Решение по делу № 2-1702/2019 от 14.06.2019

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань                                                                                           24 октября 2019 г.

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Жаворонковой О.Н.,

при секретаре Суховой Т.А.,

с участием представителя истца Халимовой Т.Е., действующей на основании доверенности № от 01.11.2018, срок действия доверенности три года,

ответчика Драницына А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Есикина Геннадия Александровича к индивидуальному предпринимателю Драницыну Александру Александровичу об оспаривании результатов оценки имущества,

УСТАНОВИЛ:

Есикин Г.А. обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю        Драницыну А.А. об оспаривании результатов оценки имущества. В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что на исполнении в Межрайонном отделе по особым исполнительным производствам УФССП России по Рязанской области находится сводное исполнительное производство <данные изъяты>, которое состоит из исполнительного производства от 14.09.2015 <данные изъяты>, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Московским районным судом г. Рязани в отношении должника Кобзева В.Н. о взыскании в пользу Есикина Г.А. задолженности в размере 13 300 000 руб., а также исполнительного производства <данные изъяты>, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Московским районным судом г. Рязани в отношении должника Кобзева В.Н. о взыскании в пользу Есикина Г.А. задолженности по договору займа в размере 1 011 600 руб. 15.01.2019 судебный пристав-исполнитель обратился в Рыбновский районный суд Рязанской области с иском об обращении взыскания на принадлежащий Кобзеву В.Н. земельный участок (доля в праве <данные изъяты>), расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>. Решением Рыбновского районного суда Рязанской области от 12.03.2019 исковые требования удовлетворены. 26.03.2019 судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство                         № на основании исполнительного листа, выданного Рыбновским районным судом Рязанской области по решению суда от 12.03.2019. 18.04.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о назначении оценщика -     Драницына А.А. Согласно отчету № от 27.05.2019 рыночная стоимость земельного участка (<данные изъяты> доли в праве собственности), принадлежащего Кобзеву В.Н., составляет 1 003 100 руб. 07.06.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки. Истец с указанной оценкой не согласен, полагал, что рыночная стоимость доли земельного участка завышена в несколько раз, что нарушает его права как взыскателя, так как данный объект не будет реализован, а в случае признания торгов несостоявшимися истцу будет предложено оставить имущество за собой по завышенной цене. С целью проведения независимой оценки доли земельного участка истец обратился в ООО «Центр профессиональной оценки», согласно отчету которого, рыночная стоимость доли земельного участка составляет 160 152 руб. Просил признать недействительным отчет № Драницына А.А. об определении рыночной стоимости доли земельного участка (<данные изъяты> доли), расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, принадлежащего Кобзеву В.Н.

В ходе рассмотрения дела представитель истца увеличила заявленные исковые требования, дополнительно просила установить рыночную стоимость имущества - доли в праве <данные изъяты> общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 71 000 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, подлежащего передаче на реализацию, в размере 39 000 руб.

Истец, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца, выражая согласованную со своим доверителем позицию, исковые требования поддержала в полном объеме с учетом их уточнения по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, исковые требования не признал, настаивал на правильности своего расчета.

Третье лицо Кобзев В.Н., надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведения о причинах своей неявки суду не сообщил.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП России Бурчихина Е.А., надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание также не явилась, сведения о причинах своей неявки суду не сообщила.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, ответчика, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что в межрайонном отделе по особым исполнительным производствам УФССП России по Рязанской области находится сводное исполнительное производство №, которое состоит из исполнительного производства от 14.09.2015 №, возбужденного на основании исполнительного листа от 08.09.2015 №, выданного Московским районным судом г. Рязани, предмет исполнения: задолженность в размере 13 300 000, должником по которому является Кобзев В.Н., взыскателем - Есикин Г.А., и исполнительного производства от 23.10.2015 №, возбужденного на основании исполнительного листа от 19.10.2015 №, выданного Московским районным судом г. Рязани, предмет исполнения: задолженность по договору займа в размере 1 011 600 руб., должником по которому является Кобзев В.Н., взыскателем - Есикин Г.А.

Решением Рыбновского районного суда Рязанской области от 08.02.2019, вступившим в законную силу 12.03.2019, исковые требования МО по особым исполнительным производствам УФСПП России по Рязанской области к Кобзеву В.Н. об обращении взыскания на имущество должника удовлетворены, обращено взыскание на принадлежащий по праву собственности Кобзеву В.Н. земельный участок для сельскохозяйственного производства, общая долевая собственность, доля в праве <данные изъяты>, расположенный по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи д. Валицево, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>

26.03.2019 судебным приставом-исполнителем МО по ОИП УФССП России по Рязанской области Бурчихиной Е.А. было возбуждено исполнительное производство       № на основании исполнительного листа № от 13.03.2019, выданного Рыбновским районным судом Рязанской области, предмет исполнения: обратить взыскание на принадлежащий на праве собственности Кобзеву В.Н. земельный участок для сельскохозяйственного производства, общая долевая собственность, доля в праве <данные изъяты>, расположенный по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, вблизи       д. Валищево, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия, в частности, в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества (п. 8), привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 9).

Согласно ч. 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность      (ст. 13 Закона № 135-ФЗ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что в случаях, предусмотренных ч.ч. 2 и 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п.п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

В судебном заседании установлено, что 18 апреля 2019 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о назначении оценщика, которым был привлечен ответчик.

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости имущества от 27.05.2019, выполненному ответчиком, рыночная стоимость объекта оценки составила 1 003 100 руб.

07 июня 2019 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества.

Истец не согласился с оценкой указанного имущества и обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на существенную завышенность стоимости подлежащего реализации имущества, в подтверждение чего была представлена оценка рыночной стоимости <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, выполненный ООО «Центр профессиональной оценки», согласно которой итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта на 13.03.2019 составила 160 152 руб.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «РОНЭКС».

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость доли в праве <данные изъяты> общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь … кв.м, адрес объекта: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, на 27.05.2019 составляет 43 000 руб., на момент проведения экспертизы 23.08.2019 - 39 000 руб.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее ФСО №) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В силу требований п. 5 Федерального стандарта оценки №, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)» (далее ФСО №), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки №,утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» (далее ФСО №) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В судебном заседании установлено, что всеми оценщиками, проводившими оценку спорного земельного участка, применялся сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Из отчета об определении рыночной стоимости, выполненного ответчиком, следует, что в рамках проводимой оценки оцениваемый земельный участок им не осматривался, что также было подтверждено ответчиком в судебном заседании.

В качестве аналогов ответчиком были выбраны земельными участки, один из которых размещен в зоне «Есенинская Русь», на двух других размещены фермерские хозяйства. Возможность использования оцениваемого земельного участка, как следует из объяснений ответчика, обоснована им сообщением владельцев земельного участка о планировании использования земельного участка по указанному назначению, наличием транспортной магистрали и скважины.

Вместе с тем, вывод ответчика об использовании оцениваемого земельного участка под фермерское хозяйство основан на предположениях, а принадлежность скважины земельному участку им при проведении оценки не устанавливалась и отчетом об оценки не подтверждена.

Кроме того, ответчиком при проведении оценки земельного участка не была применена корректировка на объем передаваемых прав, а стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности была им определена путем математических вычислений (определенная им стоимость целого земельного участка разделена на <данные изъяты> и умножена на 16 долей, принадлежащих третьему лицу). При этом, объем передаваемых прав, является фактором, существенно влияющим на ценообразование.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком допущены нарушения указанных ФСО-3 и ФСО-7 в части подбора объектов-аналогов для сравнения с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не была применена корректировка на объем передаваемых прав, в результате которых рыночная стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> на день проведения оценки (дд.мм.гггг.) составила 1 003 100 руб.

Вместе с тем, произведенная ответчиком оценка стоимости земельного участка опровергается результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Указанное заключение судебного эксперта, предупрежденного об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является полным, логичным, обоснованным, его оформление и содержание полностью соответствует действующим Федеральным стандартам оценки, и у суда сомнений в его достоверности не вызывает.

Результаты судебной экспертизы ответчиком и третьими лицами не оспаривались.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании нашел свое подтверждение довод истца о недостоверности представленного ответчиком отчета об оценке, утвержденного судебным приставом-исполнителем, в связи с чем заявленное исковое требование о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, выполненного ответчиком, подлежит удовлетворению.

В соответствии сПостановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной ООО «РОНЭКС», рыночная стоимость доли в праве <данные изъяты> общей долевой собственности на оцениваемый земельный участок на момент проведения экспертизы - 23.08.2019 составляет 39 000 руб., в связи с чем рыночная стоимость указанной доли в праве собственности на указанный земельный участок подлежит установлению в размере 39 000 руб. и должна быть использована в исполнительном производстве.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждается квитанцией об ее уплате, представленной в материалы дела.

Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Есикина Геннадия Александровича к индивидуальному предпринимателю Драницыну Александру Александровичу об оспаривании результатов оценки имущества - удовлетворить.

Признать недействительным отчет № Драницына Александра Александровича об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - доли в праве <данные изъяты> общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь <данные изъяты> кв.м, адрес объекта: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, принятый постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Рязанской области Бурчихиной Е.А. от 07.06.2019 в отношении должникам Кобзева Виталия Николаевича.

Установить рыночную стоимость имущества - доли в праве <данные изъяты> общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь <данные изъяты> кв.м, адрес объекта: <данные изъяты>, кадастровый номер: <данные изъяты>, в размере 39 000 руб. для использования в исполнительном производстве в отношении должника Кобзева Виталия Николаевича.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Драницына Александра Александровича в пользу Есикина Геннадия Александровича судебные расходы в размере 300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья