Решение по делу № 2-2714/2019 от 22.07.2019

Дело № 2-2714/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 ноября 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Селиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хачатурова Л.П. к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оспаривании размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Хачатуров Л.П. обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ года между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Лыковым Ю.И. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, для использования в целях строительства и эксплуатации жилого дома, площадью 1092 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ года. На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, право аренды спорного земельного участка перешло к Хачатурову Л.П., о чем внесены изменения в ЕГРН. Также согласно условиям вышеуказанного дополнительного соглашения арендная плата составила 13587,05 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ, из решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону о взыскании с него в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону арендной платы, превышающей размер, указанный в дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу стало известно, что размер арендной платы за спорный земельный участок увеличился до 408972,13 рублей в год. В ответ на обращение, ответчик представил истцу копию выписки из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ года, из которой истцу стало известно, что данная стоимость установлена ответчиком на основании отчета № об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком (в т.ч. за 1 кв.м.), без учета НДС, площадью 1092 кв.м., по адресу<адрес>, выполненный ООО «Межрегиональный центр экспертиз и оценки». Расчет стоимости произведен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. Истец полагает расчет не соответствующим требованиям закона и не соответствующим величине рыночной стоимости годового размера арендной платы, произведенным с многочисленными методическими ошибками, несоответствием требованиям и принципам существенности, обоснованности, однозначности, достаточности, предусмотренным действующим на дату оценки ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, в отчете ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз в оценки» экспертами определялась величина годовой арендной платы за пользование земельным участком в рамках доходного подхода, тогда как, спорный земельный участок, имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, т.е. является некоммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает сомнения, так как арендатор земельного участка какого-либо дохода от него не получает, инвестиций в него для целей последующего извлечения прибыли не привлекает. Кроме того, расчет произведен ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объектам коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости. Однако участок, расположенный по адресу: <адрес> расположен в районе, в котором не развита социальная инженерная инфраструктура. Данные нарушения повлекли грубое искажение объективной рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, необоснованное завышение размера арендной платы. На основании изложенного, истец просит суд признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком (в т.ч. за 1 кв.м.), без учета НДС, площадью 1092 кв.м., с кадастровым номером: № расположенным по адресу: <адрес>, выполненный ООО «Межрегиональный центр экспертиз и оценки». Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1092 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> в размере установленном по результатам судебной оценочной экспертизы на ДД.ММ.ГГГГ года.

В ходе рассмотрения дела истцом были уточнены исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просил суд признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком (в т.ч. за 1 кв.м.), без учета НДС, площадью 1092 кв.м., с кадастровым номером: № расположенным по адресу: <адрес>, выполненный ООО «Межрегиональный центр экспертиз и оценки». Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1092 кв.м., с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> в размере 22703 рублей в год за период с ДД.ММ.ГГГГ года, в размере 24156 рублей в год за период с ДД.ММ.ГГГГ года, в размере 25122 рублей в год за период с ДД.ММ.ГГГГ года, в размере 26127 рублей в год за период с ДД.ММ.ГГГГ, в размере 27250 рублей в год за период с ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Хачатуров Л.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Кроме того, в материалах дела имеется ходатайство истца о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебное заседание явилась представитель истца Боброва А.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, уточненные исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске, просила исковые требования с учетом уточнений удовлетворить.

Представитель истца Ионова Е.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явилась, исковые требования с учетом уточнений поддержала, настаивала на их удовлетворении.

В судебное заседание явилась представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону Горбова Ю.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, против удовлетворения иска возражала, полагая, что расчет стоимости годового размера арендной платы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» произведен верно, соответствует рыночной стоимости, просила в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» Чернова А.Ю., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, в том числе в связи с пропуском истцом срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 446 ГК РФ.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав представителей истца, представителя ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону, представителя ответчика ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», допросив эксперта НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» Коваленко Р.В., приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 года № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В случае, если размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года № 576 (ред. от 21.11.2016 года) «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону», арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Лыковым Ю.И. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № для использования в целях строительства и эксплуатации жилого дома, площадью 1092 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ года.

На основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, право аренды спорного земельного участка перешло к Хачатурову Л.П., о чем внесены изменения в ЕГРН.

Также, согласно условиям вышеуказанного дополнительного соглашения арендная плата составила 13587,05 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п. 3.4 действующего договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Как следует из Выписки из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ года, арендодатель изменил размер годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1092 кв.м., с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес> разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, установив ее в размере 408972 рублей 13 копеек. Указанный размер годовой арендной платы установлен на основании отчета, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ года.

При этом, расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объектам коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Также к отчету приложена фототаблица с иллюстрацией местоположения земельного участка и строения, расположенного на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ года, рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды, общей площадью 1092 кв.м., кадастровый номер № расположенным по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, и находящимся в муниципальной собственности <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ годы составляет 125358 (сто двадцать пять тысяч триста пятьдесят восемь) рублей. Из них: в размере 22703 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ год, в размере 24156 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 25122 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 26127 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 27250 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участку, была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части, что объект оценки расположен на стыке окраины Северного жилого массива, п. Верхнетемерницкий и СТ «Союз». Социальная и инженерная инфраструктура в данном районе слабо развита. Ближайшее окружение исследуемого объекта состоит из незастроенных и застроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна. Земельный участок объекта исследования имеет неправильную геометрическую форму, с уклоном, ограждение отсутствует. Территория участка не благоустроена. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства. Инженерные коммуникации в виде электроснабжения расположены на меже границы земельного участка. Подъезд к объекту исследования осуществляется по грунтовой дороге, которая через 300-400 метров выходит на автодорогу с асфальтовым покрытием - ул. Орбитальная.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение), свободного подъезда к земельному участку, транспортной инфраструктуры, произведено сравнение продаж.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ года НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» Коваленко Р.В. дал мотивированные пояснения по возникшим вопросам, касающимся проведенного исследования, поддержал выводы, данным им в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ года.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В этой связи при определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ года № поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость, как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований», не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания необоснованным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – подлежащими удовлетворению.

При разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», изложенные в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ года, определив рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка в размере 22703 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 24156 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 25122 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 26127 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 27250 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ.

В процессе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, предусмотренного ч. 2 ст. 446 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 446 ГК РФ, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Вместе с тем, суд полагает что ходатайство ответчика о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку из искового заявления следует, что истцом заявлены требования о признании недостоверным размера арендной платы, установленной ответчиком ДИЗО г. Ростова-на-Дону, в то время как сам отчет № от ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Межрегиональный центр экспертиз и оценки», истцом не оспаривается. В связи с чем, срок исковой давности при подаче иска в суд не пропущен.

Из экспертного учреждения НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» поступило ходатайство о возмещении понесенных расходов за вызов эксперта в судебное заседание в размере 3000 рублей.

Исходя из требований части 2 статьи 85, 96, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом положительно решается вопрос о возмещении ответчиками понесенных расходов за вызов эксперта в размере 3000 рублей, в пользу НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство», выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1092 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в размере 22703 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 24156 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 25122 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 26127 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 27250 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» в пользу НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» расходы за вызов эксперта в размере 3000 рублей - солидарно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2019 года.

Судья