Решение по делу № 33-3692/2024 от 14.05.2024

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-3692/2024

36RS0002-01-2023-005773-25

Строка № 211г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 мая 2024 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Пономаревой Е.В.,

судей Бабкиной Г.Н., Бухонова А.В.,

при секретаре Побокиной М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Пономаревой Е.В.

гражданское дело № 2-493/2024 по иску Ляховой Марии Михайловны, Ляхова Андрея Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой» о признании недействительными актов приема-передачи

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой» на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2024 г.

(судья Берлева Н.В.),

УСТАНОВИЛА:

Ляхова М.М., Ляхов А.И. обратились в суд с иском к ООО «Ремстрой» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи от 01.03.2022 (к договору № П48 участия в долевом строительстве многоквартирного многоэтажного жилого дома от 04.06.2020) в отношении машино-места № по адресу: <адрес>; признании недействительным одностороннего акта приема-передачи от 17.10.2022 (к договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного многоэтажного жилого дома от 04.06.2020) в отношении машино-места № по адресу: <адрес> компенсацией расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 руб. В обоснование исковых требований указано, что 04.06.2022 между истцами и ООО «Ремстрой» (застройщик) был заключен договор долевого участия в отношении машино-места № в МКД ЖК «Атлантис» (<адрес>). ФИО8, Ляхова М.М., Ляхов А.И. обратились в Центральный районный суд г. Воронежа с исковым заявлением о признании недействительными протоколов общего собрания собственников. В период рассмотрения судебного спора по делу № 2-5646/2022 ООО «Ремстрой» предоставило в материалы дела подложные документы, в том числе односторонний акт приема-передачи по машино-месту № от 01.03.2022. Этот акт не соответствовал действительности, не направлялся истцам и был сфабрикован застройщиком под конкретное судебное дело в целях введения суда и участников процесса в заблуждение, поскольку только с момента передачи объекта возникает право голоса на общем собрании собственников. Истцами было заявлено о подложности односторонних актов, на чем впоследствии было основано решение суда. Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 07.04.2023 по делу № 2-5646/2022 признаны недействительными решения общего собрания собственников (участников долевого строительства) помещений многоквартирного <адрес>, оформленные протоколом № от 13.12.2021, признаны недействительными решения общего собрания собственников (участников долевого строительства) помещений многоквартирного <адрес>, оформленные протоколом № от 03.04.2022, а также с ответчика в пользу истцов взыскано по 200 руб. госпошлины, с ответчика в пользу ФИО13 взыскано 12000 руб. за судебную экспертизу. Таким образом, застройщик действовал умышленно, во вред интересам истцов. 16.03.2022 Ляхова М.М. по почте получила сообщение застройщика о готовности обезличенного объекта (№ паркинга, ссылка на договор в тексте сообщения отсутствует). Ляхов А.И. не получал от застройщика сообщение о готовности объекта (в нарушение п.6.4 договора долевого участия (далее – ДДУ) и закона). Односторонний акт приема-передачи датирован 01.03.2022 (до получения сообщения застройщика Ляховой М.М., а также в отсутствие извещения Ляхова А.И. о готовности объекта), в связи с чем односторонний акт от 01.03.2022 подлежит признанию недействительным. Кроме того после 16.03.2022 Ляховой М.М. были заявлены претензии по качеству паркинга, о чем свидетельствует смотровой лист от 30.03.2023 в присутствии представителя ответчика и фотоматериалы. Односторонний акт приема-передачи от 17.10.2022 также подлежит признанию недействительным ввиду нарушения порядка его составления, а также наличия на 17.10.2022 недостатков в объекте ДДУ: начиная с июня 2022 паркинг МКД имел течь и иные недостатки пола, стен, что препятствовало его использованию по назначению. Между Ляховой М.М. и застройщиком имела место переписка по факту исправления недостатков объекта. Так, 07.10.2022 в адрес застройщика Ляховой М.М. была направлена очередная претензия. 14.10.2022 дольщиком указано на необходимость передачи инструкции по эксплуатации объекта (на основании ст.7 Закона о ДДУ). На 17.10.2022 недостатки паркинга так и не были устранены, а инструкция не была передана. Односторонний акт от 17.10.2022 был направлен только Ляховой М.М. 17.10.2022, при этом односторонний акт от 17.10.2022 Ляхову А.И. не был направлен, что является самостоятельным основанием для признания его недействительным. О составлении такого акта Ляхов А.И. не знал. Дополнительно в переписке застройщик также подтверждает, что односторонний акт был один и датирован датой 17.10.2022 (а не 01.03.2022). Следовательно, застройщик в суд представил сфальсифицированные документы (акт от 01.03.2022). По данному факту истец обратился в правоохранительные органы, проводится проверка. 19.11.2021 ООО «Ремстрой» было выдано разрешение на ввод многоквартирного дома по адресу: <адрес> (ЖК «Атлантис») в эксплуатацию. 19.05.2022 истек срок на передачу объектов долевого строительства участникам ДДУ (т. 1 л.д. 4-8).

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.02.2024 исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 130, 131-135).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Ремстрой» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что 17.10.2022 после надлежащего извещения истцов и ввиду их уклонения от подписания актов ООО «Ремстрой» был составлен односторонний акт приема-передачи машино-места истцам, после чего последним были переданы инструкция по эксплуатации, а также ключ в одном экземпляре от ворот для проезда к машино-месту, поскольку количество передаваемых ключей зависит от количества объектов недвижимости вне зависимости от количества собственников на него. Кроме того утверждает, что обращение Ляховой М.М. о прекращении складирования имущества на машино-месте № ввиду невозможности заезда транспортного средства на паркинг является подтверждением его фактического использования по назначению. Указанные истцами недостатки, по мнению апеллянта, не являлись существенными, были устранены, не препятствовали использованию машино-места № по целевому назначению, в связи с чем полагают составление одностороннего акта правомерным (т. 2 л.д. 150-152).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «Ремстрой» – Бедеркина Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19.12.2003 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с п.1 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ №214) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п.2 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с п.3 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ.

В соответствии с п.4 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04.06.2022 между Ляховой М.М., Ляховым А.И. (с одной стороны) и ООО «Ремстрой» (с другой стороны) заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома от 04.06.2020 подземной парковки по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Согласно п. 1. 3 договора объект долевого строительства – машино-место строительный №, расположенное в подвальном этаже в жилом доме общей проектной площадью - 31,43 кв.м, а также общее имущество в жилом доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством. Техническая характеристика объекта долевого строительства долевого строительства указана в Приложении №, которое является неотъемлемой частью Договора.

В силу п. 3.1.2 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий по качеству условиям договора (приложений и дополнений к нему), требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования.

Согласно п. 2.3 договора цена договора составляет 1 200 000 рублей.

Обязательство по оплате цены договора истцы исполнили в полном объеме.

01.03.2022 ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи к договору № П48, в соответствии с которым объект долевого строительства – помещение – машино-место № общей площадью 31,4 кв.м в <адрес> в <адрес> (строительный адрес: <адрес>), в связи с уклонением участников Ляхова А.И, Ляховой М.М. от принятия объекта долевого строительства по договору № № от 04.06.2022, передан в предусмотренный срок.

При этом застройщик подтверждает, что техническое состояние передаваемого помещения соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве (на момент подписания акта приема-передачи помещение находится в состоянии, указанном в Приложении № к договору участия в долевом строительстве).

В данном акте указано о подтверждении застройщика, что участник долевого строительства был надлежащим образом уведомлен застройщиком в порядке, предусмотренном ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, о завершении строительства (создания многоквартирного многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и о необходимости принятия объекта долевого строительства, однако по независящим от застройщика причинам участник долевого строительства в установленный срок объект долевого строительства не принял (п. 6 акта)) (т.1 л.д. 18-19).

17.10.2022 ответчиком повторно составлен односторонний акт приема-передачи к договору № №, аналогичный по содержанию акту от 01.03.2022 (т.1 л.д. 20-21).

Из возражений представителя ответчика следует, что извещение о завершении строительства было направлено в адрес истцов 22.02.2022 курьерской службой Dimex, в подтверждение чего приложены накладные № от 22.02.2022 и № от 22.02.2022.

Однако из сообщения на судебный запрос генерального директора ООО «ДАЙМЭКС Воронеж» от 04.12.2023 следует, что курьерской службой ООО «ДАЙМЭКС Воронеж» не производились работы по приему к отправке и доставке корреспонденции по накладным № от 22.02.2022 и № от 22.02.2022.

Также судом установлено, что сообщение о завершении строительства направлено лишь 09.03.2022 в адрес Ляховой М.М., Ляхова А.И. посредством почтовой службы по адресу регистрации, вручено 16.03.2022 Ляховой М.М. Почтовая корреспонденция, направленная Ляхову А.И., возвращена по истечении срока хранения.

30.03.2022 в смотровом листе строительной готовности помещения Ляхова М.М. в присутствии представителя застройщика указала о наличии претензий (вода по всему паркингу капает сверху; ключей от паркинга не выдано, поскольку, со слов застройщика, они не готовы; ключей от въезда в ЖК «Атлантис» также не передано; не передано ключей от входа в парк «Дельфин» со стороны ЖК «Атлантис»). В подтверждение приложен фотоматериал (т. 1 л.д. 35-36, 37-38).

01.06.2022 застройщиком получена претензия участников строительства Ляхова А.И., Ляховой М.М. о ненадлежащем состоянии пола в местах общего пользования на 5 этаже ЖК «Атлантис».

02.06.2022 застройщиком получена претензия Ляховой М.М. о недостатках машино-места, а именно о неустранении недостатков, наличии на полу паркинга ржавых разводов и воды, на стене паркинга (включая короб на стене) ржавых следов и подтеков (т. 1 л.д. 40, 41).

В ответ на обращение застройщик сообщил, что изложенные в претензии недостатки машино-места № в части устранения ржавых разводов и воды на полу паркинга будут устранены до 24.06.2022 в полном объеме, стены паркинга относятся к общему имуществу жильцов, в связи с чем рекомендовано обратиться в управляющую компанию (т. 1 л.д. 42- 43).

09.06.2022 истец обратилась к застройщику с требованием передачи инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 44, 45).

09.06.2022 прокуратурой Железнодорожного района г. Воронежа в адрес генерального директора ООО «Ремстрой» выдано представление об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства. Из содержания представления следует, что в ходе осмотра объекта долевого строительства установлено, что на территории парковки, организованной на цокольном этаже дома, имеются протеки, что приводит к невозможности ее эксплуатации.

21.06.2022 в прокуратуру Железнодорожного района г. Воронежа ООО «Ремстрой» сообщено, что застройщиком приняты необходимые меры по устранению выявленных нарушений, проведена служебная проверка по факту протеков на территории парковки. Замечания по протекам на территории парковки застройщиком устранены в кратчайшие сроки (т. 2 л.д. 6-8).

Из докладной записки ФИО10 в адрес генерального директора ООО «Ремстрой» от 17.06.2022 следует, что им была проведена выездная проверка по адресу: <адрес> целью установления наличия (отсутствия) недостатков машино-места (паркинга) №. В ходе осмотра машино-места № были обнаружены ржавые разводы и незначительное количество воды. Указанные недостатки устранены (т. 2 л.д. 74).

05.07.2022 в адрес застройщика поступила претензия, в которой Ляховыми сообщено о неустранении недостатков паркинга № по состоянию на 02.07.2022 (на пол паркинга капает вода (в углу, где находится дверь), о наличии данного недостатка указывалось в претензии от 30.03.2022; на полу паркинга со стороны настенного короба вода 3 см; на полу со всех сторон паркинга ржавые разводы; территория между желтой полосой на полу паркинга и стеной паркинга в разводах серой непонятной краски; желтую полосу на полу следует покрасить заново желтой краской, так как полоса от воды тоже в разводах и подтеках; на стенах паркинга ржавые следы и подтеки (от попадающей воды)) (т. 1 лд. 46, 47).

Из докладной записки инженера ФИО10 в адрес генерального директора ООО «Ремстрой» от 21.07.2022 следует, что им была проведена выездная проверка по адресу: <адрес> целью установления наличия (отсутствия) недостатков машино-места (паркинга) №. В ходе осмотра машино-места № были обнаружены ржавые разводы, частичное разрушение целостности лакокрасочного покрытия на парковочном месте. Указанные недостатки были устранены, в том числе, выполнены лакокрасочные работы (т. 2 л.д. 70).

На указанную претензию 22.07.2022 застройщиком предоставлен ответ, что по состоянию на 21.07.2022 все недостатки, указанные в претензии от 05.07.2022, устранены в полном объеме, о чем было сообщено Ляховой М.М. по телефону сотрудниками отдела продаж. В рамках телефонного разговора повторный осмотр согласован на 23.07.2022 (т. 1 л.д. 50, 51), однако участники долевого строительства в обозначенную дату не явились.

24.07.2022 в адрес ответчика вновь поступила претензия о ржавых разводах на полу, разных цветах краски на стене у машино-места, течи по периметру паркинга, потопе после дождя в зонах, через которые осуществляется вход в паркинг, с приложением подтверждающего фотоматериала (т. 1 л.д. 52, 53).

В ответ на претензию застройщиком сообщено, что ржавые разводы на полу паркинга являются остатками пыли и грязи, которые проявляются в связи использованием данного прохода для переноса строительных материалов в квартиры участниками долевого строительства; стены, расположенные вокруг машино-места 48, не являются частью объекта долевого строительства, в связи с чем, данное замечание не может быть расценено как претензия по машино-месту 48; указываемая «течь в целом по периметру» также не является препятствием для принятия объекта долевого строительства, так как не относится к нему как его части; участником долевого строительства не были представлены фотографии, подтверждающие, что при входе в паркинг имеется «потоп», в ходе осмотра данные нарушения не выявлены (т. 1 л.д. 56-57, 58).

29.08.2022 истцами вновь направлена претензия в адрес застройщика с указанием на наличие недостатков и неустранение их по состоянию на 28.08.2022 (не устранены разводы на полу паркинга № (разводы около двери в углу); имеются дефекты резиновой полосы – края рваные, полоса нанесена неровно; взъезд в паркинг и выезд не организованы надлежащим образом: установлены ворота не предназначенные для паркингов МКД, не учитывающие большой поток движения; не предусмотрены датчики/иные механизмы, которые позволяли бы при одновременном выезде/заезде в паркинг 2 авто в противоположном направлении автоматически останавливать рольставни, чтобы не причинить ущерб автомобилю, физическим лицам).

В претензии содержалось требование о передаче в момент подписания акта приема-передачи ключей от черной двери, расположенной в зоне паркинга №, инструкции по эксплуатации дома (т. 1 л.д. 59, 60, 61-62).

Из докладной записки инженера ФИО10 в адрес генерального директора ООО «Ремстрой» от 02.09.2022 следует, что им была проведена выездная проверка по адресу: <адрес> целью установления наличия (отсутствия) недостатков машино-места (паркинга) №. В ходе осмотра машино-места № были обнаружены и устранены ржавые разводы на полу около двери и в углу (т. 2 л.д. 72).

В ответе от 06.09.2022 застройщиком сообщено, что указанные в претензии недостатки устранены и предложено явиться на повторный осмотр объекта, согласовав дату и время осмотра с представителем застройщика (т. 1 л.д. 63, 64).

07.10.2022 Ляховой М.М. в ООО «Ремстрой» направлена претензия, в которой указано о неустранении ранее заявленных недостатков (т. 1 л.д. 66, 67).

14.10.2022 Ляховой М.М., Ляхову А.И. сообщено, что в связи с их отказом от подписания акта приема-передачи 17.10.2022 будет составлен односторонний акт в их отсутствие (т. 1 л.д. 69, 70).

22.10.2022 собственникам машино-места № направлено сообщение застройщиком о том, что в связи с неоднократными их неявками для подписания акта приема-передачи машино-места № ООО «Ремстрой» был составлен и направлен односторонний акт приема-передачи от 17.10.2022.

23.11.2022 Ляховой М.М. вновь направлена претензия застройщику следующего содержания: «ранее в адрес Застройщика были направлены многочисленные претензии по факту течи воды в паркинге № (в период с зимы 2022 по сентябрь 2022), по факту затопления паркинга прокуратура летом 2022 выносила представление об устранении нарушений, Застройщик утверждал, что течь устранена, однако 22.11.2022 обнаружено затопление паркинга № (течь с потолка в значительном объеме слева от черной двери), установлены неизвестными лицами три ведра, а также обнаружены следы вокруг вентилей на стене паркинга № и мокрые разводы на тене» (т. 1 л.д. 73,74, 75-76).

21.11.2022 застройщиком Ляховой М.М. сообщено о наличии протечки паркинга с приложением фото-видеоматериала. Произведя визуальный осмотр машино-места № ответственными лицами ответчика было выявлено залитие на территории мест общего пользования вблизи машино-места №. Разъяснено право на обращение в управляющую компанию, которая несет ответственность за обслуживание Жилого комплекса (т. 1 л.д. 79, 80).

20.12.2022 Ляховым А.И., Ляховой М.М. в ООО «Ремстрой» направлена претензия о неустранении недостатков в виде течи паркинга по состоянию на 19.12.2022 (т. 1 л.д. 77-78).

На претензию Ляхова А.И., Ляховой М.М. от 20.12.2022 сообщено, что в ответ на многочисленные претензии ООО «Ремстрой» проводило осмотры и предоставляло необходимые ответы. При этом течь была подтверждена на территории машино-места Ляховых один раз и своевременно устранена. На представленных фотографиях и видео записи нельзя установить, где именно произошла протечка, однако специалистами застройщика был проведен осмотр всего паркинга. Течь с потолка была обнаружена в местах общего пользования и по состоянию на 31.01.2023 устранена в полном объеме, о чем заявителям сообщено в устной форме.

Из претензии Ляховой М.М. в адрес застройщика от 21.10.2023 следует, что недостатки, о которых ранее неоднократно заявлялось, не устранены в полном объеме, а именно: вновь обнаружена течь с потолка, а на полу паркинга лужа. Протечки паркинга не позволяют использовать его по назначению, что причиняет убытки в виде необходимости арендовать иное парковочное место, в подтверждение чего приложены фотографии, на которых зафиксирована течь с потолка паркинга (т. 1 л.д. 183).

Письмом от 30.11.2023 ООО «Ремстрой» Ляховой М.М. сообщено, что при проверке обращения Ляховой М.М. о протечке вблизи машино-места № коллегией застройщика и управляющей компании была обнаружена протечка над эвакуационной дверью вблизи машино-места №, которая была устранена в кратчайший срок.

24.01.2024 в адрес Ляхова А.И., Ляховой М.М. директором ООО УК «АтлантикаСервис» направлено уведомление о предстоящих ремонтных работах общего имущества, расположенного на -1 этаже МКД № по <адрес>. В связи с нахождением принадлежащего Ляховым машино-места № в максимальной близости к общему имуществу МКД во избежание причинения ущерба автомобилю, собственники уведомлены не парковать автомобиль на указанное машино-место и обеспечить свободный доступ к общему имуществу дома для проведения ремонтных работ в виде дополнительной герметизации швов МКД на 25.01.2024 или 26.01.2024.

Разрешая спор с учетом приведенных положений законодательства, дав оценку представленным по делу доказательствам применительно к ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к верному выводу о признании односторонних актов приема-передачи от 01.03.2022 и от 17.10.2022 недействительными, указав, что истцы не уклонялись от принятия объекта долевого строительства, вели переписку с ответчиком, где ставился вопрос об устранении недостатков объекта долевого строительства, однако недостатки не были устранены, следовательно, на момент составления 17.10.2022 ответчиком одностороннего акта приема-передачи дольщикам спорного парковочного места у застройщика отсутствовали основания для его составления ввиду наличия неоднократно заявленных истцами и не устраненных недостатков.

Оснований не согласиться с решением суда по существу спора судебная коллегия не усматривает исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 01.03.2022 ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи к договору № №, в соответствии с которым объект долевого строительства – помещение – машино-место № общей площадью 31,4 кв.м в <адрес> в <адрес> (строительный адрес: <адрес>) в связи с уклонением участников Ляхова А.И, Ляховой М.М. от принятия объекта долевого строительства по договору № П48 от 04.06.2022 передан дольщикам в предусмотренный срок.

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, сообщение о завершении строительства направлено истцам 09.03.2022, тогда как акт приема-передачи составлен ранее - 01.03.2022 и без извещения участников долевого строительства о завершении строительства, без осмотра объекта строительства и предложения подписать соответствующий акт, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный акт в силу ст. 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными с применением последствий недействительности сделки в виде отсутствия правовых последствий прав и обязанностей из односторонних актов от 01.03.2022.

Доказательств, опровергающих выводы суда в указанной части, стороной ответчика не представлено.

Ссылка апеллянта на то, что оснований для признания данного акта недействительным в данном случае не имелось, поскольку он не повлек возникновение каких-либо прав и обязанностей у истцов, основаны на субъективной оценке положений действующего законодательства и установленных по делу обстоятельств.

Кроме того, материалы дела свидетельствуют, что в дальнейшем после неоднократных обращений истцов с претензиями и указаниями в них на наличие недостатков объекта долевого строительства 17.10.2022 ООО «Ремстрой» вновь был составлен односторонний акт приема-передачи машино-места истцам.

Между тем, доказательств устранения заявленных истцами недостатков (течь машино-места) в материалы дела не представлено, более того, доводы стороны ответчика о том, что на момент подписания одностороннего акта 17.10.2022 данные недостатки были устранены, опровергаются сообщениями застройщика, датированными октябрем, декабрем 2023, январем 2024, в которых подтверждалось наличие течи, подтеков на стенах и подтверждалась необходимость устранения их в кратчайшие сроки.

Факт наличия заявленных истцами недостатков подтвержден и фотоматериалами, которые в ответах на многочисленные претензии ответчиком не оспаривались.

Более того, ссылки апеллянта на то, что истцы фактически пользовались машино-местом, ими были получены ключи и инструкция до составления акта от 17.10.2022, опровергаются ответом на претензию от 27.10.2022, согласно которому указанные предметы по состоянию на 27.10.2022 дольщиком получены (т. 1 л.д. 71). Следуя тексту апелляционной жалобы, указанные предметы были получены лишь 25.10.2022 (т.2 л.д. 150 оборот).

В ответе на претензию от 21.11.2022 истцам сообщено, что, произведя визуальный осмотр машино-места № ответственными лицами ответчика, было выявлено залитие на территории мест общего пользования вблизи машино-места № (т.1 л.д. 79).

Вопреки доводам апеллянта факт наличия протечек, приводящих к невозможности эксплуатации парковки, как до составления акта 17.10.2022, так и после этой даты, их проявления вновь после выполненных застройщиком работ достоверно установлен и подтвержден не только ответами на претензии, но и ответами прокуратуры (т.1 л.д. 29, 31), тогда как согласно одностороннему акту от 17.10.2022 застройщиком утверждалось, что техническое состояние передаваемого помещения соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве (на момент подписания акта приема-передачи помещение находится в состоянии, указанном в Приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве), что, однако, не соответствовало действительности.

В представлении прокуратуры от 09.06.2022 отмечалось, что выявленные нарушения в виде протеков являются недопустимыми и существенным образом нарушают права участников долевого строительства (т.2 л.д. 8). В ответе на представление застройщиком сообщено, что по выявленным замечаниям ответственные лица привлечены к ответственности (т.2 л.д. 10).

Как установлено ранее и подтверждено фотоматериалами, заявленные в претензиях недостатки не были устранены и проявлялись вновь, 31.01.2023 истцам сообщено о наличии течи с потолка, а 30.11.2023 – о наличии течи вблизи машино-места №, которая была устранена (т.2 л.д. 49, 53). На необходимость проведения ремонтных работ по дополнительной герметизации швов сообщалось и в письме застройщика от 24.01.2024 (т.2 л.д. 67, 86).

Таким образом, при установленных обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований полагать, что истцы необоснованно уклонялись от принятия объекта долевого строительства, поскольку, что не оспаривается и стороной ответчика, вели переписку с ответчиком, где ставился вопрос об устранении недостатков объекта долевого строительства, которые, однако, на момент составления оспариваемого акта приема-передачи не были устранены.

Доводы жалобы о том, что обращение Ляховой М.М. о прекращении складирования имущества на машино-месте № ввиду невозможности заезда транспортного средства на паркинг является подтверждением его фактического использования по назначению, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, поскольку из содержания обращения усматривается невозможность использования машино-места.

При таких обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований полагать, что указанные истцами недостатки, в том числе периодические залития машино-места, что стороной ответчика не оспаривается и следует из сообщений застройщика в октябре, декабре 2023, январе 2024, не являлись существенными, были устранены, не препятствовали использованию машино-места № по целевому назначению.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214 застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Вопреки доводам апеллянта действующим законодательством (в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта строительства, в связи с чем бремя доказывания отсутствия недостатков, наличия оснований для освобождения от ответственности за обнаруженные недостатки возлагается на застройщика, а именно: отсутствие каких-либо недостатков (дефектов) либо возникших вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта или др.

Исходя из характера заявленных требований и сложившихся правоотношений между истцами и ответчиком, регулируемых Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», именно на ответчика возлагается обязанность доказать отсутствие недостатков в объекте долевого строительства, возведенном ответчиком, как застройщиком.

Тогда как доказательств отсутствия в объекте на момент составления одностороннего акта от 17.10.2022 недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации объекта, ответчиком не представлено и не имеется в материалах дела, при этом факт наличия протечек как до составления акта, так и после 17.10.2022 установлен материалами дела.

Представленной по делу совокупностью доказательств установлено, что исходя из предназначения объекта долевого строительства (хранение автомобиля) очевидно, что он не мог использоваться по назначению в юридически значимый период.

Составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» пункта 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией, застройщиком не обеспечивалось, дата осмотра, его проведение в порядке, установленном подп. «л» данного пункта, с участием специалиста застройщиком не согласовывались.

Таким образом, суду не представлено доказательств, свидетельствующих о неправомерном уклонении истцов от принятия объекта долевого участия и подписания передаточного акта. Поскольку в объекте долевого строительства выявлены недостатки, которые застройщик не устранил, у ответчика оснований для составления одностороннего акта в порядке ст. 8 ФЗ-214 не имелось. Факт наличия не устраненных недостатков в силу ст. 7 указанного Закона предоставлял участнику право отказаться от подписания акта до устранения выявленных недостатков, которые после их устранения проявлялись вновь.

Представленные судебной коллегии новые доказательства: претензия Ляховой М.М. от 31.03.2024, ответ на претензию от 09.04.2024 (т.2 л.д. 158-161) на правильность выводов суда по существу спора также не влияют, поскольку не относятся к дате составления оспариваемого акта от 17.10.2022, равно как и приложенные к жалобе фотоматериалы (т.2 л.д. 162-167), на которых, помимо прочего, не указана дата.

Ссылка апеллянта на протокол осмотра доказательств нотариусом от 29.05.2024 изложенных в жалобе доводов о необоснованном уклонении истцов от принятия машино-места, отсутствия в объекте недостатков по состоянию на 17.10.2022 также не подтверждает.

Обстоятельства, указанные апеллянтом в качестве доводов апелляционной жалобы, были предметом оценки суда первой инстанции, не подтверждают нарушений судом норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, тогда как право оценки доказательств входит в компетенцию суда.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы норм материального права и другая оценка обстоятельств дела не свидетельствуют об ошибочности выводов суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является по существу верным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремстрой» – без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 6 июня 2024 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: