Решение по делу № 33-419/2018 от 10.01.2018

Докладчик Димитриева Л.В. Дело N 33-419/2018

Судья Петрова А.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 января 2018 года город Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Комиссаровой Л.К.,

судей Димитриевой Л.В., Уряднова С.Н.,

при секретаре Ивановой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Александриной Ларисы Сайфутдиновны к обществу с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Комплекс» о защите прав участника долевого строительства, поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Комплекс» на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 7 ноября 2017 года,

установила:

Указывая, что переданная по акту от 30.06.2017 квартира, находящаяся по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, ..., строительство которой на основании договора долевого участия от 23.11.2016 N16/1-НЧС23.2-3 осуществлял застройщик общество с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Комплекс» (далее также - ООО СФ «Комплекс» либо Общество), и фактическая площадь которой на 1, 55 кв.м. меньше оплаченной ею проектной площади, Александрина Л.С. в иске к Обществу просила об уменьшения цены договора на 51381, 29 руб., взыскании указанной суммы, компенсации морального вреда в размере 100000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., штрафа.

Истец Александрина Л.С. личного участия в деле не принимала.

Представитель истца Михайлов В.Н. в суде иск поддержал.

Представитель Общества Степанов С.А. возражал относительно иска.

Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 07.11.2017 цена заключенного между ООО СФ «Комплекс» и Александриной Л.С. договора долевого строительства от 23.11.2016 N16/1-НЧС23.2-3 уменьшена на 51381, 21 руб., с Общества в пользу Александриной Л.С. взысканы указанная сумма, компенсация морального вреда в размере 1000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 26190, 60 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 9000 руб.; истцу в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с Общества в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2341, 43 руб.

На указанное решение суда ООО СФ «Комплекс» подана апелляционная жалоба, содержащая просьбу об отмене либо изменения судебного акта по мотиву незаконности, необоснованности, неверного исчисления денежной суммы в счет цены договора.

Апеллянт ООО СФ «Комплекс» представителя в суд не направил.

Истица Александрина А.С. возражала относительно жалобы.

Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о времени и месте рассмотрения жалобы, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" на интернет-сайте суда апелляционной инстанции, а также в занимаемых судом апелляционной инстанции помещениях, судебная коллегия не усмотрела препятствий в рассмотрении дела по имеющейся явке.

Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Между сторонами имеется спор относительно стоимости квартиры под номером ..., расположенной в разбивочной оси А-Д/18-21 на 14 этаже, находящейся в 16-и этажном жилом доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по строительному адресу:Чувашская Республика, город Новочебоксарск, ... (далее также квартира).

В настоящее время почтовый адрес квартиры: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, ....

Суд исходил из следующих юридических фактов.

22.11.2016 между ООО СФ «Комплекс» и Александриной Л.С. заключен договор участия в долевом строительстве указанной квартиры N 16/1-НЧС23.2-3.

Задекларированные технические характеристики квартиры следующие: общая проектная площадь без учета площади лоджий 50,85 кв.м, площадь лоджий 12, 5 кв.м. (пункт 1.2 договора).

Общий размер вноса за квартиру ... руб. (пункт 4.2 договора).

В пункте 4.3 договора стороны определили возможность изменения цены договора.

Так, общий размер взноса устанавливается, в том числе и из проектных технических параметров квартиры и подлежит пересмотру по результатам паспортизации органами технической инвентаризации (абзац первый указанного пункта 4.3).

В случае изменения площади квартиры в сторону уменьшения участнику долевого строительства возвращаются излишне уплаченные средства из расчета средней цены за 1 кв.м, сложившейся за все время действия договора (абзац второй пункта 4.3).

В случае изменения площади квартиры в сторону увеличения участник долевого строительства производит доплату до момента ввода объекта в эксплуатацию из расчета средней цены за 1 кв.м, сложившейся к моменту оплаты (абзац третий пункта 4.3).

Согласно техническому плану здания, составленному ООО «Чеб-Кадастр», фактическая общая площадь квартиры составила 51.10 кв.м., лоджии 10,7 кв.

29.07.2016 Александрина Л.С. предложила Обществу к подписанию дополнительное соглашение в части указания изменения цены договора.

На это предложение письмом от 18.08.2017 Общество ответило отказом, мотивировав его тем, что наличие в договоре пункта 4.5, согласно которому при полной оплате стоимости квартиры в течение трех банковских дней с момента государственной регистрации договора, цена квартиры является фиксированной и составляет ... руб.

Как считает застройщик, данный пункт отменяет условие о возврате денежной суммы участнику долевого строительства в случае изменения площади квартиры.

По мотиву незаконности этого отказа истица обратилась в суд с иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с учетом положений статьи 421 во взаимосвязи со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым принцип свободы договора должен соответствовать условию достижения соглашения по всем существенным его условиям, исходил из того, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, методике определения площади квартиры и ее цены.

Как отметил суд, в пункте 4.3 договора оговорен применяемый для оплаты стоимости квартиры порядок цены договора при расхождении проектной и фактической площади квартиры, а поскольку площадь квартиры уменьшилась на 1, 55 кв.м, пришел к выводу об уменьшении цены договора на 51381, 21 руб., исходя из оплаченной по договору стоимости 1 кв.м. по 33149, 17 руб.

Судом в решении приведен арифметический расчет технических характеристик объекта по рабочему проекту 50, 85 + 12,5 = 63, 35 и по факту 51, 10 + 10, 70 = 61, 8 кв.м.

Как указывает в жалобе апеллянт, общая стоимость площади помещений должна была быть исчислена с понижающим коэффициентом площади лоджии.

По доводу жалобы судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований пункта 4 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ договор должен содержать, в том числе цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Нормой статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.

По правилам пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как видно из содержания пункта 4.3 договора, в нем предусматривается возможность изменения стоимости объекта долевого строительства с учетом отклонения фактической площади квартиры от ее проектной площади и, как установил суд фактическая общая площадь переданной истцу квартиры не соответствует её проектной площади и составляет 61, 80 кв.м., что на 1, 55 кв.м. меньше проектной.

С приведенным в жалобе расчетом разницы в площадях, составляющих, по мнению апеллянта, 0, 65 кв.м, судебная коллегия согласиться не может.

Прежде всего, пунктом 1.2 договора применение понижающего коэффициента при исчислении площади квартиры, имеющей лоджию, не предусмотрено.

Более того, согласно предложенному Обществом механизму расчета: 51,10 + 5, 35 = 56, 45 кв. м. отклонение в площади квартиры должно составлять 6, 90 кв.м., что не основано на фактических обстоятельствах.

Вопреки доводу жалобы, в рассматриваемом случае стороны не определили цену договора по варианту, предложенному на их усмотрение пунктом 1 статьи 214 Федерального закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, является лоджия, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии с понижающими коэффициентами.

Как следует из договора, возможность исчисления площади лоджии с понижающим коэффициентом вообще не была предусмотрена застройщиком.

Суждение подателя жалобы о неизменности цены указанного договора не основано на его условиях, поскольку пункт 4.3, предусматривающий возможность её изменения, является действующим, недействительным признан не был.

Что касается оплаты истцом полной цены договора, то, как следует из буквального содержания пункта 4.5 договора, указанное обстоятельство служит защитой для участника строительства от последующего удорожания объекта долевого строительства.

При этом судебная коллегия обращает внимание, что в данном случае государственная регистрация договора от 23.11.2016 N 16/1-НЧС23.2-3 произведена 28.11.2016, а оплата цены произведена истцом 22.11.2016 в размере ... руб., 20.12.2016 в размере ... руб., то есть не в порядке и сроки, установленные пунктом 4.5 его условий.

Суд первой инстанции произвел расчет исходя из стоимости 1 кв.м. квартиры равной 33149, 17 руб., ООО СФ «Комплекс» в жалобе предлагает для исчисления 36777, 58 руб., а при рассмотрении дела указывало на 39900 руб., однако, поскольку ответчиком доказательства того, что предложенные им расчетные цены соответствуют средней цене 1 кв.м., сложившейся за период с 22.11.2016 по 30.06.2017, представлено не было, судебная коллегия соглашается с расчетом суда.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика исходя из соотношения цены и площади квартиры денежную сумму в счет её стоимости в размере 51381, 21 руб.

Применительно к условиям абзаца четвертого пункта 4.3 договора, положениям пункта 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ истцом поставлено требование и судом по существу разрешен иск об изменении цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства.

Применение судом положений закона, регулирующих отношения по договору купли-продажи, качеству переданного участнику долевого строительства объекта, не влечет отмены правильного по существу решения суда.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные ответчиком в обоснование своих возражений относительно иска, и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств дела. Правильность выводов суда первой инстанции они не опровергают, в связи с чем, не влекут отмену законного и обоснованного судебного решения.

Правоотношения сторон в рамках заявленных требований определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства.

Таким образом, судом постановлено правильное по существу решение, которое отмене по доводам жалобы не подлежит

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Комплекс» на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 7 ноября 2017 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: