Решение по делу № 2-5070/2023 от 04.08.2023

Дело №                                                       09 ноября 2023 года

УИД 47RS0№-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи                                       Богдановой И.А.

при секретаре                                                             ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 к Администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес>, Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес>, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании ответа-решения администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным, признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

                                               УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 обратились в Гатчинский городской суд <адрес> с иском к Администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес>, Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес> о признании ответа-решения администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным, признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

    В обоснование своих требований указали, что им принадлежит на праве общей долевой собственности здание торгового павильона, с кадастровым номером №, площадью 252 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, площадь Варшавского вокзала, строение 2.

       Постановлением Администрации муниципального образования «<адрес>» Гатчинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ за № был предоставлен ООО «ОФТ» (предыдущий собственник здания), ФИО1, ООО «Мария» (предыдущий собственник здания) в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок, общей площадью 1072 кв.м., в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, под размещение здания торгового павильона, расположенного по адресу: <адрес>, пл. Варшавского вокзала, строение №, категория земель - земли населенных пунктов. На основании вышеуказанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» и обществом с ограниченной ответственностью «Мария», обществом с ограниченной ответственностью «ОФТ», гражданкой ФИО1 был заключен Договор № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. На участке имеется: одноэтажное здание торгового павильона площадью 252,4 кв.м. Первоначально срок аренды участка был установлен: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

ДД.ММ.ГГГГ было заключено Дополнительное соглашение к Договору № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок аренды договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ год. В настоящее время срок аренды бессрочный.

    Площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пл. Варшавского вокзала, строение 2, после проведения кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка стала составлять 1019 кв.м. Подготовленный межевой план по результатам кадастровых работ был согласован с Администрацией.

Истцы обратились в Администрацию Гатчинского муниципального района <адрес> с заявлением по вопросу предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером №.

    Ответом Администрации от ДД.ММ.ГГГГ за № было отказано по существу заявления, на основании пункта 1, пункта 6, пункта 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что испрашиваемый земельный участок попадает на земли общего пользования.

        Кроме того, дополнительно было сообщено, что в адрес истцов были направлены уведомления от ДД.ММ.ГГГГ №/а, №/а, №/а, №/а, №/а об отказе со стороны Администрации от договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по истечении 3 (трех) месяцев с момента получения настоящего уведомления. В связи с чем, истцы были вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 94-95).

Истец ФИО5 и представитель истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 - ФИО8, явившись в судебное заседание, на удовлетворении иска настаивали, представили дополнительные письменные пояснения к иску (л.д.149-150).

Представитель ответчиков - администрации Гатчинского муниципального района <адрес> и Комитета по управлению муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района, в судебном заседании, возражала против удовлетворения иска, пояснила, что отказ выносился до исправления реестровой ошибки. Кроме того, указала, что на основании заключения Комитета строительства и градостроительного развития территорий администрации ГМР спорный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия «Приоратский парк». В соответствии с ч. 1 ст. 34.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» на территории, которая попадает в защитную зону объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЛО, в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Суд, выслушав пояснения истца, представителя истцов, представителя ответчиков, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы Муниципального образования «<адрес>» <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки площадью 0,1970 га, расположенные на пересечении улиц К.Маркса, Чкалова и площади Варшавского вокзала <адрес>, были переданы ООО «Мария» для реконструкции торговой зоны и благоустройства территории (л.д. 74).

В результате произведенных строительных и реконструкционных работ было возведено здание торгового павильона, площадь которого составила 252 кв.м.

    Истцы являются настоящими владельцами долей в праве общей долевой собственности на здание торгового павильона площадью 252 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пл. Варшавского вокзала, строение №.

    Так, ФИО3 на основании договора купли-продажи доли нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "ОФТ", принадлежат 14/34 долей в праве общей долевой собственности на торговый павильон (л.д.152-157). ФИО2 на основании договора купли-продажи от 10.10.2019г. принадлежит 6/34 доля (л.д.160-163), ФИО4 на основании договора дарения от 06.06.2017г. принадлежит 3/34 доля в праве (л.д.166-167), ФИО5 на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО "Мария", принадлежат 7/34 долей в праве и ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Мария", принадлежит 4/34 доли в праве общей долевой собственности (л.д.178-180).

    Право общей долевой собственности истцов зарегистрировано в установленном порядке, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д.19-21).

    На основании Постановления Администрации муниципального образования «<адрес>» Гатчинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д.24-25) правопредшественникам истцов в отношении нежилого здания ООО «ОФТ» и ООО «Мария», а также ФИО1 передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, площадью 1072 кв.м., в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, под размещение принадлежавшего им на праве общей долевой собственности здания торгового павильона площадью 252,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пл. Варшавского вокзала, строение № (л.д.26-30).

    Первоначально срок аренды земельного участка с кадастровым номером № был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.(л.д. 32-34).

ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным соглашением к Договору № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ (37-40).

    Поскольку арендаторы продолжили пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

    Согласно межевого плана подготовленного 20.04.2023г. ООО "Экспертноправовое бюро "Эксперт 47" при проведении кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пл. Варшавского вокзала, строение 2, площадь земельного участка уменьшилась до 1019 кв.м (л.д.41-60, 62). Подготовленный межевой план по результатам кадастровых работ был согласован с Администрацией, о чем свидетельствует акт согласования местоположения границы земельного участка и выписка из ЕГРН об объекте недвижимости в исправленной площади 1019 кв.м (л.д.46 оборот).

    К истцам, являющимся правопреемниками арендаторов земельного участка с кадастровым номером №, перешли права арендаторов соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на здание торгового павильона в порядке п.5 ст.1 Земельного кодекса РФ.

    Истцы, имея намерение приобрести в собственность без торгов в порядке п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ земельный участок площадью 1019 кв.м с кадастровым номером №, на котором расположено принадлежащее им на праве общей долевой собственности здание торгового павильона, обратились с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию (вх. №).

    Ответом Администрации от ДД.ММ.ГГГГ за № было отказано по существу заявления, на основании пункта 1, пункта 6, пункта 19 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с указанием на то, что испрашиваемый земельный участок попадает на земли общего пользования (л.д. 69).

    Истцы, посчитав отказ Администрации в предоставлении в собственность земельного участка незаконным, нарушающим их права и законные интересы, просят признать такой отказ незаконным и признать за ними право на заключение договора купли-продажи земельного участка без торгов.

    Положениями п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ регламентировано единство судьбы земельного участка и расположенных на нем строений.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, осуществляется без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Статьей 39.16 ЗК РФ закреплено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1); на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 ГрК РФ (пункт 4).

Ответчик, отказывая истцам в письме от ДД.ММ.ГГГГ в заключении с ними договора купли-продажи земельного участка, ссылается на то обстоятельство, что испрашиваемый земельный участок попадает на земли общего пользования, которые не подлежат приватизации (л.д.69).

    В подтверждение своей позиции ответчиком представлено заключение комитета строительства и градостроительного развития территорий в отношении спорного земельного участка площадью 1019 кв.м. с кадастровым номером 47:2560102009:1, расположенного по адресу: <адрес>, пл. Варшавского вокзала, стр. 2. Из которого следует, что он относится к функциональной зоне улично-дорожной сети. Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» Гатчинского муниципального района <адрес> земельный участок относится к территориальной зоне ТД.10 Зона улично-дорожной сети, одновременно спорный земельный участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия «Приоратский парк» (л.д.78), что подтверждается выкопировкой из карты функциональных зон генерального плана и карты градостроительного зонирования ПЗЗ МО «<адрес>» (л.д.79-86), а также выпиской из ПЗЗ (л.д.87-93).

    Судом не принимаются указанные доводы ответчика, поскольку Правила землепользования и застройки муниципального образования "<адрес>" Гатчинского муниципального района <адрес>

были утверждены приказом комитета по архитектуре и градостроительству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 19, то есть после того, как испрашиваемый земельный участок, с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет (ДД.ММ.ГГГГ), в установленных границах, категория земель: земли населенных пунктов, категория земель: для размещения здания торгового павильона. Следовательно, утверждение ПЗЗ в части территориальной зоны, без учета ранее сформированного земельного участка и вида его разрешенного использования, не может являться основанием для отказа в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка.

       Кроме того, в соответствии со ст.ст. 42, 43 Градостроительного кодекса РФ границы территорий общего пользования определяются проектами планировки территории и выделяются красными линиями, которые подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории. На территории общего пользования не распространяется действие градостроительных регламентов.

    Ответчиком в отношении территории, на которой расположен спорный земельный участок с кадастровым номером 47:2560102009:1, не представлен проект планировки территории для определения земель общего пользования, а также не представлена утвержденная схема расположения на КПТ в отношении данного вида разрешенного использовании.

Одновременно с этим судом установлено, что нарушений в части размещения торгового павильона в защитной зоне объекта культурного наследия, а также в части предельных строительных характеристик здания не имеется.

Согласно ответа на запрос суда из Комитета по сохранению культурного наследия <адрес> № от 09.10.2023г. испрашиваемый участок расположен в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Приоратский парк». Границы защитной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Приоратский парк» установлены в соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 34 Федерального закона № 73-ФЗ на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля.

Из текста ответа следует, что в настоящее время разработан и получил положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы Проект объединенной зоны охраны объектов культурного наследия <адрес>, который в настоящее время находится на рассмотрении в Комитете.

Земельный участок с кадастровым номером № согласно Проекту расположен в Единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности. Тип 17 – зона размещения объектов общественной застройки. Согласно будущих допусков размещение спорного здания торгового павильона в указанной зоне с учетом его технических характеристик и использования не будет нарушать объединенную зону охраны объектов культурного наследия <адрес> (л.д. 100-101).

Суд оценив представленные доказательства в силу ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что ответчиком не представлено каких-либо убедительных доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, а потому ответ-решение администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в приватизации земельного участка с кадастровым номером № не является основанным на законе.

Таким образом, истцы, являющиеся участниками общей долевой собственности в отношении здания торгового павильона по адресу: <адрес>, площадь Варшавского вокзала, строение №, обладают исключительным правом на приобретение земельного участка площадью 1019 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения здания торгового павильона, расположенного по адресу: <адрес>, площадь Варшавского вокзала, строение №, в собственность без проведения торгов, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, и, руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                   РЕШИЛ:

    Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 к Администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес>, Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес> о признании ответа-решения администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным, признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, удовлетворить.

    Признать незаконным ответ-решение администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

    Признать за ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 право на заключение договора купли-продажи за плату земельного участка площадью 1019 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения здания торгового павильона, расположенного по адресу: <адрес>, площадь Варшавского вокзала, строение №.

                                     Снять ранее наложенные на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадь Варшавского вокзала, строение №, в том числе в отношении действий в рамках отказа от договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

СУДЬЯ:

В окончательной форме решение суда принято ДД.ММ.ГГГГ.