Решение по делу № 3а-329/2022 от 28.06.2022

УИД 76OS0000-01-2022-000248-98

Дело № 3а-329\22

Принято в окончательной форме 04.08.22г.

                    Р Е Ш Е Н И Е

            ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2022г.                                гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Горелова Ивана Михайловича к ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

                    Установил:

    В административном исковом заявлении Горелов И.М. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 455 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Кузьмина О.Ю. (по ордеру) административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованные лица департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Заинтересованные лица департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск представили письменные объяснения, в которых указали на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку, по мнению заинтересованных лиц, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представили письменные объяснения, в которых изложили сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не указали.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 10 декабря 2021г. № 2-6871, заключенным между арендодателем департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и Гореловым И.М., административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: <адрес>. Срок договора аренды – до 10 декабря 2022г. Арендная плата согласно договору исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по состоянию на 31.12.2019г. в размере 9 118 180,25 руб.

Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Яр-Оценка», от 15.06.2022г. № 143\2-22, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 31.12.2019г. составляет 6 445 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

     Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

    Проанализировав возражения заинтересованных лиц, содержащиеся в письменных объяснениях, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

    Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

    Согласно отчету и письменных пояснений к нему оценщика оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов. Выводы оценщика достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

    Утверждения заинтересованных лиц о необходимости применения к объекту-аналогу № 2 корректировки на вид разрешенного использования не могут быть приняты во внимание, поскольку оценщиком в отношении данного аналога было учтено его расположение в территориальной зоне (зона ОД), которая позволяет собственнику изменить вид разрешенного использования свои волеизъявлением.

    Также не могут быть приняты во внимание возражения заинтересованных лиц о необоснованности применения оценщиком справочника СтаРиэлт по состоянию на 01.10.2019г. при применении корректировки на «снос ветхих строений». В этой части заинтересованные лица полагают, что целесообразно использовать справочник, опубликованный 17 января 2020г.

    Использование данных, содержащихся в справочных материалах по состоянию на 01.10.2019г., согласуется с положениями п. 8 ФСО № 1. Согласно справочнику, опубликованному 17 января 2020г., указанная корректировка определена на 01.01.2020г.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                             РЕШИЛ:

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 455 000 руб. по состоянию на 31.12.2019г.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 28.06.2022г.

    Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья:                                    В.С. Преснов