Решение по делу № 2-128/2022 от 14.01.2022

Дело № 2-128/2022

УИД № 45RS0002-01-2022-000010-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Белозерское                                                                                 14 марта 2022 г.

Белозерский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Воронежской О.А.,

при секретаре Алексеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Овечкиной Татьяны Федоровны к Екимову Александру Валерьевичу, Уваровой Алене Вадимовне о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Овечкина Т.Ф. обратилась в Белозерский районный суд Курганской области с иском к Екимову А.В, Уваровой А.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежали жилой дом с кадастровым номером 45:02:010401:694 и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. В ноябре 2019 г. у истца возникла необходимость продать вышеуказанное недвижимое имущество, чтобы погасить кредит в банке, в связи с чем ее супруг Овечкин В.Ю. нашел по объявлению в районной газете Екимова А.В., занимающегося продажей недвижимости. Между ним и Екимовым А.В. заключен устный договор о продаже дома и земельного участка за 80 000 рублей. Для этого 20 декабря 2019 г. на имя ответчика составлена доверенность, удостоверенная нотариусом Белозерского нотариального округа Курганской области Петриченко О.С. В марте 2020 г. Екимов А.В. по телефону сообщил истцу о том, что дом и земельный участок продать не удалось, и потребовал вернуть ему аванс в размере 50 000 рублей, выплаченный им при получении доверенности, в обмен на возврат документов на право собственности недвижимости. Истец вернула ответчику денежные средства в размере 50 000 рублей. По истечении срока доверенности, в феврале 2021 г. при обращении в МФЦ Белозерского района выяснилось, что дом и земельный участок были проданы Екимовым А.В. Уваровой А.В. еще 20 декабря 2019 г. на основании договора купли-продажи за 455 000 рублей. Полагает, что Екимов А.В. умышленно скрывал информацию о продаже собственности и регистрации права собственности другому лицу, лишив ее причитающейся суммы денег от продажи недвижимости. Истцом в адрес ответчиков направлялись заказные письма с уведомлением о расторжении договора и требованием произвести расчет по взаимным требованиям, возникшим в период действия доверенности, однако до настоящего времени требования Овечкиной Т.Ф. проигнорированы. В результате ненадлежащего исполнения Екимовым А.В. условий договора, истец лишилась собственности и денежных средств, понесла убытки, общая сумма которых составляет более 50 000 рублей. В результате существенного нарушения ответчиком своих обязательств по договору истцу причинен ущерб, который в значительной степени лишает его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 декабря 2019 г., заключенный между Екимовым А.В. и Уваровой А.В.; признать прекращенным право собственности Уваровой А.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; возвратить Овечкиной Т.Ф. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец Овечкина Т.Ф. на исковых требованиях настаивала в полном объеме, в обоснование ссылаясь на доводы, изложенные в иске.

Ответчик Уварова А.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. При этом указала, что хотела приобрести под материнский капитал жилой дом и земельный участок в г. Шадринске Курганской области. Однако Екимов А.В. продал ей недвижимость, расположенную в Белозерском районе Курганской области. Подписывая договор купли-продажи, она его внимательно не читала, и не обратила внимания на место расположения приобретаемой недвижимости. Поступившие на ее счет денежные средства по договору займа она сняла и передала их лично Екимову А.В. в размере 453 000 рублей, при этом расписку в передаче денежных средств суду не представила. Указала, что данный жилой дом и земельный участок ей не нужны, однако денежных средств для их возврата в Пенсионный фонд у нее не имеется. Полагала, что недвижимость должна быть возвращена с возвратом денежных средств.

Ответчик Екимов А.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

В судебном заседании третье лицо Овечкин В.Ю. исковые требования поддержал.

Представители третьих лиц КПК «Гарант Капитал» и ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ в Орджоникидзевском районе г. Екатеринбурга Свердловской области в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела без их участия.

Учитывая мнения сторон, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что истцу Овечкиной Т.Ф. на основании резолютивной части заочного решения мирового судьи судебного участка № 2 Белозерского судебного района Курганской области от 17 июля 2014 г. на праве собственности принадлежали жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 16 сентября 2014 г.

Из копии доверенности 45 АА 1095349 от 20 декабря 2019 г. следует, что Овечкиной Т.Ф. на имя ответчика Екимова А.В. составлена доверенность, удостоверенная нотариусом Белозерского нотариального округа Курганской области Петриченко О.С., на право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ей земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, с правом подписания договора купли-продажи, получения причитающихся следуемых ей денег.

В судебном заседании установлено, и следует из пояснений истца и третьего лица, что после составления доверенности Екимов А.В. передал Овечкиной Т.Ф. аванс в размере 50 000 рублей в счет продажи недвижимости.

На основании договора купли-продажи от 20 декабря 2019 г. Екимов А.В., действующий на основании доверенности от 20 декабря 2019 г. от имени Овечкиной Т.Ф., продал Уваровой А.В. земельный участок площадью 1020 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, оцененный по соглашению сторон в 1 974 рубля, которые будут уплачены в день подписания договора (п.п. 1, 4 договора купли-продажи), а также жилой дом площадью 27,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, оцененный по соглашению сторон в 453 026 рублей, которые покупатель обязуется оплатить продавцу после подписания договора за счет целевого займа (с целевым назначением на приобретение жилого дома) по договору займа с условием о залоге № ДЗ-К000750 от 19 декабря 2019 г., заключенному между Уваровой А.В. и КПК «Гарант Капитал» (п.п. 1, 3 договора купли-продажи).

Согласно выпискам из ЕГРН от 20 декабря 2021 г. собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, является Уварова А.В., дата государственной регистрации – 31 декабря 2019 г., что также подтверждается копиями дел правоустанавливающих документов.

Из имеющейся в материалах дела копии договора займа с условием о залоге № ДЗ-К000750 от 19 декабря 2019 г. следует, что КПК «Гарант Капитал» предоставил Уваровой А.В. займ в размере 453 026 рублей 00 копеек на срок 180 дней, т.е. до 16 июня 2020 г., под 15% годовых для приобретения жилого дома площадью 27,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Из ответа КПК «Гарант Капитал» от 1 марта 2022 г. на запрос суда следует, что сумма займа в размере 453 026 рублей в соответствии с вышеуказанным договором займа перечислена Уваровой А.В. на расчетный счет № 40817810116547814483, открытый в Уральском банке ПАО Сбербанк, что подтверждается платежным поручением № 702 от 19 декабря 2019 г. Сумма займа является целевой и выдана Уваровой А.В. для приобретения жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>. 24 марта 2019 г. на счет КПК «Гарант Капитал» поступили денежные средства в размере 453 026 рублей от УФК по Свердловской области в счет погашения задолженности по договору, что подтверждается выпиской из лицевого счета, платежным поручением № 209305 от 24 марта 2020 г. Задолженности Уваровой А.В. перед КПК «Гарант Капитал» не имеется.

Согласно ответу ГУ-Управление Пенсионного фонда РФ в Орджоникидзевском районе г. Екатеринбурга Свердловской области от 18 февраля 2022 г. Уварова А.В. 21 февраля 2020 г. направила средств материнского капитала в сумме 453 026 рублей 00 копеек на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с КПК «Гарант Капитал» на приобретение жилья, путем подачи заявления через МФЦ, что также подтверждается копиями: решения № 282167 от 20 марта 2020 г., заявления Уваровой А.В. от 21 февраля 2020 г., выписки о размере средств материнского (семейного) капитала.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктами 3 и 4 статьи 486 ГК РФ предусмотрено право продавца при неоплате своевременно цены переданного в соответствии с договором купли-продажи товара потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4).

Согласно данной правовой норме, продавец при неоплате покупателем своевременно переданного в соответствии с договором купли-продажи товара, вправе потребовать либо оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ либо расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Согласно имеющейся в материалах дела расписке от 17 марта 2020 г. Екимов А.В. получил от Овечкиной Т.Ф. денежные средства в размере 50 000 рублей за возврат жилого дома и земельного участка, указав, что обязуется расторгнуть и проконтролировать возврат всех документов в собственность Овечкиной Т.Ф., что также подтверждается чеками от 14 и 17 марта 2020 г.

27 марта и 23 ноября 2021 г. истцом в адрес ответчиков Екимова А.В. и Уваровой А.В. заказными письмами направлялись претензии с требованиями произвести расчет по взаимным требованиям, возникшим в период действия доверенности от 20 декабря 2019 г., либо расторжении договора купли-продажи и возврата объектов недвижимости в собственность Овечкиной Т.Ф., которые до настоящего времени не исполнены.

В судебном заседании установлен факт неоплаты ответчиком Уваровой А.В. цены жилого дома и земельного участка по договору, что с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ надлежащих доказательств исполнения обязательств перед истцом по оплате жилого дома и земельного участка Уваровой А.В. суду не представлено.

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, исходя из принципа диспозитивности, суд принимает решение только по заявленным истцом исковым требованиям, поскольку выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований к Уваровой А.В. о расторжения договора купли-продажи, прекращении зарегистрированного за ответчиком Уваровой А.В. права собственности на недвижимое имущество и признании права собственности на него за истцом.

При этом, учитывая, что ответчик Екимов А.В. при заключении договора купли-продажи действовал на основании доверенности от имени продавца Овечкиной Т.Ф., оснований для удовлетворения заявленных требований к данному ответчику суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Овечкиной Татьяны Федоровны к Екимову Александру Валерьевичу, Уваровой Алене Вадимовне о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 20 декабря 2019 г., жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Прекратить зарегистрированное право собственности Уваровой Алены Вадимовны на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за Овечкиной Татьяной Федоровной право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований Овечкиной Татьяны Федоровны к Екимову Александру Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белозерский районный суд Курганской области.

Судья                                                     О.А. Воронежская

(Мотивированное решение суда составлено 21 марта 2022 г.)