Решение по делу № 33-5003/2023 от 13.02.2023

Судья Сайфуллин М. Ш.                            УИД 16RS0046-01-2022-014404-26

                                                                                            дело № 33 - 5003/2023

                                                                                             дело № 2 – 9262/2022

                                                                                 учёт № 120г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 апреля 2023 года                                                                   город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р. Р.,

судей Никулиной О. В. и Тазиева Н. Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономарёвым К. А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Никулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Г. на решение Вахитовского районного суда города Казани от 15 декабря 2022 года, которым ему было отказано в удовлетворении иска к закрытому акционерному обществу (далее – ЗАО) «Арх-Идея» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством объекте.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца и его представителя Попкову М. А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г. обратился в суд с иском к ЗАО «Арх-Идея» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством объекте.

В обоснование своего требования истец указал, что <дата> между ЗАО «Арх-Идея» как застройщиком и ФИО1, ФИО2 как участниками был заключён договор финансирования строительства квартиры и доли участия в общем имуществе кондоминиума в жилом доме № <№> со встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой по <адрес>, а также дополнительное соглашение к договору.

Заочным решением Вахитовского районного суда города Казани от <дата>, принятым по делу <№>, был удовлетворён иск ФИО1 и ФИО2 к ЗАО «Арх-Идея», за участниками признано право на долю в праве собственности на объект незавершённого строительства, соответствующую жилому помещению - трёхкомнатной квартире общей проектной площадью 105,66 кв. м, расположенной на седьмом этаже в секции <№> (строительная отметка 20.300 в осях 4\2-6 б – д) в жилом доме <адрес>. Решение вступило в законную силу <дата>.

Согласно справке, выданной ответчиком <дата>, а также пункту «Особые отметки» раздела 1 технического паспорта жилого помещения, выданного на квартиру № <№> РГУП «Бюро технической инвентаризации» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, по состоянию на <дата> указанному выше жилому помещению присвоен № <№>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора финансирования на момент его подписания общая площадь квартиры является ориентировочной, фактическая площадь квартиры определяется по техническому паспорту Бюро технической инвентаризации <адрес> с использованием величин, взятых непосредственно при замерах, с учётом незначительных отклонений от проекта в общей площади квартиры в процессе строительства.

Согласно техническому паспорту жилого помещения, выданного на <адрес>, её общая площадь составляет 114,6 кв. м.

<дата> между истцом и ФИО1, ФИО2 был заключён договор уступки права требования (цессии), по которому право требования спорного жилого помещения перешло к истцу.

Однако прежними участниками не было зарегистрировано ни право требования, ни право собственности на долю в объекте незавершённого строительства, поэтому истец лишён возможности зарегистрировать эти права за собой.

Истец полностью выполнил своё обязательство по договору, оплатив стоимость квартиры в сумме 4 966 000 рублей, однако ответчик обязательство по строительству дома и передаче истцу квартиры не исполнил.

В настоящее время жилой многоквартирный дом <адрес> является объектом незавершённого строительства общей площадью 9 857,5 кв. м.

<дата> истцом было подано заявление о постановке квартиры       № <№> на государственный кадастровый учёт и о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан (далее – Управление Росреестра по РТ) <дата> было принято решение о приостановлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав по причине отсутствия технического плана квартиры.

<дата> истцом было получен ответ органа технического учёта о невозможности подготовить технический план, поскольку жилой дом представляет собой объект незавершённого строительства.

<дата> Управлением Росреестра по РТ было принято решение об отказе в проведении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на спорный объект.

Перечисленные выше обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд.

При рассмотрении дела судом первой инстанции истец и его представитель Попкова М. А. требование поддержали.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе, повторяющей доводы искового заявления, истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. Апеллянт полагает, что выводы суда первой инстанции противоречат разъяснениям, приведённым в пунктах 12, 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. В жалобе также выражается мнение о противоречии оспариваемого решения сложившейся судебной практике.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец и его представитель жалобу поддержали.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы были извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно положениям статьи 8 Закона № 214-ФЗ:

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…

В соответствии с пунктом 10 статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГСК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

По делу установлено, что <дата> между ЗАО «Арх-Идея» как застройщиком и ФИО1, ФИО2 как участниками был заключён договор финансирования строительства квартиры и доли участия в общем имуществе кондоминиума в жилом доме № <№> со встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой по <адрес>, а также дополнительное соглашение к договору.

Заочным решением Вахитовского районного суда города Казани от <дата>, принятым по делу <№>, был удовлетворён иск ФИО1 и ФИО2 к ЗАО «Арх-Идея», за участниками признано право на долю в праве собственности в объекте незавершённого строительства, соответствующую жилому помещению - трёхкомнатной квартире общей проектной площадью 105,66 кв. м, расположенной на седьмом этаже секции <№> (строительная отметка 20.300 в осях 4\2-6 б – д) в жилом доме <адрес>. Решение вступило в законную силу <дата>.

<дата> между истцом и ФИО1, ФИО2 был заключён договор уступки права требования (цессии), по которому право требования спорного жилого помещения перешло к истцу.

Плановой датой окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию являлось второе полугодие 2010 года.

До настоящего времени многоквартирный дом <адрес> не сдан и в эксплуатацию не введён, поэтому истец, исполнивший своё обязательство по оплате стоимости квартиры, не может зарегистрировать на неё право собственности.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств возведения многоквартирного жилого дома, а также спорной квартиры, входящей в его состав, на основании разрешения на строительство, введения их в эксплуатацию, передачи истцу спорной квартиры, имеющей индивидуально определённые характеристики и учтённой в качестве самостоятельного объекта незавершённого строительства органом, осуществляющим кадастровый учёт объектов недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью выводов суда первой инстанции, послуживших основанием для отказа в иске.

В силу положений статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Положениями статьи 264 ГК РФ предусмотрено, что земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Частью 1 статьи 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

Обязанность передать готовый объект участнику возникает у застройщика после получения им в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости согласно приведённым выше положениям статьи 8 Закона № 214-ФЗ.

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 ГСК РФ является обязанностью застройщика, и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

Согласно пункту 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу частей 1, 2 статьи 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» статьёй 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Иск о признании права собственности на квартиру может быть заявлен, если многоквартирный дом фактически завершён строительством, однако не введён в эксплуатацию (пункт 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года).

Таким образом, отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект капитального строительства.

Как следует из приложенных к ответу начальника Управления градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования город Казань от <дата> документов, приобщённых в копиях из материалов гражданского дела <№> – 8294/2021 (<№>), разрешение на строительство жилого дома <адрес> выдано Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Республики Татарстан Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан застройщику ЗАО «Арх-Идея» <дата> под номером <№> со сроком действия до <дата>.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 12 ноября 2007 года № 621 «Вопросы Инспекции государственного строительного надзора Республики Татарстан» Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Республики Татарстан преобразована в Инспекцию государственного строительного надзора Республики Татарстан (далее - Инспекция).

Муниципальное казённое учреждение «Управление градостроительных разрешений города Казани» образовано на основании решения Казанском городской Думы от 24 декабря 2005 года № 11-5 «Об учреждении органов Исполнительного комитета - муниципальных учреждений Исполнительного комитета города Казани».

На основании заявления ЗАО «Арх-Идея» в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до <дата>), Исполнительным комитетом города Казани было принято постановление от 22 июля 2011 № 3920 об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 4 203 кв. м под незавершённым строительством жилым домом № <№> по <адрес>.

Участок поставлен на кадастровый учёт под номером <№> с видом разрешённого использования - незавершённый строительством жилой дом.

Постановлением Исполнительного комитета от <дата> <№> указанный земельный участок предоставлен ЗАО «Арх-Идея» в аренду на 1 год, заключён договор аренды земельного участка от <дата> <№>, срок которого истёк.

По состоянию на <дата> земельный участок на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от <дата> <№>, дополнительного соглашения к договору аренды от <дата> <№> находится в аренде на срок до <дата> у собственников незавершённого строительством объекта.

Постановлением Исполнительного комитета от 26 декабря 2022 года            № 4616 «Об установлении вида разрешённого использования земельного участка по <адрес>» для земельного участка с кадастровым номером <№> установлен вид разрешённого использования «среднеэтажная жилая застройка». <дата> данное постановление направлено в Управление Росреестра по РТ для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Из представленных суду технического паспорта на здание (жилой дом со встроенными офисами и автостоянкой), сведений ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости установлено, что незавершённый строительством объект постановлен на кадастровый учёт с кадастровым номером <№>, на него зарегистрирована общая долевая собственность участников долевого строительства. При этом доле истца соответствует индивидуально определённая квартира № <№> на 7 этаже в секции <№> площадью 105,66 кв. м.

Ответчик своё обязательство по передаче истцу построенного и полностью оплаченного жилого помещения не исполнил до настоящего времени. Дополнительных соглашений между сторонами об установлении более позднего срока передачи объекта строительства не заключено.

Вопреки выводам суда первой инстанции избранный истцом способ защиты нарушенного права (в виде требования о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершённого строительства) нормам закона не противоречит. Напротив, из положений статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статей 12 и 128, части 1 статьи 130 ГК РФ следует, что признание права собственности на объекты незавершённого строительства возможно в судебном порядке.

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ истец, исполнивший своё обязательство по договору путём внесения платы за объект долевого строительства, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательств – требовать защиты своих прав, в том числе путём предъявления иска о признании за ним права на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект в виде спорного помещения.

Вывод судебной коллегии соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведённой в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.

Требования истца направлены на защиту его права как участника долевого строительства, исполнившего обязательства по договору, путём признания за ним права на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект. В силу приведённых норм закона такое требование может быть удовлетворено в случае исполнения участником обязательств по договору и фактического наличия индивидуально определённого объекта договора участия в долевом строительстве, и эти обстоятельства подтверждены материалами дела. Судебная коллегия отмечает, что вывод суда о невозможности выделения конкретного помещения или долей в праве общей долевой собственности не только не может быть основанием для отказа в иске, но и опровергается техническим паспортом здания, составленным по состоянию на <дата>, согласно которому жилое помещение на 7 этаже № <№> с фактической площадью 105,66 кв. м соответствует доле истца.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда города Казани от 15 декабря 2022 года по данному делу отменить и принять новое решение, которым иск Г. к закрытому акционерному обществу «Арх-Идея» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством объекте удовлетворить.

Признать за Г. (паспорт серии <№>) право собственности на долю в незавершённом строительством объекте с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, кадастровый квартал <№>, - соответствующую квартире № <№> общей площадью 105,66 кв. м (строительная отметка 20.300 в осях 4\2-6 б-д), расположенную на седьмом этаже в секции <№>, в соответствии с договором финансирования строительства квартиры и доли участия в общем имуществе кондоминиума в жилом доме с встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой по <адрес>, от <дата>.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 апреля 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: