Решение по делу № 2-392/2023 (2-7434/2022;) от 05.12.2022

Дело № 2-1-392/2023

64RS0042-01-2022-010962-52

Решение

Именем Российской Федерации

28 февраля 2023 года                                 г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Кругловой О.В.,

при секретаре судебного заседания Хаметовой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности на реконструированное нежилое здание,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – администрация ЭМР) о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности на реконструированное нежилое здание,

    Требования мотивирует тем, что ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность незавершенное строительством здание, выстроенное на 90%, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>

    Право собственности на нежилое здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права собственности от 13.09.2006 г. № <адрес> (данные свидетельства предыдущего собственника).

    Предыдущему собственнику ООО «Энгельсский завод гофротары» нежилое здание принадлежало на основании договора замены стороны в обязательстве от 14.09.2006 г., дополнительным соглашением к договору № 3532 аренды земельного участка от 19.01.2001 г. - земельный участок предоставлялся «под незавершенное строительством административно-производственное здание», со сроком до 31.12.2030 г. Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 613 кв.м., принадлежит истцу на праве договора аренды.

    В вышеуказанном жилом помещении были проведены ремонтно-строительные работы, что подтверждается договором на проведение ремонтно-строительных работ нежилого здания по адресу: <адрес> от 11.01.2022 г.

    Согласно данному договору, заказчик (ФИО1) поручает, а подрядчик (ООО «Вершина») принимает на себя обязательства по выполнению ремонтно-строительных работ его этажа незавершенного строительства, (кадастровый №) нежилого трехэтажного здания, площадью застройки 349,6 кв.м. по адресу: <адрес> в соответствии с локальным сметным расчетом, подрядчик выполняет работы собственными силами без привлечения сторонних организаций.

    Исходя из п.2.1. вышеуказанного Договора на проведение ремонтно-строительных г нежилого здания, стоимость работ по Договору, согласно локальному сметному расчету, составляет в текущих цена 1 500 000 руб.

ФИО1 обратилась в администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, о чем председателем комитета по земельным ресурсам было вынесено распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р, об отказе в предоставлении ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка местоположением: <адрес>

    Также исходя из соглашения от 28.04.2022 г. к договору № о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ, между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, в лице председателя комитета ФИО2 и ФИО1, пришли к соглашению о расторжении с 28.04.2022 г. договора № о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 613 кв.м. с кадастровым номером №, с разрешенным использованием «под строительство административно-производственного корпуса», местоположением: <адрес>

    После чего между ФИО1 (Арендатор) и Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, в лице председателя комитета ФИО2 (Арендодатель), был заключен договор аренды № земельного участка, заключаемого без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, арендодатель предоставляет без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 613 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №

    Срок аренды земельного участка установлен с 29 апреля 2022 года по 28 апреля 2025 года в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

    Вследствие чего, была проведена государственная регистрация сделки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.07.2022 г.

    С момента приобретения нежилого здания, собственными силами за счет собственных средств объект был достроен. Строительство нежилого здания выполнено в пределах пощади и границ принадлежащего истцу на праве аренды земельного участка. Претензий со стороны ответчика и соседних землепользователей по поводу строительства здания на принадлежащем земельном участке не поступало. Достроенное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не является аварийным или ветхим, соответствует строительно-техническим, санитарным, экологическим, природоохранным и противопожарным нормам и правилам.

    Согласно выпискам из государственного реестра недвижимости, соседними землепользователями являются: ФИО3, которому на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>; ФИО1, которой на праве собственности принадлежит земельный участок, с астровым номером: <адрес> расположенный по адресу: <адрес> Энгельсского муниципального района, поскольку земельный участок с кадастровым номером №, является муниципальной собственностью, расположен адресу: <адрес>.

    В настоящий момент нежилое здание было реконструировано, в связи с чем, имеет площадь 800 кв.м., что подтверждается техническим паспортом нежилого здания от 14.02.2022 г.

    Истец обратился в администрацию Энгельсского муниципального образования для получения документов на ввод в эксплуатацию достроенного здания для регистрации его в собственность. Уведомлением от 05.03.2022 г. было отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

    Просит прекратить за ФИО1 право собственности на объект завершенного строительства - нежилое здание общей площадью 800 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, вс. Приволжский; признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание общей площадью 800 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Ответчик администрация ЭМР в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просила рассмотреть дело по имеющимся доказательствам в соответствии с законом в его отсутствие.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований или возражений.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Судом установлено, что ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность незавершенное строительством здание, выстроенное на 90%, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>

    Право собственности на нежилое здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> (данные свидетельства предыдущего собственника).

    Предыдущему собственнику ООО «Энгельсский завод гофротары» нежилое здание принадлежало на основании договора замены стороны в обязательстве от 14.09.2006 г., дополнительным соглашением к договору № № аренды земельного участка от 19.01.2001 г. - земельный участок предоставлялся «под незавершенное строительством административно-производственное здание», со сроком до 31.12.2030 г. Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 613 кв.м., принадлежит истцу на праве договора аренды.

    В вышеуказанном жилом помещении были проведены ремонтно-строительные работы, что подтверждается договором на проведение ремонтно-строительных работ нежилого здания по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно данному договору, заказчик (ФИО1) поручает, а подрядчик (ООО «Вершина») принимает на себя обязательства по выполнению ремонтно-строительных работ его этажа незавершенного строительства, (кадастровый №) нежилого трехэтажного здания, площадью застройки 349,6 кв.м. по адресу: <адрес> в соответствии с локальным сметным расчетом, подрядчик выполняет работы собственными силами без привлечения сторонних организаций.

    Исходя из п.2.1. вышеуказанного Договора на проведение ремонтно-строительных г нежилого здания, стоимость работ по Договору, согласно локальному сметному расчету, составляет в текущих цена 1 500 000 руб.

ФИО1 обратилась в администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, о чем председателем комитета по земельным ресурсам было вынесено распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р, об отказе в предоставлении ФИО1 в аренду без проведения торгов земельного участка местоположением: <адрес>

    Также исходя из соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору № о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ, между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, в лице председателя комитета ФИО2 и ФИО1, пришли к соглашению о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора № о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 613 кв.м. с кадастровым номером №, с разрешенным использованием «под строительство административно-производственного корпуса», местоположением: <адрес>.

    После чего между ФИО1 (Арендатор) и Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, в лице председателя комитета ФИО2 (Арендодатель), был заключен договор аренды № земельного участка, заключаемого без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, арендодатель предоставляет без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 613 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №

    Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

    Вследствие чего, была проведена государственная регистрация сделки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно выпискам из государственного реестра недвижимости, соседними землепользователями являются: ФИО3, которому на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>; ФИО1, которой на праве собственности принадлежит земельный участок, с астровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>; администрация Энгельсского муниципального района, поскольку земельный участок с кадастровым номером №, является муниципальной собственностью, расположен адресу: Саратовская область, г.Энгельс, п.Приволжский.

    В настоящий момент нежилое здание было реконструировано, в связи с чем, имеет площадь 800 кв.м., что подтверждается техническим паспортом нежилого здания от 14.02.2022 г.

    Истец обратился в администрацию Энгельсского муниципального образования для получения документов на ввод в эксплуатацию достроенного здания для регистрации его в собственность. Уведомлением от 05.03.2022 г. было отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Для определения соответствия градостроительным, строительным, санитарным и пожаротехническим правилам и нормам, установленному виду разрешенного использования земельного участка нежилого здания истца, а также расположения данного объекта в пределах охранной зоны, судом по ходатайству истца определением суда от 29.12.2022 г. назначена судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза в ООО «Областной центр экспертиз».

Согласно выводам экспертного заключения от 28.01.2023 г. № 7040 нежилое здание, площадью застройки 800 кв.м, расположенное по адресу <адрес>, кадастровый №, на земельном участке с кадастровым номером: № соответствует градостроительным, строительным, санитарным и пожаротехническим правилам и нормам; завершено строительством и эксплуатируется; соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно возведено; не нарушает законные интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровья граждан.

Существенных нарушений градостроительных, строительных, санитарных и пожаротехнических норм и правил при возведении строения указанного в вопросе №1 не допущено.Оснований для сноса строения не имеется.

При сопоставлении результатов геодезической съемки объекта исследования - нежилого здания площадью застройки 800 кв.м., расположенного но адресу: <адрес>, кадастровый № со сведениями ЕГРН, было установлено, что данное нежилое здание полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №. Объект исследования - нежилое здание площадью расположено за пределами охранных зон инженерных коммуникаций, а также за пределами границ красных линий.

У суда не имеется оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении и дополнении к нему. Экспертиза проведена в соответствии со ст. 79 ГПК РФ на основании определения суда. Заключение эксперта полностью соответствует требованиям закона, оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт имеет соответствующую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является последовательным.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, суд принимает выводы экспертного заключения и дополнения к нему и приходит к выводу, что объект недвижимости – нежилое здание завершено строительством и эксплуатируется, соответствует градостроительным, строительным, санитарным и пожаротехническим правилам и нормам; соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно возведено; не нарушает законные интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровья граждан; расположено за пределами охранных зон инженерных коммуникаций, а также за пределами границ красных линий.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с подп. 2 п.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 ст. 40 ЗК РФ (п. 1 ст. 41 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

    Кроме того, в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Представленными доказательствами подтверждено, что истец обращался в уполномоченные органы с целью узаконивания объекта незавершенного строительства, однако получил отказ.

С учетом того, что построенный объект незавершенного строительства возведен на земельном участке, находящемся у истца в аренде, в пределах границ данного земельного участка, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области спорный земельный участок расположен в производственно-коммунальной зоне 1-го типа (П-1), в которой разрешено возведение нежилого здания в соответствии с перечнем видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, принимая во внимание выводы экспертного заключения и дополнения к нему, отсутствие возражений со стороны смежных землепользователей, принятые истцом меры по легализации самовольного строения, оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности на реконструированное нежилое здание удовлетворить.

Прекратить за ФИО1 (ИНН №) право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание, общей площадью 800 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание, общей площадью 800 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.03.2023 г.

Судья                  О.В. Круглова