Решение по делу № 8Г-8520/2021 [88-12861/2021] от 29.03.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                       Дело № 88-12861/2021

№ дела суда 1-й инстанции 2-1019/2019

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                             25 мая 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Хаянян Т.А.,

судей Макаровой Е.В., Никольской О.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рахмаковой Татьяны Юрьевны к ПАО Банк «Первомайский», АО «Кэш/Дом» о признании договора купли-продажи и ипотеки, договора найма недействительными, применении последствий недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки, о применении последствий недействительности сделки к договору найма, по кассационной жалобе представителя Рахмаковой Татьяны Юрьевны по доверенности Дежиной Элины Юрьевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 января 2021 года,

Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А., выслушав представителя Рахмаковой Т.Ю. по доверенности Лавриненкову Т.А., конкурсного управляющего АО «Кэш/Дом» Игнатьеву А.А., представителя Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности Мосинцеву Т.А., Зикринскую А.Ю., судебная коллегия

                                                    установила:

Рахмакова Т.Ю. обратилась в суд с иском к ПАО Банк «Первомайский», ООО «Кэш/Дом», в котором просила: признать договор купли-продажи и ипотеки № от 12.09.2014, заключенный Рахмаковой Т.Ю. с Банком «Первомайский» и ООО «Кэш/Дом» недействительным; признать недействительным договор найма № от 22.09.2014, заключенный Рахмаковой Т.Ю. с ООО «Кэш/Дом»; применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки № от 12.09.2014 года, заключенному Рахмаковой Т.Ю. с Банком «Первомайский» и ООО «Кэш/Дом»; применить последствия недействительности сделки к договору найма № от 22.09.2014, заключенному Рахмаковой Т.Ю. с ООО «Кэш/Дом».

Решением Кропоткинского городского суда <адрес> от 22 августа 2019 года исковые требования Рахмаковой Т.Ю. удовлетворены. Суд постановил: признать договор купли-продажи и ипотеки № от 12.09.2014, заключенный между Рахмаковой Т.Ю. с ПАО Банк «Первомайский» и ООО «Кэш/Дом» недействительным; признать договор найма № от 22.09.2014, заключенный Рахмаковой Т.Ю. с ООО «Кэш/Дом» недействительным; применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи и ипотеки № от 12.09.2014, заключенному Рахмаковой Т.Ю. с ПАО Банк «Первомайский» и ООО «Кэш/Дом»; применить последствия недействительности сделки к договору найма № от 22.09.2014, заключенному Рахмаковой Т.Ю. с ООО «Кэш/Дом».

Дополнительным решением Кропоткинского городского суда <адрес> от 20 сентября 2019 года суд постановил: признать отсутствующим право собственности ООО «Кэш/Дом» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> а; признать отсутствующим право собственности ООО «Кэш/Дом» на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> а; аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о собственности ООО «Кэш/Дом» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> а, от 19.09.2014 №; аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о собственности ООО «Кэш/Дом» на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> а, от 19.09.2014 №; признать отсутствующим залог земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> а, в пользу ПАО Банк «Первомайский»; аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о залоге земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> а, от 19.09.2014 №; аннулировать в ЕГРН регистрационную запись о залоге жилого дома с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> а, от 19.09.2014 №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2019 года решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2019 года, дополнительное решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 20 сентября 2019 года оставлены без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 мая 2020 года решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2019 года, дополнительное решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 20 сентября 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2019 года отменены. Гражданское дело направлено в Краснодарский краевой суд на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 января 2021 года решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2019 года отменено. Дополнительное решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 20 сентября 2019 года отменено. Принято по делу новое решение, которым исковое заявление Рахмаковой Т.Ю. оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель Рахмаковой Т.Ю. по доверенности Дежина Э.Ю. просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 января 2021 года отменить, а решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 22 августа 2019 года, дополнительное решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края от 20 сентября 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 декабря 2019 года оставить в силе.

В обоснование жалобы ссылается на то, что судом сделан неверный вывод о том, что из материалов дела не усматривается и истцом не представлены доказательства того, что Рахмакова Т.Ю. не имела намерения продавать спорное недвижимое имущество. Настаивает на том, что 12.09.2014 истцом под влиянием заблуждения был заключен смешанный гражданско-правовой договор, договор купли-продажи и ипотеки недвижимости №, согласно которому АО Банк «Первомайский», с одной стороны, и Рахмакова Т.Ю. (продавец), с другой стороны, и ООО «1М-Эстейт» - покупатель (в настоящее время АО «КЭШ/ДОМ»), с третьей стороны, заключили договор, предусматривающий куплю-продажу недвижимого имущества и его ипотеку в пользу покупателя, с использованием кредитных средств. Фактически с ООО «1М-Эстейт» (в настоящее время - АО «КЭШ/ДОМ») был заключён договор найма с последующим выкупом. Указанная в договоре сумма явно не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, не учитывает характеристик местонахождения объектов недвижимости, среднерыночных показателей стоимости при продаже аналогичных объектов недвижимости, а также материального состояния самого жилого дома и внутреннего обустройства. У Рахмаковой Т.Ю. не было острой необходимости в продаже единственного имеющегося в ее собственности жилого помещения, тем более по стоимости вдвое меньше рыночной стоимости объектов недвижимости. Ссылается на несогласие с выводами суда. Указывает, что ответчиками не представлено в материалы дела ни одного доказательства, подтверждающего наличие родственных отношений между истцом и Калюжняк А.А. (последующим собственником жилого дома и земельного участка).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом 12.09.2014 между Рахмаковой Т.Ю. и ООО «1М-Эстейт» (с 01.07.2016 - АО «Кэш/Дом»), ПАО банк «Первомайский» заключен договор купли-продажи и ипотеки недвижимости №, предметом которого является принадлежащий Рахмаковой Т.Ю. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.1 названного договора купли-продажи покупатель за счет кредитных денежных средств, предоставляемых кредитором согласно кредитному договору № от 12.09.2014, заключенному между покупателем и кредитором, покупает у продавца, а продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, указанное в п.1.2 договора.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора купли-продажи и ипотеки недвижимости от 12.09.2014 Рахмакова Т.Ю. получила денежные средства от ООО «1М-Эстейт» в размере 3 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от 22.09.2014.

В силу п.1.9 договора купли-продажи и в силу закона объекты недвижимости, приобретаемые с использованием кредитных средств кредитора, считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя, на указанные объекты недвижимости.

20.09.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ООО «1М- Эстейт» выданы свидетельства о государственной регистрации права.

22.09.2014    между Рахмаковой Т.Ю. и ООО «1М-Эстейт» заключен договор найма жилого помещения (жилого дома) №, о чем составлен акт приема-передачи жилого помещения (жилого дома).

В соответствии с условиями указанного договора ООО «1М-Эстейт» предоставило (передало), а Рахмакова Т.Ю. приняла во временное возмездное владение и пользование (наем) недвижимое имущество: спорный жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу.

В соответствии с п. 4.1 договора найма жилого помещения № от 22.09.2014 плата за пользование переданным в наем жилым помещением составила 3 000 руб. в сутки.

Согласно п.5.1 названного договора срок действия договора установлен с 22.09.2014 по 21.10.2014, указанный срок действия договора может быть продлен на каждые последующие 30 календарных дней, при условии предварительной оплаты нанимателем платы за пользование жилым помещением за каждые последующие 30 календарных дней, а также при отсутствии задолженности нанимателя по коммунальным платежам и отсутствии нарушений нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 1.11 договора найма жилого помещения (жилого дома) предусмотрено, что наниматель в течение срока действия договора имеет право выкупить жилое помещение при условии внесения полной стоимости жилого помещения, установленной в размере 3 045 015 руб. Выкуп осуществляется по отдельному договору купли - продажи. Платежи за пользование переданным в наем жилым помещением, осуществляемые в соответствии с п. 4.1 договора; найма не являются одновременно выкупными и не могут засчитываться в стоимость выкупной цены жилого помещения.

Рахмакова Т.Ю. выполняла условия договора найма, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 85-89).

07.10.2016    Рахмакова Т.Ю. расторгла договор найма, что подтверждено соглашением и обратилась к АО «Кэш/Дом» с предложением о выкупе вышеуказанных объектов недвижимости.

07.10.2016    между АО «Кэш/Дом» и Рахмаковой Т.Ю. заключен акт приема-передачи спорных объектов, согласно которому Рахмакова Т.Ю. в связи с расторжением договора найма жилого помещения № от 22.09.2014 передала, а наймодатель АО «Кэш/Дом» принял вышеуказанное имущество.

07.10.2016    между Калюжняком А.А. в лице законного представителя Калюжняк А.Ю. и АО «Кэш/Дом» заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости на сумму 3 045 015 руб.

11.04.2018 Калюжняк А.А. продал вышеуказанное недвижимое имущество Зикринской А.Ю., что подтверждено договором купли-продажи от 11.04.2018, выписками ЕГРН от 13.04.2018.

Ранее судами по делу установлено, что Рахмакова Т.Ю. обращалась в Банк «Первомайский» за получением кредита, в выдаче которого ей было отказано.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 390 ГПК РФ, пришел к выводу, что Рахмакова Т.Ю. заблуждалась относительно природы сделки, полагая, что заключает кредитный договор под залог принадлежащего ей недвижимого имущества. Суд отметил, что данное заблуждение является существенным, поскольку при разумной и объективной оценке ситуации, в соответствии с которой истец в силу своего состояния здоровья, отчуждала жилое помещение, являющееся единственным местом ее жительства и местом регистрации, позволяющие получать социальные выплаты и пенсионное обеспечение, истец не заключила бы сделку, если бы знала о фактическом положении дел. Кроме того, между Калюжняком А.А. и Рахмаковой Т.Ю. отсутствовали какие-либо договоры аренды, найма или иные, предоставляющие право Рахмаковой Т.Ю. использовать данный дом. Калюжняк А.А., являясь собственником с 07.10.2016 по 11.04.2018 не нёс бремя содержания принадлежащего ему имущества, не осуществлял оплату коммунальных услуг и оплату налога на имущество. В течение двух лет все расходы по обслуживанию спорного жилого дома и земельного участка осуществлялись Рахмаковой Т.Ю., что подтверждено квитанциями об оплате коммунальных услуг. С учетом установленных обстоятельств дела суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

С такими выводами суда первой инстанции апелляционная инстанция не согласилась, указав, что из материалов дела не усматривается и истцом не представлены доказательства того, что Рахмакова Т.Ю. не имела намерения продавать вышеуказанное недвижимое имущество.

Представителем конкурсного управляющего Банк «Первомайский» (ПАО) приобщены к материалам дела постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.03.2019 и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.01.2019.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.01.2019 указано, что изложенные в заявлении Рахмаковой Т.Ю. факты о неправомерных действиях Банк «Первомайский» (ПАО) при оформлении кредита под залог жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, в ходе проверке не нашли своего подтверждения, а также не установлено само событие какого-либо преступления, предусмотренного УК РФ.

Суд апелляционной инстанции указал, что представленная в материалы дела справка серии № от 05.11.2009 о наличии у истца инвалидности второй группы не свидетельствует о том, что особенности состояния здоровья истца заключаются именно в ее неспособности адекватно воспринимать окружающую обстановку и понимать значение совершаемых ею действий и их последствий. Каких-либо медицинских заключений, подтверждающих доводы истца по части состояния ее здоровья, с соответствующими выводами, в материалы дела не представлено. В материалы дела не представлено доказательств обращения истца к врачу, нахождения на лечении в период заключения оспариваемых договоров либо после них.

Из материалов дела также следует, что жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>-а, является не единственным возможным местом жительства истца, о чем свидетельствует ее место регистрации по другому адресу: <адрес>.

По мнению суда апелляционной инстанции, истец, заявляющая о своем истинном намерении на заключение кредитного договора под залог недвижимости, должна была понимать правовую природу залога: в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) истцом обязательств по кредитному договору взыскание задолженности по нему подлежало бы обращению на предмет залога, то есть на указанное единственное жилье истца, в результате чего неминуемо произошло бы отчуждение права собственности на спорную недвижимость.

Суд указал, что действующим законодательством допускается обращение взыскания на единственное жилье гражданина, если оно является предметом ипотеки, при этом не нашли свое подтверждение доводы о том, что истец не могла преследовать цель залога спорного жилого дома, поскольку этот жилой дом является для нее единственным жильем.

Из пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что Калюжняк А.А. является родственником истца. Тот факт, что фактически владеющая и пользующаяся жилым домом Рахмакова Т.Ю. оплачивала коммунальные услуги, по мнению суда, не доказывает её отношения к недвижимому имуществу, как к своему собственному. Истцом не представлено доказательств подтверждающих, что оспариваемая сделка была совершена под влиянием заблуждения либо обмана.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции посчитал, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не дал должной оценки содержанию договора купли-продажи № от 12.09.2014, его условиям и участию истца непосредственно в процедуре государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, а также тому, насколько Рахмакова Т.Ю. имела реальную возможность не только подробно ознакомиться с содержанием оспариваемого договора, но и понимать правовые последствия совершаемых ею действий по отчуждению имущества. Также истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что иные участники оспариваемой сделки вводили ее в заблуждение или же препятствовали выяснению истцом действительной право вой природы сделки.

Кроме того, судом первой инстанции не дана оценка обстоятельствам, свидетельствующим о том, что Рахмакова Т.Ю. договаривалась с ООО «Кэш/Дом» о выкупе жилого дома. Как следует из материалов дела, денежные средства за покупку дома у ООО «Кэш/Дом» вносил Калюжняк А.А., который приобрел данный жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи с письменного согласия Рахмаковой Т.Ю. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что с момента заключения договора купли-продажи с Калюжняк А.А. Рахмакова Т.Ю. вносила платежи в ООО «Кэш/Дом» либо в Банк «Первомайский» Договор купли-продажи в соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ был заключен в письменной форме. Договор содержит условия о предмете, цене, сторонами согласованы все существенные условия договора. Одним из условий договора купли-продажи было снятие с регистрационного учета лиц, проживающих в доме.

Из дела следует, что Рахмакова Т.Ю. и ее супруг снялись с регистрационного учета и зарегистрировались по адресу: <адрес>, что подтверждается материалами дела. При заключении договора найма в назначении платежа Рахмакова Т.Ю. лично ежемесячно указывала в платежах назначение - «за найм жилого помещения». Кроме того, в материалы дела представлена расписка, подтверждающая факт личного присутствия Рахмаковой Т.Ю. при регистрации перехода права на спорное домовладение.

Решением Кропоткинского городского суда от 10 января 2019 года Рахмакова Т.Ю. и ее супруг Рахмаков И.А. выселены из жилого помещения, принадлежащего Зикринской А.Ю. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от 07 мая 2019 года указанное решение суда оставлено без изменения.

Установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции указал на недоказанность истцом обстоятельств, подтверждающих, что при заключении оспариваемых договоров она действовала под влиянием существенного заблуждения относительно правовой природы и последствий совершаемых сделок.

Также, при разрешении спора ответчиками было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд. Суд апелляционной инстанции посчитал, что указанное заявление обосновано, учитывая, что договор купли-продажи и ипотеки недвижимости № заключен между Рахмаковой Т.Ю., АО «Кэш/Дом», Банком «Первомайский» (ПАО) 12.09.2014, 20.09.2014 было зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости за АО «Кэш/Дом», а с исковыми требованиями в суд Рахмакова Т.Ю. первоначально обратилась только 27.06.2018.

Помимо этого, апелляционная инстанция указала, что, применяя последствия недействительности сделки в дополнительном решении суда, суд первой инстанции не учел, что последствиями недействительности оспариваемой в рамках настоящего дела сделки купли-продажи, которые бы восстанавливали права истца, является возврат ответчиком АО «Кэш/Дом» истцу жилого дома и земельного участка.

В рассматриваемом случае судом не применены последствия недействительности сделки, которые должны были быть применены. Судом не учтено, что на момент вынесения решения суда и дополнительного решения по делу право собственности на спорные объекты недвижимости у ответчика АО «Кэш/Дом» отсутствовали, ввиду чего признание отсутствующим права собственности в отношении спорных объектов за лицом, уже этими правами не обладающим, и аннулирование соответствующих записей в ЕГРН, никак не восстанавливает права Рахмаковой Т.Ю.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения и дополнительного решения суда первой инстанции с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований Рахмаковой Т.Ю. в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает выводы суда апелляционной инстанции обоснованными, основанными на правильно установленных обстоятельствах дела, верном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы Рахмаковой Т.Ю. сводятся к несогласию с выводами суда, к повторению своей позиции по делу о том, что она полагала, что заключала договор займа и выплачивала кредит. Однако, как верно указал суд второй инстанции, данные доводы опровергаются следующими обстоятельствами: в материалах дела отсутствует факт обращения Рахмаковой Т.Ю. за выдачей кредита в ПАО Банк «Первомайский»; Рахмаковой Т.Ю. не были выплачены Банку денежные средства в размере 3 000 000 руб., которые она получила по договору купли-продажи 12.09.2014, а также проценты за пользование кредитом; в материалы дела Рахмаковой Т.Ю. не представлено каких-либо заявлений в адрес банка о досрочном погашении кредита по договору с банком, который, по ее мнению, она заключила.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда о фактических обстоятельствах, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Таким образом, несогласие подателя жалобы с установленными судом обстоятельствами не может служить основанием для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке. Оценка доказательств по делу и сделанные на её основании выводы суда полностью отражена в обжалуемом судебном акте. Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции допущено не было.

         Несогласие заявителя жалобы с результатами оценки доказательств, произведенной судом апелляционной инстанции, не подпадает под приведенный в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

         Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены апелляционного определения (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции также не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 января 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Рахмаковой Татьяны Юрьевны по доверенности Дежиной Элины Юрьевны – без удовлетворения.

Председательствующий                                        Хаянян Т.А.

Судьи                                                                           Макарова Е.В.

                                                                                                       Никольская О.Л.