 г., в связи с чем имеют правомерные притязания на это имущество либо по давности владения, либо в порядке приватизации (если жилые помещения поступят в муниципальную собственность), то есть имеют законный интерес в оспаривании сделок с данным имуществом, которые истцы полагают ничтожными и незаключенными, оформленными с противоправной целью и нарушающими права и интересы истцов.

Ответчики Безкоровайная А.Л. и Гардт М.А. с заявленными требованиями не согласились, указав на отсутствие у истцов, не представивших доказательств наличия прав на спорное имущество, интереса в оспаривании сделок с этим имуществом.

Ответчик Мирасов Г.Ф. свою позицию по спору не изложил.

Третье лицо Попцова О.В. подтвердила занятую в арбитражном суде позицию о том, что оспариваемые договоры от имени ООО "КБХ" она не подписывала, однако согласилась с ответчиками в том, что оспаривание сделок должно осуществляться по инициативе лиц, имеющих в этом интерес, которого у истцов, в отличие от Попцовой О.В., не имеется.

Факт владения истцами спорными квартирами никем не оспаривается.

Отказывая в иске, суд согласился с ответчиками и третьим лицом и исходил из того, что признание сделок недействительными не повлечет изменений в правовом положении истцов, не обладающих правами на спорное имущество и не имеющих оснований претендовать на него. Суд пришел к выводу, что истцы не могут приобрести права на квартиры ни в порядке приватизации, ни в силу приобретательной давности, срок которой не истек, поскольку титульный собственник ООО "КБХ" ликвидирован в 2019 г., следовательно, до этого времени истцы владели имуществом не по давности, так как о наличии собственника знали и не могли относиться к спорным квартирам как к своим собственным.

Между тем суд не учел следующее.

Признание сделки ничтожной и применение последствий ее недействительности по иску лица, не являющегося стороной сделки, возможно при одновременном соблюдении следующих условий: сделка нарушает требования закона или иного правового акта (в том числе нарушает явно выраженный законодательный запрет или противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства); посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; законом не установлено, что такая сделка оспорима, и не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 74, 76, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В связи с этим, как правильно заключил суд, лицо, не участвовавшее в сделке, но оспаривающее ее, должно доказать наличие законного интереса в признании сделки недействительной.

Законодательство Российской Федерации пресекает возможность разъединения на неограниченный срок права на недвижимое имущество и фактического владения им. Все имеющиеся способы оспаривания зарегистрированного права, предусмотренные пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" направлены на то, чтобы в результате разрешения спора вещь и право на нее оказались в одних руках. Например, невладеющий титульный собственник вправе потребовать передачи ему вещи в порядке виндикации или по реституции - в зависимости от наличия (отсутствия) между сторонами спора обязательственно-правовой связи, а фактический владелец, считающий себя собственником вещи, может заявить иск о признании права. По этой же причине государственная регистрация права собственности по суду в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только при условии исполнения обязательства продавца по передаче (вручению) имущества покупателю (пункт 61 постановления Пленумов N 10/22).

Приобретательная давность (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации), наряду с названными способами, выступает средством преодоления неопределенности относительно принадлежности вещи в силу разъединения права и владения вещью на протяжении длительного срока. Одновременно с течением срока приобретательной давности в отношении недвижимости (пятнадцать лет) течет срок исковой давности для виндикации вещи собственником (три года) (пункт 4 указанной статьи), соответственно, либо вещь будет истребована у давностного владельца и право на вещь будет соединено с владением ею у собственника, либо давностный владелец по истечении положенного срока присоединит к своему владению титул собственника вещи на основании судебного акта.

На весь срок приобретательной давности давностный владелец получает защиту владения от посягательств иных лиц (пункт 2 статьи 234, статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 17 Постановления Пленумов N 10/22).

В рассматриваемом случае собственник спорного имущества ООО "КБХ" было ликвидировано в 2019 г. без правопреемства, следовательно, не позднее этого времени истцы, правомерно (с согласия собственника) вселенные в квартиры и владеющие ими до настоящего времени, должны были приобрести статус давностных владельцев. Срок приобретательной давности мог начать свое течение и раньше, поскольку нормы статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают признания права по давности владения в том числе на жилое помещение, предоставленное работодателем своим работникам (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.10.2020 N 88-15530/2020), а срок приобретательной давности течет не с момента ликвидации или смерти собственника, а с момента когда имущество, в отношении которого собственник устранился от реализации правомочий и бремени содержания, поступило во владение давностного владельца. Такие условия могут наступить и до ликвидации собственника. Однако детальное выяснение данного вопроса выходит за рамки настоящего дела.

Во всяком случае со времени ликвидации ООО "КБХ" в 2019 г. истцы могли бесспорно претендовать на статус давностных владельцев квартир, независимо от того, владели они до этого квартирами по давности или по договору (а последнее исключает применение статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации), если бы на основании оспариваемых сделок, датированных до ликвидации ООО "КБХ", на это имущество не было зарегистрировано право собственности ответчиков.

При таких обстоятельствах утверждение о том, что оформление оспариваемых сделок ничего не изменило в правовом положении истцов, несостоятельно, напротив, эти сделки напрямую затронули их права и законные ожидания.

Этого не учел суд, который, с одной стороны, пришел к выводу, что истцы в бытность ООО "КБХ" занимали квартиры на условиях найма, то есть владели не по давности, а с другой стороны исключил и постановку в будущем вопроса о течении приобретательной давности в период после ликвидации ООО "КБХ", отказав в иске, направленном на констатацию отсутствия у квартир собственника и давностного владения этим имуществом истцами (хотя бы с 2019 г.), под предлогом недоказанности интереса в оспаривании сделок и тем самым без каких-либо правовых оснований и заявленных надлежащим образом требований предрешил спор в порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически закрыл данный вопрос.

Довод о том, что в арбитражном суде оспариваются в том числе те же сделки, следовательно, права истцов, которые они полагают нарушенными, могут быть восстановлены в рамках дела N А60-8839/2023, подлежит отклонению, поскольку судебная защита одного лица не может быть помимо его воли поставлена в зависимость от успешности иного лица по защите пересекающихся интересов.

Таким образом, истцы имеют юридический интерес в оспаривании сделок со спорным имуществом.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1), в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Отчуждение недвижимого имущества относится к таким случаям (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом регистрация перехода права собственности, являясь завершающим этапом переноса права собственности и актом признания его со стороны государства, не подменяет передачу имущества его приобретателю и не отменяет необходимости такой передачи (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иной подход по вышеуказанным причинам не допускается, поскольку приводит к существенной правовой неопределенности в силу разъединения титула и владения имуществом и возникновению рисков не только для сторон сделки, но и для третьих лиц, полагающихся на сведения публичного реестра, а также к недостоверности его самого.

Следовательно, сделки, направленные на преодоление указанного принципа, противоречат существу законодательного регулирования данного вида обязательств.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6), статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе. Основная обязанность по договору купли-продажи - передача недвижимости покупателю, являющаяся необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Если такая передача не состоялась, и стороны договора не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать имущество, а составили заведомо недостоверный передаточный акт и искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи, покупатель считается не приобретшим право собственности, а сделка признается недействительной.

Таким образом, сделка по отчуждению недвижимости, совершенная заведомо без фактической передачи имущества, является ничтожной на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащая существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25) и не влечет переход права собственности даже в случае его безосновательной государственной регистрации.

В данном случае имеет место именно такая ситуация. Оспариваемые договоры, на основании которых было зарегистрировано прекращение права собственности ООО "КБХ" на спорные квартиры и его переход к покупателям-ответчикам, датированы 2018 г., а за регистрацией последние обратились только в 2023 г.; во владение покупателей квартиры никогда не передавались, такой передачи у истцов никто не требовал, из чего следует сделать вывод, что исполнять сделки покупатели не намеревались.

Приведенные обстоятельства в данном случае достаточны для признания сделок со спорными квартирами ничтожными по вышеуказанным основаниям. Применения последствий недействительности в виде реституции в данном случае не требуется, поскольку спорное имущество во владении сторон ничтожных сделок не находилось и друг другу не передавалось.

Постановку вопроса о мнимости данных сделок либо о злоупотреблении правом при их заключении судебная коллегия считает излишней.

Сделки, заключенные сторонами со злоупотреблением правом (статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и мнимые сделки (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) относятся к числу недействительных (ничтожных) сделок, совершаемых против третьих лиц и причиняющих им ущерб в результате совместных недобросовестных действий сторон указанных сделок.

Между тем в данном случае вопрос об участии в сделках ООО "КБХ" является спорным. В арбитражном суде договоры купли-продажи оспариваются как подложные, оформленные без участия ООО "КБХ" и не подписанные его руководителем. В случае подтверждения данных обстоятельств мнимость сделок и злоупотребление правом в смысле статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации исключаются.

В то же время признание сделок недействительными по основаниям пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 не войдет в противоречие с фактами, которые могут быть установлены арбитражным судом, поскольку данные основания не исключают подложность договоров и не препятствуют признанию их ничтожными и в этом качестве.

Факты, свидетельствующие о незаключенности (отсутствии договоров) по делу не установлены.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а заявленные требования - удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.04.2024 отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Маховой Н. В., Махова С. А. и Маховой А. А. к Безкоровайной А. Л. и исковые требования Тарасенко Ф. В., Тарасенко А. П., Тарасенко С. Ф. к Гардт М. А., Мирасову Г. Ф. удовлетворить частично.

Признать недействительными:

договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между ООО "Коммунально-бытовое хозяйство" в лице директора Попцовой О.В. и Безкоровайной А. Л. 20.06.2018;

договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между ООО "Коммунально-бытовое хозяйство" в лице директора Попцовой О.В. и Гардт М. А. 25.06.2018 и договор купли-продажи данного жилого помещения от 21.03.2023, заключенный между Гардт М. А. и Мирасовым Г. Ф..

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Председательствующий:	Некрасова А.С.
Судьи:	Зайцева В.А.
	Коршунова Е.А.