Решение по делу № 33-3738/2020 от 25.03.2020

Судья – Григорьевская И.В.                                                   Дело № 2-1183/2019

                                                                                             № 33-3738/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Симферополь                                                                23 июня 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи:судей:при секретаре: Матвиенко Н.О., Бондарева Р.В., Гоцкалюка В.Д.,Вайшля Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Керчи Республики Крым к Ковальчук Ирине Анатольевне об установлении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, признании недостоверным отчета, признании недействительным договора купли-продажи, возложении обязании возвратить в муниципальную собственность земельный участок

по апелляционным жалобам администрации г. Керчи Республики Крым, Ковальчук Ирины Сергеевны в лице представителя Малярова Алексея Николаевича

на решение Керченского городского суда Республики Крым от 13 декабря 2019 года, которым исковые требования администрации г. Керчи Республики Крым удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Матвиенко Н.О., выслушав участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

УСТАНОВИЛА:

администрация г. Керчи Республики Крым обратилась в суд с иском к Ковальчук И.С. о признании недействительным в части договора купли-продажи.

Исковые требования были мотивированы тем, что 6 июля 2018 года между администрацией г. Керчи и Ковальчук И.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 6237 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> «а».

Стоимость отчуждаемого (приобретаемого) земельного участка была определена в сумме 2 364 000 рублей на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного <данные изъяты>

Ссылаясь на то, что отчет <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, является недостоверным, а определенная рыночная стоимость земельного участка заниженной, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленного независимым оценщиком – ИП ФИО9, который был представлен в администрацию <адрес> в <адрес> и <адрес> ФСБ РФ, согласно которому стоимость объекта составляет 14 770 000 рублей, а также на то, что данные обстоятельства влекут соответствующие убытки и неосновательное обогащение покупателя, муниципальный орган просил суд признать недействительным договор купли-продажи в части стоимости приобретаемого (отчуждаемого) объекта.

В ходе рассмотрения дела по существу, в порядке ст. 39 ГПК РФ администрацией <адрес> исковые требования были уточнены, окончательно заявлено об установлении недостоверной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом <данные изъяты> признании недостоверным отчета <данные изъяты> признании недействительным договора купли-продажи, возложении на Ковальчук И.С. обязанности вернуть земельный участок в муниципальную собственность.

Судом постановлено приведенное выше решение, которым отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «СБ», признан недостоверным, признан недействительным договор купли-продажи в части п. 3.1 (стоимость объекта).

В апелляционной жалобе Ковальчук И.С. оспаривает законность и обоснованность решения суда в части. В частности, ссылаясь на то, что суд, признавая недействительным договор купли-продажи лишь в части стоимости отчуждаемого (приобретаемого) объекта недвижимости, в нарушение норм материального закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, не установил размер стоимости объекта. В этой связи просит установить стоимость земельного участка. Также полагает ошибочными выводы суда об экономических убытках муниципального органа и нарушения баланса интересов сторон по сделке. Ссылается, что судом не дано надлежащей оценке ее доводам относительно злоупотребления муниципальным органом своими правами.

В апелляционной жалобе администрация г. Керчи Республики Крым ставит вопрос об отмене решения суда в части. Считает, что исходя из фактических обстоятельств дела и норм материального закона, подлежат удовлетворению заявленные требования о признании недействительным договора купли-продажи в полном объеме и возложении на ответчика обязанности вернуть в муниципальную собственность объект недвижимого имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Ковальчук И.С. – Маляров А.Н., представитель администрации г. Керчи – Каторгин О.Н. доводы апелляционных жалоб поддержали, относительно доводов апелляционной жалобы противной стороны возражали.

Иные лица, участвующие по делу, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, путем направления почтового извещения. Кроме того, информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что участники судебного разбирательства извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили о причинах неявки, в том числе уважительных, и таких доказательств не представили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исходя из ч. 2 названной нормы права суд апелляционной инстанции вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований апелляционной жалобы и не связывая себя доводами жалобы.

В соответствии с п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» судам необходимо учитывать, что по смыслу ст. 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13 разъяснено, что суд апелляционной инстанции на основании абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.

Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений ст. 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка (абз. 3 п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13).

В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с п. 6 ч. 2 ст 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу (абз. 5 п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13).

Судебная коллегия считает необходимым проверить решение в интересах законности в полном объеме, выйдя за пределы доводов апелляционных жалоб, поскольку считает, что судом первой инстанции при разрешении данного дела допущены грубые нарушения при применении норм материального закона.

Так, разрешая возникший между сторонами спор, и приходя к выводу о наличии правовых оснований для признания отчета о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО «СБ» недостоверным, и признанием в этой связи недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между сторонами спора, в части определенной стоимости участка (п. 3.1), суд первой инстанции исходил из того, что отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «СБ» является не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов, данные выявленные нарушения по применению методов и произведенным расчетам повлияли на итоговую стоимость объекта. Недостоверность отчета влечет для истца экономические убытки, а также определенные выгоды, неосновательное обогащение на стороне ответчика, что приводит к нарушению баланса интересов.

Судебная коллегия с такими выводами согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении и толковании норм материального законодательства, подлежащего применению к спорным правоотношениям.

Как следует из материалов дела, Ковальчук И.С. является собственником нежилых зданий по адресу: <адрес> «а».

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Керчи и ИП Ковальчук И.С. был заключен договор аренды земельного участка площадью 6237 кв.м., кадастровый №, расположенного по указанному выше адресу сроком на 49 лет.

ДД.ММ.ГГГГ Ковальчук И.С. обратилась в администрацию г. Керчи с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ 56 сессией 1 созыва Керченского городского совета Республики Крым было принято решение № «О плате за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым», которым утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе, публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым.

Согласно п. 3.7 Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе, публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым, если согласно законодательству заинтересованное лицо имеет право покупки земельного участка в собственность без торгов, то ценой продажи земельного участка является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 28 июля 1998 года № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По итогам электронного аукциона от 15 февраля 2018 года между администрацией г. Керчи и <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ был заключен муниципальный контракт на оказание услуг по проведению независимой оценки объектов муниципального имущества.

В рамках исполнения муниципального контракта, по заявке муниципального органа, <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен отчет № об определении рыночной стоимости выкупаемого земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка была определена в размере 2 364 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Керчи и Ковальчук И.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка. Пунктом 3.1 стоимость выкупаемого (отчуждаемого) муниципального имущества была определена на основании вышеуказанного отчета в размере 2 364 000 рублей.

Указанной датой была произведена передача имущества по акту приема-передачи. Обязательства по оплате имущества Ковальчук И.С. исполнены надлежащим образом. Данные обстоятельства сторонами спора не оспаривались, доказательств обратного материалы дела не содержат.

На основании договора купли-продажи от 6 июля 2018 года за Ковальчук И.С. произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация г. Керчи ссылалась на то, что после заключения сделки Службой в <адрес> и <адрес> ФСБ РФ был представлен отчет, подготовленный независимым оценщиком – ИП ФИО11, которым стоимость объекта была определена в размере 14 770 000 рублей. Также администрация ссылалась на то, что согласно сведениям Фонда данных государственной кадастровой оценки кадастрового стоимость объекта составляет 20 953 450, 98 рублей, что свидетельствует о том, что отчет, составленный ООО «СБ», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности В РФ, является недостоверным, а заключенный договор купли-продажи объекта муниципальной собственности нарушает интересы муниципального образования в результате отчуждения муниципального имущества по цене, значительно ниже рыночной, влечет соответствующие экономические убытки и неосновательное обогащение со стороны покупателя Ковальчук И.С.

В ходе разрешение спора по существу, судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам НОЧУ ДПО «Высшая Школа судебных Экспертиз».

Названным экспертным учреждением в материалы дела было представлено заключение №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была определена в размере 2 875 662 рублей, установлено, что отчет об оценке земельного участка, составленный ООО «СБ» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, выявленные нарушения по применению методов и произведенным расчетам влияют на стоимость объекта.

Данное экспертное заключение было принято судом в качестве надлежащего доказательства. При этом судом первой инстанции были отклонены представленные рецензионное заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ на отчет №, экспертному заключению №, экспертному заключению №.

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В развитие закрепленной в Конституции РФ гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч. 1 ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо установить, что она нарушает требования закона или иного правового акта и одновременно нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Из анализа указанной нормы права следует, что существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора: последний не считается заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из условий.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор купли-продажи земельного участка был подписан сторонами без возражений и замечаний, исполнен ее сторонами, что свидетельствует об отсутствии между сторонами неопределенности в отношении договора, в том числе и согласованной на основании отчета ООО «СБ» выкупной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 2 ст. 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи муниципальной формы собственности, заключение оценщика о действительной рыночной стоимости отчуждаемого (приобретаемого) объекта являлось обязательным.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 названного Федерального закона закреплено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Таким образом, в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Между тем, в рассматриваемом случае договор купли-продажи был заключен по цене, соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, который на момент заключения договора не был оспорен в установленном законом порядке, в связи с чем величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в таком отчете, являлась достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки.

В такой ситуации суд апелляционной инстанции признает, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, не может быть предметом самостоятельного рассмотрения после заключения договора купли-продажи. Сама по себе иная стоимость объекта недвижимости, определенная другим оценщиком после заключения договора купли-продажи, не является достаточным основанием для признания такой сделки недействительной.

Кроме того, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Данная правовая позиция изложены в ряде Определений Верховного Суда РФ.

Как следует из материалов дела, до заключения договора купли-продажи достоверность определенной ООО «СБ» величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности в установленном порядке не оспорены. Стороны подписали договор без протокола разногласий по условию о цене объекта, в связи с чем преддоговорный спор по условию о цене между сторонами отсутствовал и разногласия по этому условию не передавались заинтересованной стороной на разрешение суда.

Требований об установлении достоверной величины рыночной стоимости и определении судом цены выкупаемого имущества, муниципальным органом также не заявлялось.

Кроме того, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из содержания указанной нормы следует, что цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без включения которого договор не был бы заключен. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть признан недействительным только в части условия о выкупной цене, что не было учтено судом первой инстанции.

Заключение судебной экспертизы является одним из доказательств по делу и оценивается в совокупности с иными доказательствами, собранными по делу.

В соответствии со ст. 3 Закона № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В материалы дела представлены ряд экспертных исследований, в которых рыночная стоимость земельного участка разница. В заключении судебной экспертизы, сделаны выводы как о порочности отчета <данные изъяты> так и порочности отчета ИП ФИО12.

Согласно заключению судебной экспертизы, стоимость земельного участка составляет 2 875 662 рубля.

Таким образом, разница между продажной ценой, определенной отчетом <данные изъяты> и указанной в договоре купли-продажи, и установленной экспертным заключением составляет 511 662 рубля и является несущественной, так как существенной разница в цене признается судебной практикой при отличии сравниваемых показателей в два и более раза. А указанная разница является обычной для рыночной «вилки» максимальной и минимальной цены. По мнению судебной коллегии, выявленные в судебной экспертизы нарушения в отчете <данные изъяты> не является существенными, носят формальный характер и не влекут признания его недостоверным.

При таких обстоятельствах не имеется правовых оснований для признания отчета о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного <данные изъяты> недостоверным, для изменения договорного условия о цене, указанного в заключенном сторонами договоре, а также для удовлетворения требований муниципального органа о признании недействительным договора купли-продажи в полном объеме и возложении на ответчика обязанности по возврату земельного участка в муниципальную собственность.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что даже в случае удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи оснований для применения реституции в виде обязания ответчика возвратить администрации приобретенное по договору имущество не имелось ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Последствием недействительности сделки в соответствии с данной статьей ГК РФ является двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния) сторон по сделке.

Как указывалось выше, ранее между сторонами был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, который был прекращен заключением спорного договора купли-продажи.

Таким образом, в случае признания договора купли-продажи недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

При таких обстоятельствах, коллегия судей приходит к выводу о необходимости отмены в полном объеме постановленного по делу решения, и принятии нового решения об отказе администрации г. Керчи в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Керченского городского суда Республики Крым от 13 декабря 2019 года – отменить, принять по делу новое решение которым администрации г. Керчи Республики Крым в удовлетворении иска отказать.

Председательствующий

Судьи