Решение по делу № 33-1714/2021 от 19.01.2021

Судья Дьяченко И.В. Дело № 33-1714/2021

Советский районный суд

город Нижний Новгород

№2-685/2020

УИД: 52RS0007-01-2017-006223-48

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Нижний Новгород                     16 февраля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи              Паршиной Т.В.,

судей      Карпова Д.В., Кулаевой Е.В.,

при секретаре                     Лаврентьевой Ю.Н.,

с участием прокурора Поляковой А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по апелляционной жалобе администрации города Нижнего Новгорода

на решение Советского районного суда города Нижнего Новгорода от 12 ноября 2020 года

по гражданскому делу по иску администрации города Нижнего Новгорода к Ражеву Александру Валерьевичу, Ражевой Светлане Леонидовне, Ражевой Полине Александровне, Ражеву Максиму Александровичу о принудительном изъятии недвижимости.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Кулаевой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА

Администрация города Нижнего Новгорода обратилась в суд с данным иском к Ражеву А.В., Ражевой С.Л., Ражевой П.А., Ражеву М.А., указав в его обоснование, что Постановлением главы администрации города Нижнего Новгорода от 30.11.2015г. № 2579 «О признании многоквартирного [адрес] [адрес] городок признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 14.04.2017 г. № 1544 земельный участок и жилые помещения, расположенные в многоквартирном [адрес], подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Квартира [номер] в [адрес] городок принадлежит на праве собственности Ражеву Александру Валерьевичу.

В данной квартире на регистрационном учете по месту жительства состоят: Ражев Александр Валерьевич, Ражева Светлана Леонидовна, Ражева Полина Александровна, Ражев Максим Александрович.

22 декабря 2015 года администрацией Советского района г.Н.Новгорода в адрес Ражева А.В. – собственника [адрес] направлено уведомление о необходимости до 16 ноября 2016года произвести реконструкцию собственности, находящейся в [адрес]. Данное уведомление было получено собственником.

25 апреля 2017 года и 07 июля 2017 года администрацией Советского района г.Н.Новгорода в адрес Ражева А.В. – собственника [адрес] городок направлены уведомления об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном [адрес] городок и проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также отчет об оценке недвижимости.

Согласно отчета об оценке [номер] по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и размера убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд, квартиры (с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок под домом) расположенной по адресу: г[адрес], выполненного ИП Сипайло С.В. 26 декабря 2016 года, размер возмещения за изымаемую недвижимости составляет 2 818 000 руб.

Ответчики с данной оценкой не согласилась, и отказалась от подписания соглашений на выплату размера возмещения за изымаемую недвижимость.

Принимая во внимание, что от подписи проекта соглашения Ответчики отказались, препятствуя тем самым исполнению постановления администрации [адрес] от 30 ноября 2015 № 2579 «О признании многоквартирного [адрес] городок аварийным и подлежащим реконструкции», администрация города вынуждена обратиться в суд с иском об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

На основании изложенного истец просил суд: определить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение - [адрес], включающий рыночную стоимость квартиры с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество дома и земельного участка под домом, а также величину убытков, причиняемых изъятием, в сумме 2 818 000 рублей, с выплатой администрацией [адрес] в пользу Ражева Александра Валерьевича размера возмещения за изымаемую долю жилого помещения в сумме 2 818 000 рублей на открытый на его имя банковский счет;

прекратить право собственности Ражева А.В. на [адрес];

признать право собственности за Муниципальным образованием «[адрес]» на [адрес];

признать Ражеву С.Л., Ражеву П.А., Ражева М.А. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой [номер] в [адрес];

выселить Ражева А.В., Ражеву С.Л., Ражеву П.А., Ражева М.А. из [адрес].

В судебном заседании представитель администрации г.Н.Новгорода, администрации Советского района г.Н.Новгорода - Сухова О.В. исковые требования поддержала.

Ответчик Ражев А.В. и его представитель Ваганова Т.А. просили вынести решение с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Ответчики Ражева С.Л., Ражева П.А., Ражев М.А. в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица Управление по вопросам миграции ГУ МВД по Нижегородской области в судебное заседание не явился.

Решением Советского районного суда города Нижнего Новгорода от 12 ноября 2020 года иск администрации города Нижнего Новгорода удовлетворен частично.

Судом постановлено: « определить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение [адрес] с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество дома и земельного участка, а также величину убытков, причиняемых изъятием, в сумме 5 634 345 рублей.

Прекратить право собственности Ражева Александра Валерьевича на [адрес].

Изъять для муниципальных нужд у Ражева Александра Валерьевича объект недвижимости [адрес].1 [адрес], с выплатой администрацией города Нижнего Новгорода возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 5 634 345 рублей.

Признать право собственности за Муниципальным образованием «[адрес]

Признать Ражева Александра Валерьевича, Ражеву Светлану Леонидовну, Ражеву Полину Александровну, Ражева Максима Александровича прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу [адрес].

Выселить Ражева Александра Валерьевича, Ражеву Светлану Леонидовну, Ражеву Полину Александровну, Ражева Максима Александровича из жилого помещения, расположенного по адресу: г[адрес]

Установить срок исполнения решения в части выселения, изъятия и прекращения права пользования жилым помещением объекта недвижимости, расположенного по адресу: [адрес] [адрес], в течение двух месяцев с даты выплаты администрацией города Нижнего Новгорода полной суммы размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение.»

В апелляционной жалобе администрация города Нижнего Новгорода в лице представителя просит изменить решение суда в части размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение с установлением суммы возмещения в 2 818 000 рублей, по доводам несогласия с результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Обосновывая доводы жалобы, заявитель указывает, что судебный эксперт, определяя средневзвешенную цену за единицу площади, необоснованно исходила из аналогов жилых помещений расположенных в исторической части города, тогда как помещения расположенное в той же части города, где находится спорное помещение, не исследовались. Также заявитель не согласен с произведенной экспертом корректировкой ценообразующих факторов, и размером убытков причиненных принудительным выселением.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Бекишева Е.С., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ражев А.В., Ражева С.Л., представитель ответчика Ваганова Т.А., действующая на основании доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления извещений, и размещения информации по делу на интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания.

Судебная коллегия, с учетом мнения представителей сторон, посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых, в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд».

Как указал Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 02.07.2009 года N 14 - требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Следовательно, в силу ст. 32 Жилищного кодекса РФ муниципальные органы имеют право обратиться в суд с иском об определении выкупной цены, и выселении собственников из принадлежащего им жилого помещения, изымаемого для муниципальных нужд, в случае отказа собственника жилого помещения, изымаемого для муниципальных нужд.

Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодексе РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением главы администрации города Нижнего Новгорода от 30.11.2015г. № 2579 «О признании многоквартирного [адрес] городок признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 14.04.2017 г. № 1544 земельный участок и жилые помещения, расположенные в многоквартирном [адрес], подлежат изъятию для муниципальных нужд.

Квартира [номер] в [адрес] городок принадлежит на праве собственности Ражеву Александру Валерьевичу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2001г. сер. [номер] (т. 1 л.д.204).

Согласно выписке из домовой книги АО «ДК Советского района», в спорной квартире зарегистрированы и постоянно проживают: Ражев Александр Валерьевич, Ражева Светлана Леонидовна, Ражева Полина Александровна, Ражев Максим Александрович (т.1 л.д.33).

22 декабря 2015 года администрацией Советского района города Нижнего Новгорода в адрес Ражева А.В. – собственника [адрес] направлено уведомление о необходимости до 16.11.2016г. произвести реконструкцию собственности, находящейся в [адрес]. Данное уведомление было получено собственником (т. 1 л.д.39).

Собственник [адрес] городок отказался от проведения реконструкции и от заселения в маневренный фонд.

25 апреля 2017 года и 07 июля 2017 года администрацией Советского района города Нижнего Новгорода в адрес Ражева А.В. – собственника [адрес] городок направлены уведомления об изъятии земельного участка и изъятии жилых помещений в многоквартирном [адрес] городок и проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также отчет об оценке недвижимости (т. 1 л.д. 40-41).

Согласно отчета об оценке [номер] по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и размера убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд, квартиры (с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок под домом) расположенной по адресу: [адрес], выполненного ИП Сипайло С.В. 26.12.2016 г., размер возмещения за изымаемую недвижимости составляет 2 818 000 руб. (т.1. л.д. 13-32).

Ответчики с данной оценкой не согласилась, и отказалась от подписания соглашений на выплату размера возмещения за изымаемую недвижимость.

В соответствии с заключением специалиста <данные изъяты>» от 27.09.2017г. выкупная цена [адрес], а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 8 044 000 рублей.

При рассмотрении дела судом по ходатайству стороны истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Приволжский центр судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта ООО <данные изъяты>» от 11.09.2018г. за №[номер] выкупная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г[адрес], [адрес], с учетом рыночной стоимости квартиры, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, включая земельный участок под многоквартирным домом, а также все убытки, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления права собственности на другое жилое помещение, упущенную выгоду, составляет 3 990 000 рублей (т. 1 л.д. 201).

По ходатайству стороны ответчиков, по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Лига-Эксперт НН».

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от 23.10.2020г. [номер], размер выкупного возмещения [адрес], расположенной по адресу: г. [адрес], общей площадью 66,6 кв.м., с учетом положений ст. 32 ЖК РФ составляет 5 634 345 рублей (т. 2 л.д. 126).

Установив вышеизложенные обстоятельства, приняв во внимание выкупную стоимость жилого помещения, установленную специалистом <данные изъяты> НН» - Гордеевой Н.В., суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

С указанным выводом судебная коллегия соглашается, поскольку считает его основанным на правильном применении норм материального права, с учетом установленных при рассмотрении дела, юридически значимых обстоятельств.

Довод жалобы о том, что при определении размера выкупной цены, экспертом <данные изъяты>» - Гордеевой Н.В., не были взяты аналоги иных жилых помещений, а были использованы аналоги помещений находящихся в неаварийном фонде, судебной коллегией отклоняются, как необоснованные.

Так ссылаясь на незаконность решения суда, заявитель указывает на то, что при определении стоимости жилого помещения и земельного участка в размере, приходящемся на данное помещение, экспертом не учтено аналоги других жилых помещений в качестве аналогов, в том числе помещения находящийся в аварийном фонде.

По мнению суда апелляционной инстанции, изложенные доводы свидетельствуют о несогласии с произведенной судом оценкой доказательств.

Как видно из заключения эксперта <данные изъяты> НН» - Гордеевой Н.В., при определении выкупной цены подлежащего изъятию жилого помещения, эксперт руководствовалась сравнительным методом оценки.

Поскольку размер возмещения определяется в размере рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и общего имущества (ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ), соответственно, использование оценщиком сравнительного метода оценки стоимости, а не затратного, являлось обоснованным.

При этом необходимость и достаточность объектов-аналогов для применения сравнительного подхода определяется самим экспертом (оценщиком). Из описательной части заключения судебной экспертизы следует, что метод сравнительного анализа продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В связи с этим экспертом отобрано четыре аналога, сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам с рассматриваемым объектом недвижимости.

Довод жалобы о том, что экспертом неправильно применен коэффициент ценообразующих факторов в связи с вышеизложенным, судебной коллегией отклоняется, как не основанный на законе.

Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ: содержит подробное описание произведенных исследований, основывается на исходных объективных данных, на нормах жилищного законодательства. Выводы эксперта являются полными и мотивированными, соответствуют цели исследования - определение выкупной цены за изымаемое у собственника жилое помещения.

Доказательств того, что в соответствии с действующим законодательством при определении размера выкупной цены, должны быть использованы показания иного количества объектов, представлено не было.

Оснований же для использования аналогов помещений аварийного фонда, коллегия не усматривает.

Доводы о несогласии с определенным размером убытков, также подлежат отклонению со ссылкой на п. 7 ст. 32 ЖК РФ поскольку как следует из указанной нормы, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются, в том числе, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания и переездом. Доказательств, опровергающих определенный заключением <данные изъяты>» размер убытков связанных с изменением места проживания, в материалах дела не представлено.

В целом, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и переоценке доказательств, и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Нижнего Новгорода от 12 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи