Решение от 06.03.2024 по делу № 2-607/2024 от 16.01.2024

Дело № 2-607/2024 копия

59RS0027-01-2024-000242-87

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Кунгур Пермского края                    06 марта 2024 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Третьяковой М.В.,

при секретаре Макаровой Е.А.,

с участием истца Мальцевой О.М.,

представителя истца Антроповой Н.Л.,

представителя ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края – Семеновой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску Мальцевой Ольги Михайловны к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Мальцева О.М. обратилась в суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем квартиры, общей площадью 31,5 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 259169 руб., расходов за составление отчета об оценке в размере 6000 руб., а также государственной пошлины в размере 300 руб.

Заявленные требования истец обосновывает тем, что она являлась собственником жилого помещения, общей площадью 31,5 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с постановлением администрации г.Кунгура № 992 от 30.12.2016 многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Решением Кунгурского городского суда пермского края от 18.11.2022 по гражданскому делу № 2-2889/2022 с администрации Кунгурского муниципального округа пермского края в пользу Мальцевой О.М. взыскана выкупная цена за квартиру общей площадью 31,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в размере 1654565 руб. При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость капитального ремонта, который орган местного самоуправления обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Отсутствие капитального ремонта за весь период

эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Муниципальное образование Кунгурский муниципальный орган Пермского края зарегистрировало право собственности на жилое помещение 12.01.2023 года. В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО3 определен размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 259169 руб. Полагает, что собственники изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение.

Истец Мальцева О.М., ее представитель Антропова Н.Л. в судебном заседании на требованиях настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края Семенова Е.Н. в судебном заседании иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, просила в удовлетворении требований истцу отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст.39,158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Судом установлено:

Мальцева О.М. являлась собственниками жилого помещения, площадью 26,1 кв.м. по адресу: <адрес>5 (л.д.45-48).

Постановлением администрации г.Кунгура Пермского края от № от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный жилой дом, в числе других, признан аварийным и подлежащим сносу; с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений постановлено принять меры к отселению в срок до ДД.ММ.ГГГГ, к сносу – в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40).Решением Кунгурского городского суда Пермского края от 28.05.2020 взыскана с администрации города Кунгура Пермского края в пользу Мальцевой О.М. выкупная стоимость жилого помещения, площадью 31,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в размере 1654565 руб., в связи с изъятием путем выкупа (л.д.45-48).

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

Согласно информации МБУ «Архив КМО» от 22.08.2022 сведениями о проведении капитального ремонта дома, расположенного по адресу: <адрес>, архив не располагает (л.д.34).

По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ Пермского края» первая приватизация жилого помещения – <адрес>, по адресу: <адрес>, учтена 07.09.1992 (л.д. 70,71 ).

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, общей площадью 31,5 кв.м. по адресу: <адрес>, определен в размере 259169 руб. (л.д.12-26).

Из пояснения к отчету № оценщика ФИО3 следует, что на дату приватизации первого жилого помещения по адресу: <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ), дом нуждался в проведении капитального ремонта.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, на дату приватизации первого жилого помещения по адресу: <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ дом нуждался в проведении капитального ремонта, учитывая отсутствие доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта, суд приходит к выводу, что поскольку при определении выкупной цены за жилое помещение в нее не вошла компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поэтому истец не лишен права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Доводы представителя ответчика о том, что рыночная стоимость жилого помещения истцов при выкупе была определена как пригодное для проживания, не требующее восстановления конструктивных элементов, являются необоснованными, поскольку подбор аналогов в домах, не требующих капитального ремонта, не является основанием для отказа во включении компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Кроме того, доводы представителя ответчика о неправильности неприменения выбора аналогов, неиспользовании понижающего коэффициента при оценке путем сравнения с домами-аналогами, пригодными для проживания, фактически говорят о несогласии с решением от ДД.ММ.ГГГГ, но не имеют юридического значения для расчета компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в рамках данного дела.

Как следует из материалов дела, обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком наймодателем исполнена не была, в связи с чем обязанность по капитальному ремонты сохранилась за ответчиком администрацией Кунгурского муниципального округа. В то время как своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведённого капитального ремонта.

Решением Кунгурского городского суда Пермского края от 18.11.2022 с Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользуМальцевой О.М. на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ взыскано возмещение за изымаемое жилое помещение, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади указанной квартиры, а также убытки в общей сумме 1654565 руб.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт решением суда по делу № 2-2889/2022 не устанавливался, отсутствуют данные о проведении капитальных ремонтов в доме, соответственно такая обязанность администрации Кунгурского муниципального округа сохранилась.

Суд считает необходимым принять за основу отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный отчет об оценке суд расценивает как объективное, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, размер выкупной цены определен в соответствии со ст.32 ЖК РФ. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности отчета об оценке у суда не имеется. Отчет подготовлен лицом, обладающим специальными познаниями в области, подлежащей применению.

Оценщиком произведен расчет, исходя из данных величин, которые подтверждены соответствующей технической документацией.

Доказательств иной стоимости представителем ответчика в судебное заседание не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования Мальцевой О.М. к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Мальцевой О.М. понесены расходы на оплату услуг по проведению оценки размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома для объекта оценки: квартиры, по адресу: <адрес>, в размере 6000 руб. (л.д.7-10,27).

Суд признает, что денежные средства, уплаченные истцом по оплате услуг оценки, являются издержками, понесенными в связи с рассмотрением дела, и подлежат возмещению ответчиком.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, которые подтверждены чек-ордером от 27.12.2023 (л.д.3).

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:    

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░ 5917101383) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (<░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 31,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░ 259169 (░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ (░░░ 5917101383) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (<░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6000 (░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 300 (░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14.03.2024.

░░░░░                (░░░░░░░)                ░.░.░░░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░.░░░░░:

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ №. ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░>.