Решение по делу № 2-3/2021 от 30.07.2020

Дело № 2-3/2021                                         КОПИЯ

решение

именем Российской Федерации

город Билибино                                  08 октября 2021 года

Билибинский районный суд Чукотского автономного округа в составе:

председательствующего судьи        Осипова С.Ф.,

при секретаре судебного заседания    Герловой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам

Савинцевой Оксаны Ралифовны к Кучме Вере Федоровне, Новикову Павлу Викторовичу о признании недействительным (ничтожным) договора от 06.03.2019 купли-продажи квартиры; об аннулировании записи в ЕГРН; о включении квартиры в наследственную массу умершего; признании права собственности на квартиру в порядке наследования;

и встречному иску Новикова Павла Викторовича к Савинцевой Оксане Ралифовне о признании добросовестным приобретателем квартиры, в рамках договора купли-продажи от 06.03.2019,

УСТАНОВИЛ:

В Билибинский районный суд Чукотского автономного округа на основании п.4 ч.2 ст.33 ГПК РФ 30.07.2020 поступило гражданское дело по иску Савинцевой О.Р. к Кучме В.Ф. и Новикову П.В. В обоснование иска указано, что 04.05.1994 между ее отцом ФИО1 и Кучмой В.Ф. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. С момента покупки ФИО1 вместе со своей семьей проживал в указанной квартире, нес расходы по ее содержанию, но не зарегистрировал ее в установленном порядке в органах БТИ и в органах регистрационной службы. 14.06.2018 ФИО1 умер. Истец, являясь единственным наследником, приняла наследство. Поскольку отец не зарегистрировал свое право собственности на квартиру, единственным способом надлежащего оформления перехода права собственности на указанное имущество является признание права собственности на квартиру за истцом в судебном порядке. Руководствуясь ст.ст.12, 218, 1110, 1112, 1142, 1152, 1153 ГК РФ, просит включить квартиру в наследственную массу имущества умершего и признать за ней право собственности на квартиру в порядке наследования (т.1 л.д.1-2, 76-79).

24.02.2021 по подсудности поступило гражданское дело по иску Савинцевой О.Р. к Кучме В.Ф. и Новикову П.В. об оспаривании договора купли-продажи вышеназванной квартиры от 06.03.2019. В обосновании иска указано, что 04.05.1994 между ее отцом ФИО1 и Кучмой В.Ф. заключен договор купли-продажи этой квартиры. Стоимость квартиры составила 1 500 000 рублей, которые были переданы продавцу в день заключения договора. Отец проживал в данной квартире со своей семьей и нес расходы по ее содержанию. 14.06.2018 ФИО1 умер. 06.06.2019 истец, являясь единственным наследником первой очереди по закону, вступила в права наследования. Так как ФИО1 не зарегистрировал право собственности на спорную квартиру, истец для признания права собственности обратилась в суд. В процессе подготовки к судебному разбирательству узнала, что 26.03.2019 право собственности на квартиру было зарегистрировано за неким Новиковым П.В., который не является наследником ФИО1 и сделок с ним не совершал. Кучма В.Ф. заключила договор купли-продажи указанной квартиры с Новиковым П.В. уже после смерти ФИО1, т.е. распорядилась не принадлежащим ей имуществом, заключила ничтожную сделку с Новиковым П.В. Заключая договор купли-продажи с ФИО1, Кучма В.Ф. реализовала свое право на отчуждение имущества и не имела права впоследствии заключать договор купли-продажи того же имущества с Новиковым П.В. Истец считает, что сделка по повторной продаже квартиры ничтожна, поскольку противоречит прямым указаниям закона, в частности ст.ст. 10, 168, 209, 218, 460 ГК РФ и общим принципам права, в том числе принципу добросовестности и нарушает ее права. Поэтому просит суд: признать договор купли-продажи названной квартиры, заключенный между Кучмой В.Ф. и Новиковым П.В. 06.03.2019 недействительным (ничтожным); аннулировать запись в ЕГРН от 26.03.2019 в отношении данной квартиры (т. 2 л.д. 175-179).

Определением суда от 17.03.2021 гражданские дела по указанным искам Савинцевой О.Р. к Кучме В.Ф. и Новикову П.В. объединены в одно производство (дело № 2-3/2021).

19.04.2021 Новиков П.В. обратился в суд со встречным иском о признании его добросовестным приобретателем спорной квартиры. В обоснование иска указал, что при оформлении следки представителем продавца Шереметьевой А.И. были предоставлены надлежащие документы, подтверждающие право собственности Кучмы В.Ф. на квартиру: сведения из БТИ от 06.02.2019; выписка из ЕГРН, в которой отсутствовали сведения о правообладателе или о наличии на нее обременения; выписка из финансового-лицевого счета, где собственником указана Кучма В.Ф. и в квартире никто не зарегистрирован. Продавец гарантировала, что квартира никак не обременена и это было отражено в договоре купли-продажи. На день заключения им сделки и передачи ему квартиры, она была в непригодном для проживания состоянии, было очевидно, что в ней длительное время не проживали, требовались серьезные вложения, имелась большая задолженность по коммунальным платежам. Имелись большие долги перед управляющей компанией, которые были погашены Кучмой В.Ф. Для Чукотского АО такая ситуация с состоянием квартир и задолженностями, когда в девяностые годы многие бросали свои, ничего не стоившие квартиры и выезжали в центральные районы страны, является распространённой и общеизвестной. Кроме того квартиры этажом выше и две по соседству также выглядели заброшенными и не жилыми.

Новиков П.В. полагает, что при заключении сделки он действовал добросовестно: им была проявлена разумная осмотрительность, право собственности Кучмы В.Ф. на отчуждаемую квартиру было подтверждено соответствующими документами, в квартире кроме нее и членов ее семьи никто и никогда не был зарегистрирован, доступ в квартиру был обеспечен представителем собственника, и её осмотр показал, что квартира была нежилой длительное время, стоимость квартиры была разумной, правоустанавливающие документы не вызвали сомнений у него, а в последующем и у регистрирующего органа. Очевидных оснований полагать, что Кучма В.Ф. не могла распоряжаться данной квартирой, на момент рассмотрения сделки не существовало. При таких обстоятельствах, исходя из представленных продавцом документов, какие-либо сомнения в наличии права собственности Кучмы В.Ф. у него не могли возникнуть. Поэтому 06.03.2019 между ним и Кучмой В.Ф. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 700 000 руб. Стоимость квартиры, с учетом её состояния, соответствовала рыночной. В последующем Новиковым П.В. был произведен капитальный ремонт квартиры, затраты на это составили 750 000 руб. Поэтому Новиков П.В. просит признать его добросовестным приобретателем квартиры, в рамках договора купли-продажи, заключенного 06.03.2019 с Кучмой В.Ф. (т. 3 л.д. 52-55).

Истец Савинцева О.Р. (ответчик по встречному иску), и её представитель Шулепова А.В., извещенные о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание 08.10.2021 не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. При участии в предыдущих в судебных заседаниях путем использования систем видеоконференц-связи истец свои требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковых заявлениях и в дополнительных письменных пояснениях к ним. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель истца Шулепова А.В. в ходе судебных заседаний и в дополнительных пояснениях к искам указала, что со дня приобретения квартиры у Кучмы В.Ф., ФИО1 проживал в ней со своей семьей. В 2002 году жена ФИО1 с детьми переехали на постоянное место жительства в центральные районы страны. Сам ФИО1 проживал в квартире вплоть до 2011-2013 годов, нёс все расходы по содержанию квартиры, а затем из-за болезни стал реже приезжать на Чукотку. Задолженность, которую оплатила Кучма В.Ф., образовалась уже после 2014 года. Право собственности ФИО1 в силу ст. 135, ст.136 ГПК РСФСР возникло с 04.05.1994, со дня передачи ему квартиры, а регистрация в БТИ для сделок с квартирами не имеет правоустанавливающего значения.

С 1994 года ФИО1 был законным владельцем данной квартиры, нёс бремя её содержания и проживал в ней исправно оплачивал коммунальные услуги. ФИО1 и члены его семьи были зарегистрированы по другим адресам, в ранее купленной квартире, и изменять место регистрации не имело смысла.

Кучма В.Ф. все это время проживала в Краснодарском крае и не интересовалась судьбой квартиры, только спустя 25 лет, узнав, что она юридически считается собственником, выдала доверенность на имя Шереметьевой А.И., умолчав о наличии договора купли-продажи от 04.05.1994, тем самым сознательно и преднамеренно нарушила п. 11 договора купли-продажи, заключенного с Новиковым П.В., в котором гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена и т.д. Считает, что Кучма В.Ф. действуя недобросовестно, решила воспользоваться своим формально оставшимся правом собственности, чтобы повторно продать уже не принадлежавшую ей квартиру и получить денежные средства. Полагает, что Новиков П.В. не является добросовестным покупателем, так как не поинтересовался историей квартиры; не поговорил с соседями; не обратился в риэлтерское агентство для подтверждения правомочий Кучмы В.Ф.; его не смутил взломанный замок на входной двери, и то, что Кучма В.Ф. на протяжении стольких лет оплачивала расходы по содержанию квартиры, не собираясь в нее возвращаться; купил квартиру по цене ниже рыночной. Исковые требования Савинцевой О.Р. просила удовлетворить (т.2 л.д.74-80, 276-280, т.4 л.д.89-93, 145-147).

Ответчик Кучма В.Е. в судебное заседание не явилась, в связи с отдаленностью места проживания ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Согласно представленным письменным возражениям, иски Савинцевой О.Р. она не признает в полном объеме, встречный иск просит удовлетворить.

Пояснила, что ФИО1 позвонил ей в центральные районы страны и предложил купить её квартиру. Она согласилась, оформила доверенность и отправила её в Певек ФИО1 Её представителем 04.05.1994 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО1 После сделки в ходе телефонного разговора ФИО1 сказал ей, что в случае её возвращения в г. Певек возможна обратная сделка, и она снова будет проживать в своей квартире. Затем 25 лет она не вспоминала об этой квартире, пока ей из г. Певек не сообщили, что она по-прежнему является собственником квартиры и имеется огромная задолженность по коммунальным платежам около 250 000 руб., которую пришлось оплачивать ей. Лететь в Певек и разбираться с проблемами у нее не было возможности, поэтому всеми вопросами занималась ее представитель Шереметьева А.И.

В договоре купли-продажи от 04.05.1994 было указано, что он подлежит обязательной регистрации в БТИ г.Певек. Законодательство, действовавшее на момент заключения сделки, требовало обязательной государственной регистрации договора, после чего у покупателя могло возникнуть право собственности. Покупатель, действуя добросовестно, должен был зарегистрировать данный договор в БТИ, что ФИО1 не было сделано. Право собственности на квартиру у ФИО1 не возникло, бремя содержания данного имущества он не нёс, прописан в ней никогда не был, брать на себя ответственность по содержанию квартиры он явно не хотел и действовал недобросовестно. Она посчитала себя законным собственником данной квартиры и после погашения долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг, восстановления электроснабжения (т.2 л.д.68, 69, 70), смогла найти покупателя, и продала квартиру Новикову П.В. При таких обстоятельствах считает, что спорная квартира не входит в наследственную массу умершего. Кроме того, истец не представила доказательств в подтверждение того, что предпринимала какие-либо действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства после смерти ФИО1 в виде оплаты долгов по коммунальным услугам, принятие мер по сохранению спорной квартиры. Просит суд в удовлетворении исковых требований Савинцевой О.Р. отказать в полном объеме (т.1 л.д. 203-204, т.2 л.д. 281-282, т.4 л.д.60-61, 107, 113, 115).

Ответчик Новиков П.В. (истец по встречному иску) и его представитель Шереметьева А.И. в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях Новиков П.В. полагает, что квартира была приобретена им на законных основаниях у лица, обладающего на неё правом собственности. При оформлении сделки представителем продавца были представлены документы, подтверждающие её полномочия и право собственности Кучмы В.Ф. на квартиру. В соответствии со ст.ст. 135, 239 ГК РСФСР, ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 г. N 83 (п. "г" § 1) договор купли-продажи квартиры от 04.05.1994 подлежал обязательной государственной регистрации, и только с этого момента у ФИО1 могло возникнуть право собственности. ФИО1, имея на руках экземпляр договора, действуя добросовестно, мог и должен был зарегистрировать данный договор в БТИ. Однако ФИО1 умышленно не регистрировал сделку, сохраняя с 1993 года регистрацию в другой квартире по ул. Обручева г.Певек, которая в 2009 году признана непригодной для проживания, дом подлежал расселению, и ФИО1 уже не нёс расходы по её содержанию. Отсутствие регистрации сделки не позволяло управляющей компании обращаться в суд с исками о взыскании задолженности к ФИО1 как к собственнику. Кроме того, ФИО1 было невыгодно афишировать наличие этой квартиры в собственности и регистрироваться в ней вместе с детьми, так как иначе его жена и дети в 2002 году не смогли бы получить квартиру за счет Администрации в климатически благоприятных районах страны или получили бы квартиру меньшей площади.

ФИО1 выехал из г. Певек, не зарегистрировав договор в БТИ, а впоследствии на протяжении десятков лет самоустранялся от содержания недвижимости, тем самым продемонстрировав свое нежелание на оформление права собственности спорной квартиры. На момент смерти ФИО1 квартира не была в его собственности, поэтому не может входить в наследственную массу. Доводы истца о том, что её отец якобы нёс расходы по содержанию квартиры, не являются подтверждением возникновения права собственности. Полагает, что поведение ФИО1 является недобросовестным при исполнении им гражданских обязанностей, как по оформлению права собственности, так и по несению бремени содержания недвижимого имущества. Считает, что Савинцева О.Р. не имеет права требовать признания заключенной им сделки недействительной в силу недобросовестности её отца как участника гражданского оборота. В удовлетворении иска Савинцевой О.Р. просит отказать в полном объеме, а встречный иск – удовлетворить (т.1 л.д.103-106, т.2 л.д. 229-231, т.4 л.д. 69-72, 127).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация городского округа Певек ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В письменных отзывах на иски Савинфевой О.Р. и встречный иск Новикова П.В. указало, что в нарушение ч.5 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ доказательств, препятствующих ФИО1 выполнить обязанности по регистрации спорной квартиры в органах регистрации, уважительности причин не выполнения указанной обязанности, доказательств существования у ФИО1 права собственности на спорное жилое помещение, а также доказательств, свидетельствующих о фактическом принятии спорной квартиры после смерти ФИО1 истцом, представлено не было. По коммунальным платежам была большая задолженность, и претензии управляющих компаний предъявлялись к Кучме В.Ф., поскольку по всем учетным документам она была собственником квартиры. Долг по оплате жилья и коммунальных услуг собственника квартиры по адресу: <адрес>, перед управляющей компанией ООО «ЧукотЖилСервис-Певек» на 06.04.2015 составлял 187 239, 44 руб., перед МП «ЧРКХ» на 01.03.2019 –247 824 руб. Исходя из даты образования ООО «ЧукотЖилСервис-Певек», суммы задолженности следует, что ФИО1 минимум с середины 2008 года не проживал в спорной квартире.

Финансовые лицевые счета на свое имя ФИО1 в управляющей компании не открывал, договора с управляющими компаниями не заключал, в квартире никто зарегистрирован не был. Такое положение было выгодно ФИО1 Полагает, что неисполнение в течение 24 лет ФИО1 обязанности по регистрации договора купли-продажи свидетельствует об его уклонении от регистрации сделки. Появление интереса к квартире наследников считает обусловленным ростом рыночной стоимости квартир в г. Певек в связи с увеличением спроса из-за появления ПАТЭС «Академик Ломоносов». Разрешение исков Савинцевой О.Р. оставляет на усмотрение суда, встречный иск Новикова П.В. просит удовлетворить (т.1 л.д.114-115, 161, 162, т.4 л.д. 1-3).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росеестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В письменном отзыве указало, что согласно данным ЕГРН право собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано за Новиковым П.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 06.03.2019. В соответствии с ч.5 ст.1, ст.ст.14, 15, 18 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или нотариально уполномоченного лица. 18.03.2019 Кучмой В.Ф. и Новиковым П.В. поданы заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество за номерами MFC-0220/2019-1000-1 и MFC-0220/2019-1003-1. В соответствии с приложенными документами собственником объекта недвижимости на момент подачи заявления на основании справки ГАУ Чукотского автономного округа «Чукотский центр государственного технического архива» от 06.02.2019 № 0112 являлась Кучма В.Ф.

При наличии ранее заключенного договора купли-продажи квартиры от 04.05.1994 полагает, что при совершении сделки купли-продажи между Кучмой В.Ф. и Новиковым П.В., Кучма В.Ф. нарушила п.11 договора купли-продажи от 06.03.2019. Третье лицо считает, что в таком случае возможно применение ст.ст.166, 167 ГК РФ о признании сделки недействительной и её последствиях. Разрешение вопроса о признании права собственности оставляет на усмотрение суда (т.1 л.д.167-170, 171-182, т.4 л.д.88).

На основании ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей.

Изучив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Так судом установлено, что 04.05.1994 между Кучмой В.Ф. (в лице её представителя ФИО13) и ФИО1 в письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Чукотский автономный округ, <адрес>. Договор был удостоверен государственным нотариусом Чаунской государственной нотариальной конторы Шевченко В.В. (далее по тексту – Договор от 04.05.1994) (т.1 л.д. 80).

Согласно пункту 3 Договора от 04.05.1994 квартира принадлежит Кучме В.Ф. на праве собственности на основании договора передачи квартиры в собственность № 46 от 14.04.1994 мэрией г. Певек, удостоверенного и зарегистрированного постановлением мэрии г. Певек № 54 от 14.04.1994, что подтверждается справкой БТИ г. Певек № 333 от 27.04.1994.

Квартира продана за 1 500 000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу наличными при заключении договора (п.4 Договора от 04.05.1994).

Стороны предусмотрели, что Договор подлежал обязательной регистрации в БТИ г. Певек (п. 7 Договора от 04.05.1994).

Договор был составлен и подписан сторонами в 2-х подлинных экземплярах, один из которых храниться в делах Чаунской государственной нотариальной конторы, второй выдан покупателю (п. 10 Договора от 04.05.1994).

В нарушение положений пункта 7 Договор от 04.05.1994 не был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации исполкома местного совета народных депутатов.

Свидетель ФИО2 – мать истица Савинцевой О.Р. пояснила, что до 1992 года состояла в зарегистрированном браке с ФИО1 После развода они продолжали проживать совместно. В мае 1994 года муж купил квартиру, чтобы вывести семью из закрывающегося поселка Валькумей. Она с ФИО1 и детьми переехали в приобретенную у Кучмы В.Ф. квартиру по адресу: <адрес>, и проживали в ней, оплачивали все платежи за квартиру по квитанциям, предоставляемым управляющей компанией, на имя супруга. Менять прописку из жилого помещения в закрывающемся поселке на купленную квартиру они не стали, так как были бы исключены из льготной очереди на получение квартиры в центральных районах страны. Супруг был зарегистрирован по адресу: <адрес>, но фактически проживал с ними. В сентябре 2002 года, получив по льготной очереди двухкомнатную квартиру в г. Новая Усмань, она с детьми уехала из г. Певека, а ФИО1 остался жить и работать вахтовым методом, периодически приезжал, чтобы повидать детей, в остальное время до 2017 года он проживал в г. Певек (т.3 л.д.89-90, 149-151).

Свидетель ФИО3 показала, что до 2002 года ФИО1 проживал в спорной квартире (т.3 л.д.176).

Свидетель ФИО17 показала, что ФИО1 купил у Кучмы В.Ф. квартиру (номера квартиры она не помнит) в <адрес>, когда его жена с детьми уехала из города Певек. В 2007, 2008 годах она была в гостях у Биктагирова Р.Ш. на дне рождения, квартира была в нормальном состоянии. В апреле 2010 года она уехала из города Певек (т.3 л.д.197-198).

Исходя из приведенных показаний свидетелей и материалов дела (т.2 л.д. 289, 290, 305), суд считает установленным, что покупатель ФИО1 вселился в указанную квартиру после 04.05.1994 и проживал в ней совместно с бывшей супругой (ФИО2) и двумя детьми. В сентябре 2002 года супруга с детьми переехали в Воронежскую область.

ФИО1 и члены его семьи в спорной квартире зарегистрированы не были. В финансовом лицевом счете – документе, оформляемом на спорное жилое помещение в управляющей организации, изменения о собственнике не вносились. Также не были указаны сведения о ФИО1 и членах его семьи как о лицах, проживающих, зарегистрированных в данной квартире. При начислении платы за пользование жилым помещением и предоставляемые коммунальные услуги до 2019 года учитывалось, что собственником является Кучма В.Ф., и на её имя выписывались счета об оплате. Кучма В.Ф. и члены её семьи были сняты с регистрационного учета, с 04.05.1994 в указанной квартире зарегистрирован никто не был. Взносы на капитальный ремонт начислялись также на Кучму В.Ф. (т.1 л.д.105, 106, т.2 л.д.69).

Постановлением Правительства РФ от 02.02.1998 N 128 "О мерах социальной защиты населения ликвидируемых поселков золотодобытчиков в Чукотском автономном округе" принято предложение администрации Чукотского автономного округа о ликвидации, в том числе поселка Валькумей и об оказании жителям поселка помощи в переселении в другие районы Российской Федерации.

Бывшая супруга покупателя – ФИО2 и двое их детей состояли в очереди на приобретение квартиры, в связи с переселением из районов Крайнего Севера, и обязаны были предоставлять в Администрацию муниципального образования Чаунской район (далее по тексту – Администрация) информацию о занимаемом ими жилом помещении, а так же о наличии (об отсутствии) иного жилья в Чукотском автономном округе и за её пределами.

В качестве занимаемого жилого помещения ФИО2 была указана квартира по адресу: Чукотский АО, <адрес>, находящаяся в муниципальной собственности, предоставленная ей и её детям на основании ордера от 21.03.1996 № 96.

09.09.2002 в соответствии с федеральными нормативными актами и актами Чукотского автономного округа, на основании Соглашения №73-Чаун семье ФИО2 в составе 3 человек Администрацией была предоставлена 2-х комнатная квартира в п. Новая Усмань Воронежской области. ФИО2 обязалась освободить занимаемую квартиру в п. Валькумей и покинуть Чукотский автономный округ (т.4 л.д.4-7).

Из сведений, содержащихся в трудовой книжке ФИО1, следует, что до 12.02.2007 он работал в Чаунской горно-геологической компании (г. Певек). С 06.04.2012 по 01.11.2012 трудовую функцию он выполнял в организации, зарегистрированной в г. Билибино Чукотского автономного округа. В феврале 2007 г. при оформлении медицинского заключения для получения лицензии на приобретении оружия домашним адресом ФИО1 указана спорная квартира. Иных доказательств о периодах пользования спорной квартирой ФИО1 суду не представлено (т.2 л.д.297-300, 305)

ФИО1 с 26.10.1993 был постоянно зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес> (т.4 л.д. 125).

С 05.02.2009 указанный многоквартирный дом по ул. Обручева признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу. Квартиры (в том числе и <адрес>) исключены из жилого фонда, а жилой дом – из реестра муниципального имущества. Управлению промышленности и сельхозполитики Администрации предписывалось предоставить вне очереди жильцам другие благоустроенные жилые помещения (т.1 л.д.81, 82, т.4 л.д. 73).

14.06.2018 покупатель ФИО1 умер в г. Екатеринбург (т.1 л.д.81). Истица Савинцева О.Р., являясь наследником первой очереди, приняла наследство и 06.06.2019 ей выдано свидетельство о праве на наследство (т.1 л.д.82, 85, 86, 87).

Задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг за спорную квартиру: перед управляющей компанией ООО «ЧукотЖилСервис-Певек» на 06.04.2015 (накануне месяца вынесения судом решения о банкротстве юридического лица) составляла 187 239,44 руб.; перед управляющей компанией МП «Чаунское районное коммунальное хозяйство» на март месяц 2019 года составляла 248 421,75 руб. (т.1 л.д.105, 161-162).

Следовательно, оплата жилья и коммунальных услуг не производилась на протяжении более чем 7 лет 6 мес. (даже если исходить из тарифов на март месяц 2019 года (187 239,44 + 248 421,75) / 4823,02 = 90,33 мес.)), т.е. ~ с 2011 года.

06.03.2019 между Кучмой В.Ф. (в лице её представителя Шереметьевой А.И.) и Новиковым П.В. в письменной форме заключен договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: <адрес>. (далее по тексту – Договор от 06.03.2019). Стороны оценили квартиру в 700 000 руб. и расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункты 3, 4). Кучма В.Ф. гарантировала, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит (пункт 11). Квартира предана без составления передаточного акта (пункт 13) (т.1 л.д. 178-179).

12.03.2019 Кучмой В.Ф. (через своего представителя) была погашена задолженность перед управляющей компанией МП «Чаунское районное коммунальное хозяйство» в размере 248 421,75 руб., а так же 14.02.2019 произведена оплата за установку прибора учета электрической энергии в спорной квартире в размере 2 791,10 руб. (т.2 л.д.65-70).

18.03.2019 Кучмой В.Ф. (в лице её представителя) и Новиковым П.В. поданы заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с приложенными документами собственником спорного объекта недвижимости (кадастровый №) на момент подачи заявления являлась Кучма В.Ф. (Договор на передачу квартир в собственность гражданам от 14.04.1994, зарегистрированный в мэрии г. Певек 14.04.1994 за №54; Справка ГАУ ЧАО «Чукотский центр государственного технического архива» от 06.02.2019 № 0112).

26.03.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности Новикова П.В. на спорную квартиру Управлением Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (т.1 л.д.83-84, 171-174, 175-176, 177).

Из пояснений ответчика Новикова П.В., его представителя Шереметьевой А.И., свидетеля ФИО18 следует, что спорная квартира долгое время была заброшена, находилась в неудовлетворительном состоянии, была не пригодна для проживания, нуждалась в дорогостоящем ремонте. Указанные обстоятельства истцом Савинцевой О.Р. не оспорены, доказательства об ином состоянии квартиры по состоянию на март месяц 2019 года суду не представлены.

На момент подписания Договора от 04.05.1994 действовал ГК РСФСР.

Согласно ст. 135 ГК РСФСР право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

В силу ст. 239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора.

С введением в действие Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР» признавалось право собственности граждан и на квартиры, а так же право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. На момент заключения сделки переход права собственности регулировался так же правилами п. 2 ст. 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР», в соответствии с которым право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договором от 04.05.1994 прямо предусмотрена необходимость его регистрации. Договор был составлен всего в двух экземплярах, один хранится у нотариуса, второй выдан покупателю. Следовательно, именно на покупателя ФИО1 договором была возложена обязанность по его регистрации.

При таких обстоятельствах, в силу указанных положений, действовавшего на момент заключения Договора законодательства, право собственности у приобретателя квартиры возникало не с момента передачи квартиры, как ошибочно полагает представитель истца Шулепова А.В., а в момент регистрации договора в БТИ города Певек, как сами стороны непосредственно указали в тексте Договора.

Последствия несоблюдения требования о регистрации договора в виде недействительности сделки (абз.3 ст.239 ГК РСФСР), покупателю ФИО1 должны были быть известны, однако данное условие Договора он не исполнил.

Следовательно, право собственности у приобретателя квартиры ФИО1 не возникало.

Суд соглашается с доводами ответчика Новикова П.В., что неисполнение условий Договора в части его регистрации, а также не регистрация по месту жительства в спорной квартире членов семьи было выгодно покупателю.

В данном случае такое бездействие ФИО1 позволяло ему извлекать преимущества, так как:

– исключало возможность начисления управляющей компанией за спорную квартиру оплаты жилья и коммунальных услуг на него как на собственника, и учет потребления коммунальных услуг, исходя из состава его семьи и фактического их проживания;

– позволяло уклониться от обязанности собственника по содержанию имущества, поскольку исключало взыскание (в том числе в судебном порядке) как с собственника задолженности по платежам за капитальный ремонт, за жилье и коммунальные услуги, по налогам на недвижимое имущество и др.

– позволяло его детям и бывшей супруге получить от Администрации за счет государства квартиру в центральных районах страны на более благоприятных для них условиях;

– сохраняя регистрацию по месту жительства в <адрес>, позволяло получать пенсию в размере с применением районного коэффициента в соответствии с пунктом 4.1. ст. 14 Закона N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», при этом, не неся расходы по оплате жилья и коммунальных услуг по месту регистрации, поскольку эта квартира с 2009 года исключена из жилого фонда.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (абзац 2 <данные изъяты> п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оценивая действия покупателя ФИО1 как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из его поведения, позволившего ему извлекать преимущества для себя и членов семьи от нарушения требований п.1 ст.309 ГК РФ и неисполнения обязательства по регистрации сделки. В тоже время покупатель ФИО1 умышленно допустил риск возникновения негативных для него последствий, связанных с не возникновением у него права собственности. Такое поведение не являлось ожидаемым от него как участника гражданского оборота, привело к нарушению прав и законных интересов управляющих компаний на своевременное получение оплаты за оказанные услуги. Именно поведение ФИО1, а нежелание продавца исполнять принятые на себя обязательства по ранее заключенному Договору от 04.05.1994, послужило причиной (источником) возникновения ситуации, в результате которой продавец Кучма В.Ф. понесла значительные имущественные потери, обусловленные юридически сохранившимся за ней правом собственности (оплатила задолженность перед управляющей компанией) и повторно продала спорную квартиру.

На основании изложенного суд признает доказанным недобросовестность поведения ФИО1 при исполнении им Договора от 04.05.1994.

В девяностые годы двадцатого века на территории Чукотского автономного округа сложилась такая социально-экономическая ситуация, когда многие граждане – собственники недвижимости переезжали в центральные районы страны, бросая свои квартиры, так как их рыночная стоимость в то время была сопоставима со стоимостью перелета в ЦРС, либо ещё меньше. В результате в настоящее время множество квартир, оставшись без присмотра собственников, пришли в состояние, непригодное для проживания и образовались значительные задолженности по платежам перед управляющими компаниями. Указанные обстоятельства суд признает общеизвестными и в силу ч.1 ст. 61 ГПК РФ, не нуждающимися в доказывании.

Поэтому, на основании исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что при заключении сделки 06.03.2019 Новиковым П.В. была проявлена разумная осмотрительность и у него отсутствовали основания сомневаться в законности и добросовестности действий продавца, так как: им проверено наличие, возникшего в 1994 году в законном порядке права собственности Кучмы В.Ф. на отчуждаемую квартиру, и это право подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами; в квартире кроме собственника и членов её семьи никто и никогда не был зарегистрирован; собственник снялся с регистрационного учета в 1994 году; был произведен натурный осмотр покупаемого объекта, а доступ в квартиру обеспечен представителем собственника, полномочия которого были подтверждены надлежащим образом; в договоре отражена полная стоимость объекта, а цена сделки соответствовала состоянию квартиры и существенно не отличалась от рыночной (т.3 л.д.73-74, т.2 л.д.291-296).

Суду не представлены какие-либо доказательства об осведомленности Новикова П.В., что квартира служила предметом другого договора купли-продажи. Наоборот, продавец Кучма В.Ф. гарантировала, что до подписания договора указанная квартира никому другому не продана, что непосредственно указано в пункте 11 Договора от 06.03.2019.

Новиков П.В. приобрел право собственности на квартиру на основании действительного договора купли-продажи, исполненного обеими сторонами. Он принял недвижимость в фактическое владение, оплатил её и зарегистрировал право собственности за собой в государственном реестре, став собственником в силу п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При совокупности указанных обстоятельствах суд признает Новикова П.В. добросовестным покупателем спорной квартиры по Договору от 06.03.2019, а его встречный иск, подлежащим удовлетворению.

Истец Савинцева О.Р., посчитав повторную продажу недобросовестным поведением продавца Кучмы В.Ф., а право собственности Новикова П.В., основанным на недействительной (ничтожной) сделке, совершенной недобросовестным продавцом, требует о признании Договора 06.03.2019 недействительным (ничтожным) и об аннулировании записи в ЕГРН от 26.03.2019 в отношении спорной квартиры.

Ст. 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; иными способами, предусмотренными законом.

Поскольку регистрация Договора от 04.05.1994 не произведена, то право собственности у приобретателя недвижимого имущества ФИО1 не возникло. В силу изложенного Кучма В.Ф. оставалась титульным собственником спорного объекта недвижимости, и, следовательно, могла распорядиться им по своему усмотрению, в том числе продать Новикову П.В., что не противоречит ст. 209 ГК РФ.

По Договору от 06.03.2019 стороны осуществили государственную регистрацию перехода права собственности, и право собственности на недвижимое имущество возникло у приобретателя Новикова П.В. с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 398 ГК РФ, в соответствии с разъяснениями закона в абз. 6 п. 61 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Пленум N 10/22), наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязательства по передаче объекта.

Согласно разъяснениям положений норм материального права, содержащихся в абз. 7 п. 61 Пленума N 10/22, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Аналогичные правовые последствия при умышленных действиях по двойной продаже одного объекта следуют и из разъяснения, содержащегося в п.22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).

В силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ) указанные разъяснения применимы только к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.

Поскольку произведена государственная регистрация перехода права на спорную квартиру за Новиковым П.В., и он признан добросовестным приобретателем, то суд приходит к выводу, что истец Савинцева О.Р. (являясь наследником первого покупателя ФИО1) вправе требовать от продавца Кучмы В.Ф. возмещения убытков, вызванных неисполнением договора. Поэтому суд считает не подлежащими удовлетворению требования истца Савинцевой О.Р. о признании Договора 06.03.2019 недействительным (ничтожным) и об аннулировании записи в ЕГРН от 26.03.2019 в отношении спорной квартиры.

Довод же истца Савинцевой О.Р. о том, что наличие злоупотребления правом на стороне продавца имущества (в виде повторной продажи имущества) в данном случае может служить основанием для возложения на добросовестного приобретателя по Договору от 06.03.2019 какой-либо ответственности, в том числе и в виде признания недействительным спорной сделки по статьям 10 и 168 ГК РФ, основан на неверном толковании норм материального права и противоречит разъяснениям пленума Верховного суда РФ.

Доводы истца Савинцевой О.Р. о приобретении её отцом права собственности в силу ст. 234 ГК РФ, как лицом добросовестно, открыто и непрерывно владевшим как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет (приобретательная давность), являются не состоятельными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 19 Пленума N 10/22, возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным; владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Добросовестность владения в соответствии с абз. 3 п. 15 Пленума N 10/22 означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение. Таким образом, добросовестное давностное владение предполагает, что лицо, владеющее имуществом, должно считать себя не только собственником имущества, но и не знать, что у него отсутствуют основания для возникновения права собственности.

Доказательств и обоснования наличия такой неосведомленности истцом Савинцевой О.Р. суду представлено не было. Более того ФИО1 не мог не осознавать, что не является собственником квартиры до регистрации Договора 04.05.1994 в БТИ, а сам Договор находился у него со дня заключения сделки. Как было установлено судом выше, владение не было добросовестным и открытым. Сам по себе факт нахождения квартиры в пользовании ФИО1 не свидетельствует о добросовестности владения, и не является основанием для предоставления судебной защиты в порядке ст. 234 ГК РФ.

Кроме того, в силу требований ч.1 ст. 234 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество по указанному истцом основанию, возникает с момента государственной регистрации, поэтому судебная защита в порядке ст. 234 ГК РФ не может быть обеспечена без аннулирования, зарегистрированного за Новиковым П.В. права на спорную квартиру. Отсутствие данного условия в рассматриваем случае не позволяет признать ФИО1 приобретшим право собственности на спорное имущество на основании приобретательной давности, и как следствие включить квартиру в состав наследства умершего и признать за Савинцевой О.Р. права собственности на квартиру в порядке наследования.

Поскольку право собственности у приобретателя спорной квартиры ФИО1 не возникло, то в силу ст. 1112 ГК РФ квартира не может быть включена в состав наследства. Поэтому требования о включении квартиры в состав наследства умершего и о признании за Савинцевой О.Р. права собственности на квартиру в порядке наследования не подлежат удовлетворению. Кроме того, эти требования не подлежат удовлетворению, так как избранный Савинцевой Р.О. способ защиты права собственности не может быть реализован без признания Договора 06.03.2019 недействительным (ничтожным) и аннулирования записи в ЕГРН.

При разрешении требований в части распределения судебных расходов между сторонами суд руководствуется ч.1 ст.88, ст.94 ГПК РФ, а также ст. 98 ГПК РФ.

Поскольку все требования Савинцевой О.Р. оставлены судом без удовлетворения, то понесенные ей судебные расходы взысканию с ответчиков не подлежат.

Истец по встречному иску при подаче иска обоснованно уплатил госпошлину как за требование имущественного характера, исходя из цены оспариваемой Савинцевой О.Р. сделки, поскольку судом разрешался спор о праве. Удовлетворение встречного иска влечет возмещение другой стороной всех понесенных истцом судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Савинцевой Оксаны гРалифовны к Кучме Вере Федоровне и Новикову Павлу Викторовичу

– о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Чукотский автономный округ <адрес> (кадастровый №), заключенного 06.03.2019 между Кучмой Верой Федоровной и Новиковым Павлом Викторовичем;

– об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (ЕГРН) номер № от 26.03.2019 в отношении названного объекта недвижимости с кадастровым номером №;

– о включении названной квартиры в наследственную массу имущества, оставшегося после смерти ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ

– о признании за Савинцевой Оксаной Ралифовной, родившейся ДД.ММ.ГГГГ, права собственности на названную квартиру в порядке наследования.

Удовлетворить встречный иск Новикова Павла Викторовича к Савинцевой Оксане Ралифовне.

Признать Новикова Павла Викторовича, родившегося ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: Чукотский автономный округ <адрес> (кадастровый №), в рамках договора купли-продажи, заключенного 06.03.2019 с Кучмой Верой Федоровной.

Взыскать с Савинцевой Оксаны Ралифовны в пользу Новикова Павла Викторовича понесенные истцом по встречному иску судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в суд в размере 10 200 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Чукотского автономного округа через Билибинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                    подпись                С.Ф. Осипов

Мотивированное решение составлено 15 октября 2021 года.

КОПИЯ ВЕРНА

Подлинный документ подшит в деле № 2-3/2021, находящемся в производстве

Билибинского районного суда Чукотского автономного округа

Судья                                    С.Ф. Осипов